不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

カテゴリ:売買 > 土地

先日、当方の仲介で土地の売買契約を締結しました。

その土地は、売主様が、先代より引継ぎ、長年月極駐車場として利用されていました。そのため、アスファルトをはつり、更地の状態で買主様に引渡しをすることが売買の条件でした。

売買契約後に、専門業者にアスファルトをはつってもらい、その後、土地全体の地面を50㎝ほど掘り起こし、土の中に何か埋まっていないかを確認してもらいました。

土の中の確認は、不動産の売買契約に記載されている売主の瑕疵担保責任に関係があります。

瑕疵とは、売主も買主も把握できないもので、土地の売買を例にすると、土の中に埋まっている、解体した建物の建材や、瓦、家庭ごみ、井戸などが考えられます。※瑕疵には、心理的な瑕疵などもあり、なかなか一言で説明することはできません。

瑕疵は、土地の引渡後に分かることもありますが、引渡後に分かると、その後の買主様の建物建築のスケジュールなどにも影響がでるため、仲介者としては、事前に把握しておきたいところです。

さて、本件土地の土の中ですが、昔の焼けた建物建材、瓦、食器、燃えた布、ヘルメットなどが大量に埋まっていました。また、燃えた形跡のある土壌も多く見つかりました。専門業者いわく、戦争の時に建物が焼失したものをそのまま埋めたのではないかということでした。

土の中に、建物建材など、大きなものであれば取り除くのは簡単です。しかし、瓦や食器などの細かい破片になると、全てを機械で取り除くのは難しくなります。その時はどうするかというと、土の入れ替えになります。

細かい瓦などが入った土については、産業廃棄物として処理することになります。その処理費用は、長年不動産業をしている当方も目が飛び出るぐらい高いです。

今回の土地は、戦時中に焼けた建物をそのまま埋めたのではないかと考えられ、当時の状況を考えると仕方がないかと思いますが、土地にゴミを埋めたりすることは、その土地の価値を下げることに繋がります。安易にごみを捨てないよう(捨てさせないよう)注意が必要です。

本日(6月21日)、国土交通省が令和元年度版「土地白書」を公表しました。
内容より“令和元年度版”のインパクトに惹かれ、少し覗き見してみたところ、
令和元年度版らしいテーマがありました。
それは“平成時代における土地政策の変遷と土地・不動産市場の変化”であり、
平成時代を下記の3つの時期に分け、それぞれを纏めています。

①バブル崩壊まで 
  地価高騰の抑制と適正かつ合理的な土地利用の確保
  ・土地基本法制定
  ・土地取引の適正化
  ・適正かつ合理的な土地利用の確保

②バブル崩壊から人口減少時代の始まりまで
  豊かで安心できる地域づくりを目指した土地の有効利用の実現
  ・地価高騰抑制から土地の有効利用への土地政策転換
  ・都市再生の推進、不動産証券化等の市場整備
  ・安全で質の高い生活基盤となる土地利用の実現

③人口減少時代の始まりから現在まで
  成長分野の土地需要への対応と土地の適切な利用・管理の推進
  ・成長分野の土地需要に対応する環境整備
  ・コンパクトシティ形成や空き地・空き家対策の推進
  ・所有者不明土地問題への対応や土地の適切な利用・管理の推進

ちなみに、平成3年公示価格の最高価格の全国平均は住宅地が306千円/㎡、
商業地が2,155千円/㎡に対し、平成31年は住宅地が117千円/㎡、
商業地が557千円/㎡であり、ともに2分の1を大きく下回る価格まで下落しています。
そのような中で、バブル期の価格を上回っている銀座の地価は異常と
いえるかもしれません。

興味がある方は、是非覗き見してください。

国土交通省 令和元年版「土地白書」
https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo02_hh_000129.html

折込広告等の表現について、「不当表示」という言葉を聞かれたことはあるでしょうか。

この「不当表示」とは、あたかも他の商品より優良であるような表現を使用し、
消費者に誤認させるような表示のことをいいます。
(不当景品類及び不当表示防止法によって規制されています。)

