不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

不動産の登記簿には、登記の原因が記載されています。
分かりやすく言い換えると、「登記の理由と目的」が記載されています。
身近なもので言えば、「何月何日に、AさんからBさんに相続された」場合、
登記の目的は「所有権移転」、登記の原因は「相続」という形になります。

一般的な登記の原因は「売買」や「相続」が多くありますが、
古くは「家督相続」もありました。
現在ではこの「家督相続」はなじみがなく、古い制度のためこの原因による
登記はないと思う方も多いと思いますが、全くなくなっているわけではありません。

理由は、
①相続登記は義務ではないこと。
②家督相続制度は昭和22年の民放改正で廃止されたが、
  廃止以前については遡って適用することができる。
③①の理由により、②の制度廃止以前に相続されていた不動産の登記が
  なされておらず、相続登記をする場合、家督相続を原因とした登記が
  可能であること。
となります。

家督相続と法定相続の大きな違いは、
家督相続 ・・・ 戸籍上の「戸主」の死亡,隠居などによって開始し,通常長男1人が戸主の地位および
          全遺産を相続すること。
法定相続 ・・・ 年齢や性別を問わず、長男以外の配偶者やほかの子供にも均等に相続すること。
となります。
(私は次男ですので、家督相続制度の下では相続できないことになります。)

過去に遡って相続登記を行う場合に、家督相続制度を利用することによって、遺産分割協議等を経ず
長男に相続登記を行うことが可能になるため、現在でもこの「家督相続」を原因とした相続登記が
行われることになります。

今の法定相続制度は、平等に相続することを前提としていますが、それでも遺産を巡る争いは
無くなりません。家督相続制度より平等だと感じますが、なおさら相続に関しては親族間で
良く話し合わないと、トラブルになりかねないと感じます。

遅いご挨拶となりましたが、明けましておめでとうございます。本年も弊社ならびに弊ブログをよろしくお願いいたします。

弊社不動産部は、大きく不動産仲介部門と不動産鑑定部門に分かれていますが、このうち不動産鑑定部門は繁忙期を迎えております。というのも不動産鑑定部門は公的不動産評価、すなわち公示地価や基準地価の評価、路線価の基礎となる国税局の標準宅地評価などにも取り組んでいるのですが、このうち公示地価の判定の基準日が1月1日であることから、年末年始にかけての時期に作業がピークを迎えるためです。公示地価の評価作業は概ね終了したのですが、ありがたいことに他の評価業務も多く依頼をいただいており、当面は繁忙期が続きそうです。

さて、2018年に入り、日経平均株価は23000円台で推移、不動産市況も都心の物件を中心に高騰しており、アベノミクス以降の“熱狂なき過熱感”的なものが未だ続いているような感があります。マクロ経済を見渡しても、特段懸念されるような要因もなく、当面は現在のような情勢が続いていくのでしょうか。

今年9月でいわゆるリーマン・ショックから10年になります。個人的なことを申し上げると、このリーマン・ショックで自身の人生も大きく変わった部分もあるので感慨深いものがあります。10年前とは違った意味で時代は大きく動いています。安定した環境で仕事に取り組めていることに感謝しつつ、アンテナの感度は常に高くする必要があると考えています。

弊ブログでもみなさまに少しでもお役に立てる情報を発信していければと考えております。本年もどうぞよろしくお願いいたします。

今年もあと数日で終わり、新年を迎えます。

今年の不動産に関するニュースを私なりのキーワードで振り返りたいと思います。

今年のキーワード

・不動産価格上昇
・不動産開発
・所有者不明土地
・人口減少
・コンパクトシティ
・シェアリングエコノミー

地価公示や路線価など定期で公表されているデータで記されているとおり、
今年も不動産価格の上昇を肌で感じる1年になりました。

当社のある名古屋駅周辺は、昨年完成した、大名古屋ビルヂング、JPタワー名古屋に引き続き、今年は、JRゲートタワーが開業、10月には、名古屋駅南側で、ささしまライブが誕生し、活況を呈しています。その影響か、周辺の売買価格は上昇の一途をたどりました。

また、名鉄は3月に、近鉄・三井不動産・日本生命の4社で行う、
名古屋駅地区の再計画を公表しました。名古屋駅地区は今後も発展し、伏見地区や栄地区などに、その影響が波及していくように感じます。

しかし、不動産市況は、明るいものではありません。バブル期と異なり、全ての地域の不動産価格が右肩上がりとはならないため、不動産に関する関心が薄くなったからか、相続しても利用しないこと、価値が低いということで、相続登記をしない土地所有者が増え、そのことが原因による
所有者不明土地問題が大きく取り沙汰された年でもありました。

また、名古屋市内の住宅地の価格は、近年、中区・東区の価格上昇が顕著に表れていますが、港区、守山区などは価格が微減するなど、
人口減少の影響もあるのか、地域による不動産価格に格差が生まれ始めました(名古屋市HP参照)。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、名古屋市内の25~44歳の人口について、2015年を基準にすると、2025年は約17%減少します。また、2035年まで、5年ごとに約10%減少していきます。住宅取得層が大きく減少すれば、住宅の売れ行きに影響がありそうです。

人口減少の影響を受け、国の重点政策で
コンパクトシティ化が進められています。コンパクトシティは地方の問題かと思いきや、名古屋市内でも“なごや集約連携型まちづくりプラン(仮称)”を制定し、コンパクトシティ化を進めているのに驚きました。

今年は、シェアハウス、民泊、駐車場シェアリングサービスなど、
シェアリングエコノミーが紙面をにぎわした年でもありました。そして、来年は住宅宿泊事業法が施行され、本格的に“民泊”が普及していく可能性があります。エアビーアンドビーが先行していますが、楽天や住友林業が参入するなど、新たに参入する企業が増えそうです。また、法律が整備されることで違法に民泊を運営している企業等が摘発されるなどするかもしれません。

さて、来年の不動産市場にはどのようなニュースが報道されるでしょうか。



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