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松堀不動産スタッフ日記リレー

スタッフが仕事の事、何気ない日常を綴っています。 もっと当社の事が知りたい方は横のリンクからどうぞ

16 10月

新人のご紹介

全国の松堀不動産ファンの皆様!
こんにちは



本日より松堀不動産 熊谷店に配属となった新人の蕨野 善郎(わらびのよしろう)と申します。

芸名ではありません
本名です

本当です
嘘だと思う方は、ぜひ店舗までお気軽にご来店ください。


まだ若い、まだ若い、と思っていたら、気づけば今年で30歳
世間的には「おじさん、いえお兄さんです」世代に、片足を突っ込んだ九州男児で
出身地は、宮崎県都城市。芋焼酎の「黒霧島」が有名ですね

顔は、、、有名人で誰似かと言われれば、、、超有名なあの方
大阪の食い倒れ太郎さん に似ています。

本当です
嘘だと思う方は、ぜひ店舗までお気軽にご来店ください。


今はまだ右も左も分かりませんが、先輩方にご指導いただいて日々精進して参ります。

一日でも早く成長して、一人でも多くのお客様が理想の家と出会えるお手伝いがしたいと考えております。

本当です
嘘だと思う方は、ぜひ店舗までお気軽にご来店ください。


今後とも、よろしくお願いします。
15 10月

お金の流れ

こんばんは。インベスト事業部のMです。

本日は宅地建物取引士の試験日でしたね。受験された方がいらっしゃいましたら、お疲れ様でした。


私も随分昔に受験し、そう言えば今日と同じ雨の日だったのと、合格した時はとても嬉しかったのを思い出します。


さて、以前BE%(ブレークイーブンポイント≒損益分岐点入居率)のお話の中でキャッシュフローツリーがでてきました。

宅建試験にはでてきませんが、キャッシュフローツリーは収入と支出の流れを表した不動産の状況分析の基本となるものです。

この流れを理解すると所有不動産の問題点を理解することができます。

【キャッシュフローツリー】

GPI=潜在総収入=満室時の家賃収入
▲空室損=空室のため生じる損失
EGI=GPI−空室損=実効総収入=実際に入ってくる家賃収入
▲OPEX=運営費=経営上、支出する費用(管理費、修繕費、固定資産税、広告料、付帯サービス費、共用部分の光熱費etc)
NOI=EGI−OPEx=営業純利益=空室損、運営費を引いた正味の家賃収入
▲ADS=年間のローン返済額
CF=NOI−ADS=ローン返済を引いた税引き前の手取り


最初のGPI(満室想定家賃)から空室損、OPEx(運営費)、ADS(ローン返済)の順に引いていきます。空室損、OPEx(運営費)まで引いたものはNOIといい、物件価格に対してのNOIの比率を実質利回り、ネット利回り等と言ったりします。

不動産経営・投資ではこのNOIをあげる事が重要です。

※ADS(ローン返済金額)は銀行の融資次第のため、改善方法は多くありません。ありますが、それはまた別の機会に…

不動産管理会社は日々このNOIを最大化させる努力をしておます。

私ども松堀不動産はオーナーに対して、NOIを上げる様々な提案がございます。

例えばその一つとして、前々回の記事で高崎店のKよりご紹介いたしました弊社の賃貸募集プラン、楽ゾウプランもその一つです。


楽ゾウプランは、敷金、礼金、仲介手数料、保証会社の保証料等がかからないため、入居時の初期費用が抑えられ、かつ更新時の費用もいただいていない、長く住みやすい大人気プランです。

このプランは、場合により、少しのOPExで大きく空室損を押し下げる効果がございます。

不動産投資・運営をする場合は、自身の収益を最大化してくれるパートナー選びがとても重要です。

賃貸経営でお悩みの方がいらっしゃいましたら、是非お問い合わせください。

あるゾウnavi:http://www.aruzo-navi.net/

またこれから不動産事業・投資を始められる皆様へはおすすめがございます。

弊社の新築一棟アパート『アルメゾン』は、私どもの建築・運営・管理の経験や知識、技術、こだわりノウハウが詰まった不動産投資商品です。

こ入居者様目線で建築しておりますので、ご入居者様にも大変ご満足いただいております。

ご興味がございましたら是非HPからお問い合わせくださいせ。

アルメゾンHP:http://www.arumaison.com/
14 10月

川越祭り!

