不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

カテゴリ: 融資

お客様から借入金の返済期間について相談を受けることがあります。
以前は、短期間で返済したいという方が多かったのですが、
最近では、低金利の影響を受け、長期間での返済を希望される方も増えてきました。
正直なところ、万人にとって最も良いと言える期間はないと思います。
言い換えれば、対象物件や各人の諸事情等によって最も良い(適した)返済期間は、
違ってくるということです。
個人的には、建物の税務上の耐用年数を考慮したうえで、ご自身に適した返済期間を
検討されることをおすすめします。

返済年数が建物の耐用年数よりかなり短い場合、元金返済額が減価償却費を大幅に上回り、
実感する以上に所得が高く(税負担が重く)なり、お金があまり残らない(場合によってはマイナス)
状況に陥る恐れがあります。
一方、返済年数が建物の耐用年数よりかなり長い場合、上記の状況に陥る恐れはありませんが、
建物の老朽化により収益力が低下し、後半の返済が厳しくなる恐れがあります。
また、返済が終わらない間に、大規模修繕費等の新たな借入金が加わる恐れもあります。
そうなると、返済期間は、耐用年数と同期間が良いと思われるかもしれませんが、
構造によって、耐用年数が大きく異なるため、木造の様に耐用年数での返済が厳しい場合や
鉄筋コンクリート造の様に耐用年数での返済が認められない(借入できない)場合があります。
ちなみに、住宅(共同住宅も含む)の耐用年数は下記の通りです。

 鉄骨鉄筋コンクリート造 47年
 鉄筋コンクリート造     47年
 れんが造            38年 
 金属造(骨格材の肉厚4㎜超)        34年
  〃 (    〃    3mm超から4mm以下) 27年
    〃 (   〃     3mm以下)                   19年
 木造                22年  
 木造モルタル造      20年

 (中古資産の耐用年数/簡便法)
 ①法定耐用年数の全部を経過した資産
  法定耐用年数×20/100
 ②法定耐用年数の一部を経過した資産
  (法定耐用年数ー経過年数)×経過年数×20/100
 ※年数は暦に従って計算し、1年に満たない端数が生じたときは切捨てます。

なお、金属造(鉄骨造)の肉厚による耐用年数の違いに目をつけ、耐用年数19年の賃貸アパートが
商品ラインナップに含まれている大手ハウスメーカーもあります。
※肉厚3mm以下でも3mm超と遜色ない強度が確保できていれば、返済期間を25〜30年にすることにより、
 当初の資金収支はかなり良くなります。
また、鉄筋コンクリート造の場合、新築で47年返済とすることはほぼ不可能といえますが、
築後25年の中古物件であれば、耐用年数と同じ27年返済で借入できることもあります。
その場合、完済時は築後52年となるため、矛盾を感じる方がいらっしゃると思いますが、
矛盾を感じるならば、金融機関が貸してくれるからといって、返済期間をあまり長くしないことを
おすすめします。
なぜなら、それは貴方に適した返済期間ではないからです。


フラット35は、全期間金利固定の商品として、すっかり定着した商品になっています。

しかし、民間金融機関にも全期間金利固定型や20~30年の長期金利固定型の商品はあり、
フラット35とほとんど金利は変わりません。むしろ、フラット35に比べ金利の低い商品もあります。

また、フラット35で、以前必要だった、団信(団体信用生命保険)に関する費用も、
平成29年10月1日からは、金利一体型として不要になったため、
民間金融機関の住宅ローンとの違いはほとんどなくなりました。

では、フラット35と民間金融機関の違いはなんでしょうか?

