不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

カテゴリ: 小田

7月19日付のブログでお伝えした通り、研修旅行でニューヨークに行ってきました。
旅行中いくつかの気づきがあり、その中の1つの気づきです。

ニューヨークに30年以上在住の日本人と方とお話ししたとき、不動産投資について
意見を求められました。
ニューヨークでは、不動産投資のセミナーが数多く開催されているらしく、
その内容は、以前、日本で開催されていた“サラリーマン大家さん”を目指す方が
参加するセミナーと似ているような印象を受けました。
ただし、大家さんになって不動産賃貸を行うのはなく、コンドミニアム(分譲マンション)を
購入、リフォームやリノベーションを実施した後、転売するものでした。
その方の話では、10でコンドミニアムを購入、10でリフォームやリノベーションを実施、
そして30で転売するのが理想的なパターンとのことでした。
10年程前、リーマン・ショックの引き金となったサブプライムローン問題が起こった国で、
私には、かなりリスクが高いと思われる投資を不動産の素人が検討していることに、
大変驚きました(少し呆れました)。
しかし、その方が不動産投資を検討するようになった経緯等を聞き、考えが変わりました。

真面目に働いても、多くの人は、ニューヨークで豊かな生活は送れない。

知人等の中に、不動産投資で利益を得て、少し豊かな生活を送っている人がいる。

融資形式は、ノンリコースローン(非遡及型融資)であり、仮に不動産投資が
失敗したとしても、投資不動産を失う以外の損失が少ない。

金利は高いが、ノンリコースローンのため、貸し手は運命共同体のようなものであり、
物件の善し悪しを判断してくれる(融資承諾となれば優良物件と判断できる)。

通常、日本における不動産投資向け融資はリコースローンであり、不動産投資に
失敗すると、投資不動産を失うだけでなく、融資を受けた方のその他の財産、
場合によっては連帯保証人の方も財産を失うことになります。
つまり、不動産投資の失敗により、多くの方の人生が大きく狂ってしまい、
その損失が大きい場合、自ら死を選択される人があらわれることもあります。

日本でも不動産投資向け融資の主流がノンリコースローンになれば、
金融機関の融資審査に秩序が生まれ、不動産投資がより身近で、健全な資産運用の
一つになるような気がします。

7月10日から15日まで(日本時間)、4泊6日でニューヨークに行ってきました。
旅行の目的は、観光ではなく仕事(研修旅行)です。

勘の良い方は、お気付きかもしれませんが、運よく?マンハッタンで起きた
大規模停電に遭遇したのです。
大規模停電は、現地時間で13日(土)の午後7時頃発生しました。
私がマンハッタンの街を歩き回っていた頃、停電が発生しましたが、
停電が起きたエリアが比較的狭域であり、また、ニューヨークは日本よりも
日が長いため、しばらく停電には気付きませんでした。

歩き回っているとき、信号が消えていたので、“あれ?”と思いましたが、
当日、その道(5番街/南北の道を○○街、東西の道をストリートと言うようです)は、
17時位まで歩行者天国となり、露店が並んでいましたので、その影響であると
考えていました。
しかし、しばらく歩いていると24時営業の店舗が閉まっていたり、
飲食店が非常に暗かったりしたので、“もしかして停電?”と思い始めるように
なってきました。

ニュースでも報じられていましたが、公演が中止となるミュージカル等もありました。
ちなみに、米倉涼子の“シカゴ”も中止となりました。
日本であれば、何かしら混乱を招くところですが、ニューヨーカーは一味違いました。
なんと、停電という珍しい出来事を楽しんでいたのです。
中止になったミュージカル等の中には、屋外で公演を行っているところもあり、
かなり盛り上がっていました。
私は、盛り上がりを感じることは出来たのですが、背の高い人ばかりなので、
音でしか感じ取ることが出来ませんでした。

その後、ホテルに戻るとエレベーターが停止しているため、フロントに人が
溢れていました。
しかし、ここでも大きな混乱は起こっていませんでした。
私は、フロントで2時間以上待機していましたが、ホテル側からこれといった説明なく、
時間ばかりが経過していき、また、翌日は帰国する日であったため、
高層階の部屋まで階段を昇っていきました。
部屋に戻ってから30分程度経った頃、部屋が突然明るくなりました。
エレベーター復旧には、そのしばらく後であったため、階段で昇ったことに
後悔はありませんでした。

取り留めない話ですが、停電を通じで、日本人とニューヨーカーの違いを実感しました。
(何事もプラス思考になれば、人生はより楽しくなると思いました。)

本日(6月21日)、国土交通省が令和元年度版「土地白書」を公表しました。
内容より“令和元年度版”のインパクトに惹かれ、少し覗き見してみたところ、
令和元年度版らしいテーマがありました。
それは“平成時代における土地政策の変遷と土地・不動産市場の変化”であり、
平成時代を下記の3つの時期に分け、それぞれを纏めています。

