不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2018年11月

最近の新聞記事で、不動産の「マイナス入札」という言葉を目にしました。
通常、不動産に限らず入札とは、その商品に欲しい方がそれぞれの購入希望金額を提示し、
一番高値を付けた人に売却する手法ですが、「マイナス入札」は売手が買手にお金を渡して
引き取ってもらうため、言い換えれば引き取り価格が一番安い方にその不動産を譲る形に
なります。

「マイナス入札」を実施するのは埼玉県深谷市で、廃校になった小学校の体育館と敷地を入札に
かけるとのことです。
条件は落札者が建物解体費用を負担し、落札者が評価した土地価格との差額が出た場合、その差額を
市が負担するものです。(予定価格はマイナス13,406,000円 ※譲渡時に市が支払う最高価格)

過去に通常の入札を実施した結果、買手が付かず、使えなくなった公共施設を処分し土地利用を
促進するために今回の「マイナス入札」に踏み切ったとのことです。

一時的に費用負担が出たとしても、そこから発生する固定資産税や、そこにできた住宅の居住者から
徴収できる住民税等でその費用をカバーできるとの判断もあるようです。

こういった取り組みができる不動産は立地条件等によって限られますが、それでも
公有地の活用の方法としては面白いと感じますし、地域活性化や税収の増加等、
効果は大きいと考えます。
結果は12月26日に判明する予定ですので、注目したいと思います。

先日、出張で東京と水戸に行ってきました。水戸に行くのは、昔、東京の会社に勤務していたころ以来、10数年ぶりでした。昔は東京駅から水戸に行く場合、特急が上野発でしたので、山手線か京浜東北線で上野まで行き、乗り換える必要がありました。今回は、上野東京ラインが開通したことにより東京駅から特急に乗ることができました。

この上野東京ライン、2015年3月に開通した路線で、上野駅と東京駅の間に線路を増設し、宇都宮方面の東北本線、高崎方面への高崎線、土浦・水戸方面への常磐線と横浜方面への東海道本線が相互に直通運転を行います。水戸方面の特急はほとんどが品川発となり、速達型の「ひたち」と停車駅の多い「ときわ」という二種類の特急が走っています。

今回は東京駅から「ひたち」に乗りましたが、上野に停車したあとは水戸までノンストップですし、車両もE657系という新型で乗り心地もよく水戸まであっという間の感じでした。帰りも「ひたち」に水戸から東京駅まで乗車しました。東京駅で下車後、すぐに東海道新幹線に乗り換えることができますので、重いキャリーバッグを持って山手線などに乗る手間が省け、名古屋まで帰るのもとても楽に感じました。

上野東京ラインの常磐線系統は品川までしか乗り入れませんが、それでも画期的なことのように思われます。東北本線(宇都宮線)、高崎線系統は、湘南新宿ライン同様、東海道本線の沼津や熱海あたりから一気に宇都宮や高崎まで行くことができ、青春18きっぷなどの格安きっぷを用い、少し奮発してグリーン車に乗ればリーズナブルかつ快適に比較的長距離の旅が楽しめそうです。

一方で、上野東京ライン開通前は始発駅であった東京駅や上野駅が途中駅となり、待てば着席できたのが、できなくなってしまうという弊害?も指摘されているようです。そうはいっても全体としては利便性が向上したことに変わりはありません。

首都圏在住の方からしてみれば今更感満載のことを書いてしまいましたが、たまたま今回利用し、便利さを実感したので取り上げてみました。

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私は分譲マンションに住んでいます。

新築時より住んでおり、今年で6年目を迎えました。

分譲マンションは定期的に大規模な修繕が行われることは皆さんご存知だと思います。

私のマンションでは、今年、鉄部塗装が行われました。あと6~7年経過すると大規模修繕工事が実施される予定です。

さて、この定期的に行われる修繕の費用ですが、各所有者が毎月支払う修繕積立金を貯蓄し充当します。

しかし、各所有者が支払う現在の修繕積立金の額を維持した場合、20年後の修繕工事では、貯蓄していく修繕積立金だけではまかなえないと管理会社より言われています。

そのため、(まずは無駄な費用を取り除くことが必要ですが)定期的に修繕積立金の値上げを行うか、一時金を集める方法を取らなければなりません。

来年10月には、消費税率が引き上げられる予定ですが、この消費税率引き上げは、将来足りなくなる社会保障などの財源の確保と、特定の者に負担が集中しないよう、高齢者を含めて国民全体で広く税を負担するためと言われています。

私は、管理組合の役員をしており、修繕積立金の値上げや工事内容の検討などを他の役員と理事会で話し合っています。将来足りなくなる修繕積立金について話し合いをしていると、消費税と修繕積立金は似ていると感じます。

先日、お客様と電車(JR)で愛知隣接県の特急停車駅に行きました。
その特急停車駅には、私鉄が隣接しており、両鉄道内の駅を
自由に行き来できるようになっていました。

そのお客様とは、過去にも何度かその特急停車駅に電車で行っていましたが、
何れも私鉄を利用しており、JRの利用は今回が初めてでした。

名古屋駅から乗車し、お客様といろいろな話をしながら1時間強経過した頃、
無事その特急停車駅に到着しました。
目的地が駅の西側であったため、私鉄側の西口から出ようとしたところ、
ICカードにエラーが発生し、二人とも出ることができませんでした。
私鉄側なのでエラーが発生したものと考え、仕方なく、東口から出ようとしましたが、
再びICカードにエラーが発生しました。
エラーの原因が理解できず、JR窓口の駅員に尋ねたところ、
何とその特急停車駅を含めた周辺の駅は、ICカードが利用できなかったのです。
お客様と私は、乗車料金を現金で支払い、やっと駅から出ることができました。
但し、JR窓口では、ICカードの取り消しができず、名古屋駅又は隣接する
私鉄の駅で取り消してくださいと言われました。
JR開札に設置してあるICカード対応の改札機は、私鉄利用者のための
ものだったようです。

JRとしては、私たちのような目に合う乗車客を防ぐため、いろいろ形で
案内しているようですが、全く想定外のことであったため、気付くことが
できなかったようです。

今回の出来事を基に、いろいろと考えてみたところ、私なりの結論が出ました。
元々、その特急停車駅の方面に行く場合、JRより私鉄を利用する方が多い。
より多くの方が利用するのは、私鉄の方が便利だから。
便利で利用客が多い私鉄は、JRより設備投資可能な状況となり、
より便利さや快適さが増し、両社の差は更に開く。
その差は、駅周辺の地価にも影響し(私鉄沿線の方が人気があり高くなる)、
その差は更に更に開く。
(上記は調査未実施の私の勝手な予測であり現実とは異なるかもしれません)

現在は、何事においても優劣がはっきりする時代であり、一旦劣る側に属すると
負のスパイラルに陥り、並大抵のことでは、優る側に戻ることができなくなる
ような気がします。これは、きっと不動産にも当てはまるのだと思います。

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