2005年10月21日
買主たる地位の承継
本日、三重県にある２物件を一括して売却する取引の決済（クローンジング）がありました。
このうち１物件について、「買主たる地位の承継」が行われました。
このうち１物件について、「買主たる地位の承継」が行われました。
売主Ａと買主Ｂが売買契約を締結したところ、代金決済の前に買主がＢからＣに変更となることはよくあります。
この場合、ＡＢ間の売買契約をいったん合意解除したうえで、改めてＡＣ間で売買契約を締結することも考えられますが、手附を授受している場合、ＡはＢに手附を返還し、ＣがＡに手附を支払うということになり、煩雑となります。
そこで、元の契約関係を維持したまま、ＡＢＣ間で買主をＢからＣへ変更する旨の覚書を締結する方法がとられることがあり、これを「買主たる地位の承継」といいます。
専門的な話になるので、弁護士伊豆隆義さんの「お仕事＆more」から引用します。
（引用ここから）
ある契約から生じた個々的な債権または債務だけでなく、契約当事者たる地位そのものが、包括的に第三者に移転することを契約上の地位移転または契約上の地位譲渡と言う。買主の地位譲渡は、契約上の地位譲渡の典型例である。契約上の地位譲渡は、分析的に考えるとその要素として債権譲渡の側面と免責的債務引受の要素とがあることから、当該地位譲渡当事者と地位譲受人との間の合意のみならず、相手方当事者の同意が必要とされる。
（ここまで引用）
買主たる地位の承継を行われると、買主はＢからＣに変更となり、Ｂは契約関係から離脱します。
ＢからＣに買主が変更となった後で決済（クロージング）が行われるため、物件の所有権はＡからＣに直接移転することになります。
このため、Ｂは物件の所有権を取得したことにはならないため、登記上もＢは現れませんし、不動産取得税もかかりませせん。
これと似た話として、「中間省略登記」の問題があります。
物件がＡ→Ｂ→Ｃと転売された場合に、Ａ→Ｂの移転登記を行わず、直接Ａ→Ｃの移転登記を行うことを「中間省略登記」といいます。
この中間省略登記については、判例でも有効と認められていたため、特に業者が転売目的で物件を売買する際に広く用いられてきました。
ところが、不動産登記法の改正により、この中間省略登記ができなくなりました。
（厳密に言うと、以前から法務局は中間省略登記を認めていませんでしたが、形式的審査しかできないため登記義務者Ａ・登記権利者Ｃとして申請すれば受付られていました。）
改正前は、登記原因証書を添付しなくても申請書副本を添付して登記申請をすることができました。
申請書副本には、登記義務者（Ａ）・登記権利者（Ｃ）の名前を記載するだけのものであって、ＡとＣの間に中間者Ｂがいることまでに記載されないので、Ａ→Ｃと所有権が移転した旨の登記申請が事実上可能であったのです。
ところが、今回の改正によって申請書副本制度が廃止され、登記申請には必ず「登記原因証明情報」を添付することとなりました。
登記原因証明情報とは、登記原因となる事実又は法律行為を証明する情報であって、当該原因に基づく権利変動等を確認することができるものをいいます。
Ａ→Ｂ→Ｃと所有権が順次移転した実態があるにもかからず、Ａ→Ｃと直接所有権が移転したかのように記載すると虚偽の申請となってしまうため、従来のような中間省略登記はできないとされています。
詳細については、やはり専門家の解説に勝るものはないと思いますので、「安達司法書士.comブログ」をご参照いただければと思います。
しかし、今回のような「買主たる地位の承継」は、Ｂが所有権を取得する前に契約関係から離脱していますので、Ａ・Ｃ間で直接権利移転が行われるものですので、実態と登記申請に不一致が無いため問題はないのです。
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この場合、ＡＢ間の売買契約をいったん合意解除したうえで、改めてＡＣ間で売買契約を締結することも考えられますが、手附を授受している場合、ＡはＢに手附を返還し、ＣがＡに手附を支払うということになり、煩雑となります。
そこで、元の契約関係を維持したまま、ＡＢＣ間で買主をＢからＣへ変更する旨の覚書を締結する方法がとられることがあり、これを「買主たる地位の承継」といいます。
専門的な話になるので、弁護士伊豆隆義さんの「お仕事＆more」から引用します。
