不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

カテゴリ: 不動産投資

7月19日付のブログでお伝えした通り、研修旅行でニューヨークに行ってきました。
旅行中いくつかの気づきがあり、その中の1つの気づきです。

ニューヨークに30年以上在住の日本人と方とお話ししたとき、不動産投資について
意見を求められました。
ニューヨークでは、不動産投資のセミナーが数多く開催されているらしく、
その内容は、以前、日本で開催されていた“サラリーマン大家さん”を目指す方が
参加するセミナーと似ているような印象を受けました。
ただし、大家さんになって不動産賃貸を行うのはなく、コンドミニアム(分譲マンション)を
購入、リフォームやリノベーションを実施した後、転売するものでした。
その方の話では、10でコンドミニアムを購入、10でリフォームやリノベーションを実施、
そして30で転売するのが理想的なパターンとのことでした。
10年程前、リーマン・ショックの引き金となったサブプライムローン問題が起こった国で、
私には、かなりリスクが高いと思われる投資を不動産の素人が検討していることに、
大変驚きました(少し呆れました)。
しかし、その方が不動産投資を検討するようになった経緯等を聞き、考えが変わりました。

真面目に働いても、多くの人は、ニューヨークで豊かな生活は送れない。

知人等の中に、不動産投資で利益を得て、少し豊かな生活を送っている人がいる。

融資形式は、ノンリコースローン(非遡及型融資)であり、仮に不動産投資が
失敗したとしても、投資不動産を失う以外の損失が少ない。

金利は高いが、ノンリコースローンのため、貸し手は運命共同体のようなものであり、
物件の善し悪しを判断してくれる(融資承諾となれば優良物件と判断できる)。

通常、日本における不動産投資向け融資はリコースローンであり、不動産投資に
失敗すると、投資不動産を失うだけでなく、融資を受けた方のその他の財産、
場合によっては連帯保証人の方も財産を失うことになります。
つまり、不動産投資の失敗により、多くの方の人生が大きく狂ってしまい、
その損失が大きい場合、自ら死を選択される人があらわれることもあります。

日本でも不動産投資向け融資の主流がノンリコースローンになれば、
金融機関の融資審査に秩序が生まれ、不動産投資がより身近で、健全な資産運用の
一つになるような気がします。

1ヶ月程前に、あるカード会社からDMが届きました。
そのDMは、色(黒基調)や紙質が高級感を醸し出しており、表面には、“安定的な運用で、
未来の安心を手に入れる”と記載されていました。
「金融商品の案内かな?」と思いましたが、封筒の中には、単身者向け分譲マンションの
パンフレットが入っており、その内容に驚きました。

記載の購入シミュレーションによると、頭金100千円(別途、諸経費負担が必要になると
思います)、残りローン(金利2%台前半/35年返済)で購入した場合、毎月の収支は
16千円程のマイナスになります。
毎月の収支に、固定資産税及び都市計画税の支払いを考慮すると、年間300千円程度の
マイナスになるものと推測されます。

上記を踏まえ、同じくパンフレット記載の“4大メリット”を読んでみたところ、
矛盾を感じる内容が列記されていました。

〇年金問題の解決策
 →年金問題の解決策となるには、収支がプラスとなる36年目からになります。
  仮に収入が減らなかったとしても、35年間で10,000千円超のマイナスが生じます。
  もっと良い解決策があるような気がします。

〇税務上の節税効果
 →節税効果がある=(イコール)不動産所得がマイナスということです。

〇安定した資産運用
 →“安定した収入が得られる投資でなければ本末転倒”と記載してありますが、
  「安定した収益が得られる投資でなければ本末転倒」だと思います。
  また、“マンション経営ならローリスク・ミドルリターン”と記載してありますが、
  現在の市況の下で行う不動産投資は、結果としてハイリスク・ミドルリターン又は
  ミドルリスク・ローリターンになる可能性が少なくないと考えております。
  ※将来、物件価格が下落する可能性があると考えています。  

〇効率の良い生命保険機能
 →団体信用生命保険への加入を前提とし、“満期を迎え掛金が上がる様な心配もありません”
  と記載してありますが、保険の満期を返済の最終期日と解釈すると、掛金が上がる心配が
  ないのではなく、生命保険機能が終了するということになります。

上記の矛盾は、自己資金で購入した場合とローンで購入したの場合のメリットが整理されず
記載されているために、感じるものであると考えております。
自己資金で購入した場合、年金問題の解決策と安定した資産運用については、否定できません。
※肯定についてはその方の考え方次第で決まると思います。
一方、ローンで購入した場合、税務上の節税効果と効率の良い生命保険機能については、
否定できません。

なお、パンフレットには、資料請求の方に500ポイント、個別面談で5000ポイントと
記載してありました。
某銀行の不動産投資に対する融資審査が大きな問題となっている中で、今回のDM送付は、
カード会社として正しい判断だったのでしょうか?
※DM送付に伴うカード会社の収入が分かりませんので、判断できませんが・・・

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