2006年04月12日

入金アリ

本日の出来事


>滞納
本日入金確認できました
なんでも夜勤つづきで入金するヒマがなかった とかなんとか
まあ深くは追求しないことにする
なにはともあれ課題1クリア


>内見希望者
昨日ちょうどリフォーム工事中に来たそうで
ヨクワカランからリフォームおわったら来ます とのこと
来週勝負の日




maybe1008 at 10:14|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2006年04月11日

中庸3

悪いことは重なるもの?
物件購入から約1年間、今まで家賃滞納の問題はなかったのですが
年度切替時期のせいか、ここにきて滞納が発生しました


しかも!!!
出て行く2人とは違う人
う〜ん

丁度二棟目を購入しようとしていたため、今はそこそこキャッシュがあります
そのおかげでまあ、「今すぐローン全額返済せい!」といわれたとしてもしのぐことはできるのですが、もし二棟目に現金全力投入していた日には・・・・
(もちろん全力自己資金投入などしないわけですが)


管理会社に言われた言葉
どんな素晴らしい物件でも、100%入居率はありえません


・常に余剰資金で投資を行う
・全力現金投入はしない
・夜も寝られないレバレッジはかけない

何事もほどほどが一番




・まだ築浅といえる段階でのlast入居募集チャンス
・今入れ替えして5年住んでくれた方がbetter

ポジティブに考え、気分あらたに頑張りたいと思います


maybe1008 at 00:16|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2006年04月09日

はじめての空室

入退居シーズンがやってまいりました
3月中旬時点で何も連絡がなかったので安心しきっていたら、3末になって急に来ました

3末退去1部屋
4末退去1部屋

おいおいおい

そういえば自分の物件、買ったときに満室だったのでまだ一度も中を見たことなかった!
というわけで、新年度早々年休を取り、内見にGO
いやはや、6年も住んでいると汚れるものですねー
喫煙者だったようで、部屋中壁中ヤニだらけ


・クロス取替
・水廻CF張替
・天井クロス取付
・他各種美装


シメテ20万強
もちろん1部屋の値段、さらに4末で同じくらいの値段が出て行く・・・イテテ
他競合物件と比べ、平米の広さが魅力なマイ物件
しかしこのときばかりは、2LDKの広さが憎くなりました

兎にも角にも、とっとと美装終わらせて次の入居者決めなくては


maybe1008 at 20:35|PermalinkComments(2)TrackBack(0) 不動産投資 | 不動産投資

2006年02月12日

不動産投資と税

久しぶりの休日、ストレス解消に?確定申告書式の準備をしました。

不動産収入、経費引いて所得、リーマン給料と併せてほにゃほにゃ。
事前にエクセルで準備しておいた計算をもとに、確定申告書作成コーナーで入力。国税局主催だけあって、申告書がタダで簡単にできるのでオススメ。


ところで、あまりに無知だったのですが・・・・
大抵の場合、不動産を購入した初年度は諸経費だのなんだので赤字になりますよね?
不動産収益単独で赤字の場合、銀行利子分を経費参入できないって初めて知りました。
今までリーマン給料分から引けるとばかり思っていただけに、なんだか損した気分


maybe1008 at 17:24|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2006年01月29日

ハメコミパターン

昨日そこそこ気になる物件の情報がありました。
・もうすぐ完成する新築RC物件
・横浜近隣のそこそこ都会
・利回10弱
・価格7000万程度、諸経費込でフルローン可!


RC10%なら30年ローンで半室空室でもギリギリお釣りがきそう。もしホントだとしたらあまりに美味しい話。早速資料を取り寄せます。

・・・・・
まあ、毎度お決まりの脳内家賃利回ということでした。一体誰が12平米の1ルームに家賃7万以上も払うのでしょうか?ちなみに近隣相場:16平米築15年で4.5万・・・・

あまりにひどい新築脳内相場。その新築脳内家賃で入居させてから再度販売にのせてください。



最近、新築に近いRCに興味を持っています。RCなら築15年段階で利回10%つけて売り抜けできると、修繕費等のリスクを回避でき、一番美味しいところだけ取れると考えています。問題は、築15年になったときの(最低でも)ローン残債で利回10%キープできるかどうかですね。その意味でも、新築ご祝儀家賃には注意しないといけません。築15年段階での家賃でもきっちり利回を担保できる価格ならば、十分リスクをとって投資する価値もありそうというのが最近の考えです。


maybe1008 at 16:20|PermalinkComments(3)TrackBack(0) 不動産投資 

2006年01月21日

買付キャンセル詳細記 Vol41

4)物件確認
再度空室を確認します。結論からいうと、前回と同じ部屋が2室、違う部屋が1室空室のように見えました。何故空室っぽい部屋が変った?ってのはさておき、賃貸業者が空室だといっている部屋に加え、最低でももう1室ほぼ確実に空室なようです。9日の最初の偵察日も3室空き、日を変えても(別の部屋ながら)3室空き。ほぼ3室空きと見て間違いないでしょう。

