不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2017年09月

先日、国土交通省が2017年地価調査(7月1日現在)を公表しました。
その概要については、既に新聞等でご存知かと思いますので、割愛させて頂きます。

個人的に気になった点は、先に公表済の地価公示・路線価に続き、全国最高地点の銀座の
地価がバブル期を上回ったことと、名古屋の最高地点(大名古屋ビルヂング 15,000千円/㎡)が
大阪の最高地点(グランフロント大阪南館 14,600千円/㎡)を上回ったことです。
なお、名古屋と大阪の地価逆転は、地価調査に限った話であり、圧倒的に調査地点数が多い
路線価において、名古屋は今年横浜に逆転され、最高地点の順位は、東京、大阪、横浜に
次ぐ4位となっております。

そこで、“銀座以外でバブル期を上回っているエリアがあるのか?”が気になりましたが、
それを調べる術及び調べる根気を持ち合せていなかったため、銀座とそれ以外のエリアの
調査地点の価格変動を半年毎に調べてみました。
※価格上位10地点の中で、地価調査と地価公示の共通地点を抽出(1・2・3・7位)

 
            2015/1    2015/9     2016/1      2016/9      2017/1      2017/9  
銀座2-6-7   24,300千円 26,400千円 28,700千円 33,000千円 37,000千円 38,900千円
(上昇率)   (7.5%)       (8.6%)       (8.7%)       (15.0%)     (12.1%)     (5.1%)
銀座6-8-3   15,700千円 17,700千円 19,300千円 22,500千円 24,900千円 27,400千円
(上昇率)   (6.1%)      (12.7%)     (9.0%)     (16.6%)     (10.7%)     (10.0%)
丸の内3-3-1  21,900千円 22,900千円 23,500千円 24,600千円 25,100千円 25,500千円
(上昇率)   (1.9%)      (4.6%)     (2.6%)      (4.7%)      (2,0%)     (1.6%)
新宿3-5-4   11,700千円 13,000千円 13,500千円 14,900千円 15,500千円 16,900千円
(上昇率)   (3.5%)      (11.1%)     (3.8%)       (10.4%)     (4.0%)       (9.0%)

2015年1月から2017年9月迄の各地点の上昇額及び上昇率は下記の通りです。
銀座2-6-7   14,600千円(60.1%)
銀座6-8-3  11,700千円(74.5%)
丸の内3-3-1 3,600千円(16.4%)
新宿3-5-4   5,200千円(44.4%)

上記の通り、銀座の上昇率は群を抜いており、都内においてバブル期の地価を上回ったのは、
銀座のみであるような気がします。

つい先日、ディズニーランドの登記簿を調べた方の記事を拝見し、その中で建物の登記簿の
「種類」について面白い内容が掲載されていました。

この「種類」とは、建物の主な用途が記載されている項目で、通常下記のような基準で
定められます。

 

不動産登記規則

第百十三条  建物の種類は、建物の主な用途により、居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、
旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所に区分して定め、これらの区分に該当しない
建物については、これに準じて定めるものとする。

 

不動産登記事務取扱手続準則

801 規則第113条第1項に規定する建物の種類の区分に該当しない建物の種類は,
その用途により,次のように区分して定めるものとし,なお,これにより難い場合には,
建物の用途により適当に定めるものとする。

校舎,講堂,研究所,病院,診療所,集会所,公会堂,停車場,劇場,映画館,遊技場,
競技場,野球場,競馬場,公衆浴場,火葬場,守衛所,茶室,温室,蚕室,物置,便所,
鶏舎,酪農舎,給油所

 

上記の内容をまとめると、「上記の種類から定めないといけないが、この区分でも難しい場合は、
建物の用途がわかるように定めてよい」となります。

 

実際に登記簿謄本は取得していませんが、記事ではスプラッシュマウンテンの建物の種類が
「スプラッシュマウンテン」と登記されていたようです。

おそらく、上記どれにも当てはまらないため、一番この建物の用途を示すのに適当なのは
「スプラッシュマウンテン」になったのではないかと推測されます。

 

我々も仕事上登記簿を見る機会は少なくありませんが、居宅や店舗、共同住宅といったものが
ほとんどで、珍しい建物の種類を見ることは非常に稀ですし、私も上記の種類以外の登記簿を
今まで見たことがありません。


次回は土地の種類に注目し調べてみたいと思います。

10年前に購入した自宅のプラズマテレビ。画面のチラつきがひどくなり、いよいよ観ていられなくなったので、買い替えることにしました。

購入した当時、薄型テレビといえば液晶かプラズマでしたが、なんとなくプラズマテレビにあこがれがあったのでそちらを購入しました。が、プラズマテレビは構造的に小さな蛍光灯の集合体のようなものなので熱を持ち、電気代もかかるので次第に淘汰され、現在、薄型テレビといえば液晶と有機ELが主流になっています。ただし有機ELテレビはまだ価格がこなれていないことから、買い替えの対象は液晶に絞られ、あまり期待せずに型落ちで安くなっていたものを購入しました。

ところが、実際にテレビが家に来てみると、この10年間のテレビの進化というものに目を見張ることになりました。画面の淵が薄くなり、同じような大きさでも画面のインチ数が大きくなったのは正常進化と捉えられますが、一番大きな進化は、テレビとネットとの『融合』ではないかと思われます。テレビは無線LANに対応しており、自宅に無線LAN環境があれば、即ネットにつながりYou Tubeなども視聴可能です。ネット通販アマゾンのプライム会員であれば、別途「Fire TVStick」というデバイスを購入する必要があるものの(対応機種であれば購入不要です)、旧作を中心にオンデマンドで映画を楽しむことができます(最近DVDが発売されたような新作についてもペイパービューで視聴は可能です)。

