増田広宣の不動産塾(投資と有効活用そして相続)

お客様との資産形成始末記。日々、学んで学ばせていただきます!!

最初に始める凄みと続ける荒行




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皆様こんにちは!!
今日はコチラの写真から
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そうです。1880年に日本初のバーとして明治13年に創業した神谷バー。
変わらぬ浅草を代表するカクテル。(明治15年開発)
その名も「デンキブラン」

詳しい解説は→【神谷バー】←クリック‼️
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うーん。変わらぬ価値。
何事も最初に世に出る。始める。試みる。
苦難の連続があって。さらに続ける荒行。

頭が下がります。

さて、ここは浅草。
本日、午前中はお客様と一緒に物件下見。
※今回の下見。事前確認の甘さを反省。。。
何を?しばらくは、お客様とだけの秘密にさせていただきます。
(◯◯さん。大変申し訳ございませんでした🙇)

冒頭の神谷バー。
行った事「あるよー!」と、仰る方も多いかもしれません。
私の思い出としては、大学同期4人と十数年前に集ったのがココ。

近くの、これまた長い歴史(明治28年創業)の【浅草今半】に行った帰り?行く前?
それとも、そもそも別の日にそれぞれ行った?

自分の記憶ほど、当てにならないものは無いかも?ですが、

ハッキリ覚えている事あります。
それは、
神谷バーで、たまたま隣の席にいらっしゃった老紳士が、
当時の(今よりは見た目も若くエネルギー満ち溢れていた?)、
同期の桜4人衆にデンキブランのボトルを各一本プレゼント🎁していただいた事です。

やんややんやと盛り上がる男4人に、何故か?好感を持っていただいたらしく、
未来への応援の意味も込めてプレゼントしていただいた事だけは覚えています。

お顔も、その方を交えての話題も全く覚えていませんが、
湧き上がる感謝と気合いの気持ちだけは、今また胸が熱くなる次第です。

。。。。もう十数年前のお話。

 

最後に、
久しぶりの浅草で、もしかしたら御一緒のお客様以上に写真を(物件は勿論、それ以外も)パシャパシャしていたかもしれません。(改めて◯◯さんスミマセン🙇)

皆様にスコーシだけ掲載

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何だ?最後の写真は?(下見した物件近くにありました。)

浅草行って改めて思ったのは。。。

凄まじき「多国籍エリア」

ということで、


ーCFネッツグループのセミナー等のご紹介ー


うーむ。ホントに選定に悩む。。。。
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最後まで、読んでいただき有難うございました。
私がお世話になっている会社及びグループも、
グループ代表を中心にが初めて起こした事が多々あります。
そして、それを継承する多くの諸先輩います。

私が、
今出来る事は?
そして未来に残せる事は? 
まずは一歩一歩から。
スピード遅いが 一歩ずつ。

アレ?
明日大事な事があるような気がする。。。
「気合いだ〜。気合いだ〜。気合いだ〜。」

家に帰れば、お泊まり会をしている娘と、その友人達の、
手作り餃子が残っているはず。。。。
多分。。。。
一切、近況報告は無いが。。。。 


ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
それから一時間後、
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まだ残っていた‼️
流石に女の子が3人集まれバー。。。
有難うね〜。

でも未来に、こんな感じにならないでね〜。
オーラ漂う物件(リンク乙女?三人衆)》



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事前確認は妥協しません




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皆様こんにちは!!
今日はコチラの写真から
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そうです。ここは麻布十番です。
これから記載する内容とは一切関係はございません。

今日は普段の業務の一部、
物件情報を仕入れてからの一コマ。
そうです。
管理状況確認と入居者様のご属性確認について。

結論から言いますと、とても重要視しています。

なぜ?

大家業のオーナー様にとっては、収益不動産を購入したら終わりではなく、
安定的な収益(キャッシュフロー)を確保する上では、とても重要だからです。

まず、
「管理状況確認」
つまり、
マンションの管理状態の良し悪しをしっかりと見極める事

その為に必ずチェックするのが、
マンション共用部分を管理する管理会社が発行する
重要事項に係わる調査報告書』という書類です。


これは、不動産売買契約締結前に行う「重要事項説明」に用いる「重要事項説明書」を作成する場面でも必ず内容確認しておりますが、とにかくイイ物件であればあるほど、早めに入手をするようにしております。

各建物管理会社によって書式は異なりますが、専有部分の用途制限や共用部分に関する事など、マンション全体の管理に係わる内容が記載されています。(マンション情報)

代表的な記載項目として以下あります。全て大事ですが赤字は特に重要。

・調査依頼日

・対象となる物件名や部屋番号、所在地、建築年次

・修繕積立金総額

・管理費、修繕積立金の月額

・管理費、修繕積立金の滞納額(マンション全体と対象となる部屋について)

・管理費、修繕積立金の改定予定

・管理組合の借入金の有無

・修繕工事履歴

・管理形態

・大規模修繕改修工事に関する予定

・アスベストや耐震診断の有無など

 

うーん。特に重要とした赤字ばかり。。。そうなんです本当に大事なんです。
以前のブログにも記載しましたが、「マンションは管理を買う」
本当に管理状況は物件によって様々。立地が良くて値段が割安でも管理状況が今一つであれば、購入には慎重になる必要あります(管理が破綻している物件も有)。