（引用ここから）
ある契約から生じた個々的な債権または債務だけでなく、契約当事者たる地位そのものが、包括的に第三者に移転することを契約上の地位移転または契約上の地位譲渡と言う。買主の地位譲渡は、契約上の地位譲渡の典型例である。契約上の地位譲渡は、分析的に考えるとその要素として債権譲渡の側面と免責的債務引受の要素とがあることから、当該地位譲渡当事者と地位譲受人との間の合意のみならず、相手方当事者の同意が必要とされる。
（ここまで引用）
買主たる地位の承継を行われると、買主はＢからＣに変更となり、Ｂは契約関係から離脱します。
ＢからＣに買主が変更となった後で決済（クロージング）が行われるため、物件の所有権はＡからＣに直接移転することになります。
このため、Ｂは物件の所有権を取得したことにはならないため、登記上もＢは現れませんし、不動産取得税もかかりませせん。
これと似た話として、「中間省略登記」の問題があります。
物件がＡ→Ｂ→Ｃと転売された場合に、Ａ→Ｂの移転登記を行わず、直接Ａ→Ｃの移転登記を行うことを「中間省略登記」といいます。
この中間省略登記については、判例でも有効と認められていたため、特に業者が転売目的で物件を売買する際に広く用いられてきました。
ところが、不動産登記法の改正により、この中間省略登記ができなくなりました。
（厳密に言うと、以前から法務局は中間省略登記を認めていませんでしたが、形式的審査しかできないため登記義務者Ａ・登記権利者Ｃとして申請すれば受付られていました。）
改正前は、登記原因証書を添付しなくても申請書副本を添付して登記申請をすることができました。
申請書副本には、登記義務者（Ａ）・登記権利者（Ｃ）の名前を記載するだけのものであって、ＡとＣの間に中間者Ｂがいることまでに記載されないので、Ａ→Ｃと所有権が移転した旨の登記申請が事実上可能であったのです。
ところが、今回の改正によって申請書副本制度が廃止され、登記申請には必ず「登記原因証明情報」を添付することとなりました。
登記原因証明情報とは、登記原因となる事実又は法律行為を証明する情報であって、当該原因に基づく権利変動等を確認することができるものをいいます。
Ａ→Ｂ→Ｃと所有権が順次移転した実態があるにもかからず、Ａ→Ｃと直接所有権が移転したかのように記載すると虚偽の申請となってしまうため、従来のような中間省略登記はできないとされています。
詳細については、やはり専門家の解説に勝るものはないと思いますので、「安達司法書士.comブログ」をご参照いただければと思います。
しかし、今回のような「買主たる地位の承継」は、Ｂが所有権を取得する前に契約関係から離脱していますので、Ａ・Ｃ間で直接権利移転が行われるものですので、実態と登記申請に不一致が無いため問題はないのです。
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1. 賃貸オススメ1DK物件☆駅近 [ ☆不動産業界を知り尽くす若手ＯＬのお部屋☆ ] 2005年10月21日 12:12
また、遊びにきますね〜☆
この記事へのコメント
1. Posted by プーどん 2005年10月21日 17:24
お世話様です。
質問させてください。
「買主たる地位の承継」をＡ，Ｂ，Ｃが承認するなら、契約書内の金額の変更があっても大丈夫なんでしょうか？
質問させてください。
「買主たる地位の承継」をＡ，Ｂ，Ｃが承認するなら、契約書内の金額の変更があっても大丈夫なんでしょうか？
2. Posted by Precious Works 2005年10月21日 17:31
プーどんさん、コメント有難うございます。ご質問の件ですが、ＡＢＣ三者で合意すれば勿論ＯＫですし、買主がＢ→Ｃとなった後でＡＣのみで売買代金を変更することも可能です。
3. Posted by プーどん 2005年10月21日 17:34
なるほど！現在版「中間省略」なんですね。ありがとうございます、すごく参考になりました。
4. Posted by Precious Works 2005年10月21日 17:43
地位承継自体は以前からよく用いられていました。例えば個人名で契約を締結したが、その後会社名義で購入することにしたいというような場合に、買主たる地位の承継を行うことがありました。