これほど手軽に自分の観たい映画などを楽しめるようになると、わざわざTSUTAYAGEOに出向いてレンタルする必要もなくなり、言い方は大げさですがそりゃ産業構造も変わるよな、というような思いを抱かずにはいられませんでした。

翻って自身の属する不動産業界ですが、テクノロジーの進化によりグーグルアースやVRの利用などツールに変化はあったものの、本質的なところでは十年一日の感は否めません。ただ、こんな我が業界も「不動産テック」なる言葉が生まれており、今後AIやビッグデータというものとの融合は避けては通れないことになりそうです。テクノロジーの進化に翻弄されるのではなく、完璧に使いこなすとまではいかないまでも、流れに乗り遅れないようにはしたいものです。

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 マンションの駐車場問題など、乗用車を所有する世帯が減少した場合の影響について、当ブログで記事にしてきましたが、実際に乗用車を所有する世帯がどれぐらい減っているのか気になり、調べたところ、興味ある統計がありましたのでブログの題材としました。

 興味ある統計は、一般財団法人 自動車検査登録情報協会が平成29年8月15日に公表した”自家用乗用車(登録車と軽自動車)の世帯当たりの普及台数”です。

 この統計を見ると、世帯当たりの時価乗用車の普及台数は、昭和51年に0.505台と初めて0.5台を超えて2世帯に1台となり、平成8年には1.000台と1世帯に1台の時代になり、自家乗用車が普及してきた歴史がわかります。過去最高の普及率は、平成18年の1.112台です。しかし、それ以後の普及率は、前年より増える年もありますが、全体を眺めると徐々に減っています。平成29年3月末日時点は、1.062台です。

 世帯当たりの自家乗用車の普及率は、地域によって異なり、高く維持されている地域もありますが、10年前である平成19年の統計に比べ、一部の地域を除いて、減少傾向にあります。()は平成19年の普及率

 普及率上位
 ①福井県 1.749台(1.766台)
 ②富山県 1.702台(1.734台)
 ③山形県 1.680台(1.659台)
 ④群馬県 1.643台(1.695台)
 ⑤栃木県 1.619台(1.653台)

 普及率下位
 ①東京都   0.445台(0.521台)
 ②大阪府   0.651台(0.719台)
 ③神奈川県 0.720台(0.801台)
 ④京都府  0.827台(0.912台)
 ⑤兵庫県  0.916台(0.966台)

 平成19年対比の普及率は、福井県99.0%、東京都85.4%と、普及率が高い地域は、あまり減っていない印象があるものの、普及率が低い地域は、徐々に低下してきている傾向が見て取れます。

 私の住んでいる愛知県は、平成29年1.283台、平成19年1.370台となっています。平成19年対比は93.6%でした。トヨタ自動車のおひざもとであり、近所の方も自家乗用車を所有されている方も多くいますので、もう少し普及率が高いのかなと思っていましたし、10年前に比べて減少しているのにも驚きました。

 自家乗用車は生活の必需品と思っていましたが、交通手段の選択肢が多くなったことや、カーシェアリングなど、新しい移動手段が誕生していることが、普及率の低下に繋がっているのではないかと感じています。

 最近、名古屋の都心で分譲されるマンションは、駐車場が1住戸に1台分設置されていないことは当たり前になってきました。また、戸建て住宅でも、駐車スペース1台のものが分譲され売れています。人口減少や、高齢化が急速に進むことが予想されていますので、自家乗用車を利用しない世帯が今後も増えることが予想されます。分譲マンションであれば、空き駐車場ができた場合を想定しておくなど、早めに対策を打ちたいものです。

日本銀行の統計によると、2017年3月末のゆうちょ銀行を除く全国の銀行預金の合計は、
745兆2958億円と前年同月対比で6.2%増加しました。
しかし、都道府県別で6.2%以上増加したのは、東京都(12.7%)と熊本県(9.2%)のみであり、
残りの45道府県の増加率は6.2%を下回りました(愛媛県は△0.8%)。
なお、熊本県については、昨年4月の地震で支払われた保険金が銀行預金増加の特殊要因と
みられており、実質的に全国平均を上回ったのは東京都のみと言っても過言ではないような
気がします。

元々、銀行預金が最も多い東京都がNo.1の増加率を記録したということは、
その増加額は群を抜いているということであり、その結果、全体に占める割合は1/3を超える
34.1%に増加しました。
ちなみに、2015年10月1日現在の人口推計によると、日本人口126,933千人に対し、東京都の人口は
13,624千人であり、その割合は10.7%となります。
東京都在住以外の方も、東京の金融機関で取引されるため、単純比較は出来ませんが、
銀行預金の割合は、人口の割合の3倍以上となり、割り引いて考えても、都民一人当たりの平均預金額は、
他の道府県を上回っているものと考えられます。

東京の金融機関に預金が集中する主な原因の一つは、遺産相続だと言われています。
つまり、東京在住の方の実家が地方にある場合、親の死去に伴い、地方の預金が
遺産分割で東京に移動してくるのです。
移動するのは、預金だけではありません。
不動産の所有者についても遺産相続で東京に移動することが珍しくなく、
その不動産は一定の割合で売却され、現金(預金)となって東京に戻って行きます。
今の流れのままでは、ますます富は東京に集中していきますので、
地方の金融機関を取り巻く環境は厳しくなり、今後、合併等が増えてくるものと思われます。
環境が厳しくなるのは、金融機関に限ったことではありませんので、
何らかの策を講じる必要があると思います。

個人的には、東京に対抗するのではなく、東京と上手く付き合う(連携する)ことにより、
打開策が見てくるような気がします。

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