こんにちは!本川越店です♪

本日10月14日(土)と明日15日(日)は川越祭りです

本川越店の前にも屋台が並び、賃貸店舗は見えませんが・・・!営業しております(*・ω・)ノ

IMG_0598


雨がパラパラと降ったりとあいにくのお天気ですが
たくさんの人で賑わっています

IMG_0605



IMG_0601


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おいしそうな屋台もたくさんあり、迫力ある山車も見ることができるので
川越祭りとってもおすすめです


明日もお祭りの活気に負けないようスタッフ一同元気に営業しておりますので
ぜひお祭りと一緒にご来店お待ちしております



株式会社 松掘不動産 本川越店
川越市中原町1-1-1 西武通運本川越ビル1階
TEL:049-223-6600







12 10月

<速報>本庄・前橋新築物件

寒くなったと思ったら暑くなったり。
まだまだ衣替えには早いですかね。

お久しぶりです。
高崎店Kでございます。

さて、来年の話になりますが「埼玉県本庄市」と「群馬県前橋市」に「初期費用安価な新築物件」が誕生します。
1つ2つ前のブログでご紹介している新築一棟アパート「アルメゾン」になり、本庄と前橋は「初」になります。
お恥ずかしい話、文系でアナログで計算と横文字が苦手な私には中々難しい内容でしたが(泣)

行く行くは高崎市にもできていきますので、そちらは追々。


まだ建築中ですので、間取りと設備の紹介だけでさっくりとしてすみませんが。
見られるようになりましたら、また外観・室内のご紹介を致します。

埼玉県本庄市日の出4(以下未定)
2018年2月上旬完成予定

A8435_(仮称)モルゲンロート



群馬県前橋市住吉町1(以下未定)
2018年3月中旬完成予定

A8434_イーグレット


以上の2件、設備としては「エアコン・洗髪洗面化粧台・温水洗浄便座・TVドアフォン・IHコンロ、照明付、更にWiFiネット無料」です。

新築ですが、初期費用安価で敷金0、礼金0、初回保証料0、クリーニング代0、更に2年毎の更新料0・更新手数料0になります。
入居しやすく長く住むのにも最適です。
お引っ越しは引っ越し業者や家具・家電でも結構コストがかかりますので、初期費用安価で済むのは助かりますね。

さて、この説明をしますと
「えっ!新築なのに安い、とてもいいですね!!」と思う方もいらっしゃれば、
「新築なのに安い?何故?何かあるのかな?」と思う方もいらっしゃいますよね。

正直、私も最初は後者でした。
良いことだけを話す人って、どうも怪しいですよね。

初期費用安価ですが、特約は付きます。
短期でお住まいの方は違約金が賃料1ヶ月分ございます。
また、クリーニング代は0ですが、クロスを破ったり、床に大きな傷をつけたりしますと、原状回復費用が請求されます。
賃貸物件は「借り物」ですので、小まめに掃除し綺麗にご利用頂ければ幸いです。

ご不明な点・お問合せは以下まで。

株式会社松堀不動産高崎店
TEL:027−386−4147

そういえば明日高崎駅西口駅前にOPAが開店しますね。
そちらはまた後日の掲載にて。

ではまた。
11 10月

どれくらいの空室に耐えられる??

こんばんは。インベスト事業部のMです。

普段は六本木勤務の私ですが、毎日毎日あちらこちらへと移動しており、気づけば六本木にいることの方が少ない気もしております。。。

さて、不動産投資・経営を勉強されている方、こ興味がある方のために、何かお役に立てればと思い前回より投稿をさせていただいております。

本日は不動産経営における安全性についてお話しをしたいと思います。

不動産を経営される場合、どの様に安全性を判断すれば良いでしょうか?