つぎに、
「入居者様のご属性確認」
つまり、
家賃滞納や隣人トラブル(騒音など)、他のリスクもしっかりと見極める事

その為に必ずチェックするのが、
賃貸借契約書』そして『入居申込書』いう書類です。

『契約書』
トラブルを回避するための契約条件が正確に契約書に反映されているか(原状回復に関する取り決め等)?しっかりと確認することが大切なのは言うまでもありません。

また、敷金などの取扱いは地域ごとの取引慣習により取り扱いが違う場合もあったりもしますし、オーナーチェンジの際には原則引継がれるものにもなりますので重要です。
(新オーナーに引継がれるものにクリーニング代というものもあったりします。)

『入居申込書』

賃貸仲介の不動産会社によって書式は異なりますが、

一般的には、入居希望者の住所、氏名、連絡先、勤務先、年収、勤続年数などが記入有。
連帯保証人を立てている場合は、その人の住所、氏名、連絡先、勤務先なども記入有。

これらの書類は貸主(或いは不動産会社)による入居審査に必要とされています。
どこまで徹底して入居審査しているかは差はありますものの、
やはり、とても重要な書類です。

以上、2つの観点から事前確認の為に入手している書類を挙げました。


上記の書類は、一般的には、
売主様から売却依頼を受けた不動産業者が入手し得るもの。

つまり、買主様の仲介として動いている我々が直接入手できないもの。


だから、
時折、すこーし問題起こります。
軽く言うにとどめますが、

「不動産購入承諾書(買付書)を提出し、理由を説明しても上記書類をなかなか出していただけない不動産業者さんいらっしゃいます。」

 なかには、
「契約を急かすばかりで、随分ギリギリまで提出されない不動産業者さんもいらっしゃいます。」


(。´・ω・)? 「なぜ?」

ここでは、皆様のご想像にお任せ致します。
お会いする機会がありましたらリアルな話を少しだけします。


最後に、
事故(問題)が起きてからではなく、
事故(問題)が起きる前に、
どれだけ手を打っておくか?

あれ?昨日のブログと同じまとめ方に?

ということで、


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最後まで、読んでいただき有難うございました。
火曜水曜休みにも身体が慣れてきた今日この頃、
久しぶりに、小一時間家族とバラエティ(録画していたらしく)を見ました。
タレント5人が与えられたお題で、
スマホ等使わず(調べず)、各々が単独で動き全員が集合できるか?の企画。

「例1:都内で大きな公園といえば?」
「例2:都内で美術館といえば?」
「例3:都内で橋といえば?」
「例4:都内で大きな家電量販店といえば?」etc...
なかなか面白い企画でした。
私、物件下見等の甲斐もあってか家族とは回答にスレ違い多かったですが、
タレントそれぞれが思い浮かべる場所は、「あーあそこね!!」と場所がすぐに頭に浮かび、そんな自分が少し嬉しかったりもした次第です。

ただ、「根津美術館」という所は知りませんでした。。。
根津甚八さんは「GONIN(1995年公開)」という映画にも出ていて、
渋い演技で存在感が有り、好きな俳優の一人ではありますが。。。
(上記の映画ではビートたけしさんや本木雅弘さんも出演で見応えありますが、バイオレンスアクションで、映画のラストも好き嫌いハッキリするかもです。。。だからリンクは付けません。)


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事後対応より予防(熱中症も)




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皆様こんにちは!!
今日はコチラの写真から
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そうです。何かを吊っています。

此処は、職場近くの銀座中央通り沿いのビル。

もっと寄りましょう。
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何か?です。
物体は一体何なのか?
ピアノじゃあるまいし、大物什器でもない。
大きさの割には随分と仰々しい吊り荷の作業だなと。

他に運搬する荷も周りには見当たらないが。
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それはそれとして、
こういう現場を見た時、
頭にいろいろよぎるのです。

「吊り荷落下時の賠償保険手当は?」
「吊り荷自体の落下時の動産保険は?」
「現場で働く人に怪我や熱中症の労災保険上乗せ保険(任意労災保険)は?」
「労災事故で使用者(雇用主)が訴えられた場合(安全配慮義務違反等)の使用者賠償保険は?」
。。。。(ここまで5秒くらい)


前職の名残ですね。

さて今は?

不動産実務においても、
瞬間的に様々な想定と、
瞬間的に具体的な手立てを、
選択(判断)、実行する局面多くあります。
。。。。(ただし私は課題多く)

まずもって重要なのは想像力と思っております。
このあたりも、私はまだまだ一層の修行が必要。

精度とスピード向上にも精進するのは勿論ですが、
たくましい想像力を養う為に数多くの現場をこなし、
先輩コンサルタントにもアドバイスいただきながら、
精進する日々が続きます。

最後に、
事故(問題)が起きてからではなく、
事故(問題)が起きる前に、
どれだけ手を打っておくか?

不動産取引においても、重要なのは同じく。
次回は、その為に日々行っている業務の一部をお伝えします。

キーワードは?
管理状況(調査報告書)と入居者様のご属性

ということで、


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最後まで、読んでいただき有難うございました。
暑い毎日😵熱中症には、ホントご注意‼️


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宅地建物取引士(平成20年8月)
不動産コンサルティング技能試験合格(H29年1月)
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