2010年03月13日

自分の人生を生きるために


2005年11月、私の父が亡くなりました。

まだ68歳でした。まだまだ元気な方の多い歳だと思いますが、この2年ほどは入退院を繰り返し、最後は苦しむことなく、静かに息をひきとりました。

あらためて、死という現実を感じ自分がなにをすべきか、どういった人生を送るべきかを考えさせられました。

普段は死を意識することなどありませんが、100%確実にいつかは訪れる現実があります。

後悔、悔いのない人生を送りたいと強く決意しました。

いつか訪れる 「死」 というものを普段は意識することなく、生活をしています。

私自身、居るのが当たり前だった父を亡くして初めて、身近に死を感じました。分かっているようでわかっていませんでした。

限られた時間をどう過ごし、どう生きるかを考え、仕事やお金に囚われない人生を送りたいと改めて強く感じました。

そのための手段のひとつとして不動産投資を続けたいと思います。



私のメインホームページ
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
所有物件の詳細や不動産投資成功のノウハウを紹介してます。


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2009年11月16日

レバレッジとは


より大きな不動産を手に入れるためには、レバレッジをかける必要があります。

レバレッジとは、「より少ない力でより大きなものを動かす」ことです。てこの原理です。


現在は、現金で不動産購入をしていますが、銀行からお金を借りて、一棟もののマンションを手に入れた方がより少ない現金(キャッシュ)でより大きな不動産が手に入ります。

私の場合、投資用としては3件の不動産を現金で購入しましたが、約1,480万を現金で投資しました。家賃は月々20万円程度です。


しかし、レバレッジを使い、一割の頭金で不動産の購入できるとすれば、1,480万の現金で14,800万の不動産が手に入ります。


毎月の家賃収入が比較にならないほど増えます。

そのかわり、多額の借金をするため、返済もあり破産するリスクも増えます。

しかしそのリスクとメリットを比較するとやはり、不動産投資をするのであれば、やはりレバレッジをきかせて、借入をして大きな不動産を購入すべきです。

それが不動産投資の醍醐味でもあります。

私も次のステップとして、より大きな不動産を手に入れるべく、動き出しました。



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2009年11月02日

次に進むための仕事選び?



私自身大きくステップアップするためには、さらなる不動産の知識と経験と「属性」を良くするために転職の必要性を感じました。

そのために転職を決意しました。

ですので、同じような小さな会社では意味がありません。。。

……不動産業界は小さな会社が多く、一部上場企業など大きな企業はほんの一部しかありません。

結構転職は大変だと覚悟をしていましたが、意外とあっさりと転職ができました。

あまり詳しくはお伝えできませんが、不動産業界でも最大手といっても良いかもしれない会社に就職ができまいた。

住友グループとだけお伝えしておきます。

運とタイミングがよかったのだと思います。


現金で不動産を3〜4件程度購入し、その大家さんとしての実績と一部上場企業のサラリーマンとしての評価とあわせて、大きな不動産を手に入れる予定です。。。

そんなに予定どうり人生がうまくいくとは思いませんが、努力と勉強は欠かさず一歩一歩進んでいきたいと思ってます。

不動産売買仲介営業がメインの仕事になります。おそらく収益用不動産が中心ではなく、実需と言われる自宅を購入希望のお客さんがメインになると思います。

また新しい知識と経験を積み重ね、目標に向け頑張ります。


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2009年09月13日

次に進むための仕事選び?


