不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2018年04月

ここ数週間、日本経済新聞でコンパクトシティーに関する記事が連続して掲載されましたので、コンパクトシティを取り上げたいと思います。

コンパクトシティは、平成26年に施行された改正都市再生特別法により、国が自治体へ立地適正化計画の策定を促したことにより、その形成が始まりました。

立地適正化計画では、住まいを集約する「居住誘導区域」、店舗や病院、学校などを集約する「都市機能誘導区域」が設定されます。地域ごとに、居住や都市機能を誘導することで、都市密度を高めることにより、人口が減少しても、水道やごみ収集などの(一人あたりの)行政費用を減らすことにより、都市機能を維持することが目的です。

私が不動産業に従事する名古屋市でも、今年の4月より、都市計画を調べるサイトで、調査する不動産が所在する地域が、居住誘導区域内か区域外か、都市機能誘導区域内か区域外かが表示されるようになりました。

今まで維持してきた水道やごみ収集などのインフラも、人口が減少していけば維持できなくなる恐れがありますので、都市をコンパクトにすることが必要なことは理解できるのですが、現状ではコンパクト化とは異なる現象も起きています。それは、近年の地価高騰により、地価の安い郊外での開発が止まらないからです。

厳格にコンパクトシティを進めると、住むところが限定されることにより、住宅の供給数が少なくなるため、需要と供給のバランスにより、地価は上昇します。地価が上昇すれば、地価の安いところに住まいを探す人がいるのは理解できます。しかし、数年後には、確実に人口が減少します。住まいが広い地域で点在すればインフラが維持できなくなるなど弊害がでます。

コンパクトシティを進めるためには、新築主義を見直し、中古住宅の流通を進めるなど、既存のストックを活かした仕組みづくりが大切だと感じています。

本日、名古屋駅から新幹線に乗車した際の出来事です。
私の座席はCでした(3列シートの通路側です)。
席に座ろうとしたら、なんとシートが進行方向と逆向きになっていたのです。
名古屋駅からの乗車客が多かったため、私は全ての人が通り過ぎるまで、
通行の邪魔にならないように立っていました。
そして、通行する人がいなくなったため、シートを反転しようとしたところ、
前列の方が、少し座席を倒していたため、シートが途中で引っ掛かってしまいました。
私は前列の方にシートを一旦戻していただくようお願いし、ようやくシートを反転させ、
席に座ることができました。

その後、状況を整理して考えたみたところ、シートを逆向きにしたのは、
6人以上で乗車した客であるとの結論に至りました。
※自分たち以外の乗車客がいなくても、空いている席があれば、
 シートを逆向きすることはないと思います。

(恐らく)6人以上いる中で、誰一人逆向きにしたシートを戻そうとしなかったことは、
驚きでしかありません。

かなり前に拝聴した講演の中で、著名な経営コンサルタントは、
運をよくする(運を離さない)ためには、他人に迷惑を掛けてはいけない旨の話をされ、
倒したシートを戻すことをその一例として挙げていました。
(最近では倒したシートを戻さない人は少なくなってきました)

他人の不幸を望む訳ではありませんが、その6人以上の乗車客の運はきっと逃げていくでしょう。
もしかしたら、もともと運に見放されているかもしれません。

不愉快な思いをしたお陰で、改めて他人に迷惑を掛けてはいけないと実感しました。

先週末、所要で広島へ訪問する機会がありました。
その帰りに、家族旅行でしまなみ海道を渡り、
以前から訪問したいと思っていた香川県のこんぴらさんに
お参りに行ってきました。

我が家はチワワを飼っており、基本的に一緒に行けるところを
旅行先に選んでおり、一緒に歩けて、参道が賑やかなこんぴらさんに
行きたいと思っていたので、楽しく参拝してきました。

参拝中から気になっていたのですが、やはり参道の商店の
店主も高齢の方が多く、また少ないながらも空き店舗があり、
「このあたりの土地はいくらなのか」が気になり、調べてみることにしました。

土地の価格相場を見るときに、ご存知の方も多いかと思いますが、
基本的に「路線価」を見ます。こんぴらさんの周辺相場を見るために
固定資産税路線価を確認することにしました。
(相続税路線価は倍率地域のため、ネット上では確認できませんでした。)

見てみたのは、
①参道の主要路線
②JR琴平駅前
③参道の最奥
です。

結果としては、
①36,600円/㎡
②27,600円/㎡ ①を100とすると75
③16,900円/㎡ ①を100とすると46
となっていました。

距離としては①と②、③は約1km(③とは階段約500段ほどの差がありますが)の差ですが、
やはり一番にぎわっている参道の価格が高いことがうかがえます。

旅行に行った先の土地の価格を、返ってきてから調べることも
旅の楽しみかもしれません。

 4月に入り街中でも真新しいスーツに身を包んだ新入社員と思しき人々を見かけることが多くなりました。

 弊名南コンサルティングネットワークでも多くの新しい仲間が加わりました。また、弊名南財産コンサルタンツ不動産事業部においても新卒の新入社員が入社しました。少人数で不動産仲介業務や不動産鑑定業務を行っているという部門の特性上、現在在籍している営業担当者は全員中途入社でしたので、新卒での営業担当者の入社はおそらく10数年ぶりだと思われます。

 現在はネットワークの新卒者全体の集合研修に参加していますが、間もなく部門に配属される予定です。年々平均年齢の上昇が気になっていた不動産事業部のメンバーですが、22歳のフレッシュな新人の入社によって平均年齢は一気に下がることになります。果たして彼はどんな風を吹かせてくれるのでしょうか。楽しみです。

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