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皆様こんにちは!!
今日はコチラの写真から
IMG_2441
そうです。ここは麻布十番です。
これから記載する内容とは一切関係はございません。

今日は普段の業務の一部、
物件情報を仕入れてからの一コマ。
そうです。
管理状況確認と入居者様のご属性確認について。

結論から言いますと、とても重要視しています。

なぜ?

大家業のオーナー様にとっては、収益不動産を購入したら終わりではなく、
安定的な収益(キャッシュフロー)を確保する上では、とても重要だからです。

まず、
「管理状況確認」
つまり、
マンションの管理状態の良し悪しをしっかりと見極める事

その為に必ずチェックするのが、
マンション共用部分を管理する管理会社が発行する
重要事項に係わる調査報告書』という書類です。


これは、不動産売買契約締結前に行う「重要事項説明」に用いる「重要事項説明書」を作成する場面でも必ず内容確認しておりますが、とにかくイイ物件であればあるほど、早めに入手をするようにしております。

各建物管理会社によって書式は異なりますが、専有部分の用途制限や共用部分に関する事など、マンション全体の管理に係わる内容が記載されています。(マンション情報)

代表的な記載項目として以下あります。全て大事ですが赤字は特に重要。

・調査依頼日

・対象となる物件名や部屋番号、所在地、建築年次

・修繕積立金総額

・管理費、修繕積立金の月額

・管理費、修繕積立金の滞納額(マンション全体と対象となる部屋について)

・管理費、修繕積立金の改定予定

・管理組合の借入金の有無

・修繕工事履歴

・管理形態

・大規模修繕改修工事に関する予定

・アスベストや耐震診断の有無など

 

うーん。特に重要とした赤字ばかり。。。そうなんです本当に大事なんです。
以前のブログにも記載しましたが、「マンションは管理を買う」
本当に管理状況は物件によって様々。立地が良くて値段が割安でも管理状況が今一つであれば、購入には慎重になる必要あります(管理が破綻している物件も有)。

つぎに、
「入居者様のご属性確認」
つまり、
家賃滞納や隣人トラブル(騒音など)、他のリスクもしっかりと見極める事

その為に必ずチェックするのが、
賃貸借契約書』そして『入居申込書』いう書類です。

『契約書』
トラブルを回避するための契約条件が正確に契約書に反映されているか(原状回復に関する取り決め等)?しっかりと確認することが大切なのは言うまでもありません。

また、敷金などの取扱いは地域ごとの取引慣習により取り扱いが違う場合もあったりもしますし、オーナーチェンジの際には原則引継がれるものにもなりますので重要です。
(新オーナーに引継がれるものにクリーニング代というものもあったりします。)

『入居申込書』

賃貸仲介の不動産会社によって書式は異なりますが、

一般的には、入居希望者の住所、氏名、連絡先、勤務先、年収、勤続年数などが記入有。
連帯保証人を立てている場合は、その人の住所、氏名、連絡先、勤務先なども記入有。

これらの書類は貸主(或いは不動産会社)による入居審査に必要とされています。
どこまで徹底して入居審査しているかは差はありますものの、
やはり、とても重要な書類です。

以上、2つの観点から事前確認の為に入手している書類を挙げました。


上記の書類は、一般的には、
売主様から売却依頼を受けた不動産業者が入手し得るもの。

つまり、買主様の仲介として動いている我々が直接入手できないもの。


だから、
時折、すこーし問題起こります。
軽く言うにとどめますが、

「不動産購入承諾書(買付書)を提出し、理由を説明しても上記書類をなかなか出していただけない不動産業者さんいらっしゃいます。」

 なかには、
「契約を急かすばかりで、随分ギリギリまで提出されない不動産業者さんもいらっしゃいます。」


(。´・ω・)? 「なぜ?」

ここでは、皆様のご想像にお任せ致します。
お会いする機会がありましたらリアルな話を少しだけします。


最後に、
事故(問題)が起きてからではなく、
事故(問題)が起きる前に、
どれだけ手を打っておくか?

あれ?昨日のブログと同じまとめ方に?

ということで、


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うーむ。ホントに選定に悩む。。。。
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最後まで、読んでいただき有難うございました。
火曜水曜休みにも身体が慣れてきた今日この頃、
久しぶりに、小一時間家族とバラエティ(録画していたらしく)を見ました。
タレント5人が与えられたお題で、
スマホ等使わず(調べず)、各々が単独で動き全員が集合できるか?の企画。

「例1:都内で大きな公園といえば?」
「例2:都内で美術館といえば?」
「例3:都内で橋といえば?」
「例4:都内で大きな家電量販店といえば?」etc...
なかなか面白い企画でした。
私、物件下見等の甲斐もあってか家族とは回答にスレ違い多かったですが、
タレントそれぞれが思い浮かべる場所は、「あーあそこね!!」と場所がすぐに頭に浮かび、そんな自分が少し嬉しかったりもした次第です。

ただ、「根津美術館」という所は知りませんでした。。。
根津甚八さんは「GONIN(1995年公開)」という映画にも出ていて、
渋い演技で存在感が有り、好きな俳優の一人ではありますが。。。
(上記の映画ではビートたけしさんや本木雅弘さんも出演で見応えありますが、バイオレンスアクションで、映画のラストも好き嫌いハッキリするかもです。。。だからリンクは付けません。)


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