それは、“団信”がキーワードになります。

団信の違いといっても、3大疾病、8大疾病などの保障の範囲を言っているのではありません。

私が考える、フラット35の一番の特徴は、団信に加入しなくても利用できる点にあります。

民間金融機関の住宅ローンは団信に加入することが条件となります。持病などがあれば、住宅ローンを利用することはできません。

しかし、一概には言えませんが、そもそも生命保険で、家賃(住宅ローン支払い分)をカバーしている人であれば、団信に加入しなくても良いわけです。

団信に加入しなければ、金利もその分低くなります。自分に何かあったときに家族が無事に生活できるように保険をかけておけばよいのです。自分に何かあったときに家族が裕福になるまで保障をつけることは必要ありません。

団信に加入できない方にとって、フラット35は心強い味方になってくれるはずです。













私がマンションを購入したのは、平成24年4月のことです。当時の不動産市況は、リーマンショックを引きずるような雰囲気で、マンションの売れ行きはあまり良くない時期でしたが、マンションの価格自体が低いと感じていたことや、住宅エコポイントなどの政策による後押し、加えて、(今では高いと感じる)当時の住宅ローンの金利が低いと感じたことが、マンションの購入に拍車をかけました。

マンション購入当時、私が選択した住宅ローンは、フラット35S(当初10年間金利優遇1.0%)です。借入当初から10年間の金利は1.1%、それ以降返済完了までの金利は2.1%というものでした。35年返済にしていますので、借入の全期間を平均すれば金利は1.8%になります。35年固定で実質金利1.8%なら悪くないなと思っていました。

しかし、日銀による、いわゆるマイナス金利政策により、住宅ローンの金利は史上最低レベルまで低下しています。借換えについては、金利が2.1%になる10年目のタイミングで実行しようと思っていましたが、悩むところです。

インターネットで金融機関各社を調べたところ、借換え後の金利は、変動金利で0.565%、期間10年間固定の金利で0.5%など、魅力あるラインナップです。また、フラット35では有料扱いの団信保険も、ほとんどは金融機関が負担してくれますし、加えて、がんなどの疾病で就業不能になった場合の救済措置のある疾病保証がつく商品もあります。

金融機関各社の住宅ローンの商品を調べているうちに、気になる点を発見しました。それは、金利優遇についてです。例えば期間10年間固定の住宅ローンについて、金利自体はほとんど変わらないあるA社とB社を比較したところ、10年間の固定期間終了後の金利優遇が、A社は0.70%、B社は1.96%と目に見えて金利差のある場合もありました。※私は、期間10年間固定の金利を選択しようと考えていますので、このような点に着目したと思いますが、変動金利を選択しようとする人にはその人にしか発見できないA社とB社の違いもあるのかもしれません。

もう少し期間を置けば、更に金利が低くなる可能性はあるかもしれませんが、今は借り換えのチャンスだと思います。借換えを考えられる場合は、自分のライフスタイルに合わせた商品を選ぶことが必要だと思います。

日本経済新聞(2月21日)によると、2015年の不動産業向け新規貸し出しは、
前年比6.1%増の10兆6730億円となり、バブル期を越え26年ぶりに過去最高を記録したそうです。
また、日本銀行が量的・質的緩和に踏み切った後の3年で不動産業向け新規貸し出しは約3割増加し、
融資残高でみても、15年末は65兆7102億円と18年ぶりに過去最高を記録したそうです。

先日、日本銀行が「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」を導入した要因の一つは、日本銀行が
金融機関の保有している国債を購入し市中に資金を供給しても、その資金が思った様に融資に回らず、
日銀当座預金に戻ってくるからだと言われています。
それが事実であれば、全体の新規貸し出しは、不動産業向けの様に増加していないことになります。
2016年の不動産業向け新規貸し出しは、マイナス金利導入の効果というか影響により、
2015年を越え、再び過去最高を記録する可能性があると考えております。
そうなると気になるのは、不動産価格の高騰です。
金融機関は、バブルを経験していますので、内心では不動産業向け新規貸し出しを少しずつ抑えて
行きたいと思っているような気がしますが、不透明感が漂う現在の経済状況下では、
設備投資に二の足を踏む会社が結構あるものと予想され、その様な環境の中で新規貸し出しを
増やしていうことすれば、市況が活況である不動産業向けの貸し出しに頼ってしまう可能性はあると
考えています。

金融機関の不動産業向け新規貸し出しが増加している間は、不動産価格が下落することはないと
考えていますが、果たして当たるでしょうか?

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