不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

カテゴリ: 賃貸

日々の業務の中で、賃貸不動産の売却の相談を受けることがあります。
売却を検討される主な事由は、以下のとおりです。

○賃料下落・空室増加により収入が減少する一方で修繕費等の支出は増加するため
○退去後のリフォーム費用が高額であり未実施の貸室が増加しているため
○不動産賃貸を引継いてくれる子供がいないため
○夫婦二人ともがしっかりしているうちに売却したい
○売却により借入金を完済して楽になりたい

それぞれの事由は異なりますが、建物新築時からの経過年数とともに、
不動産賃貸は年々厳しくなるという事実については一致していると考えています。
しかし、年々厳しくなる一方で、毎月の賃料収入があるため、売却の決断を
先送りしているケースは少なくありません。
特に最近では、新型コロナウィルスの感染拡大の影響による不動産価格の下落が
報じられていますので、先送りの傾向が強くなっています。

しかし、個人的には、逆の現象が起こっていると感じています。
売却時期の先送りにより、賃貸不動産の売物件数が減少している一方で、
同じく新型コロナウィルス感染拡大の影響により、金余りが生じており、
その行き場を失った資金が不動産市場に流れて来ている。
そして、賃貸不動産がその主な投資先となっている。
結果として、賃貸不動産の価格に下落の兆候は見られず、寧ろ、売出開始から
成約までの期間は短くなっている。
加えて言うと、“2020年から2021年前半が売り時であった”と数年後に
語られるようになると勝手に予想しています。

私の意見の真偽のほどは分かりませんが、偽りであったとしても、
売出のみで売却しなければ損はしませんので、上記に共感できる部分があれば、
まずは一歩踏み出し、売出を開始してみてください。
当然ではありますが、弊社は、喜んで売却のお手伝いをさせていただきます。

6月からの経済活動再開を受けて1か月経過しましたが、
今でもコロナウィルスの影響は様々な方面に及んでいます。
昨日も、よく行く靴屋さんが8月いっぱいで閉店するとの連絡がありました。
大規模なショッピングモールにあるお店なのですが、やはり売り上げ減少に伴う
閉店であることは想像に難くないところです。

今後も、影響の大きい飲食業界、百貨店での閉店が続くだろうと予想されます。
不動産市況においても、投資用の不動産の観点で見ると住宅系(アパートやマンション)は
大きな影響は今のところ聞かれませんが、商業用のテナントビル等は閉店による空室の増加、
ひいては不動産価値の減少は避けられないと考えます。
また、オフィスに関してもテレワークの推進による影響がどこまで出るのか、
未知数な部分もあります。
今後の市況において、様々な予測が専門家からも出ていますが、
足元で起きていることと照らし合わせて、慎重に見極める必要があります。

東京の感染者数も再び100人を超えており、今後の動向も予断を許さない状況です。
投資環境としても、慎重に見極める必要があると考えております。

緊急事態宣言が解除され、弊社でも6月1日よりテレワークによる在宅勤務から通常勤務に
切り替わりました。
テレワーク期間中に、賃貸住宅でインターネット(光回線)を利用した入居者から建物管理
会社に対して、光回線が遅いといった類のクレームが多数発生したそうです。
なぜ光回線が遅くなるかというと、「①1本の回線に対して利用者が多過ぎる」「②部屋への
配線方式が電話回線(VDSL)になっている」「③プロバイダ側に問題がある」「④Wi-Fiルー
ターやONU(光回線終端装置)が古い」といった理由だそうです。
昨今、賃貸住宅においては単身向け・ファミリー物件ともに入居を決める際の決め手となる
のが部屋の設備です。
その中でも「インターネット無料」等は重要なポイントで、複数の候補物件から入居を決める
場合には、無料インターネット設備の有無が決め手となることも少なからずあります。
賃貸住宅のオーナーの中には、インターネット無料を謳って入居募集をしたいため、利用者
の満足度等はあまり考慮せず、安価な初期費用・保守費用のみで判断し導入を決定した
賃貸住宅も数多く存在しています。
しかしながら働き方改革や業務のリスク分散という観点から、テレワークが拡大する方向性
は今後も変わらないため、インターネット回線等含む設備スペックの充実がますます入居率
確保には求められるようになってきます。
また、ワークスペース付物件や共用部に入居者が共同利用できるワークスペースを設置した
賃貸住宅等も、今後の需要ニーズが高い項目になってくるかもしれません。

