J−REIT&配当銘柄&株式投資日記

REITの話題や配当銘柄、配当性向などの動向、株式市場を舞台にした事件へのコメントを綴ります。

ブログ名称を「J−REIT&配当銘柄&株式投資日記」に変更

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J−REITが猛烈な勢いで上昇していますが、例年で言えば日経平均は来週後半辺りには下落します。(後半のグラフ参照。)

上げ続けるなら、それも、現保有分にプラスです。所詮アノマリーですし。

ところで、ブログ名称を「J−REIT&配当銘柄&株式投資日記」に変更に変更しました。

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為替が円安方向なので、グローバルリートに期待もできるのですが、現在の利回りなら、為替でリスクを取って、リターンを上げるよりは、為替リスクを取らず投資金額を大きくした方が良さそうです。

ブログ名自体は、短期で変えるものではないので、長期的にどちらが良いかというと、J−REITにした方がそぐわしいという判断です。

後半の配当銘柄という名称を考えても、高い利回り以上に為替で下げてしまう可能性を考えて、あえて頭に「J−」を追加しただけの話です。

−−−−−−−−−−−−−−−−−

1月27日付のMHAM J−REITインデックファンド(毎月決算型)愛称ビルオーナーのレポートを見ると

基準価額6,124円 配当利回り5.98%

となっている。

さて、何で私がビルオーナーのレポートを見るかというと、分配金利回りではなく、実際に年間にファンドがREITから受け取っている配当から割り出した利回りが見られるからです。

つまり、ファンドが出す分配金利回りは、タコ配である可能性があるので全く使えない。

ですが、他のREITは分配金利回りしか公表していないものが多い。ビルオーナーは毎週、週間レポートが出てくるので、状況が把握しやすいのです。



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さて、以下の図はオールアバウトのものですが、節分天井、彼岸底を表しています。


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ご覧のように、3月10日〜3月21日に購入するのが有利だという傾向が見られます。

さて、今回の記事は実は安く買って、高く売る目的ではありません。

簡単に言うと、現時点で5.98%の利回りだから、もし彼岸底で下がるのなら6%を超える利回りですから、永久に保有しても良いのではないでしょうかという提案です。

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もし、REITが他の株式のように、収益が赤字になったり、大きく変化するなら、勝っている間に売ってしまう必要がある。あるいは値下がりすると逃げ場を失うというケースもあるでしょう。

しかし、サブプライムショック、リーマンショック、ギリシャショックもJ−REITは基本的に影響を受けませんでした。

当時は、企業が儲からないとオフィス空室率が極端に上がるとか、住宅REITdすら空室が増えるとか言われましたが、基本的にREITは乗り越えてきました。

個々で考えるべきは、私が買うのは個別REITでは無く、J−REITファンドだということです。

J−REITでも問題のあるREITがありました。

しかし、J−REITインデックスファンドはJ−REITインデックスと同じ動きを実現するために時価総額に比例して保有するので、実際は超優良の時価総額のファンドの比率があまりに多く、問題を起こす零細REITがあっても、影響が少ないと思います。

私は大昔、超優良REITの比率が多いことが不満でした。

理由は全体の配当利回りが低くなるからです。

ところが、利回りが6%くらいになれば、これを更に上げるためにオンボロREITを増やすのは逆に嫌です。

優良REITで配当の安定感を得たいのです。そうすれば、オンボロREITがこけても影響が軽微だからです。

逆に言うと、安定度のあるJ−REITインデックスファンドの比率で6%の利回りは魅力的です。



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さて、どうせ買うなら彼岸底を確認してからで良いと思います。もし下がらなくても買えばいいのです。

そして、利確するのは、2年後辺りに米国の景気が良くなり、巡り巡って、家賃収入が上がり、それに比例してREITが急騰した時です。

今までの様に、REITの人気が無くて、家賃収入が増えても、株価が上がらなくてもいいのです。だって、利回りが更に上がって6.5%なら、元本なんて、どうでもいいからです。

しかし、国も馬鹿ですよね。年金の運用にREITを使えばいいのに。まあ、そんなことしたら、REITを買うことができないほど上昇するかもしれません。そうであれば、今の内に買ってから...。




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J−REITインデックスファンドを彼岸に買って遊んで暮らす!