考え方の一つにBE%(ブレークイーブンポイント≒損益分岐点)というものがあります。

これは、物件がどれくらいの空室に耐えられるかを数値化する方法です。


以下の数式で算出することができます。

BE%={OPEx(運営にかかる費用)+ADS(ローン返済額)}÷GPI(潜在総収入=満室時の賃料)


具体的な例でご説明します。

例)

GPI(潜在総収入=満室時の想定家賃)=600万円
▲空室損=60万円
EGI(実行総収入=入ってくる家賃)=540万円
□OPEx(運営にかかる費用)=90万円
NOI(営業純利益=経費を引いた家賃収入)=450万円
▲ADS(銀行からお金を借りた場合のローン返済額)=350万円
CF(キャッシュフロー=手元に入ってくるお金)=100万円

※上記の収入と支出の流れをキャッシュフローツリーといいます。

こちらの場合、年間の想定キャッシュフローが100万円です。

しかしながら、不動産経営は常に想定した家賃収入が得られるわけではありません。

上記の例では何%の空室に耐えられるでしょうか??

BE%の数式に当てはめます。

BE%={OPEx(運営にかかる費用)+ADS(ローン返済額)}÷GPI(潜在総収入=満室時の賃料)


BE%={□OPEx(90万円)+▲ADS(350万円)}÷GPI(600万円)

=73.33%


年間73.33%の入居率、26.66%の空室であれば金融機関へのローン返済に対して、自己資金からの持ち出しが無しで運営をすることができます。

一般に不動産経営ではこのBE%が80%を下回れば安全と言われております。

そのため、こちらの物件は安全性が高いと言えます。

ただし、こちらのBE%が80%を下回っているから必ず安全というわけではありません。

エリアや物件種別、管理方法や競争力の低下(家賃下落)により想定していたBE%を下回り苦労をされている方は非常にたくさんいらっしゃいます。


不動産経営の空室リスクを抑えるには、パートナーとして、そのエリアの特性を理解しており、適切な管理ができ、実績のある不動産会社に任せるのが1番です。

また一つの不動産でBE%を抑えるのではなく、複数棟所有して、不動産ポートフォリオ全体のBE%を抑える方法もございます。

私どものご提案している、新築一棟アパート『アルメゾン』は不動産の1番のリスクである空室リスクを無くし、10年間、安定した収益を見込むことができます。

ご興味のある方は是非ご相談くださいませ。

アルメゾンHP:http://www.arumaison.com

8 10月

モーゲージエクイティ分析

こんばんは。
インベスト事業部のMです。

本日は不動産投資に役に立つ分析をご紹介します。

モーゲージエクイティ分析をご存知でしょうか?

不動産投資において
投資家(自分)が求める自己資金の運用利回り(=ROI=CCR=ROE)を達成するために、
購入する不動産はいくらの利回りがあれば良いかを判断するためのものです。

以下の式で求めることができます。

{K%(=借入の調達コスト)×LTV(借入の割合)}+{ROI(投資家が求める自己資金の運用利回り)×1ーLTV(自己資金の割合)}

※K%=借入の調達コスト=『年間返済額÷借入金額』


非常に便利ですので皆様も知って損はないと思いますよ!


以下はその例です。

例)

『条件』

ゞ睛撒ヾ悗ら金利1.5%、期間25年でお借入。
∧件価格に対するローン割合(LTV)=90%。
自己資金の割合(1−LTV)=10%
づ蟷餡函兵分)が求める自己資金の運用利回り(ROI)=15%の場合




まず,裡法鵑4.8%です。
K%は借入金額によって変動するものではなく、一定です。
金利と期間のみで決まります。

☆1借入期間25年、金利1.5%、借入金額1200万円の場合、
年間返済額=575,908円
K%=575,908円÷1200万円≒4.8%

☆2借入期間25年、金利1.5%、借入金額9850万円の場合のK%
年間返済額=4,727,247円
K%=4,727,247円÷9850万円≒4.8%


上記の条件を
モーゲージエクイティ分析の公式

={K%(=借入の調達コスト)×LTV(借入の割合)}

                   +

{ROI(投資家が求める自己資金の運用利回り)×1ーLTV(自己資金の割合)}

に当てはめます。


{。法鵝4.8%)×■味圍屐90%)}

          +

{ROI(15%)×ぃ院檻味圍屐10%)}

=5.82%

結論は

金利1.5%、期間25年で資金調達ができ、
自己資金を物件価格の10%、借り入れが90%の場合で、
自己資金の運用効率が15%で良ければ、
実質の利回りが5.82%あれば大丈夫!ということです。

