不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2015年08月

 最近仲介を行った物件の周辺環境を調べた際に、小中学校の統廃合が行われており地図上にある小学校が
無くなっていることがありました。

 これからの人口減少については人口数や世帯数、人口ピラミッドと様々な角度から論じられておりますが、
小中学校の数はどのような推移になっているのか興味が湧き調べてみることにしました。
 もちろん人口が減少しており、少子高齢化社会なので、減少していることは確信がありましたが、
果たして数字としてどの程度減少しているのか、興味があります。

 小中学校のデータを見てみるため、文部科学省が実施している学校基本調査のうち、次の2つのデータを
確認してみました。

 参考データ
 1.小学校の学校数、在籍者数、教職員数(昭和23年~)
 2.中学校の学校数、在籍者数、教職員数(昭和23年~)

 過去20年の数字を見てみようと思い、1995年の学校数を100として指数も出しています。

 ①小中学校 学校数・在学者数
 
無題


 ②指数グラフ
グラフ

 大半の方の予想通りだとは思いますが、学校数は減少しており、小学校数の減少幅のほうが
大きくなっています。特に小学校は1995年を100とした場合、83.9%となっており全国で約4,000校が
減少したことになります。中学校の減少は遅れて反映されてきますので、恐らく中学校も大幅に減少
してくることが予想されます。

 様々な形で人口減少の影響が出てきていると痛感しています。また気になる項目があれば、
データを見てみようと思います。


 ある疾患に罹り入院することになってしまいました。命にかかわるものではなく、手術の後はひたすら回復を待つというものなので、そこまでの悲壮感はありません。また、電子機器の持ち込みも制限されていないので、iPadやノートパソコンを持ち込んで、“ノマド”的に仕事をすることも可能です(さすがに手術直後で熱っぽく、あまり捗るものではありませんが)。

 さて、入院している病院は、県内においても私が患っている疾患の治療では高い実績を上げており、知っている人からは、「あー、あの病院なら間違いがないね」といわれるような病院です。確かにあれだけ痛かった私の疾患も今ではウソのように痛みが引いていますし、医師や看護師の皆さんも専門病院だけあって熱心かつシステマティックに治療を進めておられます。

 ただ、不動産に携わる人間からすると気になる点が一点だけあります。それは、病院の建物が旧耐震建物、すなわち昭和56年の建築基準法改正前に建築された建物であることです。院内は水回りが改修され清掃も行き届いており、決して不快感や不安感を抱くようなものではないのですが、昭和40年代に建てられたという病院の建物は、耐震改修が行われた気配はなく、万が一の場合のことが気にかかってしまうのです。

 おりしも、平成25年11月に「建築物の耐震改修の促進に関する法律(耐震改修促進法)」が改正され、病院、店舗、旅館等の不特定多数の方が利用する建築物及び学校、老人ホーム等の避難に配慮を必要とする方が利用する建築物のうち大規模なものなどについて、耐震診断を行い報告することを義務付け、その結果を公表することとなっています。

 仕事柄、いろいろな病院に出入りすることがありますが、それほど広くはない敷地で建て増しと一部取り壊しを器用に行っている病院、代替地を確保し一気に移転してしまう病院等方策は様々ですが、耐震性の確保は人々の命と健康を守る病院にとっては避けることのできない道であると思われます。

 私が入院している病院が、耐震改修促進法上、耐震診断結果の報告を求められる建物に該当しているかは不明ですが、耐震改修をするにせよ、移転をするにせよ、ハードルは極めて高いものと思われるものの、地元の方から愛され、信頼され続ける病院であり続けるためにはどこかで思い切った決断が必要になるのでは、とベッドの上で勝手に思っているところです。

近頃はペットの飼育が可能なマンションが増えていますが、いろいろと問題もあります。
今回から、分譲マンションで飼い犬と楽しく暮らすための注意点を、
私の経験を基に3回に分けて掲載したいと思います。
※私の経験を基にお伝えしますので、猫等他のペットについての話は省きます。


これまで私は1度も犬を飼ったことが無く、
小さな頃より、散歩等したり遊んだりできる、犬との生活を夢見ていました。
私が購入したマンションが、ペット飼育可能だったこともあり、
この度、犬を飼育することにしました。

準備として最初にしたことは、不動産屋らしく、
マンションの管理規約(ルールブック)を見ることでした。
管理規約には、飼育できる犬について下記のとおり記載がありました
(原文をそのまま掲載します)。

・抱きかかえられることのできる小型犬及び猫
・体長(鼻先から尾の付け根まで)70cm以内、体高(肩部の最高点より地上までの
 垂直の高さ)30cm以内、体重10kg(成長時)のもの。ただし、1階住戸に
 おいては体長70cm以内、体高40cm以内、体重15kg以内とする
・ペットを飼育することができる数は、原則として、1住戸に小型犬・猫の場合は、
 双方あわせて2匹、小動物は2匹、小鳥は1篭までとする


管理規約の内容によると、小型犬がよさそうです。
最初に候補にしたのは、下記の犬種。
犬と散歩をすることが夢だったので、見た目の可愛さよりも、
元気がよく、一緒に散歩ができることを優先しました。
・ミニチュア・シュナウザー
・ミニチュア・ピンシャー
・ジャック・ラッセル・テリア
・イタリアン・グレーハウンド
・キャバリア・キング・チャールズ・スパニエル
・トイプードル

しかし、はじめて飼育する犬ですので、インターネットでいろいろ調べました。
「頭がいい」「抜け毛が少ない」「あまり臭いがしない」という
躾や世話等の生活面も考え、トイプードルがよいかなと思っていたところ、
ペットショップで運命の出会いをしてしまいました。
結局、トイプードル(シルバー、♀、生後2ヶ月)を家に迎えることになりました。
※各犬種の特徴等は、インターネット等で調べることができます。


分譲マンションでペットの飼育を考えられている方は、
まずは、マンション住まいのルールブックである管理規約を確認し、
その内容に沿ったペット選びが必要です。


次回の「分譲マンション、ペット飼育の注意事項(犬の飼育編)」にて、
管理規約に記載されている、飼育について注意すべきルール等をお伝えします。

不動産売買マーケットが過熱する一方で、不動産賃貸マーケットは盛り上がりに欠けており、
両マーケット間のギャップを感じるようになってきました。個人的には、両マーケット間のギャップは、
下記要因により生じるものと考えています。

◎需要・金額ともに、売買の方が景気動向の影響を受けやすい。
 ⇒ 売買の方が影響を受けるエリアが広く、その対象となる建物が多い。
       ※売買については、影響を受けるエリア内であれば、殆どの建物がその対象となるが、
     賃貸については、そのエリアが狭いだけでなく、一定水準以上の建物でないと対象とならない。
   ※賃料は、一定期間(2~3年)据え置きの場合が多く、少し遅れる形で景気動向に反応する。
           また、景気動向に関係なく、新築時の賃料が最高となる場合が圧倒的に多い。
     (賃料が安くなることはあっても高くなることはない)

◎不動産価格上昇により投資利回りは低下するが低金利が需要を下支えする。
 ⇒ インカムからキャピタルゲインを狙うようになると均衡が保たれなくなり、崩壊する恐れあり。
   ※賃料を借入金で支払うことはタブーであり、低金利の恩恵は限定的である。

現在の不動産売買マーケットは、低金利に支えられている側面があり、更なる景気回復とともに、
金利が引き上げられることになると、転機を迎え、好ましい状況ではありませんが、マーケット間の
ギャップは縮小していくかもしれません。


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