私はかなりの転職をしています。


不動産を購入するのに転職が必要なのでしょうか?答えは必要ありません。


私は、不動産の勉強をするために不動産業界で仕事をすることを選びましたが、不動産投資をすることが目的であれば必要ありません。


物件の紹介や契約などの手続きは信頼のおけるパートーナーを見つければそれでこと足ります。



不動産業界でも賃貸の営業の仕事は、いろいろと学ぶことも多く、大変勉強になりました。


しかし、会社ができてまだ2年程度と浅く、会社の規模も一店舗、従業員も4人とすごく小さな会社でした。


社会保険や年金、雇用保険すら加入しないような、ほんとに小さな会社です。


現金で購入を続けるのであれば問題はありませんが、銀行からお金を借りて大きな不動産所得を目指すのであれば、問題がでてきます。


銀行の評価として、「属性」 といわれる、その人の業種や会社の規模などを基準に融資を承認するかどうかを判断します。


やはり、一部上場のサラリーマンや公務員には銀行は喜んでお金を貸します。


特に3,000〜8,000万円程度の小さな不動産の場合は、担保評価もそうですが、その人の職業がより重要になります。


この金額帯だとサラリーマンの収入でも十分に返済が出来るからです。


銀行にとってはよりリスクが少なく、安全に貸せる対象にお金を貸します。


前職の会社では、、、特に銀行の不動産業に対する評価は低いのが現実です。



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2009年03月01日

現金投資のメリット


‐来的に金融機関から融資を受けるための実績作り
⊂さな不動産で、知識と経験を積むため
キャッシュを同等の価値のある、あるいはそれ以上の価値のあるものと交換するため

と言いましたが、具体的に説明すると、

‐来的に金融機関から融資を受けるための実績作り

今の私の年収と転職を繰りかえしている状況では、金融機関からの融資が難しいかもしれません。

銀行はその人の信用を重視する傾向にありますので、まず信用を築き、数年後には、ローンを組み大きな不動産を手に入れるための準備期間だと考えています。

数年間は、実績として家賃収入がきちんと入り、賃貸経営を安定されているという実績を作るためです。

この方法で本当に、金融機関から信頼を得れるかどうかはわかりませんが、時間をかけて一つ一つ担保価値のある不動産の購入と賃貸経営を安定させたいと思います。


⊂さな不動産で、知識と経験を積むため

不動産のプロではありますが、不動産投資に関しては、始めたばかりの新米です。何年も経験をしてはじめて不動産投資をプロになります。

仕事柄、投資用の不動産をオーナーさんに紹介して、オーナーさんのお手伝いをしてきましたが、自分自身が実際に投資をするのとでは、ぜんぜん違います。そのために経験を積みたいと思います。


キャッシュを同等の価値のある、あるいはそれ以上の価値のあるものと交換するため

これも考え方ですが、同じ500万でも、500万の不動産を購入するのと500万を頭金にして、5,000万の不動産を購入するのとでは、リターン、収入が全然違います。
 
キャッシュでの投資は効率が悪いです。キャッシュを銀行に預けておくより、同等の価値のある不動産に交換すると考えれば、家賃収入も手に入り、その家賃収入をさらに不動産に投資をすれば、よりはやくお金もたまり、次の不動産購入がより簡単になります。

再投資のプロセスを軌道のせれば、お金がお金を生むシステムがつくれます。

あくまでも、私の考え方ですので、投資にもいろいろな商品、手法がありますので、自分に一番あった方法を選ぶのが無理なく続けられるのではないでしょうか。

たまたま私は、この方法を選びました。途中で方法を変える可能性もあります。



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2009年02月05日

現金投資のメリット


今、私は現金で不動産を購入しています。すべてキャッシュで購入していますので、限界をすごく感じます。


個人での投資ですので、豊富な資金があるわけではないので、購入できる不動産も限られてきます。


ではなぜ?キャッシュで購入しているかといいますと、

 ‐来的に金融機関から融資を受けるための実績作り
 ⊂さな不動産で、知識と経験を積むため
 キャッシュを同等の価値のある、あるいはそれ以上の価値のあるものと交換するため


私も不動産の仕事をしていますが、いつも感じることは、経験の少ない状態から、いきなり頭金¥0もしくは少ない頭金で大きな不動産をほしがる人が多いということです。


運よく成功できればいいですが、いきなり素人が成功できるほど、甘い世界ではないと思います。


いきなり数千万〜数億の不動産を購入する、勇気は私にはありません。


私の考え方ですが、最初は、小さな不動産をキャッシュで買い、知識と経験を積み重ねてから、金融機関から融資を受けて、大きな不動産を購入しても遅くはないのではないでしょうか。


