不動産コンサルタントのつぶやき

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カテゴリ: 税金

名古屋市の固定資産税は1月1日現在の所有者に対して、その年の4月から始まる1年度分の固定資産税が課税され、その年の4月に納付書が届きます。

その納付書の送付を受けて、2月に名古屋市の土地を売り渡した売主様より、4月のとある日、固定資産税について連絡がありました。

「固定資産税の納付書が届きましたが、昨年度より6倍以上高くなっています。全て私の負担になりますか?」

今回の売買契約では、新年度の固定資産税について、所有権移転時に、買主様より売主様へ、昨年度と同額の金額を支払うことにより清算してありましたが、昨年度と同額でないとなると、売主様に迷惑をかけることになる。。。

正直ドキッとしました。

今回の取引では、長年住まわれた建物があったため、建物を取り壊しして更地にして買主様へ土地を引き渡す契約です。

住宅用地の場合、固定資産税を計算する基礎となる固定資産税課税標準額について、小規模住宅用地(200㎡以下の部分)は固定資産税評価額の6分の1、一般住宅用地(200㎡超の部分)は、固定資産税評価額の3分の1で計算するなど、住宅が建っている土地の場合、固定資産税は優遇されます。※都市計画税も同様の優遇措置があります。

住宅用地として優遇されるかどうかは、1月1日に住宅が建っているかどうかで判断されるため、今回の取引では、新年度の固定資産税について住宅用地としての優遇を受けれるように、解体工事を1月に行っています。

そのため、解体工事のスケジュール表や、建物滅失登記(解体日付が記入されている)など、1月1日現在に建物が存在していたことを証明できる書類を用意し、売主様に役所で確認してもらいました。

結果 1月1日に建物があるとして昨年同様の金額へ修正されました!!

売買契約から不動産の引渡しまでに年を跨ぐ場合は、建物を解体する時期により、固定資産税の優遇が受けられなくなることがありますので注意が必要です。また、今回の事例のように、役所が間違えて、更地として課税することも考えられますので、解体工事や建物滅失登記に関する書類などは一定期間保存しておいたほうが無難です。

不動産を所有されている方は、ご自宅等に固定資産税・都市計画税の納税通知書が
届いているのではないでしょうか(東京23区は6月に送付される予定です)?
ちなみに、名古屋市は4月2日に届いています(毎年早いです)。

固定資産税・都市計画税は、1月1日現在の所有者に課税されます。
よって、1月から3月末までに所有不動産を売却したとしても、
4月には売却済の不動産の固定資産税・都市計画税の納税通知書が届きます。
そのため、通常の不動産売買契約では、当事者間でその税金を清算することになっています。
なお、話題になることが多いですが、清算の起算日は、関東の1月1日に対し、
関西は4月1日であり、中部(東海)は関西と同じ4月1日です。
“○○年度固定資産税・都市計画税”となっていますので、
4月1日の方が正しいような気もしますが、その清算金は租税公課(税金)ではなく、
売買代金の一部となりますので、どちらかが正しいということはありません。
余談ですが、“清算”ではなく“精算”と表記してある場合もありますが、
弊社では“清算”で統一しています。

税率は、固定資産税の1.4%に対し、都市計画税は地方自治体によって違いがありますが、
上限である0.3%の場合が多いといえます。
しかし、中には、都市計画税を課税しない地方自治体もあります。
なお、都市計画税は名前のとおりの目的税であり、原則建物建築不可となる
市街化調整区域では課税されません。

納税通知書と一緒に送付される課税明細書に記載してある細かい文字と数字を
真剣に読んでみると税額の算出方法はもとより、所有不動産の現在価値のヒントが
見つかると思います。
税金を払っているだけでは勿体ないですので、課税明細書を読み込み、
少しでも元を取っていただきたいと思います。

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