不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

tokeidai 今週は、札幌出張でした。出張の際、毎回立ち寄る北海道不動産鑑定士協会は札幌の有名な観光スポットである時計台の近くにあるので、鑑定士協会での調べ物を終えた後、時計台を眺めながら次の調査場所である札幌市役所へ向かうというのが毎回の定番となっています。

 その札幌時計台ですが、少し前にネットなどで話題になったトピックがあります。時計台の背後に巨大なビルが建設されたため、訪れる観光客の間で困惑が広がっているというものです。

 札幌時計台は、正式名称を「旧札幌農学校演武場」といい北海道大学の発祥の地でもあります。ただ、街中にある高さ20m程度の比較的小さな建物であるが故、周りに建ち並ぶ高層ビルに埋もれるように建っていることから、高知のはりまや橋や長崎のオランダ坂などと並んで「がっかり観光スポット」だとよくいわれてきました。

 その背後に巨大なビルが建ったものですから、「がっかり度アップ」などとひどい言われようです。ちなみにこの巨大ビルは「さっぽろ創世スクエア」といい、地上28階数・地下5階建(高さ124m)の超高層ビルで、2300席の劇場や図書館からなる市民交流プラザや北海道テレビ放送(HTB・テレビ朝日系列)、朝日新聞社などが入居する予定とのことです。

 歴史を刻む重要文化財と札幌の街の新しい顔。個人的には悪くないコントラストだと思うのですが、どうなのでしょうか。

平成30年6月15日に住宅宿泊事業法(民泊法)が施行され、民泊が本格的に解禁されます。

外国人観光客が増え、宿泊施設が足りなくなってきている現状、
民泊がホテルなどの宿泊施設を補完する役割を担っていくかと思います。

しかし、民泊により私が期待しているのは地方創生です。

私は小さいころ、夏休みなど大型連休になると、
母方の実家である、石川県珠洲市へ遊びに行っていました。

石川県珠洲市は、能登半島の先端にあり、
金沢市から車で2時間半ほどかかる、まさに田舎です。

田舎の家は、都会から離れたところで、目の前には日本海が広がり、
家の裏には山、山の上には小学校があるようなのどかなところです。

母の兄弟の子供たちも遊びに来ていたので、
小さいころは、海で素潜りし、山へ虫取りに行ったりと、
子供たちで、田舎ならではの遊びに夢中になっていました。

大人になっても、田舎に遊びに行くと子供のころの記憶がよみがえります。
私にとっては、故郷とも言え、心身ともにリラックスできる場所です。

しかし、現在では、空家が散見され、町が寂れていっています。
小さいころには見なかった「売り家」などの看板がたっているものの、何年も売れていないような地域です。

母型の実家も、今住んでいる兄弟の代で、住む人がいなくなると思います。
しかし、住まなくてもたまには遊びに行きたいというのが個人的な考えです。

生活している人は少なくなっていますが、海や山など、自然が豊かで、都会にはない味わいがあります。
最近では、塩田や千枚田など、旅行客が増えてきている感覚はあります。

なので、旅館などより、簡易に宿泊先を提供できる民泊を提供し、
旅行客を増やすことができれば、雇用が生まれ、地方が創生されることを希望しています。
田舎の家は古民家が多く、畳で寝転んだりでき、外国人にも受けが良いかなと思っています。

さて、そんな田舎の家を残して、たまに遊びに行って、自然を味わいながらリラックスしたいのですが、
維持費用が必要です。親戚で共有するという手もありますが、不動産業をしていると、不動産の共有は相続などで揉めることが多く、共有という方法は、取るべきではないと思っています。

田舎の家や、町の雰囲気を残すためのキーワードは、民泊、不動産特定共同事業、ふるさと納税、クラウドファンディングなどかなと思っています。

個人で所有するのではなく、法人などで所有を考え、出資した人は、使用できるときは使用し、使用しないときは人に貸すなど、シェアリングサービスで、田舎の家や町を維持できないかと思っています。






1ヶ月程前に、あるカード会社からDMが届きました。
そのDMは、色(黒基調)や紙質が高級感を醸し出しており、表面には、“安定的な運用で、
未来の安心を手に入れる”と記載されていました。
「金融商品の案内かな?」と思いましたが、封筒の中には、単身者向け分譲マンションの
パンフレットが入っており、その内容に驚きました。

記載の購入シミュレーションによると、頭金100千円(別途、諸経費負担が必要になると
思います)、残りローン(金利2%台前半/35年返済)で購入した場合、毎月の収支は
16千円程のマイナスになります。
毎月の収支に、固定資産税及び都市計画税の支払いを考慮すると、年間300千円程度の
マイナスになるものと推測されます。

上記を踏まえ、同じくパンフレット記載の“4大メリット”を読んでみたところ、
矛盾を感じる内容が列記されていました。

〇年金問題の解決策
 →年金問題の解決策となるには、収支がプラスとなる36年目からになります。
  仮に収入が減らなかったとしても、35年間で10,000千円超のマイナスが生じます。
  もっと良い解決策があるような気がします。

〇税務上の節税効果
 →節税効果がある=(イコール)不動産所得がマイナスということです。

〇安定した資産運用
 →“安定した収入が得られる投資でなければ本末転倒”と記載してありますが、
  「安定した収益が得られる投資でなければ本末転倒」だと思います。
  また、“マンション経営ならローリスク・ミドルリターン”と記載してありますが、
  現在の市況の下で行う不動産投資は、結果としてハイリスク・ミドルリターン又は
  ミドルリスク・ローリターンになる可能性が少なくないと考えております。
  ※将来、物件価格が下落する可能性があると考えています。  

〇効率の良い生命保険機能
 →団体信用生命保険への加入を前提とし、“満期を迎え掛金が上がる様な心配もありません”
  と記載してありますが、保険の満期を返済の最終期日と解釈すると、掛金が上がる心配が
  ないのではなく、生命保険機能が終了するということになります。

上記の矛盾は、自己資金で購入した場合とローンで購入したの場合のメリットが整理されず
記載されているために、感じるものであると考えております。
自己資金で購入した場合、年金問題の解決策と安定した資産運用については、否定できません。
※肯定についてはその方の考え方次第で決まると思います。
一方、ローンで購入した場合、税務上の節税効果と効率の良い生命保険機能については、
否定できません。

なお、パンフレットには、資料請求の方に500ポイント、個別面談で5000ポイントと
記載してありました。
某銀行の不動産投資に対する融資審査が大きな問題となっている中で、今回のDM送付は、
カード会社として正しい判断だったのでしょうか?
※DM送付に伴うカード会社の収入が分かりませんので、判断できませんが・・・

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