1月27日付のMHAM J−REITインデックファンド(毎月決算型)愛称ビルオーナーのレポートを見ると

基準価額6,124円 配当利回り5.98%

となっている。

さて、何で私がビルオーナーのレポートを見るかというと、分配金利回りではなく、実際に年間にファンドがREITから受け取っている配当から割り出した利回りが見られるからです。

つまり、ファンドが出す分配金利回りは、タコ配である可能性があるので全く使えない。

ですが、他のREITは分配金利回りしか公表していないものが多い。ビルオーナーは毎週、週間レポートが出てくるので、状況が把握しやすいのです。



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さて、今回の記事は実は安く買って、高く売る目的ではありません。

簡単に言うと、現時点で5.98%の利回りだから、もし彼岸底で下がるのなら6%を超える利回りですから、永久に保有しても良いのではないでしょうかという提案です。

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もし、REITが他の株式のように、収益が赤字になったり、大きく変化するなら、勝っている間に売ってしまう必要がある。あるいは値下がりすると逃げ場を失うというケースもあるでしょう。

しかし、サブプライムショック、リーマンショック、ギリシャショックもJ−REITは基本的に影響を受けませんでした。

当時は、企業が儲からないとオフィス空室率が極端に上がるとか、住宅REITdすら空室が増えるとか言われましたが、基本的にREITは乗り越えてきました。

個々で考えるべきは、私が買うのは個別REITでは無く、J−REITファンドだということです。

J−REITでも問題のあるREITがありました。

しかし、J−REITインデックスファンドはJ−REITインデックスと同じ動きを実現するために時価総額に比例して保有するので、実際は超優良の時価総額のファンドの比率があまりに多く、問題を起こす零細REITがあっても、影響が少ないと思います。

私は大昔、超優良REITの比率が多いことが不満でした。

理由は全体の配当利回りが低くなるからです。

ところが、利回りが6%くらいになれば、これを更に上げるためにオンボロREITを増やすのは逆に嫌です。

優良REITで配当の安定感を得たいのです。そうすれば、オンボロREITがこけても影響が軽微だからです。

逆に言うと、安定度のあるJ−REITインデックスファンドの比率で6%の利回りは魅力的です。



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そして、利確するのは、2年後辺りに米国の景気が良くなり、巡り巡って、家賃収入が上がり、それに比例してREITが急騰した時です。

今までの様に、REITの人気が無くて、家賃収入が増えても、株価が上がらなくてもいいのです。だって、利回りが更に上がって6.5%なら、元本なんて、どうでもいいからです。

しかし、国も馬鹿ですよね。年金の運用にREITを使えばいいのに。まあ、そんなことしたら、REITを買うことができないほど上昇するかもしれません。そうであれば、今の内に買ってから...。




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日本人は人ではないでしょうか?

福島原発で働いている作業員に

「将来、白血病などの後遺症になっても補償はしません」
という人間の行う所業とは思えない契約を許している日本人もまた悪魔の所業に覚える。

被災地の人に対する支援は、日本人の暖かさを見る思いでした。

しかし、上記の様な事を許している事と並べて考えると日本の特殊性を感じます。

TVでは「世界で最も影響力のある100 人」に原発作業員が選ばれたなんて報じて、それっきりです。

報道とはそうではないでしょう。その後も追跡調査して

世界で最も影響力のある100 人」に原発作業員が選ばれましたが、そのような作業をしている人に「将来、白血病などの後遺症になっても補償はしません」という誓約書を書かせ、それを黙認するのが日本です。

くらいのインパクトを与え、状況を変える流れを作り出すのが報道です。



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彼らは、経済的に恵まれていないと言えます。ですから、3万円で命を投げ出している側面があります。

事実上、経済の格差というのは仕方のない事ですが、ある一線を超えて許してはなりません。

昔の農村の娘の身売りとかは、超えてはいけない一線ですから、売春防止法とかがあります。先の誓約書は明らかに一線を超えています。

中国の人権侵害を叫ぶ資格があるのか問われるでしょう。

ソ連は勲章を与え年金を保障した
一方日本は「将来、白血病などの後遺症になっても補償はしません」という内容の契約書を与えた





 
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私は、人でありたいと思うので、微力ながら、この記事を書きました。

テレビ朝日も、さっと一言、言って問題定義をしないのは、何故でしょうか?あまり関心を示さないのは、日本の国民性でしょうか?

今、人間のしてはいけない事が成されようとしています。






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テレビの本道を踏み外したDVD販売!

