J−REIT&配当銘柄&株式投資日記

REITの話題や配当銘柄、配当性向などの動向、株式市場を舞台にした事件へのコメントを綴ります。

2006年04月

投資が博打に変わる!

日経平均は20000円で天井を打つと多くの人が考えていると思う。

それ以上に上がるには企業業績の更なる上昇が必要であるが20000円の目標自体に収益の上昇を含んでいる為、多くの人が疑問視しています。

そして20000円も人によりばらつき幅を持っているので例えば18000円が限界と考える人は現時点で天井近しと考えているはずです。

このような考えは正規分布をとるので例えば12000円の時代は全ての人が上昇を確信していたものが上昇するに従い天井を意識する人が増えるはずです。

さて株式投資で一番楽なのは上昇を誰もが信じている状態でしょう。

しかし現在上昇が続くと考える人に対し天井近しとかんがえる人が無視できないほど多くなり相場が弱含むケースが増えているのです。

勿論、先週の下落は円高等の要因がありましたが日経平均が12000円の頃は、円高でもNYダウが下げようと上昇していたはずです。

さて今後上昇を考える人と天井を考える人がつりあえば投資というより博打に近くなるはずです。その時、投資活動ができる人はファンダメンタル分析がしっかりでき企業の選択ができる人だけです。

最近の売買を見る限り多くの人が投資家の資質がないのに総上昇のおかげで利益を得ているケースがかなり多く見られます。例えばライブドアに全財産をつぎ込んで破産した人がその最たる例です。

ライブドアの株を買ったことは問題ではありません。集中したことが投資家の資質を疑わせるのです。新興企業は成長率に期待した売買になりますが逆に赤字になる可能性が高いはずです。そうであればこのような株に資産を集中させたり更には信用で2階建てにしたりできないはずです。投資家は1新興企業よりは複数の新興企業に分散を図るべきですし、できればディフェンシブに分散すべきです。

つまりこれからは生半可なファンダメンタル分析では利益が得られない時代になるはずで昨今の弱含みはこの領域に足を踏み入れたと考えるべきです。

さて少し目先を変えて利益を上げてみませんか?

納得できる必勝法


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耐震偽装事件とアヘン戦争

今日、耐震偽装事件のニュースを見ていてアヘン戦争を思い出した。

アヘン戦争は中国にアヘンを蔓延させた極悪英国と被害国中国の戦争で「貿易の対価をアヘンで賄い、更にはアヘン中毒化させることにより中国を支配しようとする英国」が圧倒的武力で中国を負かし、香港を奪い取り英国の汚点と言われた戦争である。

しかし更にひどいのは被害を最小限にするため、英国は白兵戦用の傭兵に中国人を金で雇って戦わせたことだ。金を貰った中国人傭兵は中国人に向かって戦いを挑むのだが逃亡防止のため後ろで英国人が最新の兵器で狙いをさだめている。つまり逃げ帰れば射殺されてしまう。

傭兵は売国奴なのは確かだが、「もらえる報酬はわずかなのに実行責任を負わされてしまう。」

姉歯氏の違法行為は弁護する必要はない。しかし、姉歯氏の得る利益に比べその上位に位置する設計依頼者の得る利益は莫大で、殺生与奪権を握る彼らを私は憎む。

姉歯氏が断れば他の人に同じ事をさせたであろう。そうなると姉歯氏の収入は9割減になり自殺した細君の入院費が払えなくなる。なんと弱い立場であろう。

罪を憎んで人を憎まず。

私には中国の売国奴も姉歯氏も憎むことはできない。

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新規公開株の唯一の秘技

儲け話というのは儲かるかどうかは解らない。確実に言えるのは話を持ちかけた人は儲かるということです。

つまり

ヾ誘者は儲かる。あなたは大損。
勧誘者は儲かる。あなたは損。
4誘者は儲かる。あなたはトントン。
ご誘者は儲かる。あなたも少し儲かる。
ゴ誘者は儲かる。あなたは勧誘者以上に儲かる。

の順ではないでしょうか?

あなたが勧誘者になった場合を考えればボランティアでない限りあなたは儲からない限り勧誘をしないことは理解できるはずです。そうであれば勧誘された場合に何故このことを忘れる人が多いのでしょうか?

