不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2016年04月

名古屋城天守閣の木造復元事業を推進している名古屋市の河村市長は、
名古屋城の入場料を現在の500円から1000円(名古屋市民は400円から450円)に値上げし、
本復元事業費に充てることを検討しているようです。

3月末に採用を決定した竹中工務店の事業計画案の総事業費が、最大で市の試算を100億円上回る
500億円であったことが、少なからず影響を与えているように思えます。

お酒の席で何度か、本復元事業の話になったことがありますが、いつも意見は真っ二つに分かれます。
多くの人が、本復元事業自体は良いことと考えているような気がしますが、その事業費に対する考え方が
異なってしまうのです。
賛成派の人は、その事業費に値する価値があると考え、反対派の人は、その事業費に値するまでの
価値はない又は価値はあるが他に優先すべき事業があると考えています。

観光産業の影響についても、意見は真っ二つに分かれています。
2020年7月末までに完成すれば、東京オリンピック観戦を目的とした海外からの観光客を
名古屋市(愛知県)に呼び込むことが出来るという意見がある一方で、海外からの観光客が
顕著に増加している中で、名古屋市の最大の観光スポットといえる名古屋城の天守閣を見ることが
出来なくなれば、他の地域に海外からの観光客を奪われてしまうという意見もあります。

なお、今月発生した熊本地震にて、名古屋城と並ぶ日本三名城(いくつかの選定があります)の一つである
熊本城が甚大な被害を受け、名古屋市の市会議員からは、熊本城を再建する動きがある中で、
名古屋城に木材と人手を集める時期ではないとの声も上がっているそうです。

名古屋市は、木造復元か鉄骨鉄筋コンクリート造のまま耐震改修(事業費約30億円)するかをアンケートで
問うとのことですが、果たしてどのような結果になるのでしょうか?

 先週より続いている熊本県を中心とした九州地方の地震でお亡くなりになられた方々のご冥福を
お祈り致します。また、そのご家族の方々や被災されている方々へ、心よりお見舞い申し上げます。

 我が家では5年前に起きた東日本大震災を機会に、避難時の取り決めや避難道具を一度揃えましたが、
それ以降は見直しを行わず、物置の奥にしまっている状態でした。
 改めて見直しを行ってみると、水や食料の消費期限が切れており、使えない状態でしたので、
再度揃えなおす必要があることを改めて感じています。

 地震はいつ起きるかわからないことを改めて痛感し、いざ被災した時にどのように行動するのか、
職場や家庭でもルールを決めておかないといけないと感じています。

 職場ではどうするのか、外出中はどうするのか、自宅にいるときはどうするのか、物の備えだけでなく、心構えも準備をしておかないといけないと感じています。

 また、今回被災された方々へ、自分ができることは限られていますが、少しでもお役に立てるように
募金なりを行いたいと考えています。

 先日、台湾を旅行してきました。せっかく旅行した国ですので台湾の不動産マーケットについて少し調べてみました。


 台湾の基本情報

 台湾の正式国名は「中華民国」。面積は約3万6千平方キロメートルと日本の九州よりやや小さいくらいの大きさです。そこに約2340万人の人々が暮らしています。主要都市は台北と高雄です。2014年のGDPは5300億USドルで世界26位(ベルギーとノルウェーの間)、一人当たりGDPは22,600USドルで世界37位(日本は36,222USドルで世界27位)、実質経済成長率は3.92%です。

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 台北101ビル。高さ509メートルで2007年までは世界一高いビルでした。

 不動産マーケットの状況

 結論からいうと、首都台北を中心とし、相当な過熱状況にあるようです。台湾の玄関口である桃園国際空港に到着後、新幹線で台北市内に入りましたが、町中に近づくにつれ高層住宅が増え、非常に密集しているという印象を受けました。実際に、台北市の人口は268万人ですが、丘陵部も多いため、人口は郊外にも流出し、台北市を囲むように位置しているベッドタウンの新北市の人口は395万人にも及んでいます。現地の新聞のニュースサイトなどを覗いてみると、不動産の平均価格は年収の約15倍にもなっているとか、新築のマンションではいわゆる億ションが珍しくないなど、異常な状況にあることを伝えています。要因としては、2002年に中国大陸居住者による不動産売買が解禁されたこと、2007年に台湾新幹線が開通し、首都台北への一極集中が加速したこと、2009年にそれまで累進課税であった相続税が一律10%に引き下げられたことなどが考えられるとのことです。