最近のテレビの番組DVD販売は本道を外れてしまった感がある。

勿論、DVD販売を否定するつもりはない。しかし、製作する時点で、DVDの販売を意識して、番組の中でDVD発売の案内をするのは、本末転倒である。

放送というのは一種の利権であり、国から認可を受けて、電波帯という国民共有の財産を利用しているという点を良く考えてもらいたい。

大切な放送時間を宣伝で費やすというのが、テレビだけ見ていればいいという、本来の視聴者の権利を阻害する。

そして、DVDにはTVでは見れない特典をつけるのはいいのですが、あまり強調しすぎると、ただでテレビ見ている奴には見せないという印象を受けます。やはり本末転倒です。


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そして、以前は再放送を楽しみにしていた人もいるでしょうけど、DVDで発売するので再放送をしない例が多い。

そうすると、昔、再放送を流していた時間帯には、夜間2時間スペシャル番組の案内番組を2時間やるという愚挙のオンパレードになる。

タイトルのつけ方も微妙で夜の番組の案内を昼に流しているということが分からないで真剣に見て馬鹿を見ることになる。

こんなくだらない番組を見る羽目になるのも、DVDの影響は大きい。

本来の番組作りに力を入れずに金儲けに走るのも最近の傾向です。

本来の仕事にプライドがあれば、先の2時間番組の2時間案内番組を流すくらいなら、もっといい番組作って流しましょうよと言う意見もあるはずです。



 
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あるいは、よしんば、DVDで稼いだお金を番組制作に還元するならまだしも...。

このプライドなき仕事ぶりの社員の平均年収が1000万円を遥かに超える。

生活感の生まれない程の高給を取りながら、庶民に取っては高嶺の花の食材を見て、1500円なんてとても手が出ませんとは、白々しいものです。一日あたりの報酬が5万円を遥かに超えるなら、気になる額ではないでしょう。

でまあ、基本的に、DVDを販売する会社を作り、そこに天下り先を作る手法は実はマスコミの批判する省庁のやっていることとは変わらないでしょう。



そして、最近、人気のユーチューブを見ていると、DVD販売の効果を上げるため、番組が投稿されると、すぐに削除を依頼する。やっていることは正当だけれども、本来やるべき番組製作より熱心です。

そして、例えば、大企業の子会社が問題を起こした場合、「子会社の問題と切り捨てて良いのでしょうか?」と食い下がる取材をするのに、自分の使う番組制作会社に不祥事が起こると、一度謝って終り。

まあ、ここらはテレビ局員の高給問題を絶対にテレビで流さない徹底さに似ています。テレビに出るのは花形アナウンサーのフリー転向時くらいですから、そういう人は特別と視聴者が勘違いするのを期待しているのでしょうか?



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話がかなり横にそれましたが、DVDを発売し、それが売れなくなるから再放送をやめようとか言うのは、根本から違う気がします。

それを決めるのはテレビの視聴者であり、DVDが売れるということは再放送を望む人が多いということです。

そういうものは再放送をするのが本来の姿であり、再放送をするほどの要望は無いけど、それなりの要望があり、再放送できないのでDVDの方でお楽しみください。あるいは再放送をしたけど、それでもDVDを望む人がおり発売するというのが本来の姿だと思います。

一番理想は、再放送を何度かして、その後、数年後に、懐かしいから見てみたいけどDVD出てるかなと言う感じです。

テレビより、特典映像が付いているんでファンなら買えるだろ的なスタンスを番組で見せられると、この人、テレビを愛していないんだなと思っちゃいます。


 


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MHAM J-REITインデックファンドのレポートはここを見よう!

J-REITインデックスファンドを今買うべきかどうかを判断するために、週次レポートを見る方法を書きます。

まず、週次レポートが見られる運用会社のHPにアクセスします。

今回は、MHAM J-REITインデックファンドで説明するのでみずほ投信投資顧問のHPを見ます。

そして、最新の週次レポートのPDFマークをクリックします。すると以下のようなものが見られます。

mham0204








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さて、何で週次レポートを見るかと言うと、月次レポートでは1ヶ月前のデータになる可能性があるからです。

さて、見るべきポイントを赤で囲みました。ここから先は、以下のランキングの応援を一考願えると嬉しいです。(読者数に対し、あまりにランキング応援が少ないのでお願いです。いつも応援していただけている方にも感謝いたします。)




 
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まず、見るべきは2月4日が基準日で基準価額が8637円と言う点です。

これは、利回りは基準価額の上下で変わるからですが、現時点で8637円で買うなら利回りは右下の赤で囲んだ4.5%になるということです。

で、購入日の基準価額がこれより高くなると利回りは低くなり、基準価額が低くなると利回りは高くなります。当然、低い時に買った方がいいわけです。

このファンドは毎月70円の分配金を受け取っていますが、これはあまり意味を成していません。この額は実際のファンドの家賃収入を配分している訳ではなく、単に毎月70円出しているだけです。

