J−REIT&配当銘柄&株式投資日記

REITの話題や配当銘柄、配当性向などの動向、株式市場を舞台にした事件へのコメントを綴ります。

保有株式取得機構の買い取りをETFや優先株に拡大へ=自民党PT

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本日のREITは下記のニュースで大幅高でした。

保有株式取得機構の買い取りをETFや優先株に拡大へ=自民党PT
3月25日22時14分配信 ロイター

 3月25日、自民党の国際金融危機対応プロジェクトチームは、銀行等保有株式取得機構の買い取り対象をETFや優先株に拡大する方向で検討することを明らかに。写真は都内で2月に撮影(2009年 ロイター/Toru Hanai) 

 [東京 25日 ロイター] 金融・証券市場の安定化策を検討している自民党の国際金融危機対応プロジェクトチーム(座長:柳沢伯夫衆議院議員)は25日夕、論点整理メモに基づいて意見交換を行った。
 焦点の銀行等保有株式取得機構の買い取り対象については、ETF(上場投資信託)などに拡大する方向で検討を進める。また、事業会社が保有する金融機関の優先株も買い取り対象に加える。
 一方、株式を市場から直接買い入れることについては、価格形成を歪めるなどの弊害が多く、柳沢座長は終了後記者団にあらためて慎重姿勢を明らかにした。
 追加策は26日夕に自民・公明両党の関係者で協議し、年度内の最終とりまとめをめざす。
 このほか、企業の資金繰り対策では、中小企業向けの緊急保証制度の拡充や、中堅・大企業向け日本政策投資銀行の危機対応業務の促進が盛り込まれた。また、海外進出子会社の金融の目詰まりに対応し国際協力銀行(JBIC)の積極活用なども検討する。
 論点整理メモは以下の通り。
 1.会計基準・税務処理
  監査基準、「時価会計」の動向、損金の税務処理
 2.中小企業金融の円滑化
  緊急保証制度の運用等の改善、日本政策金融公庫によるセーフティネット貸付の促進、「マル経資金」の利用推進
 3.日本政策投資銀行の危機対応業務等(中堅・大企業)
  政投銀・商工中金による長期資金貸付の促進、日本政策金融公庫による損害担保の措置とその基盤整備
 4.産業活力再生法の活用促進
 5.国際協力銀行(JBIC)の活用
  海外進出子会社の金融の目詰まりに対応した積極的活用、外国為替特別会計からの支援追加
 6.住宅・土地金融の円滑化
  住宅金融支援機構による住宅取得者向け業務・事業者向け「街づくり融資」の活用
  都市再生機構および民間都市開発推進機構の活用
  政投銀等によるREITへの資金供給の円滑化 
 7.銀行等保有株式取得機構の活用
  買い取り対象の拡大(優先株・ETF・その他の上場投信)
 8.株式市場への対応
 9.企業再生への取組み


最終更新:3月25日22時14分


 



 

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1口当たり分配金 金3,116円(確定)12.5%


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1口当たり分配金 金8,600円(予想)34.4%


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日レジは明日の値幅変更を乗り越えられるか?一目均衡表上も重要!

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日レジ値幅










日レジのストップ高での終了も本日で終わりましたがそれでもほぼストップ高の+4800円高の7万600円の終了。

しかし7万円以下で終わって欲しかったのが本心です。

 

上図でも分かるとおり、値幅が広がると下げに転じるケースが多い。



でももし、明日、ストップ高で終われば一目均衡表で雲を上抜けます。

まあ、いつかは値幅は変わるんですけど5万円を超えた時の値幅制限が4千円から5千円なのに対し7万円を超えると5千円が1万円になってしまい変化が大きい。ここら辺は少し考えて欲しいものです。

 

明日はストップ安にならなければ御の字なんですけど...。

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金融庁の監視強化報道

以下のニュースはJ−REITの上昇に寄与しているでしょうか?日レジの上昇にも。

金融庁の監視強化報道

3月13日(ブルームバーグ):経営破たんしたパシフィックホールディングス傘下の日本レジデンシャル投資法人をはじめ、REIT(不動産投資信託)が総じて高い。金融庁がREITの監視を強化すると13日付の日本経済新聞朝刊が報じ、当局の事前チェックによって今後は経営の透明性や安全性が高まっていくと見られた。

  東証REIT(不動産投資信託)指数はこの日、一時前日日2.6%高の783.19と約3週間ぶりの高値水準を回復。個別では、日レジ投の投資口価格がストップ高(値幅制限いっぱいの上昇)となる前日比 4000円(11%)高の4万1550円まで買われたほか、同じパシフィH傘下の日本コマーシャル投資法人も同4000円(8.4%)高の5万1500 円でストップ高買い気配となっている。時価総額ウエートで上位銘柄の日本ビルファンド投資法人、野村不動産オフィスファンド投資法人なども上昇。

