不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2016年01月

 住宅を購入するときには住宅ローンの借入を検討される方が多いと思います。最近では
住宅ローンの金利比較のサイトがあり、また各金融機関のHP上でも借入シミュレーション
ができるようになり、情報を身近で調べることができる環境です。

 住宅ローンは「金利」と「変動金利か固定金利か」、「毎月の返済額」が重要な要素と
なりますが、そこに加えて、「金利の違いによる総支払額」を見ることで、金利の違いに
よる返済額の違いを見ていただけると思います。

 下記に例を記載いたします。

 ■シミュレーション条件
  1)借入金額    : 3,000万円
  2)返済方法    : 元利均等返済 ※1
  3)返済期間    : 35年返済
  4)ボーナス払い  : 無し
  5)金利      : A.2% / B.3% 

  A.金利2%の場合
    総支払金額    : 41,739,108円
    支払金利の総額 : 11,739,108円
    月々の支払額   : 99,378円

  B.金利3%の場合
    総支払金額    : 48,491,123円
    支払金利の総額 : 18,491,123円
    月々の支払額   : 115,455円

  【AとBの差】
    支払金利の総額 : 6,752,015円
    月々の支払額   : 16,077円

 上記のシミュレーションの通り、金利が1%高くなると支払金利の総額が約1.6倍、月々
の支払額も約1.2倍増えます。つまり1%金利が高くなると、大きく金利の支払い額が増え
ることになります。

 毎月の支払額の比較と共に、金利の違いによる総支払額の違いも見ることで、より違い
を感じていただけると思います。

※1 元利均等返済とは毎月の返済額が一定になるように元金と利息の割合を調整した支
   払い方法です。他の返済方法としては、毎回支払う「元金」部分が均等になる「元
   金均等返済」があります。

 最近、他の都府県の方が名古屋に来ると「高いビルが増えたね~」と一様に驚きの声を上げられます。また、名古屋やその周辺に在住の方でも名古屋駅周辺で複数の超高層ビルが建築されているのは知っていても、どのビルがどういうビルということはご存じない方もおられるかもしれません。そこで、今回は名古屋駅周辺の再開発の状況を写真付きでお伝えしたいと思います。

 まずはメジャーどころから。

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 新生「大名古屋ビルング」です。三菱地所が旧大名古屋ビルヂングと隣接するホテルロイヤルパークイン名古屋の敷地を一体として建て替えたもので、地上34階地下4階建で高さは約175メートル、延床面積は約14万8000平方メートルです。昨年10月に竣工、11月より一部のオフィス、金融機関等が営業を開始しています。商業ゾーンを含むグランドオープンは3月9日(水)の予定です。三越伊勢丹のセレクトストア『イセタンハウス』を始めとして東海地方初進出も含む数多くの物販・飲食店舗がオープンする予定です。


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 「JPタワー名古屋」です。旧名古屋中央郵便局名古屋駅前分室跡地に日本郵政と名工建設(JR東海の軌道敷設などを多く手掛ける会社)が建設しました。地上40階地下3階建で高さは約195メートル、延床面積は約18万平方メートルです。1階ではすでに名古屋中央郵便局が業務を開始しており、オフィスの入居も始まっています。大名古屋ビルヂングと比べるとオフィスが主体のビルですが、それでも地下1階から3階には商業施設が設けられ、名称は東京丸の内のJPタワー同様、「KITTE(キッテ)名古屋」となります(6月17日(金)開業予定)。

 なお、弊名南コンサルティングネットワークは現在の拠点である中区錦からこのJPタワーの33階・34階に移転します。法人や部署単位で2月から3月にかけて順次引っ越します。アクセスのよい場所でよりレスポンスよくサービスに努めて参ります。


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 「JRゲートタワー」です。JR東海とその子会社であるジェイアールセントラルビルが建設しているもので、地上46階地下6階建、高さ約220メートルで延床面積は約26万平方メートルとなります。低層階である地上15階までは既存のJRセントラルタワーズと連結される形となります。商業施設としてはジェイアール名古屋タカシマヤの増床となる『タカシマヤ ゲートタワーモール』やビックカメラ、ユニクロ・ジーユーが出店するほか、ホテル(『名古屋JRゲートタワーホテル』)が設けられます。また、地下には2027年開業予定のリニア中央新幹線の名古屋駅ができるといわれています。

 計画当初はJRセントラルタワーズのオフィス棟(高さ約245メートル)を上回る高さ260メートル程度の規模で検討されていたようですが、経済情勢や需要予測に基づき規模が縮小された経緯があるそうです。また、工事も遅れ、当初は2015年末に開業予定であったのが1年程度遅れ、今年11月からオフィスの入居開始、来年4月に商業施設の開業となります。その影響で進出予定であったヨドバシカメラが出店を断念し、代わりにビックカメラが進出することになりました。

