不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2019年03月

早いもので3月も終わりに近づきました。このブログを書いているのが3月29日土曜日の夜なのですが、明後日4月1日月曜日の昼には新元号が発表されることになっており、新時代へ移行するというムードがいよいよ高まりそうです。

個人的には、2月は出張が多く、あちこちを回っていたらあっという間に1ヶ月が経過してしまい、3月はその出張で調べた成果を報告書にまとめていたら、これまた1ヶ月があっという間に経過してしまったという感じです。やってもやっても仕事が終わらず、ひたすら自宅と会社の往復、たまの日曜の休みは疲れてあまり何もする気が起きず、という状況が続きました。

 そのような中、現在案件を発注いただいているお客様のことが新聞に取り上げられていました。自身が携わっていることに少しだけ関連することが記事になっており嬉しく思いました。仕事のピークはほぼ見えてきました。もうひと踏ん張りしつつ、新たな元号の発表を待ちたいと思います。

国土交通省が3月19日に今年1月1日時点の公示地価を公表したことを受け、新聞各紙など報道機関が、全用途、商業地、住宅地のいずれも上昇幅が拡大し。札幌、福岡など地方の主要4市を中心に地価の回復傾向が地方圏にも広がっている。 など、地価上昇について報じました。

報道の見出しでは、地価が上昇していることがイメージされますが、実際には、全ての地域で地価が上昇しているわけではありません。下落が続いている地点も少なくないと思います。

地価が上昇している地域がある一方、地価が下落している地域があることについて、2極化として報道されていると思いますが、人口減少が続く時代においては、2極化の状態が続いていくことが予想されます。

愛知県南部にある地価公示ポイント
ポイント情報 ・市街化区域 ・第一種住居地域 ・建ぺい率60% ・容積率200%
2019年 25,300円/㎡(前年比-4.8%)
2018年 26,600円/㎡(前年比-4.0%)
2017年 27,700円/㎡(前年比-4.5%)
2016年 29,000円/㎡(前年比-4.3%)
2015年 30,300円/㎡

上記は、愛知県南部にある、とある地価公示のポイントについて、地価の推移を表したものです。今年は昨年より地価の下落率が増しています。このポイントの10年前の地価は38,100円/㎡であり、10年間で33%下落しています。

地価の下落が続く地域では、人口減少などの影響により、今後ますます下落率が増す可能性もあると思いますし、需要自体が無くなり、そもそも売却ができなくなる可能性もあると思います。地価の下落が続く地域で不動産を所有し、その不動産を利用されていないようであれば、早めに売却されることをお勧めしたいと思います。






激動の時代であった“平成”が、1ヶ月半弱で終ろうとしています。
不動産にとって“平成”とは、どのような時代だったのでしょうか?

《土地神話崩壊》
バブルの象徴は不動産であり、バブル崩壊の象徴は土地神話崩壊であると感じています。
バブル崩壊前は、日本全国の土地価格が右肩上がりで上昇していましたが、
バブル崩壊後は、日本全国の土地価格が減少に転じました。
バブル崩壊後、一度も土地価格が上昇に転じていない地域は少なくありません。
バブル崩壊により、土地(不動産)の需要は、“仮需”から“実需”に変化し、必要ない土地を
購入しなくなりました。
また、土地価格が減少するため、必要な土地でも“所有”するのではなく、
“賃借”する流れが広がっていきました。

《ミニバブル》
バブル崩壊後、景気浮上対策として行われた金融緩和により金余りとなり、
その余ったお金が不動産ファンドにも流れました。
不動産ファンドは、集めたお金を運用するため不動産を買いあさり、
結果として、投資対象となる都心部の不動産は高騰しました。
しかしその後、サブプライムローンの崩壊により、リーマン・ブラザーズが破綻し、
ミニバブルは終焉を迎えました。
これが2008年に起きたリーマン・ショックです。

