不動産コンサルタントのつぶやき

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カテゴリ:売買 > 投資用物件

“三為業者(さんためぎょうしゃ)”という言葉を聞いたことがあるでしょうか?
三為業者とは、転売する際に、売主から買主に業者を介さず所有権を移転する形態で、
転売を行っている不動産(宅地建物取引)業者のことです。
上記の形態で転売する際、以前は“中間省略登記”が行われていましたが、
10年以上前に禁止となり、その代替として現在では、“第三者の為にする契約”にて
転売が行われています。
勘が良い方は既にお気づきかと思いますが、“第三者の為”から三為業者と
呼ばれるようになりました。

“第三者の為にする契約”にて転売を行うメリットは、三為業者に不動産流通税
(登録免許税・不動産取得税)が課税されないことであり、これにより、
リフォーム等実施なしの単純転売でも売却益が得られやすくなります。
スルガ銀行の問題が発生する前まで、投資不動産の売買において、
三為業者はかなりの影響力がありました。
普通に考えれば、三為業者を介さずに売却した方が、売主はより高値で
売れることになりますが、三為業者は、独自のルートで売主が設定した売値を
超える価格で購入する買主を見つけてくるのです。

例えば、名古屋市内の投資不動産の場合、地元の投資家が提示する購入価格よりも
三為業者が提示する購入価格の方が高いケースは、珍しくありませんでした。
その三為業者は、東京を含めた関東在住のサラリーマン大家さん等の個人投資家に
より高値で転売していました。
ちなみに、三為業者の多くは、東京が本社でした。

しかし、スルガ銀行の問題に、三為業者が関与していたこともあり、
その価格や利回りに関係なく、三為業者が介在している投資不動産の融資は
取組まないスタンスの金融機関が現れるなどし、現在では、かつての勢いなく、
数は激減しているものと推測されます。
現在、生き残っている三為業者の中には、高利回り狙いで、以前は検討不可であった
旧耐震の投資不動産を中心に転売を行っているところもあります。

三為業者の移り変わりから、現在の不動産価格は、不動産需要の高まりよりも、
金余りによる影響が強いことを改めて実感します。
よって、お金の流れが変われば(悪くなれば)、不動産市場は、悪化するような気がします。

本日の日本経済新聞に、“REIT23区離れ”という記事が掲載されていました。
その記事によると、個人や年金などの資金を運用する不動産投資信託(REIT)が、
物件の割高感から東京23区の物件取得を減らし、その以外の地域の不動産取得を
活発に行っているようです。

法人・個人を問わず、都心(東京)の不動産投資家は、通常、都心以外の不動産に
あまり興味がありません。
リーマン・ショック前や現在のように、不動産市場が過熱し、都心の不動産に
割高感を感じるようになると、仕方なくといった感じで、都心以外の不動産を購入し始めますが、
価格下落等で、割高感を感じなくなると、都心以外の不動産に興味を示さなくなります。
つまり、都心の不動産投資家は、都心以外の不動産の常時の価格(相場)を知らないため、
現状下においても、都心以外の不動産にあまり割高感を感じていないような気がします。

一方、地元の不動産投資家は、不動産市場の好不況に関係なく、不動産価格の推移を
見続けており、不動産市場が過熱してくると、割高感を感じるようになります。

割高感をあまり感じていない人と感じている人が、購入価格を競った場合、通常、
割高感をあまり感じていない人が競り勝つことになると思います。
よって、地元の不動産投資家が、地元の不動産を購入するという当たり前のことが、
成立しづらくなります。
地元の人以外にも知られているような一等地については、特に上記の傾向が顕著になるといえます。

投資不動産を販売している会社の人から聞いた話ですが、名古屋の拠点で名古屋の物件を
取り扱っていても、東京の拠点の顧客が高値で購入するケースが増えているそうです。

現在の不動産市場は、不動産に関わる人にとってあまり好ましくないのでは?と
考えさせられてしまいます。

  投資用の不動産を選ぶ基準の一つとしてこの「利回り」があります。利回りは収益性を
はかる目安とされるもので、大きく分けて表面利回りと実質利回りの二種類があります。

 表面利回りは、グロス利回りとも呼ばれ、一般的に広告で表示される利回りです。
ここの年間の家賃収入は、基本的に満室時を想定されているため、現況で空室があれば
表示されている利回りより低くなります。

 計算式 :年間の家賃収入等 ÷ 物件価格 × 100

 これに対して、実質利回りはネット利回りとも呼ばれ、現況の家賃収入や保有時の
運営費用も考慮に入れて計算された利回りです。保有時の運営費用には、固定資産税や
都市計画税、修繕費や維持管理費、火災保険料などがあり、それぞれを調べる必要が
あります。

 計算式 :(年間の家賃収入等 - 保有時の運営費用)÷ 物件価格※ × 100
 ※物件価格に購入時の諸経費を含める場合もあります。

 この二種類の利回りは、以下のように違いが出てきます。

 例えば、物件価格5,000万円、満室時の年間の家賃収入等が500万円、現況での年間の
家賃収入等が400万円、保有時の運営費用が100万円だとすると、

 表面利回りは

 500万円÷5,000万円×100=10.0%

となり、実質利回りの場合は

(400万円-100万円)÷5,000万円×100=6.0%

となります。

 実態を表す数字は実質利回りなので、保有時の運営費用は事前に計算し把握しておく
ことが重要です。また、保有時の運営費用は建物の構造や築年数、修繕履歴等などに
よっても異なりますので、そういった情報も十分に収集する必要があります。

 これ以外にも空室や賃料下落のリスク、将来的な売却(出口戦略)も十分に検討しなければなりません。
周辺の賃料相場を見ることはもちろんのこと、現在入居している部屋の賃料も確認する必要が
あります。同じ面積帯で大きく家賃が違えば、高い家賃の部屋が退去したときに家賃を
下げなければならないことも多く、収入が減少することになります。こういった情報はレントロールと
呼ばれる賃貸状況一覧表を見れば分かりますので、しっかり内容を確認することをお勧めいたします。

 不動産の広告には表面利回りが表示されていることが多いので、その数字だけを鵜呑みに
せず、実質利回りを見ること、リスクを把握すること、出口戦略を検討することが重要です。

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