中間省略登記との違いは、Ａ→Ｂ→ＣのＢが一瞬たりとも所有者になっていない点です。（通常代金決済と同時に所有権が移転しますので、決済前に地位承継を行うのです。）
5. Posted by 薫 2005年10月23日 16:40
今日はゆっくりプログ読んで勉強させて頂いてます。
m(_ _"m)ペコリ
中間省略ができなくなったと単純に思っていたのですが、やっぱり網の目をくぐるやり方ってあるんですね。
ちょっと目からうろこが落ちました。勉強不足ですみません
m(_ _"m)ペコリ
中間省略ができなくなったと単純に思っていたのですが、やっぱり網の目をくぐるやり方ってあるんですね。
ちょっと目からうろこが落ちました。勉強不足ですみません
6. Posted by Precious Works 2005年10月23日 21:37
薫さん、コメント有難うございます。決して網の目をくぐるやり方というわけではなく、昔から地位承継については行われていました。ただし、中間省略登記の代替手段として用いられるようになる可能性はあるかもしれませんね。
地位承継以外にも、「第三者のためにする契約」を用いるという考え方もあるようですが、いずれ機会があればご紹介したいと思います。
7. Posted by 伊豆隆義 2005年10月30日 11:04
トラックバックいただきました伊豆です。私の記事には何で地位譲渡するのか という動機の部分については、登録免許税の節約面ばかりが強調されるのもどうかとは思いましてあえて書いていませんでしたが、勿論動機のひとつである場合もあろうかと思います。
8. Posted by Precious Works 2005年10月30日 13:59
伊豆隆義さん、コメント有難うございます。中間省略登記は登録免許税の節約が主目的ですが、地位承継というのはそうではないと思っています。
しかし、今回の不動産登記法の改正の結果として、中間省略登記の代替手段として利用されるようになるかもしれませんが・・・。
9. Posted by クー 2005年12月01日 19:43
Ｃが宅地建物取引業者の場合、業法33条の2の条文との関係でも「買主たる地位の承継」という考え方が成り立つのでしょうか。
10. Posted by Precious Works 2005年12月01日 20:12
クーさん、コメント有難うございます。業法３３条の２、すなわち宅建業者による他人物売買の規制との関係というご質問ですが、Ｃは最終的な買主ですから特に業法とのかかわりはないと思います。
11. Posted by Precious Works 2005年12月01日 20:17
続いてＢが宅建業者である場合も検討します。設例では、まずＡＢ間で売買契約を締結し、ついでＡＢＣ三者間で買主地位譲渡契約を締結するという段取りとなっています。
この場合、地位譲渡によりＡＢ間の契約関係がＡＣ間の契約関係に変更され、Ｂは契約関係から離脱します。
すなわちＣにとって売主はＡであり、Ｂではないことになりますので、やはり宅建業法とは関わりがないことになります。
（Ａ→Ｂ→Ｃと順次売買することとは法的な意味合いが違います。）
12. Posted by ケイ 2005年12月02日 08:38
多少焦点がずれるのですが、Ｂが宅建業者の場合はＡＢＣ間で買主地位譲渡契約を締結すれば問題ない。とのことですが、Ａ→Ｂ→Ｃと順次売買が為されたとき業法33条の2との関係はどの様に考えればよいのでしょうか？所謂、業法33条の2に抵触するのでしょうか？ また、不動産登記法改正後の中間省略登記との兼ね合いについても、ご意見をお聞かせ下さい。
13. Posted by Precious Works 2005年12月02日 16:16
ケイさん、コメント有難うございます。＞Ａ→Ｂ→Ｃと順次売買が為されたとき業法33条の2との関係
Ｂが宅建業者の場合にはＢＣ間の売買契約を締結する前に、ＡＢ間の売買契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く）を締結していなければ３３条の２に抵触します。
＞不動産登記法改正後の中間省略登記との兼ね合い
Ａ→Ｂ→Ｃと順次売買したという事実関係がある以上、Ａ→Ｃという内容で登記原因証明情報を作って登記申請（中間省略登記）することは認められないと解されます。