この分析は、
金融機関が求める利益(K%)と投資家(自分)が求める利益(ROI)を
加重平均して、物件に必要な利回りを逆算する方法と言うことですね。

この分析が出来ると
金融機関さえ決まっていれば自分の投資目標を叶えるために、
利回りがどのくらいあれば良いかが判断できます。

ただし、不動産投資の難しいところは、
目標に必要な利回りが分かっても
直ぐに達成できるわけではないことです。

不動産はテナント・入居者様に実際にご使用いただく現物資産です。
募集してもご入居いただけない空室リスク、
運営にあたり思わぬ費用がかかるリスクがあり、
思った通りの収益が上げられなことがほとんどです。

その点、弊社の新築一棟アパート『アルメゾン』は
10年間の定額家賃保証がついた
リスクを徹底的に抑えた不動産投資商品です。

10年定額で家賃を保証しており、
また修繕費等の運営にかかる費用も
弊社が負担保証しておりますので、
不動産投資をするのにも、自分の投資目標を達成するにも非常に適した商品です。

是非、ご興味いただけましたら
以下、HPからお問い合わせくださいませ。お待ちしております。

アルメゾンHP:http://www.arumaison.com/

それでは本日は、こちらで失礼いたします。


※本日のモーゲージエクイティ分析については物件購入時の諸費用を入れておりません。
 詳細な結果は異なりますので、概算・ご参考としてお考えください。
2 10月

ラグビータウン熊谷!

めっきり涼しくなった熊谷からこんにちは

熊谷は暑いイメージが強いと思いますが、ラグビーにも力を入れていることはご存知でしょうか?

ラグビーの試合が年間何試合も行われています
そして、今年も日本ラグビー最高峰の戦い
ジャパンラグビートップリーグ2017-2018」が熊谷で開催されています

8・9月の開催は既に終わってしまいましたが、10・12月に計4試合あります!
チケットも当日券があるようなので、観戦のチャンスはまだあります!
駅から距離がありますが、熊谷ドーム行きのバスがあるのでご安心ください

まだご予定が空いている方はぜひチェックしてみてください(*゚∀゚)っ

http://www.city.kumagaya.lg.jp/kanko/kumaspo/rugbyjoho/tl2017.html


そしてそして!10月といえば!

HAPPY HALLOWEEN!!ヾ(´ω`=´ω`)ノ

年に1度の仮装が許されてお菓子がもらえて浮かれられる収穫祭ですね
これら全てを詰め込んだ、あるゾウくんを、描かないでいられる私たちではないのです!

加工済


ハロウィン要素を詰め込んだブラックボード、描きました!
あるゾウくんはきっとお菓子が好きという信念のもと、お菓子をとにかく描きました

これを見て、ひとりでも多くのお客様が気軽にお店に入ってきて頂けると嬉しいな…と思いつつ、
こちらにも画像をひっそりとこっそりと載せておきます…

ブラックボードに書かれているグランツという物件、初期費用もランニングコストも
お財布にとても優しいので、熊谷に引っ越したいけど引っ越し費用がネック…という方にオススメです

外観


間取り2


ぜひぜひお気軽にお問い合わせくださいー(。・ω・)ノ゙

松堀不動産熊谷店
TLE:048-579-5377

熊谷店:鈴木
30 9月

高崎店 オススメ物件情報

こんにちは(*・ω・)ノ
近頃は秋風が心地よく、夏の猛暑が嘘のように感じられる今日この頃です
これからの季節、朝夕冷え込んでまいりますのでお体にお気をつけくださいね

高崎店のオススメ物件情報

ダイヤパレス前橋大友 1107号室

ダイアパレス前橋大友


A8432_plan


毎月 30,734円(家賃 共益費 引き落とし手数料込)

住所:群馬県前橋市大友町1-6-5

間取り:1R 21.0

分譲マンションの11階。公園隣地、コンビニ、飲食店徒歩圏内で生活に便利。
国道17号線へもアクセスがしやすく、JR各線「新前橋」駅より徒歩15分なので車の運転をする方、
駅をご利用される方ともに便利な立地。

IMG_3284


防犯カメラ付なので一人暮らしでもセキュリティも安心です

こちらの物件の詳しい詳細、ご不明な点がございましたら下記までお問い合わせください。
いつでも皆様のお越しをお待ちしております。

松堀不動産 高崎店 

住所 群馬県高崎市下和田町5-3-8 メディアメガ高崎店1階5号室

TEL 027-386-4147

高崎店 事務 小林






19 9月

【売りたい】『投資物件』掲示しております!!【買いたい】

こんにちは!

