不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

カテゴリ: 賃貸

 先日、当ブログにて埼玉県深谷市にて、「マイナス入札」が実施されることを
記載させていただきました。

 昨年12月26日に入札結果が発表されており、「入札があるのか」、「あった場合成立する
落札価格はいくらなのか」非常に関心をもって結果を確認しました。

 結果としては、
 〇二社が入札に参加
 〇結果、マイナス795万円で深谷市内の食品加工会社が落札。
  (予定価格はマイナス1340万6000円)
 〇用途は住宅に限定されており、3人家族6世帯分の分譲住宅が建築される予定
  →深谷市の試算によると、10年間で約1700万円の税収が見込める」とのこと。
 となったようです。

 深谷市の発表によると、マイナス入札が成立したのは初めてとのことであり、
確かに私もこういった形の入札が成立したことは聞いたことがありません。

 考え方としては、土地の評価額<建物の解体費用であるため、解体費用を行政が負担してでも
売却しようとの考え方です。確かに入札が成立し、住民が増えれば固定資産税等の税収も増加し、
また古い建物を除却でき、かつ街も新しくなり活気も増えることにもなるため、様々なメリットがある
今回の結果は非常に良い方向だったのではないかと思います。

 他にも老朽化した公共施設等で、同様の手法が広がるかもしれません。今回は住宅に限定して
入札が実施されましたが、入札対象の不動産によっては商業施設や工場等に限定するなど、
長期的な計画に絡めて活用幅が広いのではないかと感じています。
 次に続く「マイナス入札」があるのか、関心を持ってみていきたいと思います。

シェアハウス、民泊、駐車場シェアリングサービスなど、不動産業界にもシェアリング・エコノミーを活用した商品の拡大が進んでいます。

「シェアリング・エコノミー」とは、個人が所有する遊休資産の貸出しを、インターネットを利用して仲介するサービスで、貸主は、遊休資産を活用し、収入が得られるというメリットがあります。

シェアリング・エコノミーを利用した商品の中で、今私が気にしているのが、空き駐車場を貸し出す、駐車場シェアリングサービスです。

駐車場シェアリングサービスは、空き状態の駐車場を貸したい駐車場オーナーと、駐車場を利用したいドライバーとをインターネットを利用して仲介するサービスです。

貸主は、駐車場シェアを利用し、契約されていない月極駐車場や、時間帯によって空きとなっている個人宅の駐車スペースなどで収入を得ることができます。

駐車場シェアリングサービスでは、コインパーキングのような専用の機械を設置する必要はなく、 インターネット上で簡単な登録をするだけですので、初期費用や管理費用などが必要ないのも特徴です。

駐車場シェアリングサービスは、akippaが先行したものの、「タイムズ」でおなじみのパーク24や「三井のリパーク」の運営元である三井不動産リアルティなどの業界大手が続々と参入。また、本年2月には楽天、3月にはリクルートが参入するなど競争が過熱しています。

駐車場シェアリングサービスで登録されている駐車場は、スマホやパソコンで簡単に検索・予約ができます。利用できる場所が増えれば、駐車場シェアを利用するドライバーは増加すると思われます。

今のところ、まだ一部の地域でしか駐車場シェアリングサービスで利用できる駐車場はありませんが、楽天が運営するラクパは、貸出駐車場を登録した場合に、1,500ポイントの楽天スーパーポイントを付与するなど、各社の空き駐車場を取得するためのシェア争いが過熱しています。今後駐車場シェアリングサービスで利用できる駐車場は増加し、利用できる駐車場の選択肢が広がりそうです。

次期米大統領に決まった不動産王ドナルド・トランプ氏が所有するニューヨーク中心部
マンハッタンの高層ビル「トランプタワー」から、トランプ氏の名称が消えることになりました。
その原因の一つは、地元で不人気なトランプ氏の名称が入った物件に住むのは恥ずかしいという
居住者からのクレームであったと言われています。
日本では、某テレビ局の誤報に対し、ヤンキースの田中将大投手夫妻が完全否定する騒ぎが
起こりました。

以上の様に、建物名称に個人名や会社名を入れる場合がありますが、対象者が有名で
あればあるほど、対象者のイメージの善し悪しが、その建物の評価(人気)に大きな影響を
与えると言えます。

通常の業務の中で、有名人所有かつ名称が入った建物の取引に携わることは、
皆無と言えますが、個人名や会社名が入った建物の取引に携わることはあります。
その場合、有名人ではありませんので、上記の様な心配はありませんが、売却の際、
問題が発生することがあります。