14. Posted by ケイ 2005年12月02日 17:49
ご説明ありがとうございます。
今ひとつお聞きしても宜しいでしょうか。
「Ａ→Ｂ→Ｃと順次売買したという事実関係がある以上、Ａ→Ｃという内容で登記原因証明情報を作って登記申請（中間省略登記）することは認められないと解されます。」とのことですが、以前のブログの中でご説明あったようなＢ（業者）の買主の地位を譲渡する契約をＣとの間で契約すれば中間省略登記の問題は発生しないように思われますが、如何なものでしょうか。
今ひとつお聞きしても宜しいでしょうか。
「Ａ→Ｂ→Ｃと順次売買したという事実関係がある以上、Ａ→Ｃという内容で登記原因証明情報を作って登記申請（中間省略登記）することは認められないと解されます。」とのことですが、以前のブログの中でご説明あったようなＢ（業者）の買主の地位を譲渡する契約をＣとの間で契約すれば中間省略登記の問題は発生しないように思われますが、如何なものでしょうか。
15. Posted by Precious Works 2005年12月02日 21:59
ケイさん、コメントありがとうございます。＞Ｂ（業者）の買主の地位を譲渡する契約をＣとの間で契約すれば中間省略登記の問題は発生しないように思われますが、如何なものでしょうか。
分かりにくい説明ですみません。
「Ａ→Ｂ→Ｃと順次売買したという事実関係がある」というのは、ＡＢ間で代金授受があってＢが所有権を一旦取得し、続いてＢＣ間で代金授受が行われてＣが所有権を取得するということです。
（ＡＢ、ＢＣの決済が同日に行われる場合も含みます。）
これに対し、地位譲渡はＡからＢへの所有権移転（代金授受）が行われる前に、買主がＢからＣに入れ替わるということです。
したがって、Ｂは買主ではなくなるということであり、そもそも中間省略登記ではなくなります。
（地位譲渡はＡＢＣの三者間で締結する必要があり、ＢＣだけで地位譲渡をすることはできません。）
16. Posted by ケイ 2005年12月11日 11:10
たびたびの質問恐れ入ります。
以前の
＞Ａ→Ｂ→Ｃと順次売買が為されたとき業法33条の2との関係
【Ｂが宅建業者の場合にはＢＣ間の売買契約を締結する前に、ＡＢ間の売買契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く）を締結していなければ３３条の２に抵触します. 】
のご説明について、
先んずＡＢ間の売買契約を締結していれば３３条の２には抵触しないとのご説明ですが、ＡＢ間の売買契約に基づく所有権移転登記を受けた後でなければ（出来なければ）、その後締結されるＢＣ間の売買契約も有効に成立した売買契約にはならない様にも思われますが、この辺はどの様に考えればよいのでしょうか？
又 この様なケースの場合と中間省略登記或いは、買主の地位を譲渡する契約の考え方も合わせてお聞かせ下さい。
以前の
＞Ａ→Ｂ→Ｃと順次売買が為されたとき業法33条の2との関係
【Ｂが宅建業者の場合にはＢＣ間の売買契約を締結する前に、ＡＢ間の売買契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く）を締結していなければ３３条の２に抵触します. 】
のご説明について、
先んずＡＢ間の売買契約を締結していれば３３条の２には抵触しないとのご説明ですが、ＡＢ間の売買契約に基づく所有権移転登記を受けた後でなければ（出来なければ）、その後締結されるＢＣ間の売買契約も有効に成立した売買契約にはならない様にも思われますが、この辺はどの様に考えればよいのでしょうか？
又 この様なケースの場合と中間省略登記或いは、買主の地位を譲渡する契約の考え方も合わせてお聞かせ下さい。
17. Posted by Precious Works 2005年12月11日 21:52
ケイさん、コメント有難うございます。ご質問の件ですが、３３条の２の条文を引用します。＞第３３条の２ 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む。）を締結してはならない。ただし、次の各号の一に該当する場合は、この限りでない。
