不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2018年01月

総務省が、1月29日に住民基本台帳人口活動報告(平成29年度)の結果を公表しました。

47都道府県の中で、転入増加となっているのは、東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県、福岡県、愛知県大阪府の1都1府5県だけです。その他40道府県については、転出超過となっています。転出超過数が最も多いのは福島県、以下兵庫県、北海道、新潟県、青森県となります。詳細は以下の通りです。

転入増加となっている1都1府5県の転入増加数
東京都  75,498人
千葉県  16,203人
埼玉県  14,923人
神奈川県 13,155人
福岡県   6,388人
愛知県   4,839人
大阪府   2,961人

転出超過となっているうち上位1道4県の転出超過数
福島県   8,395人
兵庫県   6,657人
北海道   6,569人
新潟県   6,566人
青森県   6,075人

 先日、とある地域で店舗を運営されている方と、この人口移動の件で話をしました。とある地域は、観光客が多い地域ではありますが、地域に大学がなく、子供たちのほとんどは、高校卒業とともに地方へ進学するため、若者が地元に残ることはほとんどないそうです。そのため、アルバイトなどの働き手が足りなく困っているそうです。その話を聞いていたため、大学や企業が多く、学校や職を探す若者などが集まりやすい環境である東京圏に人口が集中するのだと感じています。今後も人口減少が続きますので、進学先が多いことや、働きやすい環境が整っているなどの特定の地域に人口が集中する現象は今後も続くのではないかと思います。

 なお、人口移動報告で、総務省は、東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)、名古屋圏(愛知県、岐阜県、三重県)、大阪圏(大阪府、兵庫県、京都府、奈良県)とを比較して報告していますが、そのような大きな単位ではなく都道府県単位や、市町村単位(もう少し細かく)で比較して報告しなければ、実態がつかめないのではないかと思います。東京圏の1都3県が人口移動全体の1位から4位を独占しているのに対し、名古屋圏では、愛知県が6位なのに対し、三重県が35位、岐阜県が41位、大阪圏では、大阪府が7位なのに対し、京都府が18位、奈良県が30位、兵庫県が46位となっており、それぞれの地域で格差があります。

私事ですが、不覚にも昨年末にインフルエンザ(A型)を発症し、年始まで患っていました。
しかし、インフルエンザを疑い始めたのは1月1日であり、確定したのは1月4日でした。
12月初めに予防接種を受けた影響なのか、勝手に目安と考えていた体温38度を記録することが
なかったため、昨年の時点では、疲労を原因とする風邪であると思い込み、体調を気にしながらも
普通に生活していました。
自身の勝手な想定では、1月1日には体調が回復し、初詣等に行く予定でいましたが、年が変わっても
体調に変化はありませんでした。
そして、その頃から、遅ればせながらインフルエンザを疑うようになり、家族で予定していた外出を
私だけキャンセルし、寂しく留守番をしていました。
留守番をしている間、何度か病院に行こうと思いましたが、単なる風邪であった場合、周囲から冷たい
視線を浴びることが必至であったため、通常診療が始まる4日まで待つことにしました。

そして運命の4日となり、朝一番で診察に行きました。
インフルエンザの検査をお願いしたところ、体温が36.7度かつ家族が元気であることから、
受付では難色を示されましたが、医師に相談して頂いた結果、無事検査を実施して貰えることとなり、
検査の結果は、懸念していた陽性でした。
この時点で、弊社の仕事初めである5日をお休みすることが確定しました。
体温は平熱近くまで下がっていたため、1日に病院に行っていれば、5日は出勤できたかもしれないと
後悔しましたが、その後、下記事由から、前向きに切り替えることが出来ました。
〇家族には感染していない。
〇6日から3連休であり、お休みは1日だけで済む。
〇社会人になってから最長の10連休となる。

体調が万全になってから、幾つか良いことがあり、今では、2018年は私にとって良い年になると
確信しています。
私にとって良い年になるということは、不動産市況が悪化することはないと勝手に解釈しています。

最後になりますが、今年は、インフルエンザに発症しても体温があまり上がらないケースが
多いようですので、風邪かな?と思ったら早めの診察(検査)をおすすめします。

不動産の登記簿には、登記の原因が記載されています。
分かりやすく言い換えると、「登記の理由と目的」が記載されています。
身近なもので言えば、「何月何日に、AさんからBさんに相続された」場合、
登記の目的は「所有権移転」、登記の原因は「相続」という形になります。

一般的な登記の原因は「売買」や「相続」が多くありますが、
古くは「家督相続」もありました。
現在ではこの「家督相続」はなじみがなく、古い制度のためこの原因による
登記はないと思う方も多いと思いますが、全くなくなっているわけではありません。

理由は、
①相続登記は義務ではないこと。
②家督相続制度は昭和22年の民放改正で廃止されたが、
  廃止以前については遡って適用することができる。
③①の理由により、②の制度廃止以前に相続されていた不動産の登記が
  なされておらず、相続登記をする場合、家督相続を原因とした登記が
  可能であること。
となります。

家督相続と法定相続の大きな違いは、
家督相続 ・・・ 戸籍上の「戸主」の死亡,隠居などによって開始し,通常長男1人が戸主の地位および
          全遺産を相続すること。
法定相続 ・・・ 年齢や性別を問わず、長男以外の配偶者やほかの子供にも均等に相続すること。
となります。
(私は次男ですので、家督相続制度の下では相続できないことになります。)

過去に遡って相続登記を行う場合に、家督相続制度を利用することによって、遺産分割協議等を経ず
長男に相続登記を行うことが可能になるため、現在でもこの「家督相続」を原因とした相続登記が
行われることになります。

今の法定相続制度は、平等に相続することを前提としていますが、それでも遺産を巡る争いは
無くなりません。家督相続制度より平等だと感じますが、なおさら相続に関しては親族間で
良く話し合わないと、トラブルになりかねないと感じます。

遅いご挨拶となりましたが、明けましておめでとうございます。本年も弊社ならびに弊ブログをよろしくお願いいたします。

弊社不動産部は、大きく不動産仲介部門と不動産鑑定部門に分かれていますが、このうち不動産鑑定部門は繁忙期を迎えております。というのも不動産鑑定部門は公的不動産評価、すなわち公示地価や基準地価の評価、路線価の基礎となる国税局の標準宅地評価などにも取り組んでいるのですが、このうち公示地価の判定の基準日が1月1日であることから、年末年始にかけての時期に作業がピークを迎えるためです。公示地価の評価作業は概ね終了したのですが、ありがたいことに他の評価業務も多く依頼をいただいており、当面は繁忙期が続きそうです。

さて、2018年に入り、日経平均株価は23000円台で推移、不動産市況も都心の物件を中心に高騰しており、アベノミクス以降の“熱狂なき過熱感”的なものが未だ続いているような感があります。マクロ経済を見渡しても、特段懸念されるような要因もなく、当面は現在のような情勢が続いていくのでしょうか。

今年9月でいわゆるリーマン・ショックから10年になります。個人的なことを申し上げると、このリーマン・ショックで自身の人生も大きく変わった部分もあるので感慨深いものがあります。10年前とは違った意味で時代は大きく動いています。安定した環境で仕事に取り組めていることに感謝しつつ、アンテナの感度は常に高くする必要があると考えています。

弊ブログでもみなさまに少しでもお役に立てる情報を発信していければと考えております。本年もどうぞよろしくお願いいたします。

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