13日付の日経新聞朝刊によると、金融庁は上場REITを中心に資金繰りを細かく点検、必要なら早期の資本調達などを促し、損失発生に備えた予防的な資本注入の可能性も模索するという。また同庁は、REITの設立母体の破たん後、次のスポンサーなどが見つかるまでは重点監視対象にもする、と同紙は伝える。

  クレディ・スイス証券の望月政広アナリストは、金融庁の監視強化報道がREIT全体で好感されたとした上で、「ニューシティ・レジデンス投資法人の倒産後、これ以上REITに破たんが広がらないよう行政としてできることはしてきた。今回もパシフィックの破たんによる影響について、きちんと監視していることを示している」と話した。

  また、みずほ証券の石澤卓志チーフ不動産アナリストは、「パシフィックの破たんはREIT全体ではあまり影響を受けなかった」と指摘。日レジ投と日本C投資の2社については、「パシフィックの破たんは経営に大きく響かない。資金調達懸念は残るが、存続自体には影響せず、株価は急速に下落していたので、割安感から買われている」と見る。

  佐藤隆文金融庁長官は2月27日の日本不動産研究所の記念講演会で、「不動産市場は金融市場との連関の高まりといった構造変化を経て、今般のグローバルな金融危機の影響を大きく受け、調整局面に入っている」との認識を示唆。その上で、「当事者間で適正な手続きが踏まれ、正確な情報開示が行われるようになれば、不動産市場の価格形成機能、市場全体の信頼性の向上が促されることになろう」と述べていた。

ニューシティ:大和ハウス・政投銀連合も支援企業に名乗り
3月10日(ブルームバーグ):破たんした不動産投資信託(J−REIT)のニューシティ・レジデンス投資法人の再生支援企業(スポンサー)候補として、新たに大和ハウス工業と日本政策投資銀行の連合が名乗りを挙げていることが10日、明らかになった。事情に詳しい関係者3人が明らかにした。

ニューシティは負債総額1124億円で破たんしたが、関係者によると、提示された入札額は1100億円以上としている応札グループもあるという。1124億円以上で決まれば貸し手が負債を毀損しないで回収できることになる。ニューシティのほかには、米投資ファンドのオークツリー・キャピタルなども入札に参加している。

  上場J−REITとして、ニューシティの破たんは第1号で、J −REIT市場低迷の理由のひとつとなっている。それだけに今後の動向が市場から注目されている。再生のための入札が成功すればJ−REIT市場への信頼が回復し、投資資金が再び流入する可能性もある。

  日本政策投資銀行の広報・CSR室課長の吉田淳一氏と大和ハウス工業の広報担当の海宝昇氏は、入札についてコメントを避けた。また、ニューシティの資産運用会社のシービーアールイー・レジデンシャル・マネジメントの広報担当者はニューシティについての取材はすべて断っている、と述べた。

ニューシティ・レジデンス投資法人の再生計画では、日興シティグループ証券がフィナンシャル・アドバイザー(FA)に選定されている。スポンサー企業を選定したうえで、裁判所に再生計画を 2009年4月7日までに提出する予定。

ニューシティのウェブサイトによると、同投資法人は住宅型の不動産投資信託で賃貸可能戸数は6766戸、不動産取得価格は1841 億円。

  新生証券の宮川淳子シニアクレジットアナリスト「ニューシティのスポンサー決定は市場でも注目されている。資金調達難から破たんはしたものの、保有資産の価値がさほど毀損されていなかったことが示される事例となるだろう。スポンサー決定を弾みに、J−REIT市場への期待が高まるだろう」と述べた。


以下は以前に書いた記事です。

日本レジデンシャル投資法人が不安視されているのはパシフィックホールディングの債務超過による破綻懸念です。

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ニューシティ:大和ハウス・政投銀連合も支援企業に名乗り

以下のニュースはJ−REITの上昇に寄与しているでしょうか?日レジの上昇にも。

ニューシティ:大和ハウス・政投銀連合も支援企業に名乗り
3月10日(ブルームバーグ):破たんした不動産投資信託(J−REIT)のニューシティ・レジデンス投資法人の再生支援企業(スポンサー)候補として、新たに大和ハウス工業と日本政策投資銀行の連合が名乗りを挙げていることが10日、明らかになった。事情に詳しい関係者3人が明らかにした。

