不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

カテゴリ: 不動産市況

今年もあと数日で終わり、新年を迎えます。

今年の不動産に関するニュースを私なりのキーワードで振り返りたいと思います。

今年のキーワード

・不動産価格上昇
・不動産開発
・所有者不明土地
・人口減少
・コンパクトシティ
・シェアリングエコノミー

地価公示や路線価など定期で公表されているデータで記されているとおり、
今年も不動産価格の上昇を肌で感じる1年になりました。

当社のある名古屋駅周辺は、昨年完成した、大名古屋ビルヂング、JPタワー名古屋に引き続き、今年は、JRゲートタワーが開業、10月には、名古屋駅南側で、ささしまライブが誕生し、活況を呈しています。その影響か、周辺の売買価格は上昇の一途をたどりました。

また、名鉄は3月に、近鉄・三井不動産・日本生命の4社で行う、
名古屋駅地区の再計画を公表しました。名古屋駅地区は今後も発展し、伏見地区や栄地区などに、その影響が波及していくように感じます。

しかし、不動産市況は良い事ばかりではなく、問題も抱えているようです。

バブル期と異なり、全ての地域の不動産価格が右肩上がりとはならないため、不動産に関する関心が薄くなったからか、相続しても利用しないこと、価値が低いということで、相続登記をしない土地所有者が増え、そのことが原因による
所有者不明土地問題が大きく取り沙汰された年でもありました。

また、名古屋市内の住宅地の価格は、近年、中区・東区の価格上昇が顕著に表れていますが、港区、守山区などは価格が微減するなど、
人口減少の影響もあるのか、地域による不動産価格に格差が生まれ始めました(名古屋市HP参照)。

国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、名古屋市内の25~44歳の人口について、2015年を基準にすると、2025年は約17%減少します。また、2035年まで、5年ごとに約10%減少していきます。住宅取得層が大きく減少すれば、住宅の売れ行きに影響がありそうです。

人口減少の影響を受け、国の重点政策で
コンパクトシティ化が進められています。コンパクトシティは地方の問題かと思いきや、名古屋市内でも“なごや集約連携型まちづくりプラン(仮称)”を制定し、コンパクトシティ化を進めているのに驚きました。

今年は、シェアハウス、民泊、駐車場シェアリングサービスなど、
シェアリングエコノミーが紙面をにぎわした年でもありました。そして、来年は住宅宿泊事業法が施行され、本格的に“民泊”が普及していく可能性があります。エアビーアンドビーが先行していますが、楽天や住友林業が参入するなど、新たに参入する企業が増えそうです。また、法律が整備されることで違法に民泊を運営している企業等が摘発されるなどするかもしれません。

さて、来年の不動産市場にはどのようなニュースが報道されるでしょうか。



先日、2月14日のバレンタインデーに名古屋駅を歩ていると、20代と思われる女性が
金の時計の下で、花咲爺さんのようにチョコをばらまいていました。

何やら演説?のようなものをしてチョコをばらまいていましたが、もちろん
通行人の方の頭には当たりますし、何があったのだろうと遠巻きに見ていました。

中には動画を撮影している方も多く、ニュースにもあるようにすぐに動画を撮影し、
おそらくそれがどこかにアップされているんだろうなと感じながら、スマホをかざす姿を見て
ふとVRについて考えました。

数年前から、不動産業界では新築マンションなど、建築予定地でスマホやタブレットをかざすと
建築予定の建物がその場で見れるといった技術が開発され、今ではVRカメラを利用して
完成予定の建物の室内を体験できるといったものまで開発されています。

もっと普及していけば、例えば新築マンションのモデルルームがなくなり、VRの技術だけで
物件を体験していただくことが一般的になるかもしれません。
そうなると、モデルルームの建築費や家具代といった販売管理費の圧縮にもつながり、
逆にそういった建築に携わる業界の仕事にも影響が出てくると思います。
また、集客方法もモデルルームに呼び込む形から、WEBで完結してしまうような方法に変わっていくかも
しれません。IT重説と絡めて、WEBで住宅を購入することが完結する時代が来るかもしれません。

