不動産コンサルタントのつぶやき

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フラット35

フラット35は、団信に加入できない人も利用できる!?

フラット35は、全期間金利固定の商品として、すっかり定着した商品になっています。

しかし、民間金融機関にも全期間金利固定型や20~30年の長期金利固定型の商品はあり、
フラット35とほとんど金利は変わりません。むしろ、フラット35に比べ金利の低い商品もあります。

また、フラット35で、以前必要だった、団信(団体信用生命保険)に関する費用も、
平成29年10月1日からは、金利一体型として不要になったため、
民間金融機関の住宅ローンとの違いはほとんどなくなりました。

では、フラット35と民間金融機関の違いはなんでしょうか?

それは、“団信”がキーワードになります。

団信の違いといっても、3大疾病、8大疾病などの保障の範囲を言っているのではありません。

私が考える、フラット35の一番の特徴は、団信に加入しなくても利用できる点にあります。

民間金融機関の住宅ローンは団信に加入することが条件となります。持病などがあれば、住宅ローンを利用することはできません。

しかし、一概には言えませんが、そもそも生命保険で、家賃(住宅ローン支払い分)をカバーしている人であれば、団信に加入しなくても良いわけです。

団信に加入しなければ、金利もその分低くなります。自分に何かあったときに家族が無事に生活できるように保険をかけておけばよいのです。自分に何かあったときに家族が裕福になるまで保障をつけることは必要ありません。

団信に加入できない方にとって、フラット35は心強い味方になってくれるはずです。













マイナス金利政策で借換えのチャンス到来か!?

私がマンションを購入したのは、平成24年4月のことです。当時の不動産市況は、リーマンショックを引きずるような雰囲気で、マンションの売れ行きはあまり良くない時期でしたが、マンションの価格自体が低いと感じていたことや、住宅エコポイントなどの政策による後押し、加えて、(今では高いと感じる)当時の住宅ローンの金利が低いと感じたことが、マンションの購入に拍車をかけました。

マンション購入当時、私が選択した住宅ローンは、フラット35S(当初10年間金利優遇1.0%)です。借入当初から10年間の金利は1.1%、それ以降返済完了までの金利は2.1%というものでした。35年返済にしていますので、借入の全期間を平均すれば金利は1.8%になります。35年固定で実質金利1.8%なら悪くないなと思っていました。

しかし、日銀による、いわゆるマイナス金利政策により、住宅ローンの金利は史上最低レベルまで低下しています。借換えについては、金利が2.1%になる10年目のタイミングで実行しようと思っていましたが、悩むところです。

インターネットで金融機関各社を調べたところ、借換え後の金利は、変動金利で0.565%、期間10年間固定の金利で0.5%など、魅力あるラインナップです。また、フラット35では有料扱いの団信保険も、ほとんどは金融機関が負担してくれますし、加えて、がんなどの疾病で就業不能になった場合の救済措置のある疾病保証がつく商品もあります。

金融機関各社の住宅ローンの商品を調べているうちに、気になる点を発見しました。それは、金利優遇についてです。例えば期間10年間固定の住宅ローンについて、金利自体はほとんど変わらないあるA社とB社を比較したところ、10年間の固定期間終了後の金利優遇が、A社は0.70%、B社は1.96%と目に見えて金利差のある場合もありました。※私は、期間10年間固定の金利を選択しようと考えていますので、このような点に着目したと思いますが、変動金利を選択しようとする人にはその人にしか発見できないA社とB社の違いもあるのかもしれません。

もう少し期間を置けば、更に金利が低くなる可能性はあるかもしれませんが、今は借り換えのチャンスだと思います。借換えを考えられる場合は、自分のライフスタイルに合わせた商品を選ぶことが必要だと思います。
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