2015年09月

シャワーラックご存知ですか?

こんばんは!
シーエフネッツ先崎です。

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解約のご報告をする際に

『物件の差別化をするために、何か有効な設備を
追加したいのですが、何がいいですか?』

とご質問いただくことがあります。

弊社のこれまでの取り扱い実例では

•玄関の姿見
•室内物干し
•ハンガーフック

上記のような内容が、施工事例がありつつ
入居者さんもあって嬉しいアイテムの提案です。

そんな中で、わたしが今最も気になってるアイテムがこちら!!

image


こちら、3点ユニットバスに使うアイテムです!
シャワーフックにつけることで、入浴中に使う様々な
アイテムを収納することが可能です!

これで、限られた3点ユニットバスのスペースを
有効活用できます!

新築アパートはもはやバストイレ別が当たり前に
なってきてますが、区分の分譲マンションは
まだまだ3点ユニットバスが主流。

水周りなので、設備として長期間の流用は難しいかもしれません。
市販品ですと、壊れたり汚れたりで、入れ替えの度に
交換が必要になる可能性が高いですが、これがあれば
3点ユニットの入浴も快適です!!

残念ながら、弊社での施工事例はまだないのですが、
機会があれば区分3点ユニットで導入してみたいと
思っています。

今は便利なアイテムが続々と出ているのですね。
日々入居者ニーズを模索する毎日です。

リスク管理ということ

こんばんは!
シーエフネッツ先崎です。

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なんだかまた台風が近づいているようです。
今日も雨の中、鎌倉PMのメンバーは、北へ南へと
内見希望の方を物件案内のため、雨が降る中を
外出してました。

わたしはオフィスでぬくぬくと 電話番です。
空室確認も、大切な営業活動のひとつです。

並行して、査定のために業者さんにヒアリングしたり
 ゴソゴソと社内業務に勤しんでました。

さて、昨日は生命保険のテストのため、関内へ外出してました。
ことあるごとに資格取得の機会をもらえる会社です。
貴重な業務時間内、しかも費用まで負担してもらえて、
受験の機会をもらえるというのは、有難い限りです。

生命保険なので、現代社会のライフスタイルをもとに
リスクに備えたりという内容でした。

年代別死因

なんと、20〜39歳までの死因第一位は…。

死というものは、全ての生きる人々にとって、
平等に訪れます。

とはいえ、賃貸経営という業務に携わる限り、
この件に関しては、切っても切り離せない
大きな課題です。

弊社では、一定の年齢を超えた入居者の客付を
する場合は、室内での死亡案件に関する保険の
ご提案をさせていただいております。

所有されているの物件の需要によっては
『学生需要のエリアだから大丈夫よ〜』
とお考えの方もいるかもしれません。

しかし、年齢に関係する死亡リスクはあくまでも
病死などの場合であって、若者の死因を考えると、
本当に入居者の年齢が若いから大丈夫なのか?と
考えさせられます。

とくに、学生需要のエリアに関しては、自分のお金で
入居するわけではないので、物件の選定に関しては、
社会人よりもよっぽど自由です。

社会人で、自分で家賃を負担する必要があれば
『全然気にならないし、割安で入居できるならラッキー!』
なんてポジティブに考える方もいるかもしれません。

確かに、相場よりも調整は必要なので、物件のクオリティに
対して、お得に住める!というのはポイントですね。

実際にはそういった需要をターゲットにした専門の
仲介業者があるとかないとか…

つまり、学生需要のエリアの方が、いざという時の
影響が強く、いざ発生してしまうと再度受け入れて
もらえるようになるための調整に苦戦する可能性が、
格段に高くなるわけです。

プラス、死因自体も次の入居者へ向けて告知する際に
金額設定や入居への影響の要因になります。

幸い、わたしが担当させていただいている物件では
今だそういった案件は発生していませんが、実際に
起こってしまえば、コツコツ貯めたキャッシュフローが
一撃で吹っ飛んでしまうので、物件ニーズに限らず、
前向きに検討していただきたいと感じる出来事でした。

『明日は我が身』
備えあれば憂なし、です。

シルバーウィーク到来!

おはようございます
鎌倉PM先崎です

昨日からシルバーウィークが
スタートしましたね!

世間の皆様は、何をしてお過ごしに
なるのでしょうか

社会人デビューしてからというもの
巷の連休と呼ばれるものには縁がなく
お仕事して過ごしてますが…

昨日から晴天続きで、清々しいですね
絶好の『内見日和』ですね!!

多くの内見が入ることに、ワクワクします!

