不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2016年12月

今年から空き家発生の抑制のために、相続した空き家を売却した際に、
譲渡所得から3000万円を特別控除できる「空き家の譲渡所得の3000万円
特別控除」が導入されました。

その中で、特例を受けることができる「相続した家屋の要件」について、
「相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること」が
条件の一つとなっています。

分かりやすく言い換えると、「亡くなった方が住んでいた不動産」が条件になるということであり、
お亡くなりになる直前に、施設に入居していた場合等には特例を受けることができない可能性があります。

具体的にいうと、例えば老人ホームに亡くなる1年前から入居し、住民票等も移動していると、
自宅であった不動産は「住んでいた不動産」とはみなされず、特例を受けることができないと
いうようなものです。

そうなってくると、短期入所型の場合はどうなのか、長期入院の場合はどうなのか、
判断に迷う事象も多く出てくると思います。
初めて導入された制度ですので、これから様々な見解が出てくると思いますが、
いずれにしても事前に管轄の税務署へ確認が必要です。

個人的には、そもそもこの特例は「空き家の抑制」を主眼とした政策であり、
そこに「居住用」の制限をかけるのは政策の趣旨とは違うのではと思いますが、
条件としてある以上、それに従って判断されると思います。

特例を利用することを検討されている場合、事前に管轄の税務署に
特例を受けることができるか、確認することをお勧めいたします。

 名古屋市が市内中心部を回遊する新たな公共交通機関として、BRT(バス高速輸送システム)の導入を検討
しているというニュースが報じられました。


 BRTとは「バス・ラピッド・トランジット(Bus rapid transit)」の略称で、バスを専用道路や専用バスレーンを通すことにより、通常の路線バスより高速に運行し、定時性を確保しようとする交通システムをいいます。一方、LRTと呼ばれる交通システムもあります。LRTは「ライト・レール・トランジット(Light rail transit)」の略称で、いわば次世代の路面電車であり、低床式車両(LRV)の活用や軌道・電停の改良による乗降の容易性、定時性、速達性を確保した軌道系交通システムをいいます。

 名古屋市では、2027年のリニア中央新幹線の開業に合わせて、名古屋駅を起点に名古屋城や栄、大須といった繁華街や観光地を巡る交通システムの導入を目指し、BRTとLRTのどちらが適当か有識者による検討を進めてきましたが、レールや架線の整備が不要で事業費を抑えられるBRTの導入を目指すという結論に至ったとのことです。

 名古屋市は以前よりバスによる特徴ある交通システムが導入されています。代表的なものが「基幹バス」といわれるバスの運行システムです。現在、基幹1号系統(東郊線)と基幹2号系統(新出来町線、名鉄バスも本地ヶ原線として運行)の2系統が運行されています。特に基幹2号系統においては、カラー舗装された専用のバスレーンが道路の中央に敷設されており、停留所も路面電車の電停のように道路の中央に設置されています。また運行間隔も朝夕が4~5分間隔、昼間が10分間隔(栄発着の便、これとは別に名古屋駅発着が20分間隔で運行)と地下鉄並みの密度が確保されています。また、ガイドウェイバスといって市街地では専用軌道を半自動運転で走り、郊外では一般のバスとして走る路線も市内北東部のターミナルである大曽根を発着し郊外の守山区まで運行されています。

無題

 既にこういったバスの運行システムが確立されている名古屋市においては、広幅員の道路が確保されていることと相俟って、BRTの導入は比較的容易なのではないでしょうか。特に基幹2号系統は路面電車に近いシステムであり、今後整備される新路線も基幹2号系統の運行形態を発展させたようなイメージになるものと思われます。

 そこで気になるのが“名古屋走り”といわれ、全国的に悪名が高い名古屋の運転マナーの悪さです。基幹バス2号系統のバスレーンは平日の朝の時間帯のみバス専用となりますが、それ以外の時間帯はバスが優先であるものの一般車の進入も可能となっています。通常の走行車線よりもバスレーンの方が空いていることからバスレーンを猛スピードで走る車が多く、通りの通称名から“名古屋高速出来町線”など揶揄されることもあります。ただ、停留所や右折レーンの関係からバスレーンは交差点の手前でカーブしており、スピードを出し過ぎた車がカーブを曲がり切れず横転するなどの大事故もしばしば見られます。

 今後整備されるBRTの路線は各地からの観光客も多く乗る路線になると思われます。バスレーンをサーキットと勘違いした走行やバスへの急な割り込みなど、さすが名古屋走りの本場だと観光客に思われないように、バスレーンを一般車進入禁止にしたうえで、警察と連携して取り締まりを徹底するなどの対策が必要になるのではないでしょうか。

住宅売買の最も活発な時期を皆さん知ってらっしゃいますか?

