不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

私は分譲マンションに住んでいます。

新築時より住んでおり、今年で6年目を迎えました。

分譲マンションは定期的に大規模な修繕が行われることは皆さんご存知だと思います。

私のマンションでは、今年、鉄部塗装が行われました。あと6~7年経過すると大規模修繕工事が実施される予定です。

さて、この定期的に行われる修繕の費用ですが、各所有者が毎月支払う修繕積立金を貯蓄し充当します。

しかし、各所有者が支払う現在の修繕積立金の額を維持した場合、20年後の修繕工事では、貯蓄していく修繕積立金だけではまかなえないと管理会社より言われています。

そのため、(まずは無駄な費用を取り除くことが必要ですが)定期的に修繕積立金の値上げを行うか、一時金を集める方法を取らなければなりません。

来年10月には、消費税率が引き上げられる予定ですが、この消費税率引き上げは、将来足りなくなる社会保障などの財源の確保と、特定の者に負担が集中しないよう、高齢者を含めて国民全体で広く税を負担するためと言われています。

私は、管理組合の役員をしており、修繕積立金の値上げや工事内容の検討などを他の役員と理事会で話し合っています。将来足りなくなる修繕積立金について話し合いをしていると、消費税と修繕積立金は似ていると感じます。

先日、お客様と電車(JR)で愛知隣接県の特急停車駅に行きました。
その特急停車駅には、私鉄が隣接しており、両鉄道内の駅を
自由に行き来できるようになっていました。

そのお客様とは、過去にも何度かその特急停車駅に電車で行っていましたが、
何れも私鉄を利用しており、JRの利用は今回が初めてでした。

名古屋駅から乗車し、お客様といろいろな話をしながら1時間強経過した頃、
無事その特急停車駅に到着しました。
目的地が駅の西側であったため、私鉄側の西口から出ようとしたところ、
ICカードにエラーが発生し、二人とも出ることができませんでした。
私鉄側なのでエラーが発生したものと考え、仕方なく、東口から出ようとしましたが、
再びICカードにエラーが発生しました。
エラーの原因が理解できず、JR窓口の駅員に尋ねたところ、
何とその特急停車駅を含めた周辺の駅は、ICカードが利用できなかったのです。
お客様と私は、乗車料金を現金で支払い、やっと駅から出ることができました。
但し、JR窓口では、ICカードの取り消しができず、名古屋駅又は隣接する
私鉄の駅で取り消してくださいと言われました。
JR開札に設置してあるICカード対応の改札機は、私鉄利用者のための
ものだったようです。

JRとしては、私たちのような目に合う乗車客を防ぐため、いろいろ形で
案内しているようですが、全く想定外のことであったため、気付くことが
できなかったようです。

今回の出来事を基に、いろいろと考えてみたところ、私なりの結論が出ました。
元々、その特急停車駅の方面に行く場合、JRより私鉄を利用する方が多い。
より多くの方が利用するのは、私鉄の方が便利だから。
便利で利用客が多い私鉄は、JRより設備投資可能な状況となり、
より便利さや快適さが増し、両社の差は更に開く。
その差は、駅周辺の地価にも影響し(私鉄沿線の方が人気があり高くなる)、
その差は更に更に開く。
(上記は調査未実施の私の勝手な予測であり現実とは異なるかもしれません)

現在は、何事においても優劣がはっきりする時代であり、一旦劣る側に属すると
負のスパイラルに陥り、並大抵のことでは、優る側に戻ることができなくなる
ような気がします。これは、きっと不動産にも当てはまるのだと思います。

大手油圧機器メーカーによる免震・制振装置の性能検査記録データ改ざんが
発表されました。
これまで構造計算書の偽造や免震ゴムの不正など、様々な建築基準法に対する
不正が取りざたされてきましたが、今回の改ざん事件も大きな影響を与えると
感じています。
特にこの免震・制振装置は大規模な建物に利用されており、官公庁を中心に
この装置を利用した建物名が公表されています。

その中で気になったことが、分譲マンション等、個人が所有している建物については、
物件名の公表を差し控えているとの記事です。
どこまで情報が建物の所有者に行き届いているかは分かりませんが、
公表されない理由として、「建物の資産価値が下がる」というものがありました。
勿論所有者の方の心情を考えるとその通りであり、個人所有の分譲マンション名が大々的に
報道されるべきではないと考えております。

その中で、仮に今回のような事件が発覚し、その不動産を売却しようとする場合には、
所有者の方がその事実を知っていた場合には、買主側に知らせないということは
売主側としてみた場合、リスクが大きくなります。

売主は、不動産の取引において、所有している不動産に関して知りうる事実を
「物件状況告知書」に取りまとめて買主に交付することが望ましいとされています。

この書面は、売主がその不動産について知ってる瑕疵や事実を告知するものです。

万一、売主が物件の瑕疵(隠れた不具合)について知っていた事であるにもかかわらず、
買主に告知しなかった瑕疵について、売主は説明義務違反に基づく契約解除や損害賠償義務等の
法的責任を負担することとなります。その事実を買主に伝えたうえで納得して購入してもらった場合には
法的責任を負担しなくてもよいことになります。

従って、もし今回のような事件が発覚した場合、その事実を知っている場合には
必ず「物件状況告知書」にて知っている事実を買主に告知し、納得したうえで
購入してもらうことが重要です。心情的には「これを言うと破談になるかも」となってしまいますが、
後から買主に分かると損害賠償等の法的責任が発生してしまいます。
知っていることは必ずお伝えするようにしてください。


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