不動産コンサルタントのつぶやき

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カテゴリ: 可児

みなさんは「土地の憲法」といわれる法律があることをご存知でしょうか?

その法律を「土地基本法」といいます。同法が制定されたのは平成元年です。そのころといえば、バブル経済の絶頂期にあり、実需に基づかない土地の投機的取引が地価の異常な高騰を招き、社会問題化していました。このような社会・経済情勢を背景に制定されたのが土地基本法だったのです。同法第一条に規定されている目的を見てみましょう。

(目的)

第一条 この法律は、土地についての基本理念を定め、並びに国、地方公共団体、事業者及び国民の土地についての基本理念に係る責務を明らかにするとともに、土地に関する施策の基本となる事項を定めることにより、適正な土地利用の確保を図りつつ正常な需給関係と適正な地価の形成を図るための土地対策を総合的に推進し、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

 
 土地についての基本理念として、公共の福祉優先、適正な利用や計画に従った使用ということが定められているとともに「土地は、投機的取引の対象とされてはならない」という投機的取引の抑制に関する事項が定められています。これらの理念やこれに係る各主体の責務などが定められていることが「土地の憲法」といわれている所以だと思われます。

しかし、バブル経済崩壊後の失われた20年とも30年ともいわれる時代を経て、我が国は人口減少時代に突入しています。人口が減れば当然土地に対する需要も減少していくことになり、需要のある土地とない土地がより明確に区別されるようになっています。需要のない土地については“負動産”などといわれ、相続登記が行わず所有者が不明になる所有者不明土地問題など新たな社会問題が発生しています。

このように社会的・経済的な背景が変化するなか、バブル期に制定された土地基本法はやや時代にマッチしなくなっています。そこで国土交通省は平成元年制定時以来の土地基本法改正の方向性を取りまとめ公表しています。取りまとめのポイントは以下の通りです。

  • 所有者が土地の利用・管理について第一次的な責務を負うこと
  • 所有者による土地の利用・管理が困難な場合に近隣住民、地域コミュニティ等が行う利用・管理には公益性があり、そのために所有権は制限され得ること
  • 国、地方公共団体は、利用・管理の促進策やその法的障害の解消のための施策を講じるべきであること

国土交通省は今後、本とりまとめ等を踏まえて更に検討を深め、人口減少社会に対応して土地政策を再構築し、2020 年までの土地基本法等の改正に向けて取り組んでいく、としています。

本家?の日本国憲法については、改正する・しないで意見の隔たりが依然として根深いですが、「土地の憲法」である土地基本法は変化した社会・経済情勢を反映し令和時代初頭に改正されるというのは歓迎すべきことであると考えますが、みなさんはどう思われますか。

   国土交通省の報道発表資料 「平成元年制定時以来の土地基本法改正の方向性を公表します―国土審議会土地政策分科会特別部会とりまとめの公表―」

 国税庁は7月1日、令和元年分の路線価を発表しました。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことであり、相続税・贈与税の税額を算定する際の基準になるものです。評価の基準日は国土交通省が発表する地価公示と同じ毎年1月1日であり、地価公示価格の水準の80%で評価されています。

 さて、今回発表された路線価についての雑感を何点か記したいと思います。


<最高価格地点はいつも通り>
 毎年の路線価発表時にニュースなどで取り上げられることも多い全国での最高価格地点ですが、今年も東京・銀座5丁目の「鳩居堂前」が全国トップとなりました。この地点が全国トップになるのは34年連続で、今回の1㎡あたりの価格は4,560万円でした。1990年代初めのバブル経済絶頂期を大幅に上回る水準で推移していますが、年間の上昇率は昨年の9.9%から2.9%と鈍化しています。それでも、この最高路線価地を100とした場合の指数でみると、2位の大阪(北区 御堂筋・1㎡あたり1,600万円)で28.3、最下位の鳥取(栄町 若桜街道通り・1㎡あたり10.5万円)に至っては0.2でしかなく、東京の突出ぶりが相変わらず際立つ結果となっています。


<北海道・倶知安は上昇率だけではなく、価格水準もすごい!>
 今回、路線価の上昇が大きかった地点として北海道・倶知安町の「道道ニセコ高原比羅夫線」が挙げられていました。1年間での上昇率は50%とのことでしたが、もはや倶知安・ニセコエリアにおいては、それくらいの上昇率は驚くに値しません。それよりも驚いたのは価格水準です。おそらくここだろうと思われる場所が、「比羅夫坂」といわれるスキー場に隣接する宿泊施設や飲食店などが見られる場所なのですが、今年の路線価がなんと1㎡あたり48万円でした。昨年は32万円でしたので、なるほど、50%の上昇となります。この1㎡あたり48万円という水準、各県庁所在地の最高路線価地点で比べると富山や大分(49万円)より少し安く、岐阜(46万円)や新潟(44万円)より高い水準です。率直に申し上げてかなり驚くべき水準です。
 
 当然、路線価は路線価なので実勢水準を表しているわけではありません。もしかしたら、実勢価格は倶知安の方が富山や大分といった県庁所在地より高い、といったケースもあるのかもしれません。なかなか興味深い調査結果だと思いました。