先程書いた4.5%と言うのは家賃収入にリンクした数値です。勿論、経費とかは既に省かれています。保有するREITの分配金を合算して求めています。

簡単に言うと、ファンドの分配金は

70円×12=840円

も出しています。

しかし、実際の利益想定額は

8637円×4.5%=388円

ですから、出しすぎと言うことになります。

ですから、70円というのは意味が無く、4.5%と言う数字が基本になります。

2月4日の基準日は単にこのデータが購入日時点でどれくらい前の日であるかを認識する程度の意味です。直近ならあまり変動は無いだろうとかくらいの意味です。



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J-REITの収益は家賃収入ですから、それ程、大きなブレは無く、予想配当が出ると考えます。

これは、家賃が長期契約の場合が多いので景気が良くなろうが悪くなろうが同じ額入るからです。勿論、テナントが倒産すれば、収益が減額されますが、J-REITの大型テナントは、一流企業なので、実際には、契約より早めに退出する場合には、多額の違約金を支払ってもらえます。ですから、契約違反の場合は、この莫大な違約金のおかげで、配当が減るのではなく大きく増額されます。

住居型の場合はそうは行きませんが、1室の影響は非常に小さいので、私は気になりません。出て行く人がいる代わりに入ってくる人もいるわけです。

まあ、そういうわけで、J-REITの決算期が変わると、これが見直されるのですが、これも上がるREITもあれば下がるREITもあるので、あまり気にしてもしかたないのです。

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そう考えると、基本的には売買益はあなたがトレンドを読めるかどうかにかかってくるので解説しても仕方ないです。

根源的な見方としては今の購入時の想定利回りで自分が満足できるかで購入を決めることになります。そして、株価が下落しても、家賃収入は大きく変わらないので、これを得られれば良いと考えるのが基本です。

逆に基準価額が上がれば、想定利回りが下がるので魅力が薄れます。でもその時は売却すれば利益が得られるわけです。

ところで何度も書いていますが、分配金が少ない(分配金が無いのがベスト)ファンドの方が、良いのですが、何で、毎月分配型を例にしたのでしょうか?

それは、単に、このファンドが4.5%という数字をレポートに記載しているからです。ファンドによっては分配金70円とかしか記載しないレポートもあるので、そんなレポートは見ても意味が無いのです。

そして、J-REITインデックスファンドですから、基本的にはどこのファンドでも収益が同じようになります。

ですから、どの会社で買っても大きな差が無いので上記レポートのようなものを一つ見て、購入はどこのインデックスファンドを買っても同じと言う考え方で良いでしょう。

インデックスファンドは各REITの時価総額の比率で購入します。ですから、その比率を算出する日の違いや、実際には株数が端数になった場合の処理の差などで違いが出ます。私はそこまで気にしません。

勿論、実際のインデックスに近くなるのは時価総額の大きなファンドといえます。計算上株数の端数の割合が小さくなるからです。

私は実際にはファンドを選ぶポイントは二つです。手数料が無料であることと、分配金が少ないことです。

このファンドは手数料が無料ですが、分配金が多いので、最近は分配金の無いファンドに変えていますが、今回は説明の為、リポートのわかり易さで選んでいます。


 
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何故、大河ドラマ「江」がつまらないか?

これは、同じ原作者の「篤姫」とも共通なのですが、このドラマで感じていた違和感が何かわかりました。

それは、原作者が歴史の本を読み知っている知識を登場人物の多くが共有してしまっているからです。

歴史はその偶発性が面白いのであり、実際にその時代に生きている人は、その後の歴史などわからないのですが、このドラマの中で重要な登場人物を、重大事件に無関係にほって置く事が出来ない原作者なのです。


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本能寺の変というのは、突如起こり誰もがその知らせを受けて仰天するのですが、

このドラマでは、その時、秀吉、お市、江、利休がそれを予感します。まあ、利休が茶碗のひびを見つけて不吉を感じるくらいなら違和感は感じませんが、こうも勢ぞろいでは興ざめです。

更に、信長まで謀反の話を光秀と交わします。

そして、本能寺の変の時には信長に江の幻が現れます。

逆に野武士に囲まれた江には信長の亡霊が現れ、信長の生死の情報が伝わっていないのに、信長はもう死んだと江は家康に告げます。

まるで、オカルトドラマです。



 
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つまり、一寸先は闇の歴史の醍醐味の大河ドラマと言うより舞台劇の様なシナリオなわけです。

時代考証や事実通りだと話にメリハリがつかないので時に少しそれは無いだろという脱線が盛り込まれる程度だと面白いのですが、あまり頻発すると、大河ドラマとしての面白みがなくなります。




