不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

各都道府県は9月18日、平成30年の都道府県地価調査(7月1日時点)の結果を発表しました。特徴的なところとしては全国平均が全用途で27年ぶりに下落から上昇したこと、地方圏の上昇地点が増加傾向にあり、特に札幌・仙台・広島・福岡の地方中核都市4市の上昇率が東京・大阪・名古屋の三大都市圏を上回ったことなどが挙げられます。

今回の地価調査の結果について個人的に感じたことを雑感という形で記したいと思います。


<テレビでの報道>

結果が公表された18日の夜、NHKの「ニュースウオッチ9」とテレビ朝日系の「報道ステーション」を視聴していたのですが、前者では『鍵は“地方”背景に何が?』というタイトルで番組前半に比較的大きく扱っていた一方、後者では全く扱っていませんでした。確かにセンセーショナルというよりは地味な経済ニュースですが、両番組の報道スタンスの違いを感じました。


<インバウンドと災害リスク>

今回の結果を取りまとめた国土交通省によると商業地の地価が上昇傾向にあることの背景の一つとして外国人観光客の増加等による店舗、ホテル需要の高まりということを挙げています。特にインバウンドが好調な大阪では、外国人観光客が殺到するミナミ(戎橋近くのクリサス心斎橋、1㎡あたり1680万円)がオフィス中心であるキタの最高価格地点(グランフロント大阪、1㎡あたり1620万円)を上回りました。これは1月1日時点の地価公示に引き続いてのことです。一方、今回の地価調査の基準日は7月1日ですので9月になって見舞われた関西の台風21号による被害や北海道での地震の影響は反映されていません。特にタンカーの衝突により連絡橋が損傷し国外からの旅行客を含む多くの人々が取り残された関西国際空港のニュースは海外でも大きく報道されたようです。今後、ネガティブなイメージが広がりインバウンドが失速するようなことになれば地価に影響を与える可能性もありそうです。


<スルガショックと収益物件マーケット>

「かぼちゃの馬車」という投資用シェアハウスを運営していたスマートデイズという不動産会社の経営破綻に端を発し、スルガ銀行の乱脈ともいえる融資スキームが白日の下に晒されました。賃貸条件表や契約書の偽造、預金残高の改ざんがまかり通り、ターゲットにされたのは比較的高年収の「サラリーマン大家」たちでした。筆者も都道府県地価調査の鑑定評価員を拝命しており名古屋市内のある区の売買事例をウオッチしていたのですが、こうしたサラリーマン大家さん向けの収益アパートの取引を多く目にしました。そのいずれもが売買価格の総額から建物価格を差し引いた土地価格は近隣相場の水準からは説明がつかないような極めて高値での取引でした。ここでは詳しくは書きませんが、サラリーマン大家さんたちはたっぷり転売益などが乗せられた価格で物件を掴まされているので当たり前といえば当たり前なのですが…。

では、スルガスキームが破綻した今、収益物件のマーケットは低迷しているのかといえばそうではなく、相変わらず収益物件の価格は高止まりしている、というのが率直な感想です。スルガスキームについては本来手を出すべきではない人たちを煽ったという面が強く、「買える人たち」は物件を吟味しつつ買えるときを虎視眈々と狙っている、という状況ではないでしょうか。

 

都道府県地価調査の鑑定評価員は地価公示の鑑定評価員も兼務しており、来年1月1日時点の地価公示に向けた作業を既に開始しています。個人的には災害リスクの地価への影響と金利動向を注意深くウオッチしていく必要があると思っています。

平成30年地価調査の結果(国土交通省)
『鍵は“地方”背景に何が?』(NHK ニュースウォッチ9)


8月26日に、私の住んでいる自治体で総合防災訓練が行われました。

私は、町内会長であるため、町内を代表して、総合防災訓練へ参加し、
・食料などが保管されている倉庫の場所についての確認
・マンホールトイレの組み立て、マンホールがある場所の確認
・発電機の操作方法の確認、実際に操作を体験
・班ごとに分かれての、震災発生後、5分以内に確認すること、10分以内に確認することなどのディスカッション
などを行いました。

防災訓練後は、気持ちが引き締まりはしたもののの、いつもと変わらない日常に戻りました。

しかし、9月4日に台風21号が上陸し、関西国際空港が浸水の被害を受け、利用できなくなるなど、多大な被害が発生。9月6日は、北海道で最大震度7の地震が発生、大規模な土砂崩れが発生したことや、北海道全域が停電(ブラックアウト)するなど、震災が立て続けに起こったことにより、震災について、他人事ではいられなくなりました。

私はマンションに住んでいるため、停電や水道が止まった際のマンションの報道は、特に関心をもって視聴していました。

マンションが停電すると、水道を各戸へ送るポンプが動かなくなるため、水道が出なくなることや、トイレが利用できなくなること。また、エレベーターが利用できないため、階段を利用しないと移動ができないなど、不便なことが起こることを勉強しました。また、マンションに関係なく、停電することで、冷蔵庫が利用できなくなり、食べ物の保存期間に影響が出ることにも関心を持ちました。

そのようなことを踏まえ

凝固剤を利用した簡易トイレや、冷蔵庫が利用できなくなる場合を想定し、クーラーボックスを購入しました。そして、水など、以前より備蓄してあるものの賞味期限の確認などを行いました。

しかし、普段と変わらない日常が始まると記憶も薄れていくと思います。防災の日などを利用し、1年に1回は、災害に関する準備ができているか確認したいと思います。





関西地方を中心に暴風雨や高潮による甚大な被害をもたらした台風21号。
愛知県と三重県で死者が発生するなど、東海地方にも甚大な被害をもたらしました。

弊社では、JR利用者は11時、それ以外は12時に退勤するよう指示が出ました。
過去、台風等の影響で、定時前に退勤したことはありましたが、
今回が一番早い退勤時刻であり、一番強制力が強いものでした。

私は12時に退勤し、自宅で台風を待ち構えることになりました。
今まで、明るい時間帯に自宅で台風を待ち構えたことがなかったこともあり、
強風に脅威を感じました。

台風が近づくにつれて、どこからか色々な物が強風で飛ばされてきました。
一番多く目にしたのは、カーポートのポリカーボネート板でした。
過去の台風で、隣家の瓦が私の車のリアガラスを割り、車内まで飛んできたことがあったので、
強風で飛ばされる物を目にする度に、外に出てその飛ばされた物と車の安全を確認していました。
その時、何らかの目的で外に出ると、飛ばされた物が激突し、負傷する可能性があると感じ、
車より自身の身体を大事にしなければと思いました。
しかし、その後も外に出続けました。

東日本大震災以降、毎年のように、日本のどこかが、自然災害により甚大な被害を
受けているような気がします。
また、今年だけでも、“過去最大”や“何十年振り”という言葉で大雨や強風の規模を
表現したことが何度かありました。
地球温暖化の影響で、過去に起こり得なかったことが、起こり得る時代になったのかもしれません。
これからは、過去の経験を生かしながら、それ以上を想定したうえで、対処することが
求められるようになるのかもしれません。

最後になりましたが、被害を受けた皆様にお見舞い申し上げます。

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