不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2015年02月

 2027年のリニア中央新幹線 品川-名古屋間の開業を見据え、名古屋駅と豊田市中心部の鉄道での所要時間を短縮するため、名鉄三河線の複線化などの整備に要する費用について愛知県が公費を用いて支援するという記事が掲載されました。

 現在、名古屋駅から豊田市中心部への鉄道のルートは以下の3ルートがあります。

 ① 名鉄名古屋駅から名鉄名古屋本線経由、知立駅で乗り換えて名鉄三河線を経由するルート
 ② 地下鉄東山線で伏見駅まで行き、地下鉄鶴舞線に乗り換え、直接乗り入れる名鉄豊田線を経由するルート
 ③ JR中央線で勝川駅まで行き、愛知環状鉄道を経由するルート

 ①のルートは知立駅までは本数も多いのですが、知立駅からの名鉄三河線は15分に1本の運行間隔かつ単線で各駅停車のみの運行となっており1時間程度の時間を要します。②のルートについては、伏見駅で乗り換える必要があるとともに、各駅停車で運行せざるを得ない地下鉄線を経由するため、①と同じく1時間程度を要します。③のルートについては、遠回りで一番時間を要するため利用する人はあまりいないのではないでしょうか。
 
 東京、大阪、名古屋の三大都市圏について、一番手都市と二番手都市の鉄道でのアクセスの利便性を考えてみましょう。まず、東京圏についてみると東京・横浜間は、JR東海道線利用で約25分、東海道線のほかにも横須賀線や京浜東北線、ルートは違いますが渋谷からは東急東横線を利用できます。大阪圏でも、大阪から神戸の中心である三ノ宮へはJRの新快速で20分、阪急や阪神も頻繁に特急を走らせています。一方、名古屋圏では、上記のとおり利便性のよいルートは整備されていないのが実情です。

 名古屋と豊田を結ぶ鉄道路線が、一部が未だに単線というのもクルマ社会の名古屋らしいといえば名古屋らしいのですが、せっかくリニア新幹線が開通し、東京と名古屋が40分で結ばれることになっても、周辺の拠点都市へのアクセスが悪ければ波及効果が限定されてしまいます。

 仮に整備が行われ複線化が完了すれば、名鉄名古屋駅からの直通特急が運行され、豊田市まで40分で結ばれる予定とのことです。財政的に豊かな豊田市は、財政的な負担をする準備がある一方、連接点となる知立駅のある知立市は、財政難により駅の高架化事業が捗々しくないという話も聞きます。関係者間の調整が上手いこと図られ、なるべく早期にアクセスの改善が図られることを願ってやみません。

 新築で分譲マンションを購入した後に、新たに結成される管理組合で修繕積立金に関して、取り決めを行う場合があります。問題になるのは、次の2つのプランのどちらをとるかという点です。

 ①築年数が経過するごとに、値上げをするプラン
 ②毎月の金額はそのままで、別に定期的に修繕積立一時金を徴収するプラン


 ①と②では、どちらの方がよいのでしょうか。


 個人的には、同じ金額を支払うなら②のプランがよいのではないかと感じています。①のプランは、無理なくコツコツと修繕積立金を積み上げていくイメージがあると思います。それに対して②のプランでは、一時的な負担が重いと感じられる方がいらっしゃるのではないでしょうか。


 ②のプランがよいのではないかと感じるのは、中古として売却する場合を想定しているためです。

 中古マンションの購入を検討されている方の中には、住宅ローンを借り入れることを前提として、現在の家賃と毎月の住宅ローン等の支払を比較する方もいらっしゃると思います。毎月の支払額は、住宅ローン+管理費+修繕積立金です。よって、修繕積立金の支払が多くなると、毎月の支払額も増えます。


 中古マンションの購入を検討される方は、毎月支払う修繕積立金が高ければ、売却価格が想定内だとしても、毎月の支払い負担が大きく見えるため、購入を断念される方もいるのではないかと感じます。あまり修繕積立金が高くなると、比較検討される他のマンションに比べ、毎月の支払額で見劣りしてしまうため、売却価格を下げないと売却できないというケースもでてくるのではないでしょうか。


