不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2019年07月

先日、当方の仲介で土地の売買契約を締結しました。

その土地は、売主様が、先代より引継ぎ、長年月極駐車場として利用されていました。そのため、アスファルトをはつり、更地の状態で買主様に引渡しをすることが売買の条件でした。

売買契約後に、専門業者にアスファルトをはつってもらい、その後、土地全体の地面を50㎝ほど掘り起こし、土の中に何か埋まっていないかを確認してもらいました。

土の中の確認は、不動産の売買契約に記載されている売主の瑕疵担保責任に関係があります。

瑕疵とは、売主も買主も把握できないもので、土地の売買を例にすると、土の中に埋まっている、解体した建物の建材や、瓦、家庭ごみ、井戸などが考えられます。※瑕疵には、心理的な瑕疵などもあり、なかなか一言で説明することはできません。

瑕疵は、土地の引渡後に分かることもありますが、引渡後に分かると、その後の買主様の建物建築のスケジュールなどにも影響がでるため、仲介者としては、事前に把握しておきたいところです。

さて、本件土地の土の中ですが、昔の焼けた建物建材、瓦、食器、燃えた布、ヘルメットなどが大量に埋まっていました。また、燃えた形跡のある土壌も多く見つかりました。専門業者いわく、戦争の時に建物が焼失したものをそのまま埋めたのではないかということでした。

土の中に、建物建材など、大きなものであれば取り除くのは簡単です。しかし、瓦や食器などの細かい破片になると、全てを機械で取り除くのは難しくなります。その時はどうするかというと、土の入れ替えになります。

細かい瓦などが入った土については、産業廃棄物として処理することになります。その処理費用は、長年不動産業をしている当方も目が飛び出るぐらい高いです。

今回の土地は、戦時中に焼けた建物をそのまま埋めたのではないかと考えられ、当時の状況を考えると仕方がないかと思いますが、土地にゴミを埋めたりすることは、その土地の価値を下げることに繋がります。安易にごみを捨てないよう(捨てさせないよう)注意が必要です。

7月10日から15日まで(日本時間)、4泊6日でニューヨークに行ってきました。
旅行の目的は、観光ではなく仕事(研修旅行)です。

勘の良い方は、お気付きかもしれませんが、運よく?マンハッタンで起きた
大規模停電に遭遇したのです。
大規模停電は、現地時間で13日(土)の午後7時頃発生しました。
私がマンハッタンの街を歩き回っていた頃、停電が発生しましたが、
停電が起きたエリアが比較的狭域であり、また、ニューヨークは日本よりも
日が長いため、しばらく停電には気付きませんでした。

歩き回っているとき、信号が消えていたので、“あれ?”と思いましたが、
当日、その道(5番街/南北の道を○○街、東西の道をストリートと言うようです)は、
17時位まで歩行者天国となり、露店が並んでいましたので、その影響であると
考えていました。
しかし、しばらく歩いていると24時営業の店舗が閉まっていたり、
飲食店が非常に暗かったりしたので、“もしかして停電?”と思い始めるように
なってきました。

ニュースでも報じられていましたが、公演が中止となるミュージカル等もありました。
ちなみに、米倉涼子の“シカゴ”も中止となりました。
日本であれば、何かしら混乱を招くところですが、ニューヨーカーは一味違いました。
なんと、停電という珍しい出来事を楽しんでいたのです。
中止になったミュージカル等の中には、屋外で公演を行っているところもあり、
かなり盛り上がっていました。
私は、盛り上がりを感じることは出来たのですが、背の高い人ばかりなので、
音でしか感じ取ることが出来ませんでした。

その後、ホテルに戻るとエレベーターが停止しているため、フロントに人が
溢れていました。
しかし、ここでも大きな混乱は起こっていませんでした。
私は、フロントで2時間以上待機していましたが、ホテル側からこれといった説明なく、
時間ばかりが経過していき、また、翌日は帰国する日であったため、
高層階の部屋まで階段を昇っていきました。
部屋に戻ってから30分程度経った頃、部屋が突然明るくなりました。
エレベーター復旧には、そのしばらく後であったため、階段で昇ったことに
後悔はありませんでした。

