不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2018年10月

大手油圧機器メーカーによる免震・制振装置の性能検査記録データ改ざんが
発表されました。
これまで構造計算書の偽造や免震ゴムの不正など、様々な建築基準法に対する
不正が取りざたされてきましたが、今回の改ざん事件も大きな影響を与えると
感じています。
特にこの免震・制振装置は大規模な建物に利用されており、官公庁を中心に
この装置を利用した建物名が公表されています。

その中で気になったことが、分譲マンション等、個人が所有している建物については、
物件名の公表を差し控えているとの記事です。
どこまで情報が建物の所有者に行き届いているかは分かりませんが、
公表されない理由として、「建物の資産価値が下がる」というものがありました。
勿論所有者の方の心情を考えるとその通りであり、個人所有の分譲マンション名が大々的に
報道されるべきではないと考えております。

その中で、仮に今回のような事件が発覚し、その不動産を売却しようとする場合には、
所有者の方がその事実を知っていた場合には、買主側に知らせないということは
売主側としてみた場合、リスクが大きくなります。

売主は、不動産の取引において、所有している不動産に関して知りうる事実を
「物件状況告知書」に取りまとめて買主に交付することが望ましいとされています。

この書面は、売主がその不動産について知ってる瑕疵や事実を告知するものです。

万一、売主が物件の瑕疵(隠れた不具合)について知っていた事であるにもかかわらず、
買主に告知しなかった瑕疵について、売主は説明義務違反に基づく契約解除や損害賠償義務等の
法的責任を負担することとなります。その事実を買主に伝えたうえで納得して購入してもらった場合には
法的責任を負担しなくてもよいことになります。

従って、もし今回のような事件が発覚した場合、その事実を知っている場合には
必ず「物件状況告知書」にて知っている事実を買主に告知し、納得したうえで
購入してもらうことが重要です。心情的には「これを言うと破談になるかも」となってしまいますが、
後から買主に分かると損害賠償等の法的責任が発生してしまいます。
知っていることは必ずお伝えするようにしてください。


前回まで

香港・マカオ紀行 ~1.香港編 

香港・マカオ紀行 ~2.マカオ編(その1)


今回はマカオ編のその2です。写真のつづきです。なお、カジノ内部は撮影禁止であったため残念ながら写真はありません。

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巨大統合型リゾート「ギャラクシー・マカオ」のエントランスです。ときおり豪華な噴水ショーが行われ、訪れる者を夢の世界へといざないます。


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ホテルオークラマカオの室内。落ち着いた造りです。香港のインターコンチネンタルではトイレにウオシュレットはついていませんでしたが、こちらでは普通についています。さすが日系ホテルです。


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「ギャラクシー・マカオ」のプール。ナガシマジャンボ海水プールもびっくりの波の出るプールや世界一長い流れるプールと至れり尽くせりです。


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世界最大のカジノリゾートである「ザ・ベネチアン・マカオ」です。とにかくビッグスケールです。前回も書きましたが、この施設を運営するのは米国のラスベガス・サンズです。この会社、IR法案が成立した日本への進出を虎視眈々と狙っており、トランプ大統領への大口の献金者でもあることから、大統領を通じて安倍首相にも猛烈アピールをしているとかしていないとか…。


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「ザ・ハウス・オブ・ダンシング・ウォーター」という水上ショーを観にいきました。シルク・ド・ソレイユの舞台美術監督だった方が手掛けているとのことでマカオの新定番スポットになりつつあるそうです。とにかくダイナミックかつ幻想的、人間業とは思えないアクションが織り交ざった大スペクタクルなショーです。ショーの途中で脈絡なくオートバイのジャンピングアクションが始まったのは???でしたが、とても楽しめました。

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食した料理の数々。香港もそうでしたが、マカオも非常に料理のレベルが高く、日本にいるのと遜色ない食事がいただけます。おかげで数キロ太って帰国しましたが…。なお、中華料理は前半で飽きてしまったため、後半はほとんど食べませんでした。


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そうは言っても日本食が恋しくなります。帰国後、その足で一人で居酒屋に駆け込みました。久々のしめ鯖、最高でした。


マカオと中国は陸続きであり、割りと簡単に行き来できます。筆者も自由時間を利用して中国側に少し足を踏み入れてきました。次回はそのときの様子を紹介したいと思います。もうしばらくお付き合いください。





私は、今でも、お客様を説得できなかったことが心残りになっています。それは、ある海に近い土地の販売活動をしていた時のものです。その地域は、公示価格などで毎年価格が5%程度下落していることが公表されていました。需要が少なかったため、販売活動をしても反響はほとんどありませんでした。そんなある日、その土地を買いたいというお客様から購入の申し込みを受けました。値段の交渉をされましたが、交渉金額は昔と比べると安価ではありましたが相場です。

私は、「ここで売却しないと、二度と売れないかもしれません。」とお伝えしましたが、結局、お客様は、その土地を売られませんでした。その後、私とお客様との関係は切れました。その土地は、他の不動産業者で販売活動はされてはいるものの、未だに売れていません。それどころか、値段交渉された金額より低い金額で販売されています。あの時、売却するよう説得できていれば、お客様に損をさせていなかったのにと後悔します。

不動産は株と同じで、価格が上がったり下がったりしていくことは、皆さんご存知だと思います。しかし、昔は価格が下がるという感覚はなかったと思います。バブルと言われていた時代(1986年~1991年頃)は、不動産の価格は下がることはなく、上昇し続けていたと言ってもいい時代でした。お客様から、「この辺の土地は、バブルの時は坪〇〇〇万円(高額)だった」とよく言われます。

しかし、そのような時代は既に終わっています。便利の良い土地は価格が上昇し、不便な土地は価格が下落していくなど、地域によって価格は変わっています。

人口減少や災害リスクなどにより、今後も土地の価格が下落していく地域はあります。土地を所有することによって固定資産税や雑草の処理費用などコストもかかります。利用されていない土地があれば、早期に売却されることをお勧めします。

最近、鉄道や百貨店等で、本業ではない不動産賃貸に注力し、
その営業利益が好業績を牽引しているケースが見受けられます。
両者に共通しているのは、古くから一等地を所有している点です。
古くから所有しているということは、簿価が安いということであり、
それ故に、自社での事業展開に拘ったり、最有効利用があまり
検討されてこなかったような気がします。
しかし、ようやく、優良資産を最大限活用して、利益を上げるという
考え方が広がってきたようです。

ここでいう一等地は、高層建物建築が可能となる商業地です。
一等地を最有効利用しようとすれば、容積率をフルに活用した
より広い床面積の建物を建てることになりますが、
自社利用に拘ると、そこまで広い床面積は必要ないと判断する場合があります。
一方、自社の実需に関係なく、より広い床面積の建物を建てた場合、
収益性を無視して事業規模を拡大したという結果を招き、
景気低迷時等に大きな損失が生じることがあります。

つまり、古くから一等地を所有している会社が、その土地を
最有効利用(賃貸を除く)することは容易くないということです。
一等地であればあるほど、その土地の価値を引き上げるために、
最有効利用できる会社を冷静に判断する必要があり、
冷静に判断すればするほど、賃貸の割合が増加するものと考えております。

自社で事業を行えば、一等地であっても損失が発生することがあります。
しかし、一等地の不動産を賃貸する場合、安定した高収益が期待でき、
損失が発生する可能性は無いに等しいといえます。

今後も歴史のある会社を中心に、他業種から不動産賃貸業への
本格的な参入が増加するような気がします。

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