わたしが今担当させていただいている
区分のお部屋で、3点ユニットを
フルリノベして募集する案件を2部屋
あります

一部屋は昨日現地確認して来ました!
もう一部屋は、今日これから写真撮影に
行って来ます

同じマンション内では3点ユニット
タイプの空室は他社さんでいくつも
出てますが、フルリノベしてるお部屋に
なれば話は別です

当然、募集金額も一万近く違いますが、
住む方のニーズが全然違いますので、
競合することはありません

とはいえ、写真がないと募集活動自体が
なかなか成り立たないポータルサイト
経由の時代ですので、写真撮影にも
気合が入ります!!

ちなみに今日撮影する予定のマンション。
数週間前は3点ユニットの空室多数。
同フロアに同じくフルリノベしたお部屋の
募集が出てました。

価格帯も、弊社の募集とドンピシャです。

一昨日、再度検索かけたところ、
しっかり成約してました…

こちらも頑張らねばと背筋がピンとします

何はともあれ、シルバーウィーク2日目
張り切っていきたいと思います

審査部とPMスタッフ

こんにちは
鎌倉PM先崎麻衣です

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↑やっと参加の仕方を習得しました!


最近の鎌倉PMの旬な話題。

うちの入居審査は、とにかく厳しい!笑

やっともらった申し込み、でも要件を満たせず
泣く泣く審査落ち。

 せっかくもらった申し込み。
リーシングの立場からすると、なんとしても
入居させたいのが本音です。


でも、そんなとき、ふと思い留まります。

そもそも何故入居審査をするのか?
オーナー様からすれば、無期限滞納保証ついてるし。
とお考えの方もいらっしゃると思います。

しかし、もしも審査落ちするような方を入居
させてしまった場合、どんなリスクが考えられるのか?

まず、なんらか問題を抱えているから審査に落ちる
わけです。入居してからトラブルを起こす可能性は
審査を通過した方より、遥かに高いです。

というのとは、退去時の現状回復費用が高額になる
場合があります。

そして、入居中にトラブルを起こしたりすると
すでに入居している優良な入居者様に迷惑をかけて
しまうことも考えられます。

一棟物の場合は、共用部分の使用状況も
悪くなることもあります。

そもそもPM業務とは、オーナー様の資産価値の
最大化が目的であり、それを管理面からお手伝いする
ことが任務です。

現状回復費用が高額で、月々のキャッシュフローが
なくなってしまうことは本意ではありません

先日、とある仲介さんから言われた一言

『CFさんの物件は、室内がきちんとしてる
から、退去前の紹介でも安心です』

日頃、私たちの現状回復提案をご理解いただいて
いなければ、こんな言葉はいただけないのでは
ないでしょうか

あくまでもリーシング業務は、大きなPM業務の
中の枠組みのひとつでしかないのです

とはいえ、審査部にわがままいって、なんとか
条件を負荷して、入居に持ち込むこともありますが。

私たちPM担当者も、管理課のスタッフも、オンサイト
事業部のスタッフも、みんな目標は同じです。

ただ、それを達成するためのプロセスで、お互いに
任されている任務が違うこともあります。

様々な立場から、何が最善かを考えることができる
ことがCFの強みだなと日々感じます。

とはいえ、もちろん空室対策も大切!
シルバーウィークの内見に備えたいと 思います!

青春の街

こんにちは
鎌倉PM先崎麻衣です

先日、磯子区から鶴見区への移動中、
個人的に懐かしい場所を通りました!

image


ここは、京浜急行線日の出町駅の駅前です

信号待ちに車内から撮ったので、
町の様子と一緒に写せなかったのが残念


世間一般では、日の出町駅とは
どういったイメージでしょうか?

あまりいいイメージがないという方が
多いかもしれませんね

前職の職場が、日の出町駅が最寄り
だったこともあり、社会人デビュ
ーしてから5年間は、よくこの辺りを
ウロウロしたものです

ここは元々は小さな交番と、
古くからある飲み屋さんがたくさん
立ち並んでました


あれから早数年、低層階はテナントビルで
上は居住用になってます

立て壊し、更地になり、今やオシャレな
パン屋さんが入ってました

こうなると随分と街の雰囲気が変わるな〜
とシミジミ感じました

個人的に、20代前半の今思い返せば
何をしても楽しかった思い出が多い
日の出町です


ちなみに!
日の出町駅から桜木町駅までは徒歩圏内で
野毛と呼ばれるエリアは飲み屋さんが
たくさんあり、夜は本当に楽しい場所です

古くからある老舗のお店や、新しく出来た
オシャレなお店まで、幅広く楽しめます

桜木町といえば、いわゆるみなとみらい
方面が花形ではありますが、野毛の飲み歩き
もなかなか楽しいです

是非お近くにお越しの際には、
オススメのスポットです

職場は変わりましたが、わたし自身
今後もこの町の変化を見守りたいと
思います


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