不動産コンサルタントのつぶやき

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カテゴリ:売買 > マンション

先日、知り合いから、ある新築分譲マンションの購入を検討しており、購入するにあたってのアドバイスがほしいと相談を受けました。

私が確認した事項は以下の点です。※( )は知人が検討しているマンションの数値
①交通の便(駅徒歩3分)
②マンションの戸数(80戸)
③機械式駐車場の有無(有10台、その他平面駐車場70台)
④管理費・修繕積立金の月額(管理費10,000円、修繕積立金5,000円)
⑤間取り (3LDK・専有面積70㎡)

①について
検討しているマンションは、駅徒歩3分。購入後に売却や賃貸することがあったとしても、有利な条件となりますので◎です。

②について
全体の戸数は80戸あり〇です。マンション全体の修繕費用は、専有面積の割合で負担します。専有面積の割合のことを考えれば、戸数が多いほうが、戸数あたりの修繕積立金の負担は少なくなります。検討しているマンションの戸数は、極端に少ない訳ではないため〇としました。

③について
機械式駐車場があるため△です。機械式駐車場はメンテナンス費用が高く、将来的には装置の取り換えが必要になります。そのため、駐車場はできるだけ平面式で済ませたいところです。ただし、駐車場の全部を機械式としていないため△としました。

④について
管理費はよいとして、修繕積立金が低額のため×です。久しぶりに新築分譲マンションの相談を受けましたが、未だに当初の修繕積立金の負担を低くした販売方法をしていることについて残念に思いました。新築分譲マンションは、売主のデベロッパーが、長期修繕計画を策定し、将来必要な修繕積立金を明示していながら、販売をしやすいように、ランニングコストとしての毎月の修繕積立金を低く設定します。足りない修繕積立金はというと、段階的に引き上げをするのか、数年ごとにまとまった一時金を徴収するのかをマンション購入後に形成される管理組合で決定して計画するようにしているのです。しかし、マンション購入後に修繕積立金を引き上げるのは、大変な作業になります。

⑤について
間取りは、個人が気に入ればいいと思います。ちなみに、今のマンションは、
昔のマンションに比べ専有面積が狭く感じる方もいると思いますが、それは、建築費が高騰しているなどの影響もあり、販売価格を低くするために、居室の広さは保持しながら、廊下の面積を狭くするなどの工夫がされているからです。

修繕積立金は、毎月のランニングコストになりますので、高くなりすぎないように、管理組合で金額の引き上げを早めにするなどの対策が必要です。なお、修繕積立金が高くなりすぎると、マンションを売却する際に、購入検討者にランニングコストが高い印象を与え、売却をしずらくしますので、注意が必要です。

修繕積立金の月額負担の目安は、国土交通省が公表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」をご参照ください。

私は、自分の暮らすマンションの理事長をしていますが、本日、そのマンションの総会が開催されました。

私の暮らすマンションは、全154世帯ございますが、今回の総会では、議題に関する質問状を事前に受け付け、総会当日については、なるべく会場に出席いただかないようお願いし、出席する場合でも、1世帯につき1人とするなど、新型コロナウィルスの感染防止対策を行いました。

そのため、総会当日の参加者は、例年の10分の1ほどになりました。

議題に関する質問状を10件ほどいただけるなど、区分所有者の皆様が、マンション運営に高い関心をお持ちなのが分かったことが救いですが、本来であれば、区分所有者の皆様で、マンションをよりよくしていくための議論をする場なので、出席者を減らして開催したことが残念で仕方ありません。

総会に関する議題は、紙面でお送りしておりますが、紙面の文章だけで、マンションの全ての状況をご説明し、ご理解いただくのは、多くの質問状をいただくなど、大変難しいと感じました。

来年の総会の際は、新型コロナウィルスの流行が終息しているとは思いますが、今年のように、みんなで集まれない場合は、Web会議の利用を考えるなど、区分所有者の皆様と熱い議論をしなければならないと感じました。

私の住んでいるマンションは、建築後8年を経過し、
以前に比べて修繕が必要な箇所が増えてきました。

また、植栽についても枯れているところが増えているなど、
新築当時の姿ではなくなってきました。

今まで、管理組合では、マンションの資産価値を維持するために、
建物自体の修繕や大規模修繕工事についての議論を中心にしてきましたが、
最近になって、植栽もマンションの資産価値を維持するために、
重要ではないかとの意見もあったため、植栽の管理方法の話し合いも始めました。

植栽は、マンションのエントランスや、中庭、駐車場などに植えられています。

植栽がきれいに手入れされていると見栄えもよく、
外部の方から、良く管理されているマンションだと判断されると思います。

マンションの資産価値を維持するためには、マンション自体の修繕計画は、
もちろん重要ですが、見栄えに影響する植栽など、総合的な管理計画が必要だと感じています。

中古マンションの査定方法は、近隣のマンションの売買事例と査定するマンションについて、築年数、所在階、角部屋などの部屋の位置、バルコニーの方位、駅からの距離などを比較するものです。

比較する項目の中に、築年数がありますが、現在の査定方法だと、築年数の新しいものに比べ、築年数の古いものは価格が落ちることになります。

築年数の経過=建物が古くなる=価格下落 この事実については一般常識化しています。

しかし、その常識は、マンションの管理が世の中でクローズアップされることで、変化するのではないかと考えています。

それは、しっかり修繕されてきたかどうかの履歴や、マンション全体で貯蓄している修繕積立金の額などの、管理に関する事項が、マンションの価格に大きく影響すると思っているからです。

しっかり修繕されてこなかったマンションや、修繕積立金が不足しているマンションは、老朽化の進むスピードが早くなりますし、修繕するタイミングで多額の修繕積立一時金を各居住者が負担することになります。

マンションの管理が世の中でクローズアップされた時、しっかり管理されているマンションであれば、築年数の経過が価格下落の要因にならない日が来るのではないかと感じています。

11月30日の日本経済新聞で「狙われるマンション積立金 修繕で悪質コンサル横行」との記事が掲載されました。

私はマンションに住んでおり、現在理事を担当していますので、この手のマンション“ネタ”にはどうしても興味を引きます。

マンションは経年劣化していきますので、その修繕を行うために、将来必要になる高額な修繕積立金を各部屋の所有者(区分所有者)が毎月貯蓄し、その貯金を使って、大規模修繕工事なら12~15年程度を周期にし、定期的に修繕を行います。

日本経済新聞の記事では、問題は修繕工事業者を決定する際に発生していると指摘しています。

修繕工事の内容や依頼先については、管理組合の総会で決めることになりますが、専門知識のない区分所有者では判断ができないため、コンサルに修繕工事について相談。そのコンサルが、知り合いの修繕工事会社を管理組合に紹介し、請負工事代金の中からバックマージンを受け取る仕組みとなっているようです。

この記事を読んで、あり得る話だなとすぐに思いました。

また、管理会社に管理を委託していないマンションでは、修繕工事の相談相手はコンサルということになるかもしれませんが、管理を管理会社へ委託しているマンションが多いと思います。その場合の相談相手は、管理会社ということになります。

だとすると、管理会社の中にも、バックマージンを受け取る先はあるのではないかと推測しています。

では、管理組合で貯蓄してきたお金を守るためにどのような行動が必要かというと、各区分所有者が積極的に管理組合の運営に携わることかと思います。

区分所有者の中には、建築や不動産に詳しい方などがいると思います。その人たちの力を借りながら、管理組合で独自に情報収集し、修繕工事の工事業者を決める際に、入札であれば、入札してくれる業者に管理組合が直接依頼し発注をかけることが必要かと思っています。

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