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 台北駅から観光地の九份に向かう列車の車窓より。山麓の丘陵地にも住宅が建てこんで
 いるのがわかります。日本でいうと阪神間の風景になんとなく似ています。


 その台湾新幹線に乗って、高雄にも行きました。高雄市は工業・港湾都市で人口は278万人を誇るかなりの大都会です。

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 高雄市は、台湾第二の都市ですので、日本でいったら東京と大阪、韓国でいったらソウルとプサンのような関係性が成り立つのかもしれません。かつて日本でも新幹線が開通したことにより東京に企業や人材が流出し大阪が衰退したという説がありますが、いわゆるストロー効果というのは台湾でも同じなのかもしれません。


 その他、雑感

 台湾新幹線ですが、走っているのは日本の700系新幹線の改良型ですので乗った感じはそのまま日本の新幹線です。

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 特筆すべきは料金の安さ。台北から高雄市の左営駅まで最速で96分ですが、普通車指定席で1,490台湾ドル(日本円で約4,900円)、日本のグリーン車に相当する商務車でも1,950台湾ドル(日本円で約6,400円)です。台北~左営間の距離は東京~名古屋間の距離とほぼ同じであることを考えるとかなり安いといえるのではないでしょうか。そのせいなのかはわかりませんが、台湾新幹線を運営する「台湾高速鉄道」は一時経営破綻の危機に陥り、国からの出資を受け入れ事実上の公有化になっているとのことです。

 新幹線だけではなく、台湾ではいたるところで日本の影響の強さを感じます。MRT(地下鉄)の構内では、くまもんがジャンプしている横にアニメ風の萌えキャラがいますし、

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日本の新幹線や東北の桜の広告が目立っていました。

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 観光地やホテルでは日本語が通じるところも多く、たとえ通じなくても漢字で書いてあるので、なんとなくニュアンスはわかります。そういった意味では非常に旅行しやすい国のように感じました。次回は中国語でも勉強して、現地の不動産業者にヒアリングでもしてみようかと思っています(笑)

分譲マンションを購入したら、マンション全体の管理は管理会社にお任せし、自分のお部屋の中だけ管理して生活すればよいという訳にはいきません。新築だったマンションも10年も経過すれば、大規模修繕工事が必要になるなど、多くの修繕が必要な時期になります。修繕工事をいつ実行するかの判断、その費用を負担するのは、分譲マンションを購入した区分所有者になります。



 修繕費用は多額であり、工事の都度、各区分所有者から修繕費用を一括で徴収することは困難です。そのため、分譲マンションでは、区分所有者全員が将来のマンションの修繕のために、計画的にお金を積み立てます。いわゆる修繕積立金です。区分所有者は、修繕積立金を利用し、将来の修繕に備えることになります。



ただし、修繕積立金を支払っているからといって、将来の修繕問題が解決したことにはなりません。まず、修繕積立金は当初分譲したマンションデベロッパーが作成したものになります。実際は、消費税率の引き上げや、修繕コストの上昇といった当初予想不可能な要素により、修繕費用が不足するなどの問題が生じます。



また、マンションデベロッパーが作成した当初計画による修繕計画には問題のある場合があります。例えば、当初の修繕積立金を安く設定しておいて、段階的に引き上げることや、一時金を徴収することが必要になるケース。駐車場利用料金を0円に設定しているケースなどです。これらは、マンションデベロッパーが、将来の修繕積立金が不足する可能性など考えずに、マンションの販売を行いやすいように、月々のランニングコストを安く設定したにすぎません。



修繕積立金や、駐車場利用料金などを引き上げるには、管理組合での決議が必要となり、容易ではありませんが、現時点で、将来の修繕積立金が不足する可能性があるならば、問題を先送りすることなく、早期対応が必要です。


 


 


 


 

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