不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2017年07月

先日、仕事でジャカルタ(インドネシア)に行ってきました。
最近、日本でも観光客を中心とした外国人をターゲットとしたビジネスが増えていますが、
まだまだだと感じました。

ジャカルタに限ったことではない(他の新興国でも同じだ)と思いますが、
気持ち良いぐらいターゲットが明確になっています。

現地の富裕層は、まだそれほど多くないものと思われ、富裕層向けのビジネスは、
外国人(ジャカルタは観光よりビジネス主体)がターゲットになっている感じです。
何かで調べた訳ではありませんが、恐らく下記の流れで現在に至った様な気がします。

外資系企業等がジャカルタを開発。
(インドネシアの人口は日本の約2倍でアメリカに次ぐ世界第4位)
開発の進行に伴い、ジャカルタで働く又は訪れる外国人が増加。
外資系企業等が外国人向けの住環境やサービスを整備。
※外国人が宿泊する様なホテルに、現地の人はほとんど泊まっておらず、
 高層マンションに、現地の人はあまり住んでいない感じです。

今まで、外国人向けのサービスが、日本であまり根付かなかった要因を考えてみました。
〇外国人観光客があまり多くなく、訪れる場所が限定的であった。
〇知的労働より肉体労働に従事する外国人が多かった。
〇貧富の差が問題視されているが、中流階級が多い。
〇中流階級が多いため、ターゲットを絞り込むことに消極的であった。

土地活用等、不動産投資を行う際、差別化を希望する一方で、ターゲットは多く、
専用よりも汎用性を重視される方は、少なくありません。
しかし、ターゲットが多く汎用性が高いとなると、競合が多くなるため、
高収益は期待できなくなります。

ターゲットを絞ることは、高収益を得る1つの方法ですが、
その一方でリスクが高いため、潤沢な資金が必要となります。
故に、ターゲットを絞った事業は、出資者を募ったり、JVで行っているケースが多いのです。

ちなみに、今話題でターゲットが明確であるGINZA SIXは、J.フロント リテイリング、
森ビル、Lリアルエステート、住友商事の4社で運営されています。
私はまだ行ってないですが、高額品がずらりと並んでいるそうです。

民泊を認める法律の成立を受け、「国土交通省が管理規約に民泊の受け入れの可否を
明記するようにマンションの管理組合に要請する」という新聞記事が掲載されました。

分譲マンションの場合、管理規約には「マンション標準管理規約」というひな形があり、
全国のマンションの管理組合の大半はこの標準規約を参考にして規約を定めています。

その中に、各部屋の利用用途が定められており、マンション標準規約では
「専ら住宅として使用すること」と定められています。
(一部店舗があったり、ワンルームがメインのコンパクトマンションの場合は
専ら住宅として規定されていないこともあります。)
この部分に追加で、専有部分を民泊として「利用できる」のか、「利用してはならない」のかを
明記するように改正を求めていくようです。

確かに親戚のマンションに訪問した際、エレベーターの中に
「当マンションを民泊で利用してはならない」と管理規約が改正されたことが
掲示されていたことを思い出しました。

分譲マンションの場合、民泊を認めるということは、オートロック採用の場合
オートロック内に第三者(宿泊者)が入ることになり、またマンション内であることを
前提として生活されている方は、第三者が入る可能性があることを想定しなければならないので、
方向性を住民間で合意形成を図り、取り決めすることが重要です。

分譲マンションで生活されている場合、管理規約を確認し、管理組合が
どのように規定していく予定なのか、意識されることが重要だと考えます。



前回、東南アジア三カ国(タイ、マレーシア、シンガポール)の旅をした、ということをブログで触れましたが、鉄道の旅が好きなことから、マレーシアのクアラルンプール(KL)からシンガポールまでは鉄道を使って陸路で移動しました。

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クアラルンプールから最新型の特急列車に乗って2時間強。途中、Gemasという駅で旧型の客車列車に乗り換えさらに約4時間。トータル6時間でマレーシア最南端、シンガポールとの国境の都市であるジョホールバル(JB)に到着します(なお、KLからJB間を鉄道で移動するのは相当の物好きです。バスのほうが快適ですし、LCCをはじめ航空便も数多く飛んでいます)。

 

ジョホールバルといえば、サッカー好きの方なら『ジョホールバルの歓喜』を思い出されるのではないでしょうか。時は1997年11月、サッカー日本代表が翌年のFIFAワールドカップ・フランス大会のアジア最終予選の代表を賭けてイラン代表と戦い、見事勝利を収めてワールドカップ本選初出場を決めた熱戦の舞台となった地です。

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さて、このジョホールバルという都市ですが、不動産投資の世界でも注目を集めています。先ほど触れたように世界有数の国際金融都市であるシンガポールとジョホール水道と呼ばれる海峡を隔て国境を接しています。海峡には橋が架けられており両国間を容易に行き来することができます。

 

シンガポールは東京23区と同程度の面積に約560万人の人口を擁する都市国家であり、物価水準は世界一といわれています。当然、不動産価格や賃料も高額であり、シンガポールの賃料水準は東京を凌ぐといわれています。そこでシンガポールに隣接するジョホールバルの不動産価格や賃料水準の安さが着目され、コンドミニアムなどの開発が盛んに行われるようになりました。