ここ2、3年、出張で札幌を訪れることが多くなっています。北海道は昔から好きな旅行先であり、北海道に行くということは非日常的なワクワク感があったのですが、札幌に頻繁に行くようになると札幌自体は筆者の住む名古屋と変わらないような大都市ですし、そもそも仕事で行くのでワクワク感はありません。それでも札幌の街は名古屋にはない雰囲気を纏っているように感じられ、何回訪れても魅力が尽きることはありません。

そんな札幌ですが、名古屋と似ているところがあります。それは両都市の街並みです。

もちろん街全体ではなく、ある特定の場所です。両都市を訪れたことがある方はおわかりかもしれません。大きな通りの真ん中にテレビ塔が建っている風景です。札幌は大通公園にさっぽろテレビ塔が、名古屋は久屋大通公園に名古屋テレビ塔がそれぞれ建っています。

通り自体の歴史は札幌の方が古く、その始まりは明治初期の開拓時代まで遡るそうです。一方、名古屋は戦後復興の都市計画において設けられたもので、両者とも延焼を防ぐための「火防線」として作られたという同様の経緯を持ちます。テレビ塔については、名古屋が少し先で1954年(昭和29年)6月に日本初の集約電波塔として完成、札幌はその3年後の1957(昭和32年)に完成しています。設計者はいずれも内藤多仲という人で、二代目通天閣や東京タワーもこの人に手によります。

さて、このように同じような街並みを持つ両都市、個人的な印象になりますが、札幌の大通の方が人々に愛されている感がより強いような気がしています。なぜだかはわかりませんが、市民も観光客も当たり前のようにそこにいて馴染んでいる、という感じがそのように思わすのかもしれません。

ただ、名古屋も負けてはいません。現在、久屋大通の北エリア・テレビ塔エリアにおいて三井不動産グループによるPark-PFI方式を導入した再整備が実施されており2020年には供用が開始される予定です。同時期にテレビ塔もリニューアルされ電波塔内としては世界的にも珍しいホテルも設置される予定とのことです。

 札幌でも大通公園自体を東へ延ばすという計画があるようですし、両都市を代表するシンボリックな街並みはこれからも発展を遂げていくことになりそうです。

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 来週、小樽と札幌に出張することになりました。1泊目は小樽で宿泊料は約8,000円。少し高いかな、と思いつつ、外国人観光客も多いところだしこんなもんか、だったのですが、問題は2泊目の札幌です。予約サイトを閲覧したところ愕然としてしまいました。以下はその一例です。

 すすきの地区 大手チェーン系ビジネスホテル(16㎡) 素泊まり 18,000円

 大通り地区  老舗シティホテル(21㎡) 朝食付き 22,950円

 札幌駅地区  鉄道系ビジネスホテル(16㎡) 朝食付き 14,900円

 10,000円以下で探そうとしてもほぼ皆無でした。もちろん、3~4,000千円で泊まれるカプセルホテルやドミトリーはありますが、ビジネスですと書類を持ち歩いたりするので防犯面に不安があります。前回4月の出張時に6,000円で泊まれた札幌駅近くのホテルが約30,000円になっていたのにはびっくりしました。

 昨年の冬、福岡で安室奈美恵のファイナルツアーやEXILE THE SECONDのツアーと受験シーズンが重なり修羅場になったという話は聞いたことがあったのですが、札幌もひどい状況のようです。調べてみると翌日に札幌ドームで嵐のコンサートが予定されているようで、観光シーズンに突入した中で大きなイベントの前日であることから各宿泊施設はかなり強気な料金設定をしているようです。

 不動産リサーチなどを行うCBREの調査によると2020年の札幌、名古屋、福岡の各市におけるホテルの客室数は、需要に対してそれぞれ3,500室、2,100室、1,400室程度不足するとのことです。

 そういえば観光不毛の地ともいえる名古屋でも今年のGWの10連休は宿泊者の増加率が全国有数だったとのことですし、大きなトランクを抱えた外国人旅行者の姿を見ることも以前に比べると増えました。

 再び札幌に話を戻しますが、その翌週も札幌に出張することになり、少し都心から離れた場所になりますが、8,000円台でホテルを押さえることができました。ということは来週の出張時はホテルを押さえるタイミングが遅かったのか、嵐目当てで来札する宿泊者が本当に多いのか、いったいどちらだったのかよくわかりません。

 結局、キャンセルが出たのか、何とか1万円以下のホテルを押さえることができました。

CBREの公表資料
https://www.cbre.co.jp/ja-jp/about/media-centre/cbre-publishes-2020-hotel-market-outlook-for-japanese-regional-cities

早いもので3月も終わりに近づきました。このブログを書いているのが3月29日土曜日の夜なのですが、明後日4月1日月曜日の昼には新元号が発表されることになっており、新時代へ移行するというムードがいよいよ高まりそうです。

個人的には、2月は出張が多く、あちこちを回っていたらあっという間に1ヶ月が経過してしまい、3月はその出張で調べた成果を報告書にまとめていたら、これまた1ヶ月があっという間に経過してしまったという感じです。やってもやっても仕事が終わらず、ひたすら自宅と会社の往復、たまの日曜の休みは疲れてあまり何もする気が起きず、という状況が続きました。

 そのような中、現在案件を発注いただいているお客様のことが新聞に取り上げられていました。自身が携わっていることに少しだけ関連することが記事になっており嬉しく思いました。仕事のピークはほぼ見えてきました。もうひと踏ん張りしつつ、新たな元号の発表を待ちたいと思います。

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