ニューシティは負債総額1124億円で破たんしたが、関係者によると、提示された入札額は1100億円以上としている応札グループもあるという。1124億円以上で決まれば貸し手が負債を毀損しないで回収できることになる。ニューシティのほかには、米投資ファンドのオークツリー・キャピタルなども入札に参加している。

  上場J−REITとして、ニューシティの破たんは第1号で、J −REIT市場低迷の理由のひとつとなっている。それだけに今後の動向が市場から注目されている。再生のための入札が成功すればJ−REIT市場への信頼が回復し、投資資金が再び流入する可能性もある。

  日本政策投資銀行の広報・CSR室課長の吉田淳一氏と大和ハウス工業の広報担当の海宝昇氏は、入札についてコメントを避けた。また、ニューシティの資産運用会社のシービーアールイー・レジデンシャル・マネジメントの広報担当者はニューシティについての取材はすべて断っている、と述べた。

ニューシティ・レジデンス投資法人の再生計画では、日興シティグループ証券がフィナンシャル・アドバイザー(FA)に選定されている。スポンサー企業を選定したうえで、裁判所に再生計画を 2009年4月7日までに提出する予定。

ニューシティのウェブサイトによると、同投資法人は住宅型の不動産投資信託で賃貸可能戸数は6766戸、不動産取得価格は1841 億円。

  新生証券の宮川淳子シニアクレジットアナリスト「ニューシティのスポンサー決定は市場でも注目されている。資金調達難から破たんはしたものの、保有資産の価値がさほど毀損されていなかったことが示される事例となるだろう。スポンサー決定を弾みに、J−REIT市場への期待が高まるだろう」と述べた。


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パシフィックが破たんで処分売り!

日レジ、日コマがストップ安にならないところは投資家も冷静ということでしょうか?

パシフィックが破たんで処分売り
2009年 3月11日(水) 17時43分
 パシフィックホールディングス <8902> (整理)が10日、同日に会社更生手続き開始の申し立てを行い、東京地裁に受理されたと発表した。子会社2社を含めた連結ベースの負債総額は1940億円。なお、東京証券取引所では同社株を3月11日から整理銘柄に割り当て、4月11日付で上場廃止とする。11日は処分売りが出て、終値300円安の1614円。
 また、同社傘下の日本コマーシャル投資法人 <3229> と日本レジデンシャル投資法人 <8962> も売りが先行。パシフィックの経営破たんを受けて、両社はパシフィックに代わる母体企業探しを迫られるため、不透明感が広がっているようだ。日コマは1500円安の4万3500円のザラバ引け。日レジは2750円安の3万7200円のザラバ引け。

以下は以前に書いた記事です。

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MJで全員に2万5千円貰えるキャンペーン!

昨年末からのFX業者の入金キャンペーンは凄まじいもので、私は既に17万円を確定しましたが更に以下の新しいキャンペーンも始まるのでこれも貰おうと思います。

MJで本日口座開設いただくとします。それで5千円がもらえるんですが、口座開設して入金できるのは3/9以降だと思います。

で3/9には実は新しい入金キャンペーンが始まっていますから初回入金を200万円すると2万円、100万円で1万円の対象になります。

では具体的に説明しましょう。



まず、新規口座開設キャンペーンは既に始まっていますが新規口座開設、初回入金、1ヶ月以内に1回の取引が必要ですので既に口座のある人はこの5千円は貰えません。新規口座開設の方のみ5千円が貰えます。

しかし、入金キャンペーン自体は新規の人もそうでない人もとにかく入金をして1回取引して4/30まで口座をゼロにしなければ貰えます。

つまり、本日、口座開設しても、口座自体を既に持っている人も全て対象です。
(この記事がアップされる時間には金融機関が閉まっていて、キャンペーンの開始が3/9の午前7時なので入金がこれ以降なら大丈夫なわけです。)



でこの会社のお勧めはドル円がスプレッド1銭であること。入金キャンペーンにはキャンペーン期間中に1回の取引が必要ですがこのコストも極めて低いということです。

仮に相場が動かないとするとドル円なら100円の手数料のみマイナスになります。

ということは新規の方は100円で2万5000円がもらえるので2万4900円が見込めます。新規でない方も1万9900円です。

でここのいい所はドル円の条件が極めて良いためにそのままこの会社で取引を継続することが理想といえるからです。

しかも、音声チャートを無料提供しているのでチャートから目を離しても音声でレートを知ることができます。





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政府、初めて「上場不動産投信」再編呼びかけへ

政府、初めて「上場不動産投信」再編呼びかけへ
2009.2.8 01:26

 国土交通省と金融庁は、金融危機で異常な安値が続く「Jリート(上場不動産投資信託)」について、投資家の信頼を回復するため、運用を行う投資法人同士の合併・再編を促す方針を固めた。国交省が発足させた有識者会議が10日にまとめる中間報告に再編促進を明記する。

