不動産コンサルタントのつぶやき

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カテゴリ: 賃料

これまで2回にわたって賃料について解説してきましたが、今回は「新規賃料」と「継続賃料」の違いについて述べたいと思います。

<新規賃料とは>
 「新規賃料」とは自由な競争が行われる市場において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料をいいます。すなわち、現在から将来にわたって通用する賃料になりますので賃貸市場というマーケットに参加する誰にでも妥当する賃料ということがいえます。


<継続賃料とは>
 「継続賃料」とは賃貸借の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を表示する賃料をいいます。すなわち、賃貸借契約にかかる賃料を改定する場合のものであり、既にある賃貸借契約を前提に特定の当事者間においてのみ成立する賃料をいいます。



 賃料の交渉などで「今借りたらこんなに安いんだ(高いんだ)」ということをいわれることがありますが、新規賃料と継続賃料を混同して議論している典型的な例といえるでしょう継続賃料の交渉においては、契約当事者間における過去からの経緯等も踏まえることが必要になるのです

前回から、賃料形成のメカニズムをご説明していますが、今回は、「賃料の特性」について触れてみたいと思います。

“賃料の遅行性”とは?

賃料の特性として“賃料の遅行性”という性質がまず挙げられます。これは、地価や景気の変動に対して賃料は遅れて変動するという性質をいい、“賃料の粘着性”とか“賃料の保守性”ともいわれます。

それでは、なぜ“賃料の遅行性”が生じるのでしょう。前回、「元本と果実の相関関係」についてご説明しましたが、元本たる不動産価格は、バブル時の地価推移をみてもわかるように、将来の価値予測をも織り込んで大きく変動します。一方、賃料は、貸主と借主が合意して一旦賃貸借契約を結ぶと一定期間は賃料の改定が行われないため、元本価値の変動に対して遅れがちになるのです。

また、別の賃料の特性として、不動産の用途により賃料水準の変動幅(賃料の弾力性)が異なるという性質を有しています。例えば、オフィスビルは景気への感応度が高く、好況時と不況時では賃料水準が比較的大きく変動しますが、賃貸住宅はオフィスビルほど景気への感応度は高くはありません。

不動産投資を検討されている方は、こういった賃料の特性を理解されておかれることが必要であると思われます。

次回は、「新規賃料」と「継続賃料」の違いについてご説明したいと思います。

 賃貸住宅や事務所を借りる際に支払っている「家賃」、建物を建てるために土地を借りる際に支払う「地代」。これらを一括りに「賃料」といいますが、「賃料」はどのようなメカニズムで決定されるのでしょうか?今後、数回に分けて賃料形成のメカニズムを解説していきたいと思います。

<そもそも「賃料」ってナニ?>

 「賃料」というものを捉えるにあたって、まず想起していただきたいのは、一本のリンゴの木です。一本のリンゴの木という“元手”(=元本)があって、リンゴの実という“果実”を生み出すのです。不動産の場合も同様に、土地や建物といった元本となる資産があって、「賃料」という“果実”が生み出されるのです。ちなみに法律上、リンゴの木からなるリンゴの実などを『天然果実』といい、土地や建物を貸した場合の賃料を『法定果実』といいます。
このように“元本”があって、“果実”が得られることを不動産評価の考え方では「元本と果実の相関関係」といいます。

 少し専門的になりますが、不動産鑑定士が不動産を評価する際に準拠する『不動産鑑定評価基準』の該当箇所をみてみましょう。

 「不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である  賃料として表示される。そして、この価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。」(不動産鑑定評価基準総論第1章2)
 
 言い換えると、「価格」とは自分のモノにするために支払わなければいけない金額、すなわち、“所有権の対価”といえる一方、「賃料」とはそのモノを所有せずに、一時的に借用するために支払わなければならない金額、すなわち、“利用の対価”と捉えることができます。
 
 したがって、賃料がいくらかということを知るためには、そのもととなる不動産自体の価値がいかほどのものであるかを知る必要があるのです。
 
 次回は、「賃料の特性」について解説したいと思います。

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