新型コロナウイルスの感染拡大に伴う「愛知県緊急事態宣言」が発出されたのを受け、
弊社でも在宅勤務が導入されました。

新型コロナウイルスの感染拡大により推奨される在宅勤務ですが、「契約に必要な押印
や請求書発行」のため、在宅勤務期間中にもかかわらず出社した等の滑稽な「ハンコ文化」
のニュースがSNS上で散見しています。こういったニュースを視聴するたびに電子化契約等
の環境整備を強く切望するばかりです。
不動産業界にとっても便利なサービス提供や働き方改革等の課題を解決するツールとして
電子化は避けて通れない問題になってきています。
国土交通省において取引の円滑化・効率化、それらを含めた市場活性化を目的に、2019年
10月1日から賃貸住宅の賃貸借契約書の電子交付、及び売買取引時の重要事項説明書の
電子交付(いわゆるIT重説)の実証実験が始まりました。
賃貸住宅の賃貸借契約書の電子交付実証実験は、2019年10月から12月までの3ヶ月間行い、
また、売買取引時のIT重説は、2019年10月から2020年9月末までの1年間行うとしています。
実証実験を経た後に正式運用が開始されるかが注目されますが、不動産テック企業では、
既に将来の解禁を見据えてブロックチェーン等を使った電子契約の技術提供を行っており、
スマートロックやVR内見を使い店舗に来店せずに部屋の内見を可能にするサービスも
生まれています。
宅地建物取引業法の改正により電子書面が解禁されれば、物件探しから入居申込までの
全ての手続きがオンラインサービスで完結でき、数年後に賃貸契約の手続きが一変する
可能性があります。
ただし、賃貸住宅はオンラインサービスではなく現実にあるものを利用するサービスの
ため、実際に部屋を見て決める入居希望者が大半を占めますし、高齢者等でデジタルに
慣れていない人にとっては対面手続きの方が安心感があります。
このあたりの課題を解決し電子取引がどこまでできるようになるのか、今後の変化には
注目していきたいところです。

 先日、当ブログにて埼玉県深谷市にて、「マイナス入札」が実施されることを
記載させていただきました。

 昨年12月26日に入札結果が発表されており、「入札があるのか」、「あった場合成立する
落札価格はいくらなのか」非常に関心をもって結果を確認しました。

 結果としては、
 〇二社が入札に参加
 〇結果、マイナス795万円で深谷市内の食品加工会社が落札。
  (予定価格はマイナス1340万6000円)
 〇用途は住宅に限定されており、3人家族6世帯分の分譲住宅が建築される予定
  →深谷市の試算によると、10年間で約1700万円の税収が見込める」とのこと。
 となったようです。

 深谷市の発表によると、マイナス入札が成立したのは初めてとのことであり、
確かに私もこういった形の入札が成立したことは聞いたことがありません。

 考え方としては、土地の評価額<建物の解体費用であるため、解体費用を行政が負担してでも
売却しようとの考え方です。確かに入札が成立し、住民が増えれば固定資産税等の税収も増加し、
また古い建物を除却でき、かつ街も新しくなり活気も増えることにもなるため、様々なメリットがある
今回の結果は非常に良い方向だったのではないかと思います。

 他にも老朽化した公共施設等で、同様の手法が広がるかもしれません。今回は住宅に限定して
入札が実施されましたが、入札対象の不動産によっては商業施設や工場等に限定するなど、
長期的な計画に絡めて活用幅が広いのではないかと感じています。
 次に続く「マイナス入札」があるのか、関心を持ってみていきたいと思います。

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