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 ジョホールバルでは2006年から『イスカンダル計画』といわれる計画が進められています。これは東京都とほぼ同じ面積である2200平方キロメートルを開発し、2005年時点で130万人だった人口を2025年には300万人にまで増やそうとする壮大な計画であり、総投資額は約10兆円といわれています。

 

マレーシアでは日本人もマレーシア国内の不動産を購入できることから、このイスカンダル計画に乗っかりジョホールバルにコンドミニアムなどの不動産を購入した日本人が数多くいます。

 

しかしながら、イスカンダル計画自体がかなり大風呂敷を広げた感がありますし、そもそもシンガポールという国自体、マレー人が主流派であることを嫌った華人が独立して創った国ですので両国の関係はあまりよくありません。そのためなのか、シンガポール人からするとジョホールバルは治安の悪い町というイメージが強いようですし、両国間の人の往来は多いにもかかわらず国境の橋は一本しか架けられておらず、渋滞は慢性的です。シャトル列車も走っているのですが、ローカル線並みの運行頻度で、どうもやる気は感じられません。

 

そういったことを知ってか知らずか期待先行のバブル的な開発が続いているのが現状とのことです。中には、建てるだけ建てたもののまともな管理が行われておらず半分廃墟化しているような物件もあると聞きます。

 

このようなことが知られるようになり、日本人は少しずつ引き始めているようです。代わりに担い手になっているのが中国人とのことです。チャイナパワーはジョホールバルを変えていくのでしょうか?  本国の方が大変になれば、投資マネーはサッと引いてしまうような気もするのですが…。

 以前にも、私の住んでいる分譲マンションの駐車場の現状について、本ブログで執筆したことがありますが、最近ますます現状を打開できないかと思っています。

 それは、駐車場使用料月額0円の現状です。マンションはファミリー世帯が多く、2台の車を所有する世帯も多いのですが、敷地内の駐車場には、空いているスペースが数区画あります。マンションの管理組合としては、空いているスペースを上手く活用して、修繕積立金などに充当していきたいところです。

 なぜかと言うと、現状の修繕積立金では、将来の修繕費が賄いきれない、将来的に修繕積立金の値上げは必要と、管理会社より指摘を受けているからです。
 
 駐車場使用料月額0円ですので、車を所有しない方も駐車場を解約しません。駐車場を解約しても、車を所有するなど、駐車場が必要となったときは、いつでも駐車場1台のスペースを確保できるようになっているにも関わらずです。車を持っていない方でも、来客用として駐車場を確保しているのでしょう。

 私の考えでは、有料にすることで、将来の世帯あたりの修繕積立金の値上げする額が減ったり、車を所有しない世帯の、駐車場区画を、他の世帯に使用してもらうことで、管理組合として、修繕積立金に充当できる額が増えるなど、‟遊休不動産の活用”ができるのではないかと感じています。

 先回のブログでは、シェアリング・エコノミーを利用した不動産活用をテーマに「駐車場シェアリングサービスの拡大」を執筆しましたが、遊休不動産は活用した方がよいという判断は、世間に広がっているように思います。

 遊休不動産を活用する流れは、行政にも広がっているようです。本日、名古屋市上下水道局のHPを見ていると面白いページを発見しました。名古屋市上下水道局が、遊休不動産を貸出しているのです。

 昨今では、空家対策などで、行政が関与していくことが多くなってきてはいましたが、遊休不動産を活用しようという流れは本格的に広がりつつあると感じました。

 不動産業をしていると、不動産は活用することにより価値は増すものと考えていますので、シェアリングサービスなどで、世の中に、不動産は活用しなければならないという意識が浸透し、マンションの管理組合で、空き駐車場を活用するなど、管理組合の修繕積立金が貯まるように、建設的な議論ができればいいなと思っています。

 

 

 

先月、某会社のお客様向けに不動産投資に関するセミナーを行いました。
依頼者である某会社は、不動産投資を促すような内容を期待していたかと思いますが、
実際には、不動産投資を否定せず、注意を促す内容でした。
※セミナー講師の依頼があった時点で、某会社には注意を促すような内容になることは
  お伝えしてありました。

セミナー終了の数日後、不動産投資に警鐘を鳴らすような特集を組んだ週刊誌が発売され、
その週刊誌の紙面広告を見た時、色々な思いがよぎると同時に、少しほっとしました。

唐突であり、意味不明な箇所があるかもしれませんが、セミナーの纏めをそのまま
掲載させて頂きます。
不動産投資の参考になれば、幸いです。

◇不動産投資の目的を明確にする。
◇目的を考慮したうえで投資時期を判断する。
 〇自己資金(少額の借入金を含む)で投資する場合、不動産市況が冷え込んだ時期が良い。
 〇借入金で投資する場合、不動産市況が過熱する前が良い。
     (冷え込みと借入が難しくなる ⇒ 借入が難しくなると冷え込む)
 〇相続対策等で時間的な制約がある場合、投資リスクを上回る税メリット等が期待できるか
   否かで判断する。
◇税を理解し、不動産投資に上手く利用する。
◇不動産投資はインカムゲイン(分配金等)とキャピタルロス(売却損)を予測したうえで
  容認可能なリスクを考慮して判断する。
    (建物価値は年々下がるため安易なキャピタルゲインは期待しない)
◇一定期間経過後の売却を想定して不動産投資を有期で判断する。
◇不動産投資による過度な税対策は行わない。
   (不動産投資は容認可能なリスクの範囲内で行う) 

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