もちろん、賃貸契約書はバッチリ12月に契約されています。さあ、おかしいぞっと。


5)賃貸業者確認
電話で賃貸業者にカマをかけました。
「空室の部屋なんですが、いつごろから空いてますか?」
「ええ、しばらくずっと空いてました。でも他は年末にバタバタときまって結構人気なようなのです。早くしないとうまっちゃうかもしれませんねー」
何がどこまでホントだかさっぱり訳が分かりません。

しかし、どうやら最低1室「賃貸契約書があるのに」「空室となっている」ことで間違いないと確信しました。



6)近隣ヒアリング
4)5)の時点で虚偽確定なのですが、今後のために近所の店で聞き込みを行いました。

・破産した方は今はこの場所には住んでいない、どこにいったかも不明。
(物件を占有しているというようなことはなさそう)

・夜逃げした後、「外車に乗った派手な不動産屋」と物件の前で話をしていたのを見た。
(ああ、庭にとまってたあの車かな?)

・近くにあった大病院が移転したため、人通りが急に減った地域。
(なるほど、こりゃ入居もきついわ)

・駐車場無で到底店舗をやれる場所じゃない。
(おいおい、あなたお店をやっているのでは? 笑)


私の推測および結論:
賃貸契約書は恐らく名義借のみで入居無
自分が購入したとたん出て行く入居者
それが確実に1名、推定では3名
下手すれば全入居者離脱まで有
樹海に行くほどのローンではないとはいえ、最初から数ヶ月間持出の危険性有


上記のような経緯で今回は買付キャンセルすることになりました。明らかにすることができたのは賃貸契約書のゴマカシだけでしたが、1つ虚偽がある=100の虚偽がある可能性があります。嘘は嘘を呼ぶものです。

他の不動産投資家ならどう行動されたでしょうか?相手の弱みを1つ握ることが出来たので、強気の価格ネゴに入るのでしょうか?それとも、虚偽があればビシっと切る選択肢を選ぶのでしょうか?


正直に言います。利回の魅力との天秤に悩まされる自分もいました。しかし結局「1つ嘘があれば取引はしない」と決めました。今後も絶対に守るマイルールとして徹底します。
教訓:「ウソツキを儲けさせてはいけない」


maybe1008 at 23:33|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2006年01月18日

買付キャンセル詳細記Vol.3

皆様、収益物件はどうやって探してますか?
最近はオークション形式でも買うことが出来るようです


さてさて、本題の探偵物語?
今回の詳細調査をあたりさわりのなさそうな範囲で記述します


1)賃貸契約書
保証人の会社はどうやら風の俗系らしい
恐らくは入居者も風の精霊かお水の精霊くさいと推測
1室以外は全て相手不動産屋が独自契約


2)県庁(宅建業者名簿)
・相手側不動産屋は個人経営
・某大手債権回収?会社⇒地元不動産会社
 それぞれ10年近くのキャリア
・3年ほど前に独立
・(当然)免許更新1回目
・写真で見る限り自宅が事務所?
・不動産売買履歴無

かなり相手の業者について分かりました
ちなみに相手不動産屋のチェックすべきポイントはこのサイトに詳しく書いてあります


3)相手側不動産屋訪問
・まごうことなき閑静な高級住宅街の一戸建
・かなり立派な家です、やばいです
・やはり自宅が事務室の模様、場所的に人通りはほとんどありません
・不動産取引履歴無、ましてやこの場所で賃貸付できるとも思えない
・広いお庭の某高級外車が光ります

恐らく不動産屋は隠れ蓑、別の事業でお金持ちの方のようです
しかも面白いことに、賃貸契約書
1室以外は全て「相手側不動産屋が直接賃貸を付けています」

まさかこの家に飛び込みの客が来るとは思えないわけで
この不動産屋、賃貸付にはスーパーコネクションがあるのでしょうか?
それとも・・・・・

(つづく)





maybe1008 at 21:19|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2006年01月16日

買付キャンセル詳細記(Vol.2)

12日
既に銀行に融資審査の電話を入れていたため、
一刻の猶予もありません
会社には「風邪ひいた」といって年休
高速をぶっ飛ばし、現地に向かいました

運転中、仲介不動産屋から電話が入ります
インターで折り返し電話しました
「え〜、一室はこれから出て行くところでして、ええ
 だから賃貸募集かけているそうです、はい」
「法人契約の契約書は○年前のしかなくて、ええ
 それでもよければコピーを送ります」
はぁ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


この日は不動産投資家ならぬ探偵稼業
今後のために、今回調査した内容を列記します

1.住人の住民票取得(市役所) ×
市役所に電話で状況を話すも、個人情報保護法とやらでNG
しかし弁護士を介せばできるそうなので、規模の大きい物件ならやる価値ありか?