変化に対応できることが成功の要因だと思います。

 1月20日、ドナルド・トランプ氏が第45代アメリカ大統領に就任しました。就任演説でトランプ新大統領は「米国第一主義」を掲げ、保護主義的な政策を推進することを明確に打ち出しました。一方、トランプ新大統領のこれまでの女性蔑視発言などに抗議する反トランプデモも世界中に広がりを見せており、首都ワシントンなどではデモ隊の一部が暴徒化する事態もみられ、世界は再び混沌とした時代に入っていくのでは、と不吉な思いにとらわれた方も多いのではないでしょうか。

 混沌とした時代、といえば思い出すのが今から10年前の2007年のことです。当時の日本の不動産市場は、不動産の流動化を促進する法令が2000年代初頭に整備され、不動産証券化市場が一気に膨らんだことにより収益物件を中心に不動産価格が高騰、“ミニバブル”といわれるような状況にありました。しかし、アメリカでは、夏ごろからその後の世界金融危機の発端となるサブプライムローンの信用不安が顕在化し、ミニバブルを支えていた海外からの資金が引き上げられ、日本においても不動産価格の上昇がピークを迎えます。その後、2008年9月にはアメリカの投資銀行であるリーマン・ブラザーズが約64兆円の負債とともに破綻、世界金融危機は重大な局面を迎えます。金融不安によるドル安により円が上昇、製造業を中心とした日本の輸出産業は大打撃を受けるなど、金融危機が実体経済にも影響を及ぼした形となり、日本経済は深刻な景気後退局面に転じました。負の連鎖は当然のことながら不動産市場にも及び、証券化を行っていた不動産ファンド会社が数社破綻、市場からはプレイヤーが消えた、といわれるような状況に陥りました。

 その後、アベノミクス政策や歴史的な金融緩和により資金が日本の不動産市場にも再び流れ込み、2017年初頭の現時点においては、日本国内の不動産市場は、一部指標がリーマン・ショック前を上回るなど、やや加熱とも思われる状況にあります。

 アメリカの保護主義的な政策が過度に強まれば、むしろアメリカの景気が後退し、円高が進む可能性も考えられます。また、アメリカの内向きな姿勢は、地政学的なリスクを顕在化させ、紛争を頻発させるリスクをも孕みます。そうなればリーマン・ショック級の危機が世界を再び覆わないとも限りません。トランプ大統領の就任により、世界はこれまで経験したことのない局面に入っていくのではないでしょうか。後から考えると、サブプライムローンの信用不安が騒がれ始めたときのように、あのときが潮目の変化だった、ということになるのかもしれません。

 いずれにしても、今後の世界情勢は日本の不動産市場にもより直接的に影響を与えることが考えられます。慎重に注視していく必要がありそうです。

新年あけましておめでとうございます。
旧年中は、名南財産コンサルタンツ不動産事業部公式ブログであります
“不動産コンサルタントのつぶやき”をご愛読頂き、誠にありがとうございました。
皆様に様々な不動産情報を発信できるよう、より一層の情報収集に努めて参りますので、
本年も是非ともご愛読ください。

年初にあたり、2017年の不動産市況を予想してみたいと思います。
不動産市況を左右するポイントはいくつかありますが、個人的には、為替と金利に
注目しています。
具体的にいいますと、不動産市況にとっては、円安・低金利が好ましいと考えております。
円安は、多くの日本企業にプラス効果をもたらし、結果として日本経済に良い影響を与えます。
また、海外投資家は、円安になると日本の不動産を購入し、円高になると売却する傾向にあり、
その点においても、買い手が多くなる円安の方が不動産市況に好ましいと考えております。
低金利については、同じ返済額でより高値での物件購入が可能となり、
加えて借入しやすい(低金利=金融緩和)点が、不動産市況に好ましいと考えております。

トランプ次期アメリカ大統領決定後、その経済政策への期待及びFOMCが決定した利上げの
影響から為替は円安となっていますが、金利は上昇しております。
今のところ、円安が金利上昇の影響を上回り、不動産市況は良い状況であると
認識しておりますが、金融庁は不動産融資への傾斜を懸念し、監視を強化していますので、
トランプ次期アメリカ大統領の経済政策が期待を裏切った場合、不動産市況は急変する
かもしれません。
また、ユーロ圏で様々な問題が発生する可能性があり、今年の不動産市況は、外的要因に
大きく左右されるような気がしています。

予想は的中するでしょうか?

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