不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2016年02月

日本経済新聞(2月21日)によると、2015年の不動産業向け新規貸し出しは、
前年比6.1%増の10兆6730億円となり、バブル期を越え26年ぶりに過去最高を記録したそうです。
また、日本銀行が量的・質的緩和に踏み切った後の3年で不動産業向け新規貸し出しは約3割増加し、
融資残高でみても、15年末は65兆7102億円と18年ぶりに過去最高を記録したそうです。

先日、日本銀行が「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」を導入した要因の一つは、日本銀行が
金融機関の保有している国債を購入し市中に資金を供給しても、その資金が思った様に融資に回らず、
日銀当座預金に戻ってくるからだと言われています。
それが事実であれば、全体の新規貸し出しは、不動産業向けの様に増加していないことになります。
2016年の不動産業向け新規貸し出しは、マイナス金利導入の効果というか影響により、
2015年を越え、再び過去最高を記録する可能性があると考えております。
そうなると気になるのは、不動産価格の高騰です。
金融機関は、バブルを経験していますので、内心では不動産業向け新規貸し出しを少しずつ抑えて
行きたいと思っているような気がしますが、不透明感が漂う現在の経済状況下では、
設備投資に二の足を踏む会社が結構あるものと予想され、その様な環境の中で新規貸し出しを
増やしていうことすれば、市況が活況である不動産業向けの貸し出しに頼ってしまう可能性はあると
考えています。

金融機関の不動産業向け新規貸し出しが増加している間は、不動産価格が下落することはないと
考えていますが、果たして当たるでしょうか?

住宅ローンを利用されると、物件の条件を満たすことで住宅ローン
控除等の税制の優遇を受けることができます。


また、それとは別に各行政によっては、住宅ローンの利子が一部
補助される仕組みがあることはご存知でしょうか。

これは「利子補給制度」と呼ばれるものですが、この制度自体行政に
よって制定されていますので、制度自体が無い市町村もあります。
また、制度の制定目的によっては対象となる不動産の場所や借入先の
金融機関等の制限もありますので、詳細は行政へ確認が必要です。

東海3県でどの市町村がこの制度を実施しているか、個人的に調査して
みた結果が下記の通りです。(人口10万人以上の市町村を対象にして
います。)

岐阜市 岐阜市中心市街地個人住宅取得資金利子補給事業
http://www.city.gifu.lg.jp/11553.htm


大垣市 まちなか住宅取得支援事業利子補給金
http://www.city.ogaki.lg.jp/0000012666.html


住宅ローン控除に加えて、こういった利子補給制度も利用できるのは非常に魅力的だと思います。
一度お住まいの市町村で制度があるかお調べされてはいかがでしょうか。

今回は人口10万人以上で調査してみましたが、改めて東海3県の他の市町村の
制定状況を調べてみたいと思います。

 去る2月8日、株式会社名南財産コンサルタンツ不動産事業部は名古屋駅前の「JPタワー名古屋」に移転しました。弊社のもう一つの事業部門であるFP事業部も2月15日よりJPタワー名古屋にて業務を開始します。名古屋駅直結となり、より機動性高く動けることになります。今まで以上にクイックアクション・クイックレスポンスを意識し業務に取り組んで参る所存です。何卒倍旧のご指導ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げます。


(新住所)
 〒450-6333 名古屋市中村区名駅一丁目1番1号 JPタワー名古屋33F

   不動産事業部 TEL:052-589-2341  FAX:052-589-2342
   FP事業部      TEL:052-589-2340  FAX:052-589-2342


 名南コンサルティングネットワーク全体としては2月から3月にかけて順次移転となります。各部署(法人)の新事務での業務開始日、連絡先は下記のリンクをご参照ください。

https://www.meinan.net/news/18515/

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タワーマンションを利用した相続税の節税対策(以下「タワマン節税」といいます)とは、タワーマンションの新築時販売価格及び中古の流通価格(以下「物件価格」といいます)と相続税や贈与税を計算する際の評価額(以下「評価額」といいます)の差を利用したものです。


一般的に、タワーマンションの価格は、眺望のよい高層階になればなるほど高く、低層階に比べ数倍になることも少なくありません。それに比べ、評価額は、タワーマンション一棟の評価額をそれぞれの床面積で均等に分割するため、同じ専有面積であれば、階数による差はなく均等になります。例えば50階建てのタワーマンションであれば、1階部分の評価額が5,000万円であれば、同じ専有面積の50階部分の評価額も5,000万円になります。※ただし、実際の物件価格にあわせ、階数によって評価額を増減するよう計算方法が見直される可能性があります。


124日の日本経済新聞によると、「国税庁が全国の20階以上の住戸343物件を調べたところ、評価額は平均すると市場価格の3分の1にとどまっていた」との記事があり、そのデータによれば、物件価格1億円のタワーマンションの評価額は約3千万円となります。


【事例】1億円の現金と、時価1億円(評価額3千万円)のタワーマンションを相続した場合の相続税について。なお、相続する財産は1億円の現金もしくは、時価1億円のタワーマンションだけとし、相続人は一人を前提とする。


1億円の現金を相続した場合、相続税は1,220万円

・時価1億円(評価額3千万円)のタワーマンションを相続した場合、相続税は0


以前ブログに掲載した、ソニー不動産とYAHOO!が取り組んでいる、インターネットで不動産を売り出す“おうちダイレクト”の仕組みでもあるように、タワーマンションの現在の物件価格については、過去の取引データにより、大まかに算定することが可能ですので、評価額が下がることもさることながら、現在の物件価格が分かりやすく、タワマン節税の効果(評価減)が明確なことが、タワマン節税が流行った要因の一つではないかと考えています。

 

 

 

 

 

1月は経済・金融情勢が目まぐるしく変化し、2016年は激動の幕開けとなりました。

1月の日経平均株価は年初から6日続落し、21日には1年3ヶ月ぶりの安値(1万6017円)を付けるなど、
月間で1515円(8%)値を下げました。
月末の28日には安部内閣の重要閣僚であった甘利経済再生担当相が辞任し、翌29日には日銀が
マイナス金利導入を決定しました。

何れも少なからず不動産市況に影響を与える事柄ですが、中でもその影響が最も大きいと思われる
マイナス金利について考えてみたいと思います。

マイナス金利導入を含め、何れも暗い事柄だと思いますが、マイナス金利だけは当面不動産市況に
プラスの影響を与えそうです。

実際、マイナス金利導入決定後、不動産投資信託(REIT)や不動産株の価格は上昇しました。
マイナス金利導入により、今後、金融機関が日銀当座預金に預けると0.1%の手数料を取られることに
なりますので、現況を考慮すると金融機関は融資の強化(増加)を推進して行くものと思われます。

しかし、世界経済の先行きが不透明な中で、企業の旺盛な資金需要は期待できず、
注意を図りながらも取得資金等の不動産関連融資を増やすことになるような気がします。
不動産関連融資が増えれば、不動産取引が活発になり、価格は更に上昇するかもしれません。

マイナス金利の副作用の1つと言えるような気がしますが、不動産市況が過熱してしまうと慎重な見方(警戒心)が広がり、不動産取引の減少から価格の下落を招く恐れがあります。

日銀が期待するマイナス金利導入の効果が表れた場合、その解除時期の判断が重要になってくると思います。
そしてその後は、ゼロ金利の解除時期でしょう。

容易くはありませんが、ソフトランディング(軟着陸)を期待したいものです。

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