不動産コンサルタントのつぶやき

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カテゴリ:売買 > マンション

中古マンションの査定方法は、近隣のマンションの売買事例と査定するマンションについて、築年数、所在階、角部屋などの部屋の位置、バルコニーの方位、駅からの距離などを比較するものです。

比較する項目の中に、築年数がありますが、現在の査定方法だと、築年数の新しいものに比べ、築年数の古いものは価格が落ちることになります。

築年数の経過=建物が古くなる=価格下落 この事実については一般常識化しています。

しかし、その常識は、マンションの管理が世の中でクローズアップされることで、変化するのではないかと考えています。

それは、しっかり修繕されてきたかどうかの履歴や、マンション全体で貯蓄している修繕積立金の額などの、管理に関する事項が、マンションの価格に大きく影響すると思っているからです。

しっかり修繕されてこなかったマンションや、修繕積立金が不足しているマンションは、老朽化の進むスピードが早くなりますし、修繕するタイミングで多額の修繕積立一時金を各居住者が負担することになります。

マンションの管理が世の中でクローズアップされた時、しっかり管理されているマンションであれば、築年数の経過が価格下落の要因にならない日が来るのではないかと感じています。

11月30日の日本経済新聞で「狙われるマンション積立金 修繕で悪質コンサル横行」との記事が掲載されました。

私はマンションに住んでおり、現在理事を担当していますので、この手のマンション“ネタ”にはどうしても興味を引きます。

マンションは経年劣化していきますので、その修繕を行うために、将来必要になる高額な修繕積立金を各部屋の所有者(区分所有者)が毎月貯蓄し、その貯金を使って、大規模修繕工事なら12~15年程度を周期にし、定期的に修繕を行います。

日本経済新聞の記事では、問題は修繕工事業者を決定する際に発生していると指摘しています。

修繕工事の内容や依頼先については、管理組合の総会で決めることになりますが、専門知識のない区分所有者では判断ができないため、コンサルに修繕工事について相談。そのコンサルが、知り合いの修繕工事会社を管理組合に紹介し、請負工事代金の中からバックマージンを受け取る仕組みとなっているようです。

この記事を読んで、あり得る話だなとすぐに思いました。

また、管理会社に管理を委託していないマンションでは、修繕工事の相談相手はコンサルということになるかもしれませんが、管理を管理会社へ委託しているマンションが多いと思います。その場合の相談相手は、管理会社ということになります。

だとすると、管理会社の中にも、バックマージンを受け取る先はあるのではないかと推測しています。

では、管理組合で貯蓄してきたお金を守るためにどのような行動が必要かというと、各区分所有者が積極的に管理組合の運営に携わることかと思います。

区分所有者の中には、建築や不動産に詳しい方などがいると思います。その人たちの力を借りながら、管理組合で独自に情報収集し、修繕工事の工事業者を決める際に、入札であれば、入札してくれる業者に管理組合が直接依頼し発注をかけることが必要かと思っています。

私は分譲マンションに住んでいます。

新築時より住んでおり、今年で6年目を迎えました。

分譲マンションは定期的に大規模な修繕が行われることは皆さんご存知だと思います。

私のマンションでは、今年、鉄部塗装が行われました。あと6~7年経過すると大規模修繕工事が実施される予定です。

さて、この定期的に行われる修繕の費用ですが、各所有者が毎月支払う修繕積立金を貯蓄し充当します。

しかし、各所有者が支払う現在の修繕積立金の額を維持した場合、20年後の修繕工事では、貯蓄していく修繕積立金だけではまかなえないと管理会社より言われています。

そのため、(まずは無駄な費用を取り除くことが必要ですが)定期的に修繕積立金の値上げを行うか、一時金を集める方法を取らなければなりません。

来年10月には、消費税率が引き上げられる予定ですが、この消費税率引き上げは、将来足りなくなる社会保障などの財源の確保と、特定の者に負担が集中しないよう、高齢者を含めて国民全体で広く税を負担するためと言われています。

