不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2018年03月

自分が分譲マンションに住んでいるせいか、マンションの話題が新聞記事に掲載されていたりすると、ついつい注目してしまします。

今回注目したのは、3月27日(火)に、日本経済新聞朝刊の一面で掲載されていた「マンション75%修繕不安」と見出しのついた記事です。

マンションの劣化を防ぐためには、12~15年ごとの大規模修繕が必要になります。その大規模修繕の費用は多大になるため、マンションの住民から修繕積立金として毎月徴収し、貯蓄していくわけですが、この記事では、その修繕積立金が国土交通省が目安としている額を下回っていることを指摘しています。

修繕積立金が不足し、修繕ができなくなると、建物の劣化が進み、資産価値の下落につながります。

修繕積立金は、マンション分譲時では低く設定され、段階的に上げる計画を立てるところが多いと思われます。
修繕積立金(固定費)を低く抑えることは、マンション販売の一つの手法ではないかと感じます。かく言う私のマンションも、段階的に上げていくことが規定されています。

では、
国土交通省が指定している、修繕積立金の目安はいくらになるのでしょうか。
マンションの階数が15階未満の場合(平均値)
建築延床面積 5,000㎡未満        218円/㎡・月
          5,000~10,000㎡未満 202円/㎡・月
          10,000㎡以上       178円/㎡・月
マンションの階数が20階以上の場合(平均値) 206円/㎡・月

上記の式に、私のマンション(延床面積16,000㎡、部屋面積85㎡)で計算した場合、月額15,130円になりました。現在の修繕積立金と比べると高い金額です。段階的に修繕積立金の引き上げを計画している影響もあると思います。

修繕積立金が国土交通省の目安より低いとはいっていも、すぐに影響が出るものではありません。修繕を実施する時期や、修繕項目などを考慮することによって、計画よりも費用を抑えられる可能性もあります。

分譲価格を低く抑えて、将来の修繕費にしわ寄せがくるような販売方法をとるのもどうかと思いますが、自分たちの資産ですので、分譲会社に文句を言うのではなく、住民が高齢化するなど、合意形成が難しくなる前に、修繕積立金の引き上げなど、早めの対応が必要だとつくづく感じます。

所有地が都市計画道路の区域内に属している場合、事業決定されるか否かで明暗が

くっきり分かれてしまいます。事業決定された場合、土地収用や立ち退き交渉が開始され、

その交渉が纏まった場合、思入れのある土地の一部又は全部を失うことになりますが、

それに見合った金銭を得ることができます。その一方で、なかなか事業決定されないと、

袋小路に入ってしまうことがあります。

 実際の話ですが、過半が都市計画道路の区域内に属している未利用地を所有されている方がおり、

その方は、第三者への売却は困難と判断され、事業決定される日を静かに待たれていました。

しかし、待ち続けても一向に事業決定される気配はなく、それどころか寧ろ、事業決定される

可能性が低くなっていると感じたため、第三者への売却を検討されるようになりました。

その未利用は、賃貸マンション用地に適していましたが、都市計画道路による下記の建築制限が

あったため、希望に近い価格の提示はありませんでした。

1.階数が二以下で、地階を有しないこと(3階建以上は建築不可)

2.主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造であること

  (鉄筋コンクリート造は建築不可)

3.容易に移転、除去することができるものであること

※一部の自治体では、事業の実施が近い将来見込まれていない地域について、建築基準の緩和を

 実施していますが、そのほとんどは、階数が二以下から三以下になった程度です。

 都市計画道路を決定した50年以上前には、人口が減少し続ける日本の姿は、想像できなかったと

思います。現在の日本の優先課題は、新しい道路を作ることではなく、今ある道路を維持管理すること

だと考えています。50年以上前に決定した計画を大幅に見直すことができないなら、固定資産税・

都市計画税を大幅に減免すべきと考えています。

(自分の腹が傷めば、必要な決断ができるようになるかもしれません)

先日の中日新聞や日本経済新聞の紙上にて、
リニア中央新幹線開通計画に伴い、
名古屋駅東口のロータリーにあるモニュメントを
2年以内に移転する計画があることが発表されました。

私もこの記事を見るまで、このモニュメントの名前を知らなったのですが、
「飛翔」という名前のモニュメントとのことです。

この「飛翔」は市政100周年を記念して、1989年(平成元年)に設置されたもので、
調べてみると、災害時にはユニモールからの避難所の役割も果たしているそうです。

具体的な移転先は決まっていないそうですが、個人的には
デザインもロータリーに合っていて、これが無くなるのは寂しいと感じますが、
名古屋駅の再開発にあたり、確かにこのモニュメントのある場所は
歩道やタクシー乗り場、駐車場等活用の幅は広く、
移転したほうが開発としては良いと感じます。