よりリスクを少なくするために、私はこの方法をとっています。


空室が続き、仮にローンの返済がきつくなっても、キャッシュで購入した不動産からの家賃収入もあり、サラリーマンのお給料とあわせれば、少々の金額では、破産しません。


リスクヘッジと経験のために、効率は悪いのですが、キャッシュでの購入を3〜4件ぐらい続けたいと思っています。


「そんなに現金なんでないよ」 とよく言われます。


本当に、不動産を買うお金がないのでしょうか?? 私が1件目に買った不動産は406万です。年間100万の貯金をすれば、4年で貯まる金額です。 


たった300、400万のお金すら貯めれない人は投資をするべきではない!!というのが私の考えです。


少し厳しいかもしれませんが、自分の支出すらコントロールできない人が、他人のお金をコントロールできるか疑問です。
                         


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2009年01月19日

不動産営業マンの年収と資産の関係


最近友達の不動産の営業マンと話をする機会がありいろいろな話をしていました。

その友人は自宅用の一戸建てやマンションを仲介する売買の営業マンです。

結構売上も良いみたいでかなりの歩合給とボーナスをもらっています。年収1000万近くはあるみたいです。

不動産のプロの私の友人ははたしてお金持ちでしょうか、、、。

その友人と話をするときの言葉は私が普段使っている言葉とはまったく違った言葉で会話をします。

例えば私は普段から 「レバレッジ」 「キャッシュフロー」 「利回り」 「収益」 「投資利回り」などの言葉を使いますが、

その友人と話をするときは、  「車がほしい」とか、「おねいちゃんと遊ぶ」 「今度旅行に行く」などの言葉が会話の中心です。

その友人との会話で私が普段使用している言葉は一切でてきません。

今現在、私の数倍も年収のあるこの友人は将来私よりお金持ちになるでしょうか???



答えは未来のみが知ることでしょうが、私はどうしてもこの友人がお金持ちになるとは思えません。現在は収入も多いですがその分、無駄遣いなどの支出もたくさんあり、たくさんの税金を納めています。おそらく収入の半分は税金で持っていかれるといっていました。

それに、キャッシュを生む資産を一つも持っていません。

不動産のプロでありたくさんのお給料をもらっている友人であっても考え方が違いますので、資産を手に入れるという概念がまったくありません。

私の不動産投資の話は興味深く聞いてくれるのですが、自分自身で始める気はないみたいです。

自分自身が一生懸命働く プラス 自分のお金にも働いてもらえばより安定した収入を確保できるのですが、やはり普通の人はそうしません。

不思議ですが、お金持ちがこんなにも少ない理由はなんとなくわかる気がしました。

お金に対する教育と勉強不足が理由だと感じました。



毎月20万の家賃収入獲得プロジェクトVer2




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2009年01月01日

お金持ちの定義


ある、「お金持ち」の定義 をセミナーで聞いたことがありますがそのセミナーの先生いわく、

金融資産3億円がラインだそうです。なぜか、というと10%程度で運用すれば年間3千万円。

これだけあれば使っても使っても資産は減らないから、だそうです。

ここまでは無理かもしれませんが、働かなくても暮らしていけるくらいの資産を形成したいと考えています。

「額に汗して働かないことは悪」といった考えのかたもいらっしゃいますが、

リスクをとって一生懸命に情報収集をし、勉強と行動の結果ですので、少し考え方が違うだけで、ただ単に働くことより難しく、精神的なプレッシャーは大きいと思います。

少し考え方が違うだけだと思います。


投資をする以上はすべてを失うリスクが常に付きまといます。

何もしないリスクもあり、ただ黙っているより、自分でコントロールできるリスクを選択したいと考えています。

ただ私の周りの友人の多くは、多額の住宅ローンを抱え、新車の車を購入し、一般的な生活を送っています。

その友人達と比べると、慎ましやかな生活をしていると思います。

お昼はランチ代を節約するために、おにぎりを持参したりしていますし、もちろん車も持っていませんし、住宅も購入しましたが、築25年の古い分譲マンションをリフォームして住んでいます。