取り留めない話ですが、停電を通じで、日本人とニューヨーカーの違いを実感しました。
(何事もプラス思考になれば、人生はより楽しくなると思いました。)

一戸建てやマンション問わず、中古住宅の見学やご検討、ご見学を
されたことはあるでしょうか。

中古住宅の場合、その不動産の所有者から不動産を直接購入することに
なりますが、その場合所有者は
①宅建業者
②個人もしくは宅建業者ではない法人
となります。

①のケースの場合、専門業者がその不動産を買い取り、リノベーションをしたうえで
販売しているので、建物内はきれいになっているケースの方が多いと思います。

逆に、②の場合は、室内のリフォームや清掃をしっかりしていることは少なく、
家具等を搬出したままの状態のことのほうが多いと思います。

よく、新築の住宅ばかりをご見学されている方や、今まで不動産を見たことがない方が
②の中古住宅をご見学された場合、「すごく汚い」とか「不具合が多いな」と感じるケースが
多いように感じます。

②のケースの場合は、築年数が経過していればしているほど、通常の居住用で利用されていたので、
室内はそこまできれいではないことの方が多いのですが、初めて中古住宅をご見学されると、
新築やご自身のイメージとの違いに戸惑われることが多いと考えられます。

しかしながら、所有者様が居住中であれば案内の際にいらっしゃいますし、またその所有者から
販売を委託された仲介業者が同席していることもあるため、そういった感想をそのまま
現地で言葉にされるのはお勧めできません。
所有者様やその仲介人である仲介業者が悪い感情的な感想を聞いて、良い思いをすることはないでしょうし、
その物件を検討される際にプラスに働くことはまずありません。

見学に行かれる際には、マイナスに思ったことについて質問されることは良いのですが、
中古住宅は「個人間取引」であることが多く、相手方もあることを意識してご見学されるほうが
良いと思います。
(売買物件とはいえ、「他の方の家」を見学に行く意識を持たれたほうが良いと思います。)

 国税庁は7月1日、令和元年分の路線価を発表しました。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことであり、相続税・贈与税の税額を算定する際の基準になるものです。評価の基準日は国土交通省が発表する地価公示と同じ毎年1月1日であり、地価公示価格の水準の80%で評価されています。

 さて、今回発表された路線価についての雑感を何点か記したいと思います。


<最高価格地点はいつも通り>
 毎年の路線価発表時にニュースなどで取り上げられることも多い全国での最高価格地点ですが、今年も東京・銀座5丁目の「鳩居堂前」が全国トップとなりました。この地点が全国トップになるのは34年連続で、今回の1㎡あたりの価格は4,560万円でした。1990年代初めのバブル経済絶頂期を大幅に上回る水準で推移していますが、年間の上昇率は昨年の9.9%から2.9%と鈍化しています。それでも、この最高路線価地を100とした場合の指数でみると、2位の大阪(北区 御堂筋・1㎡あたり1,600万円)で28.3、最下位の鳥取(栄町 若桜街道通り・1㎡あたり10.5万円)に至っては0.2でしかなく、東京の突出ぶりが相変わらず際立つ結果となっています。


<北海道・倶知安は上昇率だけではなく、価格水準もすごい!>
 今回、路線価の上昇が大きかった地点として北海道・倶知安町の「道道ニセコ高原比羅夫線」が挙げられていました。1年間での上昇率は50%とのことでしたが、もはや倶知安・ニセコエリアにおいては、それくらいの上昇率は驚くに値しません。それよりも驚いたのは価格水準です。おそらくここだろうと思われる場所が、「比羅夫坂」といわれるスキー場に隣接する宿泊施設や飲食店などが見られる場所なのですが、今年の路線価がなんと1㎡あたり48万円でした。昨年は32万円でしたので、なるほど、50%の上昇となります。この1㎡あたり48万円という水準、各県庁所在地の最高路線価地点で比べると富山や大分(49万円)より少し安く、岐阜(46万円)や新潟(44万円)より高い水準です。率直に申し上げてかなり驚くべき水準です。
 
 当然、路線価は路線価なので実勢水準を表しているわけではありません。もしかしたら、実勢価格は倶知安の方が富山や大分といった県庁所在地より高い、といったケースもあるのかもしれません。なかなか興味深い調査結果だと思いました。

このページのトップヘ