バブルではないかと警戒する向きもありますが、相変わらずREITや私募ファンドの物件取得意欲は旺盛です。
そして、金融機関によるノンリコースローンの貸出も引き続き活発なようです。
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取得競争が激しいため物件を買うのは大変ですが、入札に勝てばお金の心配はないというのが今の状況だと思うのですが、実は困ったことが起きています。
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取得競争が激しいため物件を買うのは大変ですが、入札に勝てばお金の心配はないというのが今の状況だと思うのですが、実は困ったことが起きています。
1つは「受託してくれる信託銀行がいない!」という問題です。
不動産取引が非常に活発になった結果、各信託銀行に持ち込まれる案件の数が急増していて、現時点(2006年1月)では多忙を理由に受託を断られるケースもでてきています。
その結果、せっかく物件を買えるチャンスが巡ってきても、信託化できないとなると見送らざるを得ないという事例もあるようです。
まず、信託受益権化できない物件は投資不適格となってしまうファンドが少なくありません。
これは、現物不動産へ共同で投資を行うことは「不動産特定共同事業法」が適用される可能性が高いため、投資スキーム上信託受益権しか投資の対象とすることができないからです。
さらに、現物と受益権とでは登録免許税等の税負担が大きく違います。
このことは、購入時の負担が増えるということだけではなく、売却の際にも不利に働くことになるので、買主にとっては大きな影響があります。
金融再編の波は信託銀行にも波及し、現在国内の大手信託銀行としては4行(三菱UFJ信託銀行、中央三井信託銀行、みずほ信託銀行、住友信託銀行)しかありません。
従前は、外資系であるモルガン信託銀行や新生信託銀行が積極的に受託していましたが、現在は新規受託を事実上停止しており、この影響で国内の信託銀行にしわ寄せがきているという側面もあります。
2004年に信託業法が改正され、信託業への参入が可能となっています。
しかし、今のところ不動産信託に関する新規参入はありません。
不動産証券化ビジネスが拡大している中で、この受託機能の「供給不足」は重大な問題ですので、既存信託銀行以外の新たな信託の担い手が現れることを期待したいと思います。
もう1つ困った問題も起きています。
ファンド等が不動産を取得する場合、建物に関するエンジニアリングレポート(ER)を取得することはほぼ必須となっていますが、ERを作成する会社にも注文が殺到しており、既に各社ともキャパシティオーバーの状況になっているようです。
これは、もともと不動産ファンド等による不動産取得が増加していたところ、例の「耐震強度偽装」事件が明らかになって以降、ER会社へ耐震強度のチェックの注文が相次いでいることも背景にあります。
しかも、ER会社の信用にも格差があり、レンダーが適格と認めるER会社は事実上数社に限られてしまっているため、その数社に注文が集中しているという現象もあります。
ER会社も人員増加等で対応しようとしているようですが、業務の性質上専門知識をもった人(一級建築士など)を採用しなければならないことから、そう簡単に人を増やすことも難しいようです。
信託にしてもERにしても、不動産証券化ビジネスのインフラとして欠くことのできない存在です。
ビジネスの拡大期には供給不足に陥ることはよくある話ではありますが、このことがこのビジネスの成長のボトルネックとなってしまうことを懸念しています。
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不動産取引が非常に活発になった結果、各信託銀行に持ち込まれる案件の数が急増していて、現時点(2006年1月)では多忙を理由に受託を断られるケースもでてきています。
その結果、せっかく物件を買えるチャンスが巡ってきても、信託化できないとなると見送らざるを得ないという事例もあるようです。
まず、信託受益権化できない物件は投資不適格となってしまうファンドが少なくありません。
これは、現物不動産へ共同で投資を行うことは「不動産特定共同事業法」が適用される可能性が高いため、投資スキーム上信託受益権しか投資の対象とすることができないからです。
さらに、現物と受益権とでは登録免許税等の税負担が大きく違います。
このことは、購入時の負担が増えるということだけではなく、売却の際にも不利に働くことになるので、買主にとっては大きな影響があります。
金融再編の波は信託銀行にも波及し、現在国内の大手信託銀行としては4行(三菱UFJ信託銀行、中央三井信託銀行、みずほ信託銀行、住友信託銀行)しかありません。
従前は、外資系であるモルガン信託銀行や新生信託銀行が積極的に受託していましたが、現在は新規受託を事実上停止しており、この影響で国内の信託銀行にしわ寄せがきているという側面もあります。
2004年に信託業法が改正され、信託業への参入が可能となっています。
しかし、今のところ不動産信託に関する新規参入はありません。
不動産証券化ビジネスが拡大している中で、この受託機能の「供給不足」は重大な問題ですので、既存信託銀行以外の新たな信託の担い手が現れることを期待したいと思います。
もう1つ困った問題も起きています。
ファンド等が不動産を取得する場合、建物に関するエンジニアリングレポート(ER)を取得することはほぼ必須となっていますが、ERを作成する会社にも注文が殺到しており、既に各社ともキャパシティオーバーの状況になっているようです。
これは、もともと不動産ファンド等による不動産取得が増加していたところ、例の「耐震強度偽装」事件が明らかになって以降、ER会社へ耐震強度のチェックの注文が相次いでいることも背景にあります。
しかも、ER会社の信用にも格差があり、レンダーが適格と認めるER会社は事実上数社に限られてしまっているため、その数社に注文が集中しているという現象もあります。
ER会社も人員増加等で対応しようとしているようですが、業務の性質上専門知識をもった人(一級建築士など)を採用しなければならないことから、そう簡単に人を増やすことも難しいようです。
信託にしてもERにしても、不動産証券化ビジネスのインフラとして欠くことのできない存在です。
ビジネスの拡大期には供給不足に陥ることはよくある話ではありますが、このことがこのビジネスの成長のボトルネックとなってしまうことを懸念しています。
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私の考えでは、確かに現状はバブルと同種の状況だと解釈しています。但し外資系ファンドが悪いとかいう発想ではなく、むしろマンション業界の供給過剰に問題があると思っているのです。
住宅は供給側が需要を喚起するには限度があり、需要が自然に一定量あって初めて市場バランスが均衡を保つものと考えます。そのバランスが明らかに崩れている中、供給側の諸般の理屈だけで開発続行の結果、用地費高騰を続けるのは好ましくないでしょう。