本日は台風一過で、先週末が嘘のような秋晴れですね
8月に比べて大分暑さも和らいで、涼風が気持ちが良い季節になってまいりました。
今日のお昼は、少しだけ遠くのお店でご飯を買うのも良いかもしれないですね
テラス席でランチ……というのも素敵かもしれません


さて、熊谷店では先日から『投資物件』を掲示しております!!

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松堀不動産では 不動産の「売りたい」と「買いたい」を総合プロデュース を掲げ、
特に埼玉県内の東松山市・坂戸市・川越市、ならびにその周辺地域では、これまでに培った強力なネットワークを活かし
豊富な物件情報に迅速に対応しています。


こんなお悩み、ございませんか?


・空室が多くローンの返済や、管理が厳しい

・子供が不動産経営に興味がなく相続したがらない

・築年数が古くなってきて大規模な修繕が必要だが修繕費を回収するのに何年もかかり割に合わない

・老後の準備の為現金が必要だから売りたい




不動産という大きな【財産】に対し、様々なお悩みを抱えていらっしゃると思います。
まずは、オーナー様がお持ちの折角の【財産】を、ぜひこの機会に査定されてはいかがでしょうか。

「でも審査って時間がかかりそう」「面倒な手間だけかかるんじゃ…」という方もご安心ください!

弊社では査定結果を瞬時に算出する0秒査定(※文字からサイトへ飛べます)を行っております。
ぜひぜひご利用ください♪


既存オーナー様向けチラシ-1


8月はすでに3名のオーナー様から買取させていただきました!

既存オーナー様向けチラシ-2



他にもご相談やご不明な点など、どうぞお気軽にご相談くださいませ♪


★★★★★★★★★★★★★★★★★★
株式会社 松堀不動産 本店
355-0028
埼玉県東松山市箭弓町2-3-2
TELL:0493-24-1111
営業時間:9:00~18:00(年末年始除く)
★★★★★★★★★★★★★★★★★★

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
株式会社 松堀不動産 熊谷店
360-0032
埼玉県熊谷市銀座2-119
スマイルコーポレーション銀座ビル1階
TELL:048-579-5377
営業時間:9:00~18:00(水曜・年末年始除く)
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆


熊谷店 中村




16 9月

〇年に一度の△、〇〇すぎる◇。
よく分かりません。

高崎店のKです。

高崎は昨日まで晴れで気温も高かったのですが、本日また急に下がりました。
暑いより涼しいに越したことはありませんので、おかげさまで過ごしやすいです。

さて、先日お休みを頂き、草津温泉へ行ってまいりました。
水上・伊香保も行ったことがありますが、草津が一番温泉街っぽいと言いますか、硫黄の臭いがして良かったです。

やはり見所は何と言っても湯畑です。
夜はライトアップされていて、綺麗です。

20170908212723-1850275

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20170908212058-2342748

20170908205000-1930216



今流行りの・・・えーと。
インスタ映え?っていうものにもいいんじゃないでしょうか。
いいねたくさんもらって下さい。


湯釜にも行きました。
駐車場から歩いて15分くらい。日々の運動不足で足にきました。
20170909103026-1794252


百聞は一見に如かず
という訳であえて感想は述べません(言葉で言い表せない程凄・・・。)

では、また。
14 9月

高崎OPA(オーパ)開業間近

来月10月13日、高崎駅西口正面に大型ファッションビル
「高崎オーパ(OPA)」がオープンになります。

地上8階建て、ショップ数160店の規模は北関東エリア最大級になります。
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オープンを約1ヶ月後に控え、外観がお披露目となり、デッキを歩く人の注目を浴びています。

群馬県の経済の中心地である「高崎市」の新たなランドマークとなる「高崎オーパ」。
活性化されていく市場で、シェアを取っていけるよう引き続き頑張っていきます!