ニュースの少ないREITで頑張って記事を書いています。二つのランキングに投票をお願いします。せっかく少しREITが広まると思いましたがこのままではまたしぼんでしまいます。


 
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 Jリートは平成13年に初登場し、現在は41のリートが上場している。当初は優良物件の組み入れで運用利回りが好調に推移し、人気を集めた。しかし、昨夏の米国発の金融危機以降、国内の不動産市況が急激に悪化し昨年10月には破(は)綻(たん)に追い込まれるリートが出た。

 このため、両省庁では合併によって財務体質や信用力を高めることで、これ以上破綻するリートが増えることを防ぎ、投資家を保護したい考えだ。

 中間報告では、投資家保護が徹底できず、対象不動産の売却で市場縮小が懸念される「非上場化」や「清算」よりも、多額の資金が不要な「合併」を進めるべきだと指摘する。

 有識者会議は今年4月に最終報告書をまとめる予定で、国交省では「再編のためのガイドラインと位置づけたい」としている。

     ◇

 Jリート 日本版の不動産投資信託。投資家から広く資金を集め、賃貸オフィスビルやマンションなどを取得し、家賃収入や物件の転売などで得られた収益を投資家に分配する仕組み。運用を行う投資法人が東京証券取引所などに上場しており、一般企業の株式と同様に市場価格で自由に取引できる。

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為替

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超ハイリスクハイリターンJ−REITファンドを作りたい!

投資信託でJ−REIT関連のものは探すと26本ほどあるがなんでみんなインデックスファンドなのだろう。アクティブファンドのパフォーマンスを見ても結局、ほとんどインデックスファンドと変わりません。

で私が買いたいファンドは

超ハイリスクハイリターンJ−REITファンド

です。現在高利回りのREITはこんな感じ。

ランク 投資法人 当期予想 分配金 終値 予想 利回り
1 8963 東京グロースリート投資法人 13,600円 66,600円 40.8%
2 8962 日本レジデンシャル投資法人 8,600円 51,500円 38.1%
3 3229 日本コマーシャル投資法人 11,145円 66,600円 33.8%
4 8969 プロスペクト・レジデンシャル投資法人 6,020円 45,200円 26.6%
5 8983 クリード・オフィス投資法人 10,500円 68,800円 26.0%
6 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 5,600円 45,400円 24.7%
7 8974 ラサール ジャパン投資法人 8,100円 68,500円 23.8%
8 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 110,200円 20.0%

でファンドコンセプトは

〇価総額比率で保有率を決めるのではなく単純に同株数を保有する。これは時価総額の大きなREITをたくさん持ってそこに倒産されたら分散投資の意味が無いからである。
基本、1社くらい倒産しても構わない。それ以上の倒産が出て損しても、投資であるから納得する。配当金が減額されるリスクもやはり納得する。基本は配当さえもらえれば良いと考える。
づ蟷饋託で1万円から買えるです。

できれば以下の二つのランキングに投票いただけると嬉しいです。↓(少し投票が落ちているので...。お願いいたします。)↓



 
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で今単純に8種買うと52万2800円ですがこの額になるとゼロになるのが惜しい。

でもこれが一万円から買えれば5万円くらいなら遊びで持とうという人は多いでしょう。

で中国やロシアに投資して7割下落したファンドもあることを考えればこれくらいのリスクなら良いのではないか?

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該当者全員に10万円!今月が期限!


でもう一つの構想はこれらのREITに直接資本を投下する。つまりREITは資金繰りが心配なので全部REITを買うのではなく半分、投資法人債に出資する代わりにある程度REITの運営に影響力を行使する。

つまり、何でREITが破綻する危機にあるかといえば、実は金融機関のチョンボのつけをREITが払わされているわけです。

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でそれなのに、貸す側の強みで金融危機を理由に資金調達コストは上がるかもしれない。

それなら、それをパッケージにすることでファイナンス面を強化すればREITの株価は上がる可能性もあるでしょう。 

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で長期的展望に立つとREIT保有の不動産価値下落というリスクはあります。

しかし、この高利回り投資構想には元々、PBRなんてどうでもいいんです。だって株式だって利益が出ている企業のPBRが高くても気にしませんよね。気にするのはPERですから家賃が極端に下がらなければいいわけです。

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まあ投資法人債云々は抜きにして、単純8種同数購入で1万円から買えるのならパチンコやるより面白いので買いたいと思いませんか?