移転も含めて、これからの名古屋駅がどのように変わっていくのか注目です。

 昨年4月のJRゲートタワーの商業施設部分の開業に続き、10月にはささしまライブ地区でグローバルゲートが開業したことにより2010年代初頭より続いてきた名古屋駅周辺での大規模な再開発は一段落したことになります。名古屋駅周辺における大規模再開発は2020年代初頭から始まる名鉄・近鉄名古屋駅再開発を待つことになりますが、リニア中央新幹線の開業を睨み、中小規模のビルについても築年数が経過したものを中心に建替えなどの動きが顕在化してきており、街の新陳代謝が活発になっている感があります。現時点で動きがあるものをいくつかご紹介したいと思います。


1. 「名古屋三交ビル建替え計画」
旧「名古屋三交ビル」は1974年に建築された地下2階・地上12階建の店舗・オフィスビルでしたが、現在解体工事が進められています。建替え後は地下1階・地上16階建のビルとなり、1階が店舗、2~7階がオフィス、8~16階が客室数128室のビジネスホテル(三交インGrande)という構成になる予定で、地下鉄桜通線「国際センター」駅と地下1階でエレベータによるバリアフリー接続が図られる予定です。2020年6月の開業が予定されています。

三重交通グループホールディングスと三交不動産によるプレスリリースhttp://re.sanco.co.jp/news/docs/release170530.pdf
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2. 「第二堀内ビル」跡地と「第五堀内ビル」解体現場
「第二堀内ビル」は1974年に建築されたビルで既に解体が完了し、現在はコインパーキングとして利用されています。隣接する「第五堀内ビル」は1階に入居するあんかけスパの「チャオ」が割と最近まで営業していたような気がしますが、現在は解体が進められています。跡地の具体的な利用計画は明らかにされていません。所有者は地元資本の大地主であり、今後単独で再開発を進めるのか、どこかと組んで事業を進めるのか気になるところです。
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3. KOMEHYO(コメ兵)名駅店と(仮称)名古屋三井ビルディング北館
ミッドランドスクエアとモード学園スパイラルタワーに挟まれた街区です。かつて、「三井北館」、「菱信ビル」、「白川第三ビル」という3つのビルが寄り添うように建っていましたが、順次解体され、一部は「M4テラス」という商業施設として暫定利用されていました。名古屋駅前の超一等地ともいえる街区であることから地権者がまとまれば大名古屋ビルヂングやミッドランドスクエアに匹敵するような大規模な再開発が可能なポテンシャルを秘めた場所だったのですが、どうやら地権者がまとまらなかったようで、最後に解体が行われた「菱信ビル」の跡地の北側では、昨年5月に「コメ兵名駅店」がオープン、同12月には三井不動産が「(仮称)名古屋三井ビル北館」として地上20階建のビルを建設する計画であることが報じられました。すなわち、街区一体としての再開発ではなく、細分化された利用方法となってしまうわけです。名古屋の顔ともいえる場所の一部だけになんとも残念な気がします…。
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 なお、当ブログでは、今後も再開発の状況も含め、街の様子などをお伝えできればと考えております。

 ※写真の撮影日:2018年3月9日

2月下旬、引越難民という言葉が新聞やインターネットで掲載されました。
引越難民とは、希望時期に転居したくてもできないという意味です。

新年度(4月)より、新居で新生活を始める人は多いです。
それは、入学、就職、転勤などのイベントに伴うものです。
そのため、新年度を迎えるまでに、新居への引越を希望する人が多くなるのです。
不動産取引でも、4月に新居で新生活をするため、それまでに不動産の引渡しを希望する方が多くいらっしゃいます。

全日本トラック協会によれば、3月より繁忙期が始まり、17日(土)より特に混雑し、24日(日)からは特に混雑するとのことです。

新聞やインターネットの記事によれば、引越業者によっては、繁忙期に料金を引き上げる業者、また、すでに3月下旬~4月上旬の引越を引受できない業者もあるそうです。

さて、なぜ引越を取り上げたかというと、引越業者より、お客様に信じられない見積もりが届いたからです。

そのお客様は、事務所の移転を考えていたため、3月上旬に引越した場合と、下旬に引越した場合とで、引越業者へ見積もりを取ったところ、3月上旬では35万円と回答のあったものが、下旬になるとその引越代が95万円になると回答されましたとのことです。

私は、1.5倍ぐらいの違いかと思っていましたが、その差はなんと2.5倍以上です。想像以上に、宅配業者への人材流による人手不足などの問題が大きいと感じました。

全日本トラック協会では、分散引越への協力をお願している記事がありましたが、企業が転勤する時期をずらすなど、社会全体で対応が必要な問題だと思います。




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