2.相手側業者名簿閲覧(県庁) ○
問題なく自由に閲覧可能、しかもタダ
取引事例に加え、キズがある場合その内容が分かります


3.業者名簿添付書類(県庁) ◎
業者の所在地、写真に加え、業者社長の経歴まで分かりました
見るだけでも結構面白い


4.相手側不動産屋確認 ○
敵を知っておくのも重要
(個人相手にやるとストーカーです、注意)


5.表札と賃貸契約書の整合 (現地) ○
郵便受の表札と契約書を見比べます
表札がなくとも、郵便受をよく見ると・・・(以下自粛)


6.近所の家の聞き込み ◎効果絶大
近所の「古そうな店の」「暇そうな」おばさん に聞くのが一番
物件ネタだけで30分も会話できました お腹一杯
本当に一番効果的
(というか最初から聞いとけという説も)


7.近隣不動産屋の聞き込み(今回実行せず)
もう5の時点で購入をあきらめたので今回は実行しませんでした
とはいえ、「餅は餅屋」
不動産のことは不動産屋に聞くのが一番


とにかく1〜5もまあ効果ないわけではないのですが
なんといっても6:近所のヒアリングが一番
知らない土地の物件を買おうという以上
現地の人からの情報収集はmust

今までなんだか恥ずかしい?せいか、ヒアリングを躊躇する自分がいましたが、今回は四の五のいっていられる状況ではありませんでした
ヒアリングする度胸?を取得できたのは非常に大きな収穫だと思います



今日の教訓:
I have learned a lot of things from my teachers and books , but most from my troubles.





細かい調査結果についてはまた後日


maybe1008 at 21:57|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2006年01月14日

買付キャンセル詳細記(Vol.1)

今回キャンセルした物件、先日入居があやしいと記述した物件です


前情報
築10年、鉄骨造、3000万、利回15%強
25年フルローンで、半室空室でもお釣りが来ます
素晴らしい高利回物件に興奮気味
しかも前情報では現在満室


1/7
下見に行き、3室ほど空室がありそうだと認識
見た感じ、「あまりにも」生活感のない部屋ばかり
賃貸業者に確認し、現在1Rが1室空室だという情報取得


1/9
元付不動産屋に確認してみると、
「賃貸契約書があります、満室です」
「3室は契約が12月、1ヶ月のフリーレントなのでまだ入居していない可能性有」という回答
買付2番手になるので、早く買付証明を提出して欲しいという言葉を信じ、
「賃貸契約書を添付すること」を条件に、とりあえず指値で買付証明を提出


1/10 
「満室であること」を理由に、売主側指値却下
ローン特約を付けた上で言い値で買付に入り、
物件詳細資料を受領しました

賃貸契約書、登記簿等 物件資料内容確認
・競売物件の転売
・最上階の表札が前々所有者(破産者)の名前
・最上階の契約者は破産者ではない
(又貸しの恐れ有)
・賃貸業者が言う空室(301号室)の契約書を確認
・自分が空室だと見込んだ3室とも、契約書確認
・契約者の保証人が法人のケースが殆ど
同会社も数室有
・法人契約となっている1室(住人有)の契約書無

とまあ、ツッコミ所満載の内容
疑い出したらキリがないレベル
やむなく詳細調査を実行しました

(つづく)




maybe1008 at 14:54|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産投資 

2006年01月13日

買付キャンセル

7日に視察した収益物件
買付を9日に提出
そして紆余曲折を経て昨日買付キャンセルしました

キャンセル理由は「相手側の虚偽」
一歩間違えれば嵌め込まれる寸前でした
危ない危ない


今回物件は購入できませんでしたが、かなり物件調査の勉強になりました
前回購入した収益物件、今考えると視察調査が全く足らない
「偶々クリーンな物件で本当に運が良かった」としか言いようがない
神に感謝


教訓:虚偽あれば 利回に惑わされず 毅然と断るその勇気
1つウソがあれば100のウソがあるものです

詳細はおいおいアップします



maybe1008 at 20:33|PermalinkComments(4)TrackBack(0)
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