この原作者は当然、歴史を知っています。しかし、登場人物までもが教科書の年表でその後がわかるように、将来の事実を確信して描かれる所が違和感なのでしょう。

歴史では、それを成し遂げた本人ですら、為す前にそれが正しいかどうかわからない。

私はそれがおもしろいのですが、このドラマは歴史の上の事件をつなぎ合わせただけの様な印象を受けます。

結局、この原作者のドラマは役者の迫力次第です。宮崎あおいと上野樹里の力量の違いが、全てでしょう。

江も他の俳優がそれなりに実力者なので残念です。

まあ、あまり取り上げられることの無い、お市の三女を主人公にする以上、ふくらませないと話にならないので仕方ないでしょうか?

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全然美しくない芸人さんの上下関係!

最近、よく聞く、芸人さんの上下関係賛美ですが、そこだけ考えると良い様に思えますが、全体としてみると、一般常識としては、歪んでいると思います。

常識として、上下関係はその組織の中では存在しても、その中のトップでさえ、その組織の外の人より下として扱うものです。

他社に赴いた時には、自社の社長ですら、「社長の森田は...。」とか、呼び捨てにするのが普通でしょう。



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しかし、芸人さんの上下関係を見ると、視聴者にひけらかしている様に思えます。

上下関係が厳しいと自分から言うのは美しくなく、よくよく見ていると、上の者を立てているというのが理想でしょう。

自分の身内の先輩すら、これほど立てているのですから、外の組織の人に対しては、更に立てるという感じではないです。

自分の組織のトップと組織外の人間であれば、実利から言えば前者、建前で言えば後者を敬うでしょう。


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今の芸人さんを見ていると、結局、トークのネタ、あるいは、組織内で生きていく自己保身に過ぎないように見えて、美しくないですね。

自分たちは人気者だからお前ら視聴者より上という態度が鮮明の中で、自組織内の上下関係を誇るのはナンセンスでしょう。



 
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アドバンス・レジデンス投資法人研究!

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アドバンス・レジデンスのコードが変更になっているのを知らず、株価動かないなーなんて...。

如何に最近見てこなかったかがわかる。いっそ過去も知らなければそんな事は無かった。

何故、そんなことになるかというと、過去に全てのJ−REITのコードを入力したヤフーファイナンスの株価一覧を作っていたからです。で、そのリストは旧コードで登録されているからです。

何にしてもコードは8978と3269の二つ存在し後者が現在使われています。

尚、実際の運用日数337日(11ヶ月でした。)を使った現在の利回りを出してみましょう。

始期 2010年03月01日
終期 2011年01月31日
営業収益 20,968百万円
当期純利益 52,417百万円
1口分配金 8,250円


8250÷11万8100×365/337=7.56%

結構難しいところですね。

株価10万円で8.94%です。

10万円切ったら考えようと思います。


皆さんはどう考えますか?


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SPC−REIT.COMのミス?アドバンス・レジデンス13%?

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以下の記事で利回りはSPC−REIT.COMをあてにしてアドバンス・レジデンス13%と書きましたが、計算するとどうも8%台のようです。

簡単に言うと、運用期間6ヶ月だと仮定して分配金を2倍して株価で割って求めるのですが、アドバンス・レジデンスは運用期間が10ヶ月ですから分配金を1.2倍して株価で割って求めるのが正しいと思う。

従来はここら辺のことは考慮して計算してくれていましたがケアレスミスでしょうか?

最近、REITをあまり見てこなかったので、詳細な内容を見ていないのですが、みずほ証券が以下の3銘柄を推奨していました。

。牽坑沓魁.献腑ぅ鵐函Ε蝓璽氾蟷駛/諭。供ィ院鵝弊竸絅魯Ε后
■牽坑牽粥.咫Ε薀ぅ嫖蟷駛/諭。供ィ検鵝並舅促魯Ε后
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 13.0%(伊藤忠)

紹介の口上は、,録用力はあるが物件はイマイチ。↓は信用力は低いが物件は良とのこと。

ちなみに、スポンサーが変わったり、破綻した銘柄らしいです。

これから調べますが、やはり、予想利回りが全リート中だた1社の二桁である、アドバンス・レジデンス投資法人に目が行きます。


皆さんはどう考えますか?


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3269アドバンス・レジデンス投資法人、予想利回り13%!

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紹介の口上は、,録用力はあるが物件はイマイチ。↓は信用力は低いが物件は良とのこと。

ちなみに、スポンサーが変わったり、破綻した銘柄らしいです。

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REIT特選情報
世界のREIT指数
(米豪欧日)




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