 

総務省が2月5日に発表した住民基本台帳に基づく2014年の人口移動報告(外国人を除く)によると、
東京圏への人口集中が一段と進んでおり、三大都市圏が有名無実化するのでは?と危惧しています。

人口移動報告によると、転入超過となったのは7都県であり、うち上位4つは東京圏が独占し、
中でも東京都の超過数は突出しています。
(転入超過となった上位7都県)
 ①東京都(73,280人)
 ②埼玉県(14,909人)
 ③神奈川県(12,855人)
 ④千葉県(8,364人)
 ⑤愛知県(6,190人)
 ⑥福岡県(3,900人)
 ⑦宮城県(2,437人)

東京圏以外の三大都市圏の中で転入超過となったのは、愛知県だけであり、大阪圏については、
全ての府県が転出超過となりました。三大都市圏の転入・転出状況は下記の通りです。
 東京圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県) 109,408人
 大阪圏(大阪府・兵庫県・京都府・奈良県)  ▲11,722人
 名古屋圏(愛知県・岐阜県・三重県)         ▲803人

以上の結果がきっかけとなり、二つの疑念を抱くようになりました。
一つ目は、“三大”に対する疑念です。
転入超過の上位4つを東京圏が独占し、東京都に次ぐ人口を誇るのは神奈川県です。
個人的には、各種数値に基づいて都市ランキングをすると、東京都に次ぐ第二位の座は、
大阪府ではなく神奈川県になると考えており、立地を無視すれば、“三大”ではなく
“四大”になることは間違いないと思います。
また、規模のみに着目すれば、“一大”となり、首都圏だけで事が足りるのかもしれません。

二つ目は、“都市圏”に対する疑念です。
都市圏というのは、核となる都市及びその影響を受ける地域をひとまとめにした地域の集合体で
あるべきであり、人口についていえば、東京圏に様に、核となる都市の増加に伴い、その影響を
うける地域の人口も増加するのが、本来あるべき姿であると考えております。
名古屋圏については、岐阜県と三重県の転出超過の大きな要因の一つは、愛知県への転出で
あると思われます。
大阪圏については、核となる大阪府が転出超過となっておりますが、少なくても兵庫県、奈良県に
ついては、名古屋圏同様、大阪府への転出が転出超過の要因になっているような気がします。
今後、人口減少及び東京圏への一極集中が加速し、上記傾向が顕著になると、都市とは言えても
都市圏とは言えなくなるかもしれません。

名古屋で働くものとしては、三大都市圏という言葉が各種メディアから消えることがない様、
名古屋圏独自の存在感を保ち続けることを願っています。


 先日のニュース番組内で、「格安中古マンション」に関する特集が組まれていました。
 築年数が古く、500万円を下回る価格の中古マンションが市場に出回っているとの内容でした。

 そのテレビを見て、「名古屋市内ではどのような傾向になっているのか」、興味がわき、実態を調べてみようと思い調査を行ってみました。

 条件は特集と同様に、「500万円を下回る価格」の販売中物件としています。

 調査方法は、不動産業者間の物件情報データベースである「レインズ」を利用しました。500万円未満の販売価格の物件情報(2月2日時点で登録されている販売中物件)を集め、そのデータを分析してみました。

 調査項目は4つとし、傾向をみてみたいと思います。(物件数 150件程度)

 まず今回は築年数の傾向をご紹介致します。 

 20年未満          0%
 20年以上30年未満    30%
 30年以上          70%
 平均 35年

 ある程度年数が経過した物件が中心となり、築20年未満の物件はありませんでした。平均すると築35年です。

 築年数は想像通りの結果となりましたが、それ以外の調査項目はどのような結果になるのでしょうか。次からは、「間取り・専有面積」、「駅からの距離」、「所在地」と傾向を見ていき、名古屋市内の「格安中古マンション」の実態を探っていきたいと思います。
 次回は「間取り・専有面積」についてご紹介いたします。

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