不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2018年08月

アマチュアスポーツ界の様々な団体において、東京五輪を前に
諸問題が頻発しています。
選手を守るべき団体が、一部を守るために選手を苦しめるような
ことが多く、選手を第一に考えた結果になることを望みます。
また、各団体において、組織の新陳代謝が必要なのではないかと
感じることも多くあります。
(報道を見ているだけですので、何が正しい情報なのかは分かりませんので
 断定はできませんが、、、)

不動産の業界で見てみると、古い空き家を除却、耐震化するために、
相続した空き家を売却した際に3,000万円の特別控除(空き家3,000万円特別控除)を
利用できる制度が、平成28年4月1日以降の譲渡分から3年間に限り制定されています。
この制度は、古い建物の除却を促進しようとするための施策であり、
ある意味建物の新陳代謝を促す政策であると感じています。

この制度ができたことによってどれだけの効果が出ているのか、
気になって調べてみました。

調べてみると、膨大なデータがあるので、何回かに分けて
調査した結果を掲示してみたいと思います。
まず、大きいデータとして、「建物除却件数」を調べてみました。

比較の仕方として、
平成27年度 (平成27年4月~平成28年3月)
平成28年度 (平成28年4月~平成29年3月) ※空き家3,000万円特別控除対象期間
平成29年度 (平成29年4月~平成30年3月) ※空き家3,000万円特別控除対象期間
の建物除却件数を調べました。

結果としては下記の通りです。(平成27年度を100の指数として計算)
平成27年度 107,514件
平成28年度 113,025件(+5511件 指数105)
平成29年度 120,146件(+12,632件 指数111)

この数字を見る限り、除却件数は増加しており、一定の効果があったのかと思いますが、
次回は建物の種別や構造等も調べてみたいと思います。

データ元:建築物滅失統計調査
https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00600240&tstat=000001016963&cycle=1&year=20180&month=12040604&result_back=1

前回の香港編に続いてマカオ編(その1)です。

 

<マカオの概要>
マカオは正式名称を「中華人民共和国マカオ特別行政区」といいます。香港が英国の植民地であったのに対し、マカオはポルトガルの植民地であった歴史を有しています(1999年にポルトガルから中華人民共和国に返還)。このため往時を偲ぶ歴史的建造物が残されており世界遺産に登録されているとともに、巨大なカジノリゾートが集積し「東洋のラスベガス」との異名を持ち、中国本土を始め東アジアや東南アジア各国から数多くの観光客を集客しています。
マカオの面積は30.8K㎡(東京の山手線の内側の約半分程度)で人口は約65.3万人(2017年)です。人口密度は2.1万人/K㎡と香港や東京の3倍以上という超過密都市となっています。


<マカオの不動産市場>
ガイドの受け売りになりますが、マカオの住宅は高騰しており、通常のファミリータイプのマンションでも“億ション”が当たり前とのことです。このため、隣接する中華人民共和国側の珠海市では受け皿となるべく不動産開発が進められています。このあたり、昨年訪問したシンガポール及び隣接するマレーシア・ジョホールバルとの関係を思い出しました。ただし、マカオと珠海市とは陸続きなので簡単に行き来できます。中国側には簡単に出られますので私も行ってきました。そのときの様子は次回以降、お伝えしたいと思います。

それでは、写真で様子をお伝えします。


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香港・チャイナ・フェリーターミナルから約1時間。マカオ半島側のマカオフェリーターミナルに到着です。出迎えるのは「サンズ・マカオ」。米国のラスベガス・サンズが運営するカジノです。ラスベガス・サンズといえば、シンガポールのマリーナベイ・サンズが有名ですが、マカオでは「サンズ・マカオ」とともに世界最大のカジノリゾートである「ザ・ベネチアン・マカオ」を運営しています。

 

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小雨が舞う中、まずは世界遺産観光に出かけます。写真は「聖ポール天主堂跡」。17世紀の大聖堂の遺跡で、マカオで最も有名な歴史的建造物の一つです。



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アジアの混沌と古きヨーロッパをミックスしたような街並みは歩いていて楽しいです。




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香港では中国共産党によるメディア規制が進んでいますが、ここマカオは比較的自由なようです。なんとなくセンセーショナルっぽい?タイトルの雑誌や書籍が並んでいます。



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昼食はマカオタワーの展望台にあるビュッフェへ。



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マカオタワーではバンジージャンプを楽しむことができます。ギネスにも認定されている「世界一高い建造物から跳ぶバンジージャンプ」です。ただ、日本円で5万円以上かかりますが…。



