不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

カテゴリ: 土地活用

先日、土地の活用についてお客様より相談を受けました。

相談を受けた土地は、駅から徒歩10分に立地していますが、前面道路が狭く、車同士のすれ違いができません。また、崖地になっており、家を建てるためには擁壁を造成する必要があります。そのため、周囲の相場は、坪40万円程度ですが、坪30万円でも売却できない可能性があります。

その土地について、お客様は、アパート建築業者より提案を受け、アパートを建てれば、家賃収入が見込め、土地の価値も上がると勧められていました。アパートの建築費は、8,000万円です。売却しづらい土地のためお客様は悩まれていました。

以下の項目など当方にて確認をしました。
①アパートを建てた場合の賃料相場
②アパートを建築し、土地と建物を売却した時の価格

①駅から徒歩10分に立地していますが、築10年経過した周囲のアパートを調べると、10年で10%程度賃料が低下していることが分かりました。
②アパート建築後に、土地と建物を売却する際の価格は、収益物件として売却することになり、投資家の期待利回りに影響されます。アパート建築後すぐに売却する場合の価格は、6,000万円程度になることが分かりました。

アパート建築業者が作成したシミュレーションでも家賃が下落することは説明されていましたが、下落率が抑えられれていました。シミュレーションどおり借金を返済できるかどうか心配になります。
また、8,000万円かけて建築したアパートを、すぐに売却したと想定すると、売却価格は、土地と建物合わせて6,000万円になります。2,000万円+土地代が、一瞬にして目減りすることになります。目減りした資産価値を、賃料収入で取り戻すためには、長い期間必要になります。

相続税を減らす努力をすることで、資産が目減りしてしまっては意味がないと思います。相続税対策だけで、アパート建築計画を確認するのではなく、事業としても確認することが必要だと思います。多角的に確認を行うことで、ミスジャッジは減るのではないかと思います。

先日、お客様より「建替えしたアパートの収入が伸びない、何かアドバイスをもらえないか」と相談を受けました。そのお客様は、2年前に、1LDK6戸と2LDK6戸のアパートを建築していました。

築年数が経過している物件であれば、リノベーションなどの部屋の改修等が検討材料となりますが、相談された物件は、部屋の改修等は不要ですので、まずは、以下について調べ、現状を把握することにしました。

・周辺の類似物件の賃料相場
・管理会社への管理料
・建築費用(投資金額の妥当性)

類似物件の賃料相場については、インターネットがあれば簡単に調べられます。アットホームやスーモなどの賃貸不動産のポータルサイトがありますので、サイト上で駅からの距離や、築年数、間取などを入力して類似物件のデータを収集します。

データを収集する際は、部屋の広さ(㎡や坪)で割り、㎡単価や坪単価を算出して比較してみることが必要です。

その結果、本件について以下のことが分かりました。
①賃料単価が低いため、もう少し賃料を上げることができる。
②2LDKの部屋は、1LDKの部屋に比べ賃料単価が劣る。2LDKは1LDKの70%。
③2LDKの1部屋当たりの建築コストは、1LDKの1.6倍。
④2LDKの賃料は、1LDKの1.2倍。
⑤マンション管理会社への管理料は適正。
⑥投資利回りは、1LDK6戸は7.5%、2LDK6戸は、5.5%。

今回の物件については、周辺の物件に比べ、賃料単価が低いため、賃料を上げることにより、収支を改善させることができますが、アパートの建て替えをする際に、2LDKを建てないなど、しっかりとした計画をすることが必要だったと感じます。
2LDKの建築コストは、1LDKの1.6倍しますが、賃料は1.2倍にしかならないことは、周辺の賃料相場を確認すれば分かったと思います。

賃料相場などインターネットで調べられることは増えています。建築業者からの資料を鵜呑みにせず、自分自身で確認することが必要です。

 昨今では、親の家を離れ、自分で土地建物を取得する方が多いのではないかと思います。

 そのため、相続により、親の家を取得した場合には、どのように活用すればよいか悩むところです。

 "先祖代々から受け継がれてきた不動産"、"親が残してくれた家"、親と同じように次世代へ残していくべきではないかと考える方もいらっしゃいます。その気持ちは当然だと思います。

