不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2019年02月

 先日、愛知県不動産鑑定士協会の研修会で「ホテルの評価について」というテーマでお話を伺う機会に恵まれました。その中で講師の方が仰っていたことで印象に残ったのが「名古屋には実質的に5つ星のホテルがない。最もグレードの高い『マリオット』にしても実際のところ3.5のグレード。名古屋に5つ星ホテルが進出すればホテルの構成としては完璧になる」というお話です。確かに今年6月、日本で初めて開催されることになった20カ国・地域(G20)首脳会合の開催地の選定においては、大阪、愛知・名古屋、福岡が名乗りを上げましたが、大阪で開催されることが決定しました。これは、各国の首脳級が宿泊するラグジュアリーホテルの充実度で大阪が群を抜いているということも選定理由となり、あらためて名古屋には高級ホテルが少ないという現状を認識させる結果となっています。

 都市規模の割に高級ホテルが少ないという状況を行政サイドも認識しており、名古屋市では高級ホテルを誘致するために他都市の実態を調査するとともに容積率の緩和特例や補助制度を設けることを検討しているとのことです。

 このような状況の中、米マリオット・インターナショナルのホテルブランドである『ザ・リッツ・カールトン』が名古屋・栄に進出を検討しているということが複数のメディアで伝えられました。

 リッツ・カールトンが進出を検討しているとされるのは、中区栄3丁目の明治屋ビルが建っている場所です。名古屋のメインストリートである広小路通りに面した一角で東側にはプリンセス大通りを挟んで現在は閉館し今後再開発が予定されている『丸栄』の跡地が存しています。明治屋ビルは現在、『ケンタッキーフライドチキン』が営業を続けていますが、このビルを取り壊した上で、隣接するコインパーキングと一体としてホテルを開設させるとのことのようです。

 ただし、メディアによって報じ方に差はあり、規定路線として報じている社や今後誘致する方向としている社などまちまちです。もちろんリッツ・カールトンサイドから正式なアナウンスがされているわけでもありませんし、もしかしたら開発者サイドがリッツ・カールトンサイドに誘致を持ちかけている段階、というところが実態なのかもしれません。

 そうはいっても街のリニューアルという面で名駅地区に後塵を拝してきた栄地区にとって非常にインパクトのあるニュースではないでしょうか。リッツ・カールトン誘致のニュースに先立って中日ビル建て替え後の具体的なイメージも公表されています。こちらにも三菱地所の子会社が運営する高級ホテル『ロイヤルパークホテル』が入居する予定です。5年後10年後、栄の街がどのように変化しているのかを想起させ楽しみです。

最近、法人様から所有不動産の活用についての相談を受ける機会があります。

依頼を受けた相談内容と提案した不動産活用方法

①部品の組み立て工場を営んできたある法人。
事業の拡大に伴い工場を増築してきたが、時代の変化に伴い、稼働していない工場部分が多くなったきた。
→工場部分を必要最小限に縮小し、工場部分を集約。利用しない工場部分を解体し、事業用定期借地として店舗を誘致。

②ガソリンスタンドを営んできたある法人。
自家用車の保有台数が右肩上がりではなくなり、車の燃費性能などの向上もありガソリンが売れなくなってきたため、ガソリンスタンドを閉店し、事務所やキャノピー等を残した上で、店舗を誘致。

③地域密着の小売店を営んできたある法人。
インターネットでの販売が実店舗の売上と同程度になってきたため、売り上げが減少している店舗を閉店し、建物を貸出し、他業種を誘致。

④中規模の商業施設を営んできたある法人。
商業施設で遊ぶ人が減少し、それに伴い、売り上げの減少が続いたため、商業施設を閉店し、他業種の店舗を誘致。

このように、不動産の活用(賃貸)ができれば、定期的に一定額の賃料収入が得られることになりますので、売り上げに貢献してくれるはずです。

もし、活用できる可能性のある不動産があれば、相談いただければと思います。

なお、不動産の活用について相談いただいた法人様の中には、建物検査済証の紛失により、店舗への用途変更ができずに、良い条件で賃貸できなかった事例もありますので、不動産を活用する日のために、所有不動産の資料については紛失することなく、保存していくことが必要です。

ご承知のとおり、今年10月1日から消費税率引上げ(8%→10%)が予定されております。
消費税率引上げ再延長→衆参同時選挙(7月)となる可能性はゼロではありませんが、
現時点で表立って議論されていませんので、消費税率引上げ後の住宅取得等の支援策について、
説明させていただきます。
なお、予算案、関連法案が今後の国会で成立することが前提となります。