新築一戸建てなんてとてもではありませんが購入していません。


無駄遣いをせずに、贅沢品の購入、旅行、などせずに少しずつ少しずつお金を貯めて、投資用の不動産購入のための資金にしています。

きちんと資産の土台を築いてから、大きな家と自由な暮らしを楽しみたいと思っています。




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2008年11月29日

お金持ちの考え方


先日、2年ぶりに高校時代の友人達との飲み会がありました。


高校を卒業して、かれこれ15年あまりです。


仲の良かった友人グループは10人ぐらいですが、高校卒業後のそれぞれの人生を感じました。


10人中、私を含め会社員が9人、美容師の友人が独立してお店を4年ほどやっていますので自営が1人。


お給料以外の収入を持っているのは、私だけでした。


結婚して子供もでき、35年ローンの新築一戸建てを購入している友人や、1,000万ぐらい貯金をして、家を購入する予定の友人。


ごくごく一般的な考えの友達ばかりでした。




友人達と話をしていると、やはりお給料以外の収入を得ようという考えはないように感じます。


当たり前のようにお給料をもらい、普段の生活を続けています。そこにあまり疑問を持たないようでした。


おそらく、10年後この友人達に会ったとしても、経済状態は変わっていないと思います。


職業がお金持ちにしてくれるのではなく、考え方がお金持ちにしてくれるのだなと、あらためて思いました。



考え方が人生を決めます。


私がお金持ちになれるかどうかは、別にしておそらく私の10年後の経済状態は変化していると思います。


成功してお金持ちになっているか、、、。失敗していち文無しか、、、。



ただし、一か八かのばくちをするつもりはありません。


働いて稼いだお金を倹約しながら貯めて、不動産に投資をしています。


少しずつではありますが、所有不動産も増えてきました。家賃収入も現在20万円あります。


稼いだお金を自宅や車、旅行、贅沢品を購入するために使うのではなく、お金を生む資産を購入するために使っています。


あくまで、ゆっくり確実に資産を拡大するつもりです。





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2008年11月02日

行動する大切さ



いきなり、すべてのことを理解しようとしたり、一気に物事を進めようとすれば、必ずどこかで無理が生じます。


きちんと自分自身の目標・目的を決め、一歩一歩進んでいくことが大切ですので、あせりは禁物です。


まず、少しずつでいいので行動することから初めることをお勧めします。行動することは、本当に勇気のいることだと思います。



私は、営業の仕事をしていますので、いろいろな人と会って話す機会も多いのですが、私のお客様で、不動産鑑定士の50歳代の女性の方がいらっしゃいます。その人が老後に備えて収益不動産をほしいと来店されました。


予算は現金で5,000万円ほどあるので、現金で買えるぐらいの一棟ものマンションが希望です。利回りはそんなに高くなくてもいいので立地がよいところと言う条件でしたので、何件か不動産を紹介しました。


私が見ても、なかなか条件のよい不動産を紹介したつもりですが、結局まだ購入していません。


断る理由が、いつもあいまいで、収益不動産がほしいとは思っていても、結局は購入する勇気、決断ができないのだと思います。


私が投資用不動産の購入を見送るときは、「価格が高い」「利回りが低い」など投資家として明確な理由があります。



不動産鑑定士という仕事を何十年もしている以上、私なんかより不動産に関しての知識と経験はかなりお持ちだと思います。ある意味プロ中のプロだと思いますが、最終的には行動に移すことができないようです。



不動産鑑定士といえど、仕事としての不動産と投資としての不動産とはまったく別のものであることを再確認しました。


やはり、投資家として判断、決断できるように自分を訓練する必要があると思います。


お金と知識、経験があっても行動ができないと意味がありません。


この不動産鑑定士のお客様は典型的な例かもしれません。





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