一 宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約（予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。）を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令で定めるとき。
ニ （省略）
上記３３条の２第１号の規定は、契約を「締結」していればよく、所有権移転登記までしなくてもよいという意味です。
18. Posted by Precious Works 2005年12月11日 21:53
ケイさんへの回答の続きです。
ついでに言いますと、３３条の２に抵触するか否かということと、ＢＣ間の売買契約が有効に成立するかは全く次元の違う話です。といいますのも、たとえＡＢ間で売買契約を締結していなくても、民法上は他人物売買は可能であるため、ＢＣ間の契約自体は有効です。（Ｂは宅建業法違反に問われますが、ＢＣの契約は無効にはなりません。）
ついでに言いますと、３３条の２に抵触するか否かということと、ＢＣ間の売買契約が有効に成立するかは全く次元の違う話です。といいますのも、たとえＡＢ間で売買契約を締結していなくても、民法上は他人物売買は可能であるため、ＢＣ間の契約自体は有効です。（Ｂは宅建業法違反に問われますが、ＢＣの契約は無効にはなりません。）
19. Posted by ケイ 2005年12月12日 08:29
Ｂは契約書作成より契約を締結し契約が有効に成立するいれば、宅建業法違反は問われない。又 所有権移転登記の有無は問題にならない。と言うことですね。
解りやすいお答えありがとうございます。
尚、この様な場合のＡ→Ｃへの所有権移転登記はどの様な考え方で行われるのでしょうか。（買主の地位を譲渡するという考え方になるのでしょうか、、、。）
解りやすいお答えありがとうございます。
尚、この様な場合のＡ→Ｃへの所有権移転登記はどの様な考え方で行われるのでしょうか。（買主の地位を譲渡するという考え方になるのでしょうか、、、。）
20. Posted by Precious Works 2005年12月12日 19:45
ケイさん、コメント有難うございます。Ｂ→Ｃで買主地位承継が行われれば、ＡＣが直接売買契約を締結したものと同じ効果になりますので、Ａ→Ｃの所有権移転登記が可能となります。
前コメントで業法３３条の２の説明をしましたが、そもそも買主地位承継と他人物売買は全く異なる概念であり、業法が問題となる余地は無いと思います。
地位承継はＡ→Ｂ→Ｃではなく、あくまでもＡ→Ｃなのです。
（Ｂは契約関係から離脱するからです。）
21. Posted by ケイ 2005年12月14日 09:37
実務に当てはめて考えると、
「地位譲渡はＡＢＣの三者間で締結する必要がある」ということを、Ａ→Ｂ→Ｃとの間でそれぞれ売買契約が締結される場合は、それぞれの売買契約書に”所有権移転はするが所有権移転登記はＡ→Ｃへ直接為される”ことを明記する。（所謂、ＢはＡよりの買主として地位をＣに譲渡する旨を明記する）ことで良いと考えられますが、如何なものでしょうか？
良いとすれば、中間省略登記の問題は、買主の地位譲渡ということで処理でき、業法３３条の２も不問となり、すべてがクリアーこととなるように思われます。合わせてご意見をお聞かせ下さい。
「地位譲渡はＡＢＣの三者間で締結する必要がある」ということを、Ａ→Ｂ→Ｃとの間でそれぞれ売買契約が締結される場合は、それぞれの売買契約書に”所有権移転はするが所有権移転登記はＡ→Ｃへ直接為される”ことを明記する。（所謂、ＢはＡよりの買主として地位をＣに譲渡する旨を明記する）ことで良いと考えられますが、如何なものでしょうか？
良いとすれば、中間省略登記の問題は、買主の地位譲渡ということで処理でき、業法３３条の２も不問となり、すべてがクリアーこととなるように思われます。合わせてご意見をお聞かせ下さい。
22. Posted by 杉本 康紀 2007年12月04日 23:31
地位譲渡の場合Ｂの差益がＣに判ってしまうと聞いたのですがその理由を教えて頂けませんか？
23. Posted by Precious Works 2007年12月09日 21:22
杉本さん、コメントありがとうございます。Ａ→Ｂの売買契約におけるＢの地位をＣに承継する場合、一般的にはＡ→Ｂ間の売買契約書をＣに引き渡す必要があり、結果的にＢの差益がＣに分かってしまうと思います。