①バブル崩壊まで 
  地価高騰の抑制と適正かつ合理的な土地利用の確保
  ・土地基本法制定
  ・土地取引の適正化
  ・適正かつ合理的な土地利用の確保

②バブル崩壊から人口減少時代の始まりまで
  豊かで安心できる地域づくりを目指した土地の有効利用の実現
  ・地価高騰抑制から土地の有効利用への土地政策転換
  ・都市再生の推進、不動産証券化等の市場整備
  ・安全で質の高い生活基盤となる土地利用の実現

③人口減少時代の始まりから現在まで
  成長分野の土地需要への対応と土地の適切な利用・管理の推進
  ・成長分野の土地需要に対応する環境整備
  ・コンパクトシティ形成や空き地・空き家対策の推進
  ・所有者不明土地問題への対応や土地の適切な利用・管理の推進

ちなみに、平成3年公示価格の最高価格の全国平均は住宅地が306千円/㎡、
商業地が2,155千円/㎡に対し、平成31年は住宅地が117千円/㎡、
商業地が557千円/㎡であり、ともに2分の1を大きく下回る価格まで下落しています。
そのような中で、バブル期の価格を上回っている銀座の地価は異常と
いえるかもしれません。

興味がある方は、是非覗き見してください。

国土交通省 令和元年版「土地白書」
https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo02_hh_000129.html

“三為業者(さんためぎょうしゃ)”という言葉を聞いたことがあるでしょうか?
三為業者とは、転売する際に、売主から買主に業者を介さず所有権を移転する形態で、
転売を行っている不動産(宅地建物取引)業者のことです。
上記の形態で転売する際、以前は“中間省略登記”が行われていましたが、
10年以上前に禁止となり、その代替として現在では、“第三者の為にする契約”にて
転売が行われています。
勘が良い方は既にお気づきかと思いますが、“第三者の為”から三為業者と
呼ばれるようになりました。

“第三者の為にする契約”にて転売を行うメリットは、三為業者に不動産流通税
(登録免許税・不動産取得税)が課税されないことであり、これにより、
リフォーム等実施なしの単純転売でも売却益が得られやすくなります。
スルガ銀行の問題が発生する前まで、投資不動産の売買において、
三為業者はかなりの影響力がありました。
普通に考えれば、三為業者を介さずに売却した方が、売主はより高値で
売れることになりますが、三為業者は、独自のルートで売主が設定した売値を
超える価格で購入する買主を見つけてくるのです。

例えば、名古屋市内の投資不動産の場合、地元の投資家が提示する購入価格よりも
三為業者が提示する購入価格の方が高いケースは、珍しくありませんでした。
その三為業者は、東京を含めた関東在住のサラリーマン大家さん等の個人投資家に
より高値で転売していました。
ちなみに、三為業者の多くは、東京が本社でした。

しかし、スルガ銀行の問題に、三為業者が関与していたこともあり、
その価格や利回りに関係なく、三為業者が介在している投資不動産の融資は
取組まないスタンスの金融機関が現れるなどし、現在では、かつての勢いなく、
数は激減しているものと推測されます。
現在、生き残っている三為業者の中には、高利回り狙いで、以前は検討不可であった
旧耐震の投資不動産を中心に転売を行っているところもあります。

三為業者の移り変わりから、現在の不動産価格は、不動産需要の高まりよりも、
金余りによる影響が強いことを改めて実感します。
よって、お金の流れが変われば(悪くなれば)、不動産市場は、悪化するような気がします。

不動産を所有されている方は、ご自宅等に固定資産税・都市計画税の納税通知書が
届いているのではないでしょうか(東京23区は6月に送付される予定です)?
ちなみに、名古屋市は4月2日に届いています(毎年早いです)。

固定資産税・都市計画税は、1月1日現在の所有者に課税されます。
よって、1月から3月末までに所有不動産を売却したとしても、
4月には売却済の不動産の固定資産税・都市計画税の納税通知書が届きます。
そのため、通常の不動産売買契約では、当事者間でその税金を清算することになっています。
なお、話題になることが多いですが、清算の起算日は、関東の1月1日に対し、
関西は4月1日であり、中部(東海)は関西と同じ4月1日です。
“○○年度固定資産税・都市計画税”となっていますので、
4月1日の方が正しいような気もしますが、その清算金は租税公課(税金)ではなく、
売買代金の一部となりますので、どちらかが正しいということはありません。
余談ですが、“清算”ではなく“精算”と表記してある場合もありますが、
弊社では“清算”で統一しています。

税率は、固定資産税の1.4%に対し、都市計画税は地方自治体によって違いがありますが、
上限である0.3%の場合が多いといえます。
しかし、中には、都市計画税を課税しない地方自治体もあります。
なお、都市計画税は名前のとおりの目的税であり、原則建物建築不可となる
市街化調整区域では課税されません。

納税通知書と一緒に送付される課税明細書に記載してある細かい文字と数字を
真剣に読んでみると税額の算出方法はもとより、所有不動産の現在価値のヒントが
見つかると思います。
税金を払っているだけでは勿体ないですので、課税明細書を読み込み、
少しでも元を取っていただきたいと思います。

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