不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2016年06月

インスペクションとは、建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、
雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を目視、計測等により調査するものです。

平成28年5月27日に、宅地建物取引業法改正案が参議院で成立し、
宅地建物取引業者は、インスペクションを実施する者のあっせんに関する事項の
媒介契約書への記載、インスペクションの結果の買主への説明等を義務付けられる可能性が高くなりました。
※今のところ、改正案はインスペクションを強制するものではありません。


国が宅地建物取引業の改正を進めているのは、インスペクションを利用することで、
買主の住宅の質に対する不安を払拭し、売主・買主が安心して中古住宅の取引ができる市場環境が
整備されることを期待してのことです。

ただし、インスペクションのサービスは以前からありましたが、
現状では普及しているとは言い難い状況です。

それは、これから売却する自宅にわざわざ費用を掛けて、
“あら”を探すような行為はしたくないという売り手の心情があること。

また、買い手がインスペクションを利用するためには、
購入を検討している中古住宅の売り手からの承諾が必要になることや、
調査している最中に他の買い手が現れれば、費用が無駄になることも考えられるからです。


しかし、建築士等建物の専門家が実施するインスペクションが普及すれば、
中古住宅の取引の透明性は高くなるように思います。


インスペクションの費用は、サービスを提供する会社や内容により異なりますが、5~15万円のようです。
この費用がインスペクション普及の足かせになるとは思いますが、隣接地との境界を確定させるための測量の費用のように、建物の状況を買い手に説明するための、不動産を売却する諸経費(売主側の費用)の一つとして周知されることになれば、インスペクションがより普及することになるのではと考えています。




23日に行われた国民投票で、英国の欧州連合(EU)からの離脱が決定しました。
離脱により、移民問題は解消されるかと思いますが、英国にとって有利な自由貿易協定を
早期にEUと締結することは困難であり、経済は大打撃を受ける恐れがあります。
英国は、世界5位の経済大国であり、また、ロンドンは世界の金融センターであり、
世界経済に与える影響が懸念されます。

先月開催された“伊勢志摩サミット”にて、安倍総理が“世界経済はリーマン・ショック前に
似ている”との景気認識をもとに財政政策などの強化を呼びかけましたが、参加国全ての
同意を得ることが出来ませんでした。
しかし、英国のEU離脱により、財政出動を協調して行う可能性が出てきました。
サミットの討議の場で、英国のキャメロン首相が“危機とは言えない”と反論したとのことですが、
今となっては、国民投票を公約した当の本人がよく言ったものだと呆れてしまいます。

とはいえ、過去を振り帰ったところで、起こってしまった事実を変えることは出来ませんので、
今後の影響を自分なりに考えてみました。

本日(24日)、東京市場では、円相場が2年7ヶ月ぶりに、一時、1ドル=99円台まで急騰し、
日経平均株価の下げ幅も歴代8番目の大きさを記録しました。
日によって上がり下がりはあると思いますが、当面は円高、株安の流れが続いていくような気がします。
そうなると気になるのが、実体経済への影響です。
上場企業の中には、日本国内より海外でより多くの利益を稼いでいる企業が少なくなく、
今までと同じ様に海外で稼いだとしても、円高により利益は目減りしてしまいます。
英国のEU離脱は、他国の経済にも影響を与えるため、海外での稼ぎ自体が減少する可能性もあり、
そうなると、日本の企業にとっては、二重苦となってしまいます。
また、“爆買い”に代表されるインバウンド消費の陰りが叫ばれている中で、更なる円高が進行すれば、
インバウンド消費の減退が鮮明になってくるかもしれません。

アメリカを中心とした世界経済の回復と円安が、好調な企業業績と株高を導き、
それに過去に例のない低金利が加わることにより、現在の活況な不動産市況が形成されたと考えています。
そのような中で、低金利以外のファクターを失うような事態が起こると、不動産市況への影響が
懸念されますが、それは一時的なものであり、不動産市況を反落させるまでの影響はないと考えており、
そうなることを願っております。


kitte
 弊名南コンサルティングネットワークが入居するJPタワー名古屋に新たな商業施設である「KITTE名古屋」が6月17日(金)に開業しました。これに先立って15日(水)に内覧会が行われたので私も妻と一緒に行ったのですが、すごい人の数でどの店舗も行列ができており、結局どこの店舗にも入ることができず、妻の機嫌はみるみる悪くなり、悲しい内覧会となりました。

 それはさておき、今回開業した店舗は27店舗(飲食21店舗、物販6店舗)。3月に開業した大名古屋ビルヂングの商業施設は「伊勢丹ハウス」を中心とする衣料系の物販店舗が充実しているのに対し、JPタワー名古屋は飲食店舗中心であり、それぞれのビルの性格が出ており、なかなか興味深いところではあります。