《現在》
リーマン・ショック後、過去に類のない金融緩和が世界的に行われました。
日本では、当時の麻生総理が“100年に一度の未曾有(みぞう)の経済危機”と言っていたような気がします。
リーマン・ショック後、財務体質の強化を優先する企業が多く、資金需要がそれほど増えなかったため、
再び金余りとなり、その余ったお金が不動産と企業買収(M&A)に、流れたと認識しています。
その結果、都心部の地価は。“ミニバブル”を超え、日本で一番地価が高い銀座は“バブル”を超えました。
多分、平成は現在の流れで終ると思います。

平成の間に、不動産は、値上がり益(キャピタルゲイン)ではなく、運用益(インカムゲイン)を
見込む資産となりました。
平成は、不動産にとって収益還元法が根付いた時代であったと考えております。

住宅ローンの仕組みについてまとめました。

金融機関は住宅ローンの融資の際、どのように審査していくかを取り上げていきます。


審査の際には、源泉徴収票、保険証、会社案内など書類が必要となります。
そして、年収、職業、勤続年数、家族構成といった情報すなわち属性から
返済能力を判断します。

また、返済能力を計るための別の指標として返済比率があります。
返済比率は返済負担率とも呼ばれ、年収に対する住宅ローンの返済額のことをいいます。

例えば、年収1000万円の人が年間で200万円の住宅ローンを返済していくとします。
この時の返済比率は200(年間返済額)÷1000(年収)=0.2=20%です。

一般的には返済比率が20%以下が望ましく、返済比率の上限は
金融機関によりますが35%と言われています。

住宅ローンの返済比率が20%程度に抑えられていても、自動車ローンなど
他にもローンを借りていて、返済比率が35%を超えてしまうという
場合は融資を受けられない可能性があります。


住宅ローンの審査項目について説明しましたが、それ以前に前提となることがあります。
融資を受ける本人が居住するということです。

自己居住用でない住宅を購入するために住宅ローンは使えません。
本人が住んでいないと、連絡がつかなかったり、返済が滞る可能性(リスク)が
高まるからです。

例えば、既にマイホームがあるが、お子様の進学先のマンションを買いたい
という場合はセカンドハウスローン。
マイホームとは別に家を購入して、その家を賃貸したいという場合は
アパートローンを利用することになります。

これらローンはリスクがある分、通常住宅ローンより金利が高く設定されています。

社会の変化から、家族のあり方が多様になり、
それに伴って住宅の選び方も多様になっています。


お客様のよりよい住生活をサポートできるように
日々の情報をキャッチアップしていきたいと思います。

※金融機関によって、各種ローンの取り扱い要件は異なりますので
 ご利用・検討の際はご自身でご確認ください。


中古建物の売却のご依頼をいただき、査定のため現地で内覧をさせていただくと、
必ず「現状の法令(建ぺい率や容積率)に適合しているか」を確認させていただきます。

代表的なものは「建ぺい率」と「容積率」が、指定の数値内であるかを
見るのですが、これが超過していることもあります。

例えば、建ぺい率が60%のエリアなのに、敷地いっぱいに建物が建っており、
建ぺい率が超過している等、増築をしているとみられる状況です。

こういった、現状の法令に適合していない建物については、
「違法建築物」か、「既存不適格」か、どちらかになります。
共通しているのは、「現状の法令に適合していない」ことですが、
大きな違いは、「遵法性」になります。

「違法建築物」は、関係法令に適合しない建物であり、建築した当時から
違法状態であったものをいいます。

対して、「既存不適格」は、建築当時は法令に適合していたものが、法令の変更に伴い
現状の法令に適合していない建物のことです。
例えば、建築当時は高さの規制が無かったものが、景観を守る方向に方針が変わったことにより、
現在は高さの規制ができる等、規制は変わっていくので、「既存不適格」になることも
あります。

建物を購入する際に、銀行融資を受ける場合、金融機関から「遵法性」を確認されるため、
「既存不適格」であれば融資が受けられても、「違法建築物」では難しいことが多く、
この違いを把握しておくことが重要です。

「現状の法令に適合していない」場合、上記二つには大きな違いがあるため、
十分に確認されることをお勧めいたします。

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