もし買いたいと思う人が多ければ株価はファンド購入>REIT購入で自然に上がっていく訳です。

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倒産しても悔いの無いファンドコンセプトです。実際には同系列資本の日レジ日コマは二つ持つ必要はないとかあるんですけど、そういうことは抜きにしてあったら面白いREITのファンドでした。


取引条件はありません。入金した時点で5000円もらえるので完璧にノーリスクで5000円もらえます。これほどの好条件はあまり無いでしょう。

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REIT投資家の善意!感謝です。

REIT投資の不安は資金ですから投資家が増えればおのずとこれらも有利になる。そうなれば配当10%超は当たり前で40%近いものもあるREITは急騰する可能性は十分あります。逆にREITの認識が一般に浸透しなければいくらREITを選択しても分の悪い勝負が続きます。

ですからREITのブログをランキングの上位にというお願いをしましたが...。


 
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のブログ村のランキングの協力はのど元過ぎれば熱さ忘れるの典型的REIT投資家のパターンで激減しました。

またREIT投資をしない投資家の言うとおりREIT投資家は損するための投資家というのを地で行く展開かと思いきや...。

感謝です。

人気ブログランキングに投票を頂いておりました。

二つともランキングに協力頂くと言うのはかなり難しいことなのでブログ村の投票とのバランスを考えていただいたのかもしれません。

何にしても90位前後にいます。株式ブログで90位なんて当たり前ですがREITのブログがこの位置というのはREITの認識拡大にちょっとは貢献すると思います。タイトルくらいはランキングリストで見るでしょうから。

最後に本当にありがとうございました。

為替

該当者全員に10万円!今月が期限!

日本レジデンシャル投資法人が不安視されているのはパシフィックホールディングの債務超過による破綻懸念です。

この関係は以下の様になります。以下のランキングに投票いただけると嬉しいです。


 
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パシフィックホールディング 同掲示板
投資法人の運用会社パシフィックレジデンシャルとパシフィックコマーシャルの親会社

パシフィックレジデンシャル
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パシフィックコマーシャル
日本コマーシャル投資法人の運用会社

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さて日本レジデンシャル投資法人はパシフィックレジデンシャルという運用会社によって運営されていますが、この運用会社の親会社がパシフィックホールディングというわけです。

パシフィックホールディングは他に日本コマーシャル投資法人というRIETを運用しているパシフィックコマーシャルと言う会社も傘下に収めています。

さて先程ランキングに投票いただいた方はそのままお進みください。投票いただけなかった方は以下のランキングから投票いただければ幸いです。

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さて次に分配金と配当利回りの関係です。

仮にきりよく株価が5万円の時に分配金の予想に対する配当率を以下に示します。

平成20年11月期(平成20年6月1日〜平成20年11月30日)における確定分配金
1口当たり分配金 金3,116円(確定)12.5%


平成21年5月期(平成20年12月1日〜平成21年5月31日)における予想分配金
1口当たり分配金 金8,600円(予想)34.4%


平成21年11月期(平成20年6月1日〜平成20年11月30日)における確定分配金
1口当たり分配金 金11,000円(予想)44.0%


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取引条件はありません。入金した時点で5000円もらえるので完璧にノーリスクで5000円もらえます。これほどの好条件はあまり無いでしょう。



超高利回りREITと勝率100%投資で勝率99.9%!

そして実際はまず以下の様に進んでいます。

1月に6万2千円もらって、今月2万5000円ゲット!

6万2千円の内訳は

マネースクエアジャパンで3万円。
マネーパートナーズで2万2千円。
エース交易で1万円。

のキャンペーンで貰っています。
そして昨日2万円をみんなのFXでゲットしました。


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さて日本レジデンシャル投資法人はパシフィックレジデンシャルという運用会社によって運営されていますが、この運用会社の親会社がパシフィックホールディングというわけです。

パシフィックホールディングは他に日本コマーシャル投資法人というRIETを運用しているパシフィックコマーシャルと言う会社も傘下に収めています。

さて先程ランキングに投票いただいた方はそのままお進みください。投票いただけなかった方は以下のランキングから投票いただければ幸いです。

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さて次に分配金と配当利回りの関係です。

仮にきりよく株価が5万円の時に分配金の予想に対する配当率を以下に示します。

平成20年11月期(平成20年6月1日〜平成20年11月30日)における確定分配金
1口当たり分配金 金3,116円(確定)12.5%


平成21年5月期(平成20年12月1日〜平成21年5月31日)における予想分配金
1口当たり分配金 金8,600円(予想)34.4%


平成21年11月期(平成20年6月1日〜平成20年11月30日)における確定分配金
1口当たり分配金 金11,000円(予想)44.0%


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