建物名称に個人名や会社名が入っている場合、買主である新所有者は、建物名称を
変更することがありますが、これが結構厄介な作業となります。

共同住宅の場合は、居住者の方に、建物名称の変更について周知して頂く必要があります。
また、建物名称が住民票(印鑑証明書)に記載されている場合は、遅くても、各種免許証
更新時期のタイミング等で変更手続きを行って頂く必要が生じることになります。
よって、変更前の建物名称が不評でない限り、建物名称変更は、居住者にとって好ましいこと
ではないため、クレームを受ける可能性があります。

オフィスや店舗ビルの場合は、更に大変です。
事業用となれば、賃借人等は、建物名称変更を書面で周知する必要があり、
その他にも名刺・会社案内・封筒・請求書・ノベルティグッズ等、多種多様な品の再作成や廃棄が
必要となるため、賃借人等への補償金支払が不可避となります。
なお、完全に周知するには時間が必要なようで、括弧書等で旧名称が並記してある建物を
見かけることがあります。

建物に愛着を持つ意味において、個人名や会社名を建物名称に入れることは、良いことであると
思いますので、頭文字や漢字一文字等、個人名や会社名に直結しない形で、建物名称に入れてみては、
いかがでしょうか?
自分にしか分からない形で建物名称に入れることが出来れば、より愛着が湧くかもしれません。

ちなみに、集合住宅の場合、住居に関連する外国語(ハイツ・レジデンス等)+地名又は最寄駅名という
建物名称が多いような印象を受けます。
やはり、万人受けが良いのでしょうか?


今年度、私の住んでいるマンションにて、管理組合の理事長に就任しました。
管理組合の理事の仕事は、昨年度の町内会長に引き続き2年目です。

私のマンションでは年に1回、総会が開かれ、
1年間、管理組合で実施した修繕の履歴や、引き起こった問題に対して、
どのように対処したかなどを、管理組合の理事から、
管理組合の皆様(区分所有者)へ報告し、質疑応答などをします。


その総会などで、いつも不思議に思うことがあります。
それは、理事や管理会社の担当者へ、いろいろな問題を提示し、
“どのように解決してくれるんですか!”と詰め寄る人がいることです。


理事には、担い手がおらず、抽選で決まった人もいます。
詰め寄る人も、将来自分が理事になる可能性があります。


また、提示された問題に対して理事会の判断で解決策を決めることもできますが、
あまりに大きな問題は、管理組合の決議により決めなければならないこともあります。


そもそもマンションを購入すると、区分所有者の資格を取得します。
区分所有者は全ての区分所有者にて、マンションの管理組合を形成します。
管理組合はマンションの資産を維持保全するために、
区分所有者全員で、いろいろな問題を解決しなければなりませんので、
特定の人が、権力をもっていたり、物事を決めたりできる訳ではないのです。


理事長の仕事を任される貴重な1年となりますので、
区分所有者の皆様に、管理組合は区分所有者全員で運営されていることを知ってもらえる
1年にしたいと思っています。

昨日の新聞紙面に、個人宅宿泊、いわゆる「民泊」について、ルールを策定し許可制にしたうえで
来春より解禁する動きがあるとの記事が掲載されました。

この「民泊」とは、個人が所有しているマンションや戸建住宅の一室などを、インターネットを介して利用者に
貸し出すことです。近年急速に利用登録が拡大されている不動産の活用方法です。

「民泊」は旅館業法(ホテル営業や旅館営業等に関する法律)に抵触する部分が多く、
問題も指摘されています。しかし、東京五輪に向けた宿泊施設不足の解消等のため、「民泊」を
有効活用するために、今回のルール策定、許可制の導入に繋がったと考えられます。

不動産の活用方法として、「売却」や「賃貸」といった提案に含めて、「民泊」も選択肢の一つとして
検討されることが増えてくると想定されます。
そこで、この「民泊」の問題点について考えてみたいと思います。

①火災等の事故があった場合の所有者の責任問題。
 記事によると、一般住宅を貸し出す場合には一定の消防等の設備については求めない方向と
 ありますが、実際に火災が起こった場合、所有者の責任が問われる可能性が高いと考えられます。

② 海外からの訪日者の利用も多いと考えられ、近隣トラブルも考えられる。
 海外からの利用者の場合、近隣の方は観光地と違い一般の方であることが多く、言葉や文化の
 問題に対応できるとは限りません。一般住宅を貸し出す場合、文化の違いからくる様々な問題が
 起こることが考えられます。

③住宅の維持管理の問題。
 仮に賃貸住宅として貸し出す場合、一般的には不動産管理会社に管理を委託するため、
 定期的に住宅の状況を確認してもらうことが可能です。しかしながら「民泊」の場合、
 ネット仲介業者にそういった管理サービスがあるかの確認が必要です。

ルールが整備され、上記の問題点が解消されるようであれば「民泊」は不動産の活用方法として
一つの選択肢になるかとは思いますが、それまでは多くの問題点があることを認識した上で
利用されることをお勧めいたします。

 

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