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 「シンフォニー豊田ビル」です。トヨタグループの不動産会社である東和不動産が建設しています。老朽化した旧第二豊田ビル西館と東館の間にある道路を付け替え、2つのビルを1つに集約し再開発したものです。地上25階地下2階建で高さは約115メートルです。オフィス、ホテル(『三井ガーデンホテル名古屋』)、シネコンの複合ビルとなり、竣工予定は今年6月となりますが、まだ開業時期は発表されていないようです。

 写真は弊ネットワークミッドランドオフィスからのものです。上棟は済んでおり、あとはタワークレーンの解体と内装工事が進められるものと思われます。周辺には高さ200メートル級のビルが林立していることからやや埋もれている感もありますが、見る方向によってはなかなか存在感のあるビルだと思います。


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 こちらは現在建築中のビルではなく、解体中のビルです。ミッドランドスクエアとモード学園スパイラルタワーに挟まれた街区にかつて3棟のビル(三井北館、菱信ビル、白川第三ビル)が建っていましたが、三井北館と白川第三ビルは既に解体され、前者は大塚家具や飲食店が入る期間限定の商業施設『M4テラス』として、後者は時間貸し駐車場として利用されており、現在は残っていた菱信ビルの解体が進んでいるところです。当然、街区一体として再開発すれば周辺と肩を並べる超高層ビルの建設も可能ですが、菱信ビルの所有者は単独で再開発を行う意向を示しているようです。最終的にどうなるかはわかりませんが、一体利用されないのであればなんとも勿体ない話だと思います。

 ちなみに写真の時間貸し駐車場ですが、昼間の料金が12分間で300円 名駅周辺の駐車料金は東京並みですね。


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 駅西(太閤口)に目を転じてみましょう。写真は「(仮称)名鉄イン名古屋駅西」です。もともと予備校である代々木ゼミナール名古屋校のあった場所です。同予備校の運営者であり土地の所有者である学校法人高宮学園が建物を建築し、名鉄不動産が一括して賃借、名鉄インがホテルの運営を行います。313室の宿泊特化型ホテルとなる予定で、今年秋の開業を目指し工事が進められています。受験生のころ、夏期講習などを受けに来たのは懐かしい思い出ですが、このあたりもすっかり様変わりしてしまいました。


 今回は名古屋駅至近で行われている再開発の状況をご紹介しましたが、すこし離れたささしまライブや納屋橋地区でも再開発が行われています。次回以降、機会があればこれらも紹介していきたいと思います。


 写真の撮影日:シンフォニー豊田ビル 2015年1月13日
           上記以外          2015年1月10日










市街化調整区域(以下「調整区域」といいます。)は、“市街化を抑制する区域”であり、都市の郊外で田畑が広がっているような地域です。農林漁業を営む人の住宅など、限られた建物しか建築できず、土地の価格は廉価、もしくは取引が成立しないことも珍しくありません。

そのため、不動産仲介業をしていると、「土地を売りたい」という、テンションの上がるご依頼でも、「“調整区域”の土地を売りたい」となると、「売却ができる土地だろうか」と不安が混じるものになります。

しかし、調整区域の土地が、全て廉価な価格でしか売買できないということはありません。

不動産業者もテンションの上がる土地があります。その代表的なものが、不動産業者の間で、“既存宅地”と呼ばれる土地です。


調整区域は大昔からある地域ではなく、制度の変更によって創られた地域です。そのため、調整区域に指定される以前より宅地であった土地には、建物が建築しやすいという制度があるのです。

調整区域として指定された年月日や、制度については地域により違いますので、詳しくは該当する土地に所在する行政機関に尋ねて頂きたいのですが、私どもが不動産仲介業をしている愛知県の場合では、調整区域が指定されたのは昭和45年11月24日、制度としては愛知県の開発審査会基準17号に該当していれば建物が建築できます。

開発審査会基準17号のいう既存の宅地とは、“市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際、すでに宅地であった土地で、現在まで継続して宅地であるもののうち、おおむね50戸以上の建築物が(おおむね50mの距離をもって)連たんしている土地”とあります。

調整区域の土地についてご相談を受けた場合は、まず、その土地について、法務局で、登記事項証明書を取得し、調整区域が指定された際の地目や、住宅地図等で該当の土地の周辺を確認します。調査の結果、開発審査会基準17号のいう既存の宅地であれば、廉価ではない価格で取引できる可能性が広がります。

このように、調整区域内の土地については、“既存宅地”に該当するかということが、不動産取引において重要な部分を占めます。

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