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展望台から見える向こうのビルですが、あちらは中国・珠海市側になります。



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ビュッフェで食事を摂っていると、悪天候にもかかわらず高い金を払ったチャレンジャーたちがバンジーを跳んでいます。まあ、一生に一度くらいやってみるのも悪くはないのかもしれません。



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バンジーは無理でも高度感を味わいたいのなら、58階の展望台が一部透明になっているので乗ってみてください。



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筆者は全く平気なのですが、ダメな人はダメなようです。へたり込む同行者の図です。

 

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さて、ホテルに向かいます。宿泊するのは「ギャラクシー・マカオ」という巨大統合型リゾートにあるホテルオークラです。バスで近づくにつれ巨大さに圧倒されそうになります。


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ホテルオークラにチェックインします。日系だけあって“和”な落ち着いた雰囲気です。

 

長くなったので今回はここまでとします。

土地を売却するとき、売主は隣接地との境界を明示しなければなりません。

さて、土地の境界ですが、区画整理されている土地や、以前に境界確定した土地などは、境界にコンクリートの境界標が埋められているなど、境界が明示されています。

しかし、境界標がない場合や、境界標が古い場合(測量の精度が昔と異なるため)は、土地家屋調査士へ依頼し、確定測量を行い、境界の確定が必要になります。

40坪程度の住宅地であれば、確定測量の費用は約40万円にもなります。
※費用は、隣接する土地の筆数などにより変動するそうです。

先日、10年前に区画整理された土地の売買を仲介しました。
当時の換地図(土地の形状等が記されている図面)など役所で取得できましたので、
境界票はあるだろうと思い現地調査をしましたが、4つあるはずの境界票の1つが見つかりませんでした。
そのため、境界標があるであろう箇所を掘りました。

今年の名古屋の夏は特に熱く、汗を吹き出しながらの作業となりました。
虫除けスプレーをして挑みましたが、蚊に刺されるなど大変な作業です。
穴を掘り続け15分ぐらいたった頃でしょうか、ようやく境界標を発見しました。

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こうして、私が穴を掘ったことにより、売主様は40万円の出費を抑えることができたのです。
不動産の仲介業者は、このような努力もしています。

ちなみに、時給40万円を題名にしましたが、穴を掘るだけで、そんなに儲かる話はありません!!

最近知ったのですが、東京都では耐震性のある都内全ての建築物を対象にマークを
無料で交付しており、そのマークには3つの区分があります。

「新耐震適合」・・・昭和56年6月以降に建てられた建築物
「耐震診断済」・・・旧耐震建築物で耐震診断等により耐震基準への適合を確認したもの
「耐震改修済」・・・旧耐震建築物で耐震改修により耐震基準への適合を確認したもの

それぞれの申請には、下記の何れかの書類が必要となります。

「新耐震適合」・・・①検査済証
                        ②台帳記載事項証明書(完了検査日の入ったもの)
               ③確認済証、施工内容証明書(建築士の署名・押印のあるもの)
               ④台帳記載事項証明書、施工内容報告書(建築士の署名・押印のあるもの)

「耐震診断済」・・・①耐震診断助成額確定通知書、耐震診断結果報告書
               ②耐震判定団体の耐震診断結果報告書
               ③耐震診断結果、耐震改修実施報告書(建築士の署名・押印のあるもの)
               ④旧建築基準法第38条の大臣認定書

「耐震改修済」・・・①耐震改修助成額確定通知書
               ②耐震改修促進法第8条第3項の規定に基づく計画認定書、工事請負契約書
               ③耐震判定団体の補強設計判定書、工事請負契約書
               ④耐震診断結果・耐震改修実施報告書(建築士の署名・押印のあるもの)

他でも東京都と同様の制度があるのか?については把握しておりませんが、
東京都耐震マーク表示制度により、旧耐震建築物の耐震診断及び耐震改修は、少なからず、
促進されていると思います。

なお、当たり前のことですが、東京都のHPには、建築物の所有者、管理者の申請に基づき、
その内容を確認し、マークを交付するもので、建築物の耐震性を保証するものではありませんと
記載されています。
やはり、最終的には、ご自身の判断で慎重に不動産取引を行っていただくことになります。

東京都耐震ポータルサイト http://www.taishin.metro.tokyo.jp/tokyo/labeling_system.html

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