不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

カテゴリ: 建築

大手油圧機器メーカーによる免震・制振装置の性能検査記録データ改ざんが
発表されました。
これまで構造計算書の偽造や免震ゴムの不正など、様々な建築基準法に対する
不正が取りざたされてきましたが、今回の改ざん事件も大きな影響を与えると
感じています。
特にこの免震・制振装置は大規模な建物に利用されており、官公庁を中心に
この装置を利用した建物名が公表されています。

その中で気になったことが、分譲マンション等、個人が所有している建物については、
物件名の公表を差し控えているとの記事です。
どこまで情報が建物の所有者に行き届いているかは分かりませんが、
公表されない理由として、「建物の資産価値が下がる」というものがありました。
勿論所有者の方の心情を考えるとその通りであり、個人所有の分譲マンション名が大々的に
報道されるべきではないと考えております。

その中で、仮に今回のような事件が発覚し、その不動産を売却しようとする場合には、
所有者の方がその事実を知っていた場合には、買主側に知らせないということは
売主側としてみた場合、リスクが大きくなります。

売主は、不動産の取引において、所有している不動産に関して知りうる事実を
「物件状況告知書」に取りまとめて買主に交付することが望ましいとされています。

この書面は、売主がその不動産について知ってる瑕疵や事実を告知するものです。

万一、売主が物件の瑕疵(隠れた不具合)について知っていた事であるにもかかわらず、
買主に告知しなかった瑕疵について、売主は説明義務違反に基づく契約解除や損害賠償義務等の
法的責任を負担することとなります。その事実を買主に伝えたうえで納得して購入してもらった場合には
法的責任を負担しなくてもよいことになります。

従って、もし今回のような事件が発覚した場合、その事実を知っている場合には
必ず「物件状況告知書」にて知っている事実を買主に告知し、納得したうえで
購入してもらうことが重要です。心情的には「これを言うと破談になるかも」となってしまいますが、
後から買主に分かると損害賠償等の法的責任が発生してしまいます。
知っていることは必ずお伝えするようにしてください。


梅雨が明け、本格的な夏が到来し、連日猛暑日が続いております。

昨日は多治見市にて40℃を超えたと報道されており、
この暑さはまだまだ続くようです。
皆様も熱中症対策を万全にしていただきたいと思います。

日本の統計上、最高気温のランキングは下記のように
なっているとのことです。(気象庁HPより)
1位 高知県四万十市 41.0℃ 2013年8月12日
2位 埼玉県熊谷市 40.9℃ 2007年8月16日
2位 岐阜県多治見市 40.9℃ 2007年8月16日
4位 山形県山形市 40.8℃ 1933年7月25日
5位 山梨県甲府市 40.7℃ 2013年8月10日
ちなみに、昨日岐阜県美濃市で記録した40.6℃は歴代6位の
気温とのことです。

これだけ暑いと、エアコンも連日フル稼働になっていると思いますが、
建物の構造によってエアコンの効きが違います。
これは建物の断熱性の違いによるものであり、
断熱性というと暖房をイメージしやすいですが、
冷房に関しても当然、効率が変わってきます。

実家のエアコンが壊れてしまったため、買い替えをするのですが、
その際に家電量販店にて、エアコンの畳数の目安(エアコンの容量)を教えていただいた際にも
違いがありました。

10畳用のエアコンを購入するのですが、畳数の目安として、
木造 8畳
鉄筋 12畳
と説明されました。
木造は、10畳用のエアコンで8畳を冷やすことができ、
対して鉄筋は12畳を冷やすことができるとのことです。
言い換えれば、鉄筋の住宅のほうがエアコン効率が良いということになります。

こういった断熱性の違いも、住宅選びの一つの基準だと思います。

4月に入社した新入社員の方の研修のため、実際に仲介をご依頼いただいている
建物を視察した際に、ユニットバスのサイズに関する質問をいただきました。

古い建物であれば規格品ではないため、実際にサイズを測らないといけませんが、
ユニットバスであれば規格品であり、サイズが決まっています。
代表的な規格は下記のとおりです。

ユニットバスサイズ


サイズの数字は、短辺と長辺の頭2つの数字をつなげて表示しており、
例えば「1418サイズ」は、短辺の「14」と、長辺の「18」をつなげたものです。

分譲マンションの場合、3LDKで1418サイズ、4LDKで1418もしくは1620サイズ、
分譲一戸建てだと1616サイズが設置されていることが多いようです。

分譲一戸建てや分譲マンションの間取り図には、ユニットバスのサイズが
記載されていることが多く、大きさを確認することができます。

不動産の広告を見たり、物件を比較検討される際には、ユニットバスの大きさも
比較してみられてはいかがでしょうか。




旭化成建材の杭打ち工事データ改ざんの件が、今後の不動産市況に与える影響を私なりに考えてみました。

○杭打ち工事に対する不信感が生じるかもしれない
 旭化成建材の別の担当者でもデータ改ざんが確認されており、今後の調査次第では、一担当者から会社全 
 体の問題に広がる恐れがある。そうなると、同業他社についても、同様の調査を求められる可能性があり、
 他社でもデータ改ざんが確認されると、杭打ち工事自体に対して不信感が生じるかもしれない。

○築後経過年数の長い物件は敬遠される様になるかもしれない
 杭打ち工事においてデータ改ざんが無かったことが確認できない物件については、市場から敬遠される恐れ
 があり、その確認が困難であると予想される築後経過年数の長い物件は、その多くがそれに該当するかもし
 れない(旧耐震基準の物件と同じ様な評価を受けることになるかも)。

○建築費は更に高騰するかもしれない
 杭打ち工事におけるデータ改ざんを皆無にするためには、今まで以上の作業と時間が必要になり、結果として
 建築費が上昇する。また、データ改ざんに伴い建替えを行う物件が出始めると、人手不足から人件費が上昇
 し、建築費は更に高騰するかもしれない。

○新築物件は都市圏に集中するかもしれない
 建築費が高騰すると、新築に伴う経済価値を求められる様になる可能性があり、新築物件は、都市圏に集中
 するかもしれない。そうなると都市圏への更なる人口集中が懸念される。

以上は、私の悲観的な予測であり、予測が外れることを願っています。

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