高崎店 岡原
1 9月

入間川のある景色

こんにちは。
入間店のM.Nです。

皆様、夏を満喫できましたでしょうか。

ピーチ・サンダルに、麦わら帽子を買って
はりきっていたのですが、
やっと、行って来れました。


素敵な景色です。
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まだまだ、暑い日が続いていますが、空は秋の気配です。

土手に上って見下ろす景色もまたよいものです。
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川辺に降りて、流れに手をひたしてみると。
そんなに冷たくない。

写真の撮り方で、4輪駆動車でグングン川辺まで
進んで行ったように見えるかもしれません。
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いいえ、普通の乗用車が入っていける場所です。
皆様も是非『入間市』の景色、満喫してください。

住みやすい町ですよ。
お部屋探しのご用命は、松堀不動産入間店まで、
お気軽に。




21 8月

『ガンバレ受験生!〜春まで誘惑はトランクルームへ〜』

受験生の皆さん、受験生を持つ親御さんは、夏休みのこの時期も「合格」という目標に向かって
日々頑張られているのではないでしょうか。

勉強の効果を高める為には、勉強する環境づくりがとても大切とのこと。
室内に気を引くものが無く、片付いた環境であればおのずと集中力も高まりますよね♪

そこで受験生の気を引く誘惑となる物(ゲーム・マンガ等)を、思い切って家の外に
出してしまってはいかがでしょうか?


家の中で視界に入れば、どうしても娯楽の方に手が伸びてしまいがちです。
捨てるのではなく、春までの「一時保管」という形で誘惑を断ち切り、
勉強により集中できる環境を作られてみてはいかがでしょうか?

6帖

写真の0.6帖のミニサイズ(幅90cm×奥行110cm×高さ240cm)でしたら、月々3,000円台から
お子様の誘惑を一時収納するのにはピッタリなサイズです!

もちろん他のサイズも取り揃えておりますので、是非お気軽にお問い合わせください★

http://www.arustorage.jp/storage/search.html
0120-816-551(フリーダイヤル)


ストレージ課 岡原
17 8月

お盆休み

 静岡県松崎町
静岡県松崎町

8月11日に妻を東京駅に見送ってからの数日、

良いのか悪いのか微妙な感じのひとり暮らしも束の間、

お盆休みをいただいて妻の実家へ行ってきました。

 灯籠流し
灯籠流し

今回の休みは、あいにくの悪天候でほとんど家の中で

過ごしました。

 松崎海岸
松崎海岸

とはいえ、妻の実家では自宅と違って上げ膳据え膳の

おもてなしをいただけるので、大変恥ずかしながらも

呑気に食っては寝てを繰り返してしまいました。

 水上花火
水上花火

昨夜は例年通り夏祭りも開催され、私なりに夏休みを

満喫することができました。

 屋台
屋台

経理部 若林
14 8月

【熊谷市本石】1K(2階はロフト付)募集中です!

うちわ祭りも花火大会も終わってもなお暑い熊谷からたびたび失礼します!

7月より、おすすめ物件としてご紹介してきた掲題の物件です

ブラックボードを書き換えたのでこれを機に今一度ご紹介させてください

IMG_0194


◎ちょっと季節を先取りしてみました◎

こちらの物件も、徐々にお部屋がうまってきております。
映画好きさんならとても魅力的なお部屋ではないでしょうか

TVドアホンも付いていて来訪者を確認できるので
防犯面でも安心です

何よりランニングコストがとてもお財布に優しいです。

お部屋もリフォーム済みで綺麗ですし
ロフト

2階はロフトが付いているので、収納スペース、ベッドスペースなど、
使い方は様々です


外観は優しいブルーが特徴です
外観


住所:埼玉県熊谷市本石1-151(イオンが近く、お買いもの便利です)

明日もご内見の予定が入っております!
迷われている方はお早めにご連絡くださいませ

松堀不動産 熊谷店
TEL:048-579-5377

熊谷店 鈴木
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