 「KITTE名古屋」は、日本郵政が手掛ける商業施設として、東京・丸の内の「JPタワー」にある「KITTE」、福岡・博多の「JRJP博多ビル」にあるマルイなどが入居する「KITTE博多」に続く3施設目となります。来年4月には1階に設けられるバスターミナル側にも9店舗がオープンする予定です。


 その来年4月には隣接するJRゲートタワーもオープンします。JRゲートタワーの商業施設部分は高島屋が増床するほか、ビックカメラやユニクロ・GU等の専門店、東海地方初進出の33店舗を含む37店舗のレストラン街、フィットネスクラブ、ホテル等という構成になっており、これまで続いた名古屋駅周辺再開発の真打ち登場となります。来年秋に開業するささしまライブのグローバルゲート(名古屋初進出のプリンスホテル等が入居)をもって一旦、名古屋駅周辺の大型再開発は一段落し、その次は2020年以降の名鉄・近鉄名古屋駅の再開発に焦点が移ります。

 このブログでも変わりゆく名古屋駅周辺の姿を定期的にお伝えしていければと考えています。

今年度、私の住んでいるマンションにて、管理組合の理事長に就任しました。
管理組合の理事の仕事は、昨年度の町内会長に引き続き2年目です。

私のマンションでは年に1回、総会が開かれ、
1年間、管理組合で実施した修繕の履歴や、引き起こった問題に対して、
どのように対処したかなどを、管理組合の理事から、
管理組合の皆様(区分所有者)へ報告し、質疑応答などをします。


その総会などで、いつも不思議に思うことがあります。
それは、理事や管理会社の担当者へ、いろいろな問題を提示し、
“どのように解決してくれるんですか!”と詰め寄る人がいることです。


理事には、担い手がおらず、抽選で決まった人もいます。
詰め寄る人も、将来自分が理事になる可能性があります。


また、提示された問題に対して理事会の判断で解決策を決めることもできますが、
あまりに大きな問題は、管理組合の決議により決めなければならないこともあります。


そもそもマンションを購入すると、区分所有者の資格を取得します。
区分所有者は全ての区分所有者にて、マンションの管理組合を形成します。
管理組合はマンションの資産を維持保全するために、
区分所有者全員で、いろいろな問題を解決しなければなりませんので、
特定の人が、権力をもっていたり、物事を決めたりできる訳ではないのです。


理事長の仕事を任される貴重な1年となりますので、
区分所有者の皆様に、管理組合は区分所有者全員で運営されていることを知ってもらえる
1年にしたいと思っています。

昨日、安倍首相は、消費税率10%への引上げを2019年10月まで2年半先延ばしする方針を正式に
表明しました。

今年の1月、ハウスメーカーA社主催のセミナーに参加した際、講師の先生は、その時点で消費増税再延期
を断言されました。
その1ヶ月ほど前となる昨年末には、消費税率10%への引上げを前提とした軽減税率制度の導入について、
激しく議論されていましたので、セミナー参加者からは驚きの声があがっていました。
講師の発言は、主催者であるハウスメーカーA社関係者にとっても予想外であったらしく、その後の挨拶にて、
消費増税を控えた駆け込み需要を見込んでおり、再延期との指摘に戸惑っている旨の発言がありました。
個人的には、消費増税によりマイナス影響を受けると思われるハウスメーカーA社が、再延期をあまり
歓迎していないと受け取れるような発言をされたことも予想外でありました。

先日、ハウスメーカーB社の方とご一緒する機会があり、消費増税再延期となった場合、期待していた
駆け込み需要が見込めなくなるか?について聞いてみました。
その方曰く、賃貸住宅需要がマイホーム需要を大きく上回っている状況であるが、それは、消費増税の
駆け込み需要というより相続増税への対策であり、影響の有無自体をあまり気にしていないとのことでした。

そこで、私なりに考えてみました。
消費増税再延期により、日本国債が格下げとなる可能性があります。
日本国債が格下げとなれば、景気動向に関係なく、日本国債の金利が上がるかもしれません。
日本国債の金利上昇は、日本の財政収支を悪化させ、更なる日本国債の金利上昇を招く恐れがあります。
また、日本国債の金利が上昇すると、金融機関の融資金利も上昇することになると思います。
賃貸住宅市場が飽和し、高い投資利回りが期待できない中で、賃貸住宅需要が旺盛であるもう一つの要因は、
低金利であると考えられるため、消費増税再延期が融資金利の上昇を招くような事態が起これば、
理由こそ違いますが、再延期は、ハウスメーカーにとってあまり好ましくなかったということになるのかも
しれません。

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