それは、毎年2~3月になります。

公益財団法人不動産流通推進センターが公表している、
データ(下図参照)を掲載しますのでご参照ください。

なぜ、2~3月に住宅の売買が多くなるのかというと、
4月の年度初めを機に住宅を購入される方が多いからではないかと思います。
毎年4月は、入学や転勤など、新生活を始めるにはタイミングのいい時期になります。

空家の売却を考えられている方は、この時期に売却してみてはいかがでしょうか。
住宅を探されている多くの方に、検討いただけるのではないかと思います。

なお、この時期に住宅のご売却をお考えの方は注意が必要です。
この時期に住宅の購入を考えられているのは、4月から新住居で新生活を始めたい方になります。
その方たちは、少なくとも3月末には、引っ越しを済ませる必要があります。

3月末までに、買い手へ所有権移転をするためには、買い手の住宅ローンの手続きや、
売却する中古住宅に設定されている抵当権の抹消登記の手続きなどがあるため、
余裕を持って売買契約を締結していることが必要になります。

新年度を機に引越を希望される方へ、販売する住宅をアピールするためには、
少なくとも1月には販売活動を開始したいところです。

売り物件成約報告件数の最近の動向
区分平成27年平成28年
9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月
マンション5,709件5,966件5,861件5,219件5,067件6,801件7,141件6,481件5,757件5,932件6,062件4,881件
一戸建4,817件4,889件4,847件4,189件3,954件5,431件5,688件5,084件4,960件4,911件5,224件4,231件
参考:公益財団法人不動産流通推進センター 2016不動産業統計集(9月期改定) 3不動産流通

公益財団法人不動産流通推進センター
http://www.retpc.jp/chosa/tokei

次期米大統領に決まった不動産王ドナルド・トランプ氏が所有するニューヨーク中心部
マンハッタンの高層ビル「トランプタワー」から、トランプ氏の名称が消えることになりました。
その原因の一つは、地元で不人気なトランプ氏の名称が入った物件に住むのは恥ずかしいという
居住者からのクレームであったと言われています。
日本では、某テレビ局の誤報に対し、ヤンキースの田中将大投手夫妻が完全否定する騒ぎが
起こりました。

以上の様に、建物名称に個人名や会社名を入れる場合がありますが、対象者が有名で
あればあるほど、対象者のイメージの善し悪しが、その建物の評価(人気)に大きな影響を
与えると言えます。

通常の業務の中で、有名人所有かつ名称が入った建物の取引に携わることは、
皆無と言えますが、個人名や会社名が入った建物の取引に携わることはあります。
その場合、有名人ではありませんので、上記の様な心配はありませんが、売却の際、
問題が発生することがあります。

建物名称に個人名や会社名が入っている場合、買主である新所有者は、建物名称を
変更することがありますが、これが結構厄介な作業となります。

共同住宅の場合は、居住者の方に、建物名称の変更について周知して頂く必要があります。
また、建物名称が住民票(印鑑証明書)に記載されている場合は、遅くても、各種免許証
更新時期のタイミング等で変更手続きを行って頂く必要が生じることになります。
よって、変更前の建物名称が不評でない限り、建物名称変更は、居住者にとって好ましいこと
ではないため、クレームを受ける可能性があります。

オフィスや店舗ビルの場合は、更に大変です。
事業用となれば、賃借人等は、建物名称変更を書面で周知する必要があり、
その他にも名刺・会社案内・封筒・請求書・ノベルティグッズ等、多種多様な品の再作成や廃棄が
必要となるため、賃借人等への補償金支払が不可避となります。
なお、完全に周知するには時間が必要なようで、括弧書等で旧名称が並記してある建物を
見かけることがあります。

建物に愛着を持つ意味において、個人名や会社名を建物名称に入れることは、良いことであると
思いますので、頭文字や漢字一文字等、個人名や会社名に直結しない形で、建物名称に入れてみては、
いかがでしょうか?
自分にしか分からない形で建物名称に入れることが出来れば、より愛着が湧くかもしれません。

ちなみに、集合住宅の場合、住居に関連する外国語(ハイツ・レジデンス等)+地名又は最寄駅名という
建物名称が多いような印象を受けます。
やはり、万人受けが良いのでしょうか?


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