 そのため、引き継いだ不動産についいて、利用することはないので、「売却ではなく、何かに活用できないでしょうか?」という相談をいただきます。

 相談されるのが、住宅地とすると、活用方法は、そのまま改装して賃貸する。建物を解体して駐車場・アパート建築・賃貸用の戸建を建築するなどに限定されます。

 活用方法を模索するために、建築費を算出、賃料査定をし、投資回収までの期間など調べた上で、活用方法についてアドバイスさせていただきます。

 しかし、ご相談を受ける不動産の中には、活用するのではなく、売却について検討いただくことがあります。

 それは、アパート建築など投資をしても、将来の賃料下落、昨今の建築ラッシュによる競合物件の増加、空室率の上昇などの理由により、投資金の回収はおろか、融資の返済に困る可能性のある場合です。

 その場合は、空き家の3,000万円特別控除を利用して、売却することをお勧めします。というのは、先祖代々引き継いできた家の場合、土地や家屋の取得費が不明なことが多く、納める税金が多いのが難点だったのですが、平成31年12月31日までに譲渡することができれば、特別控除を利用することにより、手取り額が増えるからです。

親が住んでいた土地建物(取得費不明)を3,000万円で売却する場合の税額計算
※取得費不明のため、概算取得費(譲渡収入金額×5%)を利用するものとする。
※譲渡費用は100万円とする。
※税額は1万円未満切り捨てとする。

譲渡収入金額3,000万円-(取得費150万円+譲渡費用100万円)=譲渡所得2,750万円
課税譲渡所得2,750万円×所得税・住民税20.315%=558万円

空き家の3,000万円特別控除を利用した場合
譲渡収入金額3,000万円-(取得費150万円+譲渡費用100万円)=譲渡所得2,750万円
譲渡所得2,750万円-特別控除3,000万円課税譲渡所得0円
⇒課税譲渡所得が0円になるため、税金はかからない。

この場合の差額は、558万円!!!

なお、空き家の3,000万円特別控除を利用する場合、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成31年12月31日までに譲渡することが条件となります。

空き家の3,000万円特別控除の利用条件は、国税庁HPをご参照ください。 

 

郊外の車の通行が多い、大通沿いの土地に、
相続税対策なのか、賃貸マンションを建築している現場を見ることがあります。
鉄道の駅も遠く、住宅の需要も弱い地域です。

そんな、大通り沿いにある賃貸マンションを見ると、
賃貸経営はうまくいくのか?空室が増えないか心配になります。

コンビニや飲食店などの出店を考えられている企業や、
開業を考えられているドクターなどは、大通り沿いの土地を探していますので、
そのような方たちに、土地を紹介されたのか気になってしまいます。

一般の方の中には、不動産業者はすべての不動産に精通していると思っているかもしれませんが、
実際は、不動産売買を専門にする業者、不動産賃貸を専門にする業者、
賃貸マンション建築を専門にする業者、テナント誘致を専門にする業者
など、不動産業者は多種多様です。

専門分野以外の相談には乗らない業者は意外と多いかもしれません。

例えば、賃貸マンション建築を専門にする業者にとって、
その土地に賃貸マンションを建ててもらわなければ、収益の機会を失うことになります。
そのため、お客様には、賃貸マンション建築についてはメリットを伝え、
その他の借地などの提案についてはデメリットを伝えるかもしれません。

土地の活用にミスマッチが起きないように、
相談相手を間違えないように気を付けなければなりません。

今年から相続税が増税となり、その対策として賃貸住宅建築に代表される
土地活用を検討されている方は少なくないと思います。
人口減少時代に突入し、地価上昇が安易に期待できない状況下において、
土地の価値は、所有ではなく利用にあると考えるべきであり、
空き家を含む未利用地の活用を検討されることについては賛成であり、
お客様等におすすめしています。

しかし、土地活用が求められる一方で、取り巻く環境は厳しさを増しており、
“何も(活用)しなかった”ことが、良い結果に結びつくケースもあります。
このような発言をすると、あまり活用策を検討せず、“何もしない”という選択を
されようとする方もいるかと思いますが、それはおすすめできません。
厳しい状況下の中で、“結果オーライ”を期待するのは危険すぎます。
結果が同じ“何もしない”でも、その過程(十分検討すること)が大事であり、
それは、今後の地価下落(資産価値下落)を想定したうえで、
“それでも何もしない”と決断することに繋がるものと思います。

なお、“何もしない”が良い結果に結びつくというのは、長期的な土地所有を
前提とした場合のことであり、その前提を外し、資産保全を最優先に考えれば、
活用しない(できない)土地は、活用や利用して貰える方に売却することが
最良の策であると考えております。
少し大袈裟ですが、より多くの国土が利用されることは、少なからず日本経済に
良い影響を与えます。

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