昔は不動産の広告においても、この不当表示がされているケースが
散見されていましたが、コンプライアンス遵守の流れでそういった不当表示を
する広告はほぼ見かけなくなりました。

しかしながら、2週間ほど前に、折込広告で久しぶりに「これが不当表示の代表例」といえるような
広告を見てびっくりしたことがあります。

その広告は売り土地の広告だったのですが、下記のような表現がされていました。

〇市街化調整区域で建築物の建築が原則できないのに、「人気の住宅エリア」と表現している。
 (あたかも住宅が建築できるように誤認させる恐れあり。また、そもそも「人気」という表現はNG。)
〇「抜群に良い立地」「最高の立地」といった表現。
 (抜群に良いや最高の根拠がどこにもなく、あたかも素晴らしい物件のように表現している。)
〇「格安の価格」といった表現。
 (格安の根拠は路線価等で全く提示されておらず、そもそも最高や格安といった表現はNG。)
※ちなみにこの不動産は宅建業者が所有しており、自ら広告を入れていました。。。

これだけ「不当表示」を盛り込んだ広告は、過去にもあまりお目にかかったことはなく、
規制を全く把握していないのか、規制を承知のうえで行ったのかは分かりませんが、
少なくともこの宅建業者の姿勢は、悪い方向で十二分に伝わってきます。

あまりにも華美な言葉や美辞麗句で商品(不動産)を表現している物件は、
疑ってかかることをお勧めします。
(本当に良い物件だったとしても、そういった不当表示をしている不動産業者から
物件を購入することは避けた方がよいでしょう。)


近所の公園の周辺道路は駐停車違反のエリアではなく、
よく車が駐車されています。
私が知る限りこの5年間位は、警察の見回りがなく駐停車できるのが
普通の感覚でいましたが、昨晩何台かが違反シールを車に貼られていました。

「駐停車禁止のエリアではないのにな」と思い、なぜ違反シールが貼られているか
シールの記載内容を確認すると、「0.75m以内の駐車」が違反原因と記載されていました。

私自身その認識がなく、この「0.75m」が気になって調べてみました。
細かい規則は複雑なのでここでは割愛しますが、
要約すると、「通路を確保するために、道路から距離を0.75m離さないといけない」とのことです。

その道路は幅員が広くなく、0.75m離して駐車すると結構道路側に出て、
通行に邪魔になるのになと思いましたが、規則上はそうなるようです。

土地にも隣地から一定の離隔距離を取る必要があります。
同じではありませんが、駐車の際にも離隔距離が必要であることを覚えておこうと
感じました。


最近の新聞記事で、不動産の「マイナス入札」という言葉を目にしました。
通常、不動産に限らず入札とは、その商品に欲しい方がそれぞれの購入希望金額を提示し、
一番高値を付けた人に売却する手法ですが、「マイナス入札」は売手が買手にお金を渡して
引き取ってもらうため、言い換えれば引き取り価格が一番安い方にその不動産を譲る形に
なります。

「マイナス入札」を実施するのは埼玉県深谷市で、廃校になった小学校の体育館と敷地を入札に
かけるとのことです。
条件は落札者が建物解体費用を負担し、落札者が評価した土地価格との差額が出た場合、その差額を
市が負担するものです。(予定価格はマイナス13,406,000円 ※譲渡時に市が支払う最高価格)

過去に通常の入札を実施した結果、買手が付かず、使えなくなった公共施設を処分し土地利用を
促進するために今回の「マイナス入札」に踏み切ったとのことです。

一時的に費用負担が出たとしても、そこから発生する固定資産税や、そこにできた住宅の居住者から
徴収できる住民税等でその費用をカバーできるとの判断もあるようです。

こういった取り組みができる不動産は立地条件等によって限られますが、それでも
公有地の活用の方法としては面白いと感じますし、地域活性化や税収の増加等、
効果は大きいと考えます。
結果は12月26日に判明する予定ですので、注目したいと思います。

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