1.住宅ローン減税
  <概要>  
    現行の住宅ローン減税について控除期間を3年間延長(10年→13年)
   適用年の11~13年目までの各年の控除額は以下のいずれか小さい額
   ・住宅借入金等の年末残高(4,000万円 ※ を限度)×1%
   ・建物購入価格(4,000万円 ※ を限度)×2%÷3年
    (建物購入価格の消費税2%分が最大となります)
    ※長期優良住宅や低炭素住宅の場合はいずれの上限も5,000万円となります 
  <対象者>
   消費税率10%が適用される新築・中古住宅の取得、リフォームで2020年12月末までに
   入居した方

2.すまい給付金
   <概要>     
   所得制限の緩和による対象者の拡充(収入額の目安で現行の510万円以下が775万円以下に)
   給付額が現行の最大30万円から最大50万円に引上げ(収入に応じて10万円~40万円の増額)
    <対象者>
     消費税率10%が適用される新築・中古住宅の取得で2021年12月末までに引渡しを受け、
    入居した方(住宅ローン・現金取得者のいずれの場合も対象)

3.次世代住宅ポイント制度
    <概要>
     一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能を満たす住宅や家事負担の軽減に資する住宅の
   新築やリフォームに対し、商品と交換可能なポイントを付与
   (若者・子育て世帯がリフォームを行う場合にポイントの特例あり)
  <対象者>
     消費税率10%が適用される新築住宅の取得、リフォームで2020年3月末までに契約の
     締結等をした方

4.住宅取得等のための資金に係る贈与税非課税措置
    <概要>
     父母や祖父母等の直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けて住宅を取得した場合、
     贈与税が最大3,000万円まで非課税(現行最大1,200万円)
  <対象者>   
     消費税率10%が適用される新築・中古住宅の取得、リフォームで2019年4月から2020年3月末
   までに契約を締結したした方
   (2019年3月末までに契約された場合、消費税率は8%が適用されます)

上記の住宅支援策を見る限り、消費税率引上げ後に住宅取得等を行った方がメリットを享受できる
方は結構いるような気がします。
駆け込み需要は、あまり期待できないかもしれません。

名古屋市守山区の中志段味の土地区画整理事業が問題になっているようです。


名古屋市守山区の志段味地区では1980年代から上志段味、中志段味、下志段味、吉根に
分けて土地区画整理が行われてきました。
吉根、下志段味、上志段味では道路の整備や商業施設の出店など着々と進んでいますが、
中志段味だけ土地区画整理事業が進んでいないようです。


中志段味特定土地区画整理事業は平成7年から始まり、当初は10年間で終了する
予定でした。
しかし、土地の利権者が2000人を超すなどの理由から事業は遅れ、
進捗率は2018年9月時点で44.8%と遅れており、総工費は425億円と
費用が当初の計画より大幅にかかっております。
また、保留地の売却面積も計画の5%未満と進んでいません。

そして、事業を継続すると、総事業費が800億円を超え、利子も含めると
1000億円を超える可能性があるようです。


吉根、下志段味、上志段味では土地の利権者が1000人程度なので、他の地域と比べて
約2倍の数の交渉をしていかなければならないので当然時間も費用も掛かります。

しかし、名古屋市が事業の縮小を組合に伝えたという情報もある中で、
状況を変えうるニュースがありました。


コストコが出店を検討している中志段味の土地を、中志段味特定土地区画整理組合が
大手商社と売買契約を結ぶ覚書を結び、大手商社から土地を借りる形でコストコが
出店するようです。


正式な発表ではありませんが、コストコができれば中志段味地区への期待感から
地価が上がり、また保留地の売却も進むのではないかと個人的には思います。


また、コストコには商品の大量買いのため車で来る方がほとんどだと思いますが、
下志段味特定土地区画整理事業で「守山インターチェンジ」ができたため車での
アクセスもしやすいでしょう。


しかし、言い換えるとコストコができるがゆえに、より一層道路の整備を進める
必要性が増したとも言えます。
また、中志段味の道が狭いままでは、下志段味の「守山インターチェンジ」から
上志段味の「歴史の里」や「サイエンスパーク」に行くことに支障がありますので
志段味地区全体の魅力を上げていくためにも、中志段味特定土地区画整理事業を
進めていかなければならないでしょう。

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