私は、管理組合の役員をしており、修繕積立金の値上げや工事内容の検討などを他の役員と理事会で話し合っています。将来足りなくなる修繕積立金について話し合いをしていると、消費税と修繕積立金は似ていると感じます。

自分が分譲マンションに住んでいるせいか、マンションの話題が新聞記事に掲載されていたりすると、ついつい注目してしまします。

今回注目したのは、3月27日(火)に、日本経済新聞朝刊の一面で掲載されていた「マンション75%修繕不安」と見出しのついた記事です。

マンションの劣化を防ぐためには、12~15年ごとの大規模修繕が必要になります。その大規模修繕の費用は多大になるため、マンションの住民から修繕積立金として毎月徴収し、貯蓄していくわけですが、この記事では、その修繕積立金が国土交通省が目安としている額を下回っていることを指摘しています。

修繕積立金が不足し、修繕ができなくなると、建物の劣化が進み、資産価値の下落につながります。

修繕積立金は、マンション分譲時では低く設定され、段階的に上げる計画を立てるところが多いと思われます。
修繕積立金(固定費)を低く抑えることは、マンション販売の一つの手法ではないかと感じます。かく言う私のマンションも、段階的に上げていくことが規定されています。

では、
国土交通省が指定している、修繕積立金の目安はいくらになるのでしょうか。
マンションの階数が15階未満の場合(平均値)
建築延床面積 5,000㎡未満        218円/㎡・月
          5,000~10,000㎡未満 202円/㎡・月
          10,000㎡以上       178円/㎡・月
マンションの階数が20階以上の場合(平均値) 206円/㎡・月

上記の式に、私のマンション(延床面積16,000㎡、部屋面積85㎡)で計算した場合、月額15,130円になりました。現在の修繕積立金と比べると高い金額です。段階的に修繕積立金の引き上げを計画している影響もあると思います。

修繕積立金が国土交通省の目安より低いとはいっていも、すぐに影響が出るものではありません。修繕を実施する時期や、修繕項目などを考慮することによって、計画よりも費用を抑えられる可能性もあります。

分譲価格を低く抑えて、将来の修繕費にしわ寄せがくるような販売方法をとるのもどうかと思いますが、自分たちの資産ですので、分譲会社に文句を言うのではなく、住民が高齢化するなど、合意形成が難しくなる前に、修繕積立金の引き上げなど、早めの対応が必要だとつくづく感じます。

分譲マンションの売れ行きを表す一つの指標として、
「初月契約率」という数字があります。
新聞等でも記事にされる数字ですが、おおよそ
70%前後の数字となっていることが多く、この数字だけ聞くと
「販売初月で70%も売れているのか」と捉えてしまいがちな数字です。
実はこの「初月契約率」は、全体の戸数に対しての数字ではないことは
ご存知でしょうか。

「初月契約率」の算出方法は下記の通りとなります。

「販売初月に売り出された戸数:A」 ÷ 「Aのうち契約した戸数」

この「販売初月に売り出された戸数」は、あまりピンとこない方も多いと思います。

分譲マンションの場合、一般的には「期分分譲」という販売手法がとられており、
販売のタイミングを分けて販売されています。

例えば100戸のマンションの場合、
第1期 販売戸数 50戸
第2期 販売戸数 20戸
第3期 販売戸数 20戸
最終分譲 販売戸数 10戸
といった形で分けて販売されることが多く、上記の「初月契約率」の分母となる「A」の数字は、
上記の例でいうと、「第1期 50戸」ということになります。

したがって、「初月契約率70%」というと、
第1期販売戸数 50戸に対して70%なので、35戸を契約した
という計算になり、全体の100戸に対しては35%の契約率となります。

「初月契約率」は販売の好不調を示す数字ではありますが、あくまで
第1期に販売された戸数に対しての数字ですので、そのままの数字を
全体として捉えることはできません。

こういった発表されている数字の根拠を探ってみると、より情勢が分かりやすいかと思います。


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