不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

カテゴリ: 投資

先日、仕事でジャカルタ(インドネシア)に行ってきました。
最近、日本でも観光客を中心とした外国人をターゲットとしたビジネスが増えていますが、
まだまだだと感じました。

ジャカルタに限ったことではない(他の新興国でも同じだ)と思いますが、
気持ち良いぐらいターゲットが明確になっています。

現地の富裕層は、まだそれほど多くないものと思われ、富裕層向けのビジネスは、
外国人(ジャカルタは観光よりビジネス主体)がターゲットになっている感じです。
何かで調べた訳ではありませんが、恐らく下記の流れで現在に至った様な気がします。

外資系企業等がジャカルタを開発。
(インドネシアの人口は日本の約2倍でアメリカに次ぐ世界第4位)
開発の進行に伴い、ジャカルタで働く又は訪れる外国人が増加。
外資系企業等が外国人向けの住環境やサービスを整備。
※外国人が宿泊する様なホテルに、現地の人はほとんど泊まっておらず、
 高層マンションに、現地の人はあまり住んでいない感じです。

今まで、外国人向けのサービスが、日本であまり根付かなかった要因を考えてみました。
〇外国人観光客があまり多くなく、訪れる場所が限定的であった。
〇知的労働より肉体労働に従事する外国人が多かった。
〇貧富の差が問題視されているが、中流階級が多い。
〇中流階級が多いため、ターゲットを絞り込むことに消極的であった。

土地活用等、不動産投資を行う際、差別化を希望する一方で、ターゲットは多く、
専用よりも汎用性を重視される方は、少なくありません。
しかし、ターゲットが多く汎用性が高いとなると、競合が多くなるため、
高収益は期待できなくなります。

ターゲットを絞ることは、高収益を得る1つの方法ですが、
その一方でリスクが高いため、潤沢な資金が必要となります。
故に、ターゲットを絞った事業は、出資者を募ったり、JVで行っているケースが多いのです。

ちなみに、今話題でターゲットが明確であるGINZA SIXは、J.フロント リテイリング、
森ビル、Lリアルエステート、住友商事の4社で運営されています。
私はまだ行ってないですが、高額品がずらりと並んでいるそうです。

先月、某会社のお客様向けに不動産投資に関するセミナーを行いました。
依頼者である某会社は、不動産投資を促すような内容を期待していたかと思いますが、
実際には、不動産投資を否定せず、注意を促す内容でした。
※セミナー講師の依頼があった時点で、某会社には注意を促すような内容になることは
  お伝えしてありました。

セミナー終了の数日後、不動産投資に警鐘を鳴らすような特集を組んだ週刊誌が発売され、
その週刊誌の紙面広告を見た時、色々な思いがよぎると同時に、少しほっとしました。

唐突であり、意味不明な箇所があるかもしれませんが、セミナーの纏めをそのまま
掲載させて頂きます。
不動産投資の参考になれば、幸いです。

◇不動産投資の目的を明確にする。
◇目的を考慮したうえで投資時期を判断する。
 〇自己資金(少額の借入金を含む)で投資する場合、不動産市況が冷え込んだ時期が良い。
 〇借入金で投資する場合、不動産市況が過熱する前が良い。
     (冷え込みと借入が難しくなる ⇒ 借入が難しくなると冷え込む)
 〇相続対策等で時間的な制約がある場合、投資リスクを上回る税メリット等が期待できるか
   否かで判断する。
◇税を理解し、不動産投資に上手く利用する。
◇不動産投資はインカムゲイン(分配金等)とキャピタルロス(売却損)を予測したうえで
  容認可能なリスクを考慮して判断する。
    (建物価値は年々下がるため安易なキャピタルゲインは期待しない)
◇一定期間経過後の売却を想定して不動産投資を有期で判断する。
◇不動産投資による過度な税対策は行わない。
   (不動産投資は容認可能なリスクの範囲内で行う) 

このページのトップヘ