例えば新規公開株のサイトでひどいのは消費者金融を勧めているのです。では何故かというとそのサイト経由で消費者ローンの申し込みがあるとアフィリエイト収入がサイト運営者に入るからです。

感じとして,△任靴腓Α

私はイ鯡椹悗靴泙后4誘者は儲かる可能性はまずありません。儲かってはいますが100時間サイト作りで1000円程度の収入ですから時給十円です。(現状はです。)

さて以下の納得できる新規公開株必勝法は 銑イ里匹譴を見極めてください。

新規公開株の秘策

与謝野金融相がMVP

小泉内閣の大臣で最低ポイントは南野法曹だったが最高ポイントは与謝野金融相です。

最近のコメントは正に良識の塊である。

自分で答えることができてそれが正論であるという当たり前の大臣の資質があったのは竹中、与謝野両氏のみであった。

与謝野氏の白眉は‘証協のお手盛り誤発注防止策に即座に法的に問題があることを見抜いたこと。▲哀譟璽勝璽鷆睛撤廃の見識。の二つでしょう。

,亡悗靴討浪甬遒竜事を参照にして下さい。

△篭睛を引き下げると貸し出し審査が厳しくなり闇金融に手を出す人が増えるという業者の戯言を厳しく叱責した。

そもそも金利とリスクの関係は

経営面から見るとリスクが増えれば金利があがるのであるが、借りる方の返済能力から見ると逆になるということを与謝野氏は熟知していると思える。

返済能力に問題がある人は金利が上がるが、その金利に耐える能力が最もないという矛盾が生じる。

つまり今回の利下げ予定金利で審査が通らなくなる人はもともと消費者金融に利息が高くなくても返済ができなくなるような人なので利下げをしないで借りれば間違いなく返済不能になる人です。

基本的に消費者金融で300万円くらいを長期に借りて返済できる能力があるのはお金を借りないでいいくらい高収入の人であるという認識が重要です。

一般の庶民が借りて問題がないのは次の給料までのつなぎ程度の場合に限られます。返済の見込みがないのなら借りない状態で破綻するほうが良いのです。資金繰りがたたなくて消費者金融で借りるなどもってのほかです。

グレーゾーン金利撤廃で借りられなくなる人は借金をする資格はないと考えるべきです。親戚や知人に借りるのは恥ずかしいのでと考えてはいけません。そう思って消費者金融から借りる自分の知力こそ恥じるべきです。金利で全てを失った後にすがられても親戚は困るのです。最初に親戚に借りて、借りた自分を恥じて質素な生活をすれば乗り切れることが多いのです。
与謝野金融相はそういうことをわかっているのでしょう。

最低でも金利の計算をしてから借りましょう。

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ヤフーの将来

ネット世界ではヤフーの一人勝ちである。

今年の決算は利益は29%増470億円。

もし企業価値を利益で捉えれば民放の10倍である。(テレビ局利益40億円として)

にもかかわらずテレビの影響力の大きさは何に起因するのでしょうか?

これは情報の押し付けと選択の差でしょう。

ネットにおいてはスポンサーのリンクが表示されていてもクリックされなければみないですむ。つまり必要な情報だけを選択できる。例えば安さを追求するなら価格コム等で調べられるし、おいしいものなら口コミで本質的なうまさを選べる。つまり主体性が持てるのである。

一方テレビに関しては視聴者はあくまで受動的でありコマーシャルを無視はできない。しかしスポンサーにとっては好都合である。テレビショッピングの商品は大抵3割引でネットで手に入るけれどテレビを見るだけの人は高い価格で買ってくれるしCMの刷り込み効果は絶大である。

またテレビはタレントに莫大なギャラを払うことと引き換えにタレントの付加価値を商品に加えられるけれどネットに関してはこれが少し弱い気がする。

さてヤフーはタレントに支払うギャラが少ない分売り上げに対する利益、つまりマージンが高い。

さてヤフーとテレビの勝者は如何に?

雪風ファンドのJ−REIT研究室の危機

優良サイトである「雪風ファンドのJ−REIT研究室」が立地評価研究所から名誉毀損と言われてサイト存続の危機に瀕しています。

これには二つの要素が存在します。

[地評価研究所の不動産評価価格が高いか?
∪禀氏の過激な表現が直接立地評価研究所を指しているか?

,亡悗靴討呂そらく高いのでしょうがそれが許容範囲かどうかでしょう。もともと評価に正当不当な範囲が無いと思われます。しかしもし高いのであればREIT購入者は不利益を蒙ります。REITが健全に取引されるには評価する先で大きく価格差が出ないように何らかの基準が必要なのかもしれません。なんにしても雪風氏のように専門家でない私には判定できません。

△海譴亡悗靴討蝋概弔鮗けて表現を和らげる前の文章も直接非難していない記憶があるのですがあいまいです。

私に言えるのは雪風氏が自分の利益誘導の為の評論はしていないことだけです。

立地評価研究所とREITサイドに(雪風氏への抗議とは別に)REIT購入者のために不動産評価価格の判りやすい説明をしていただけると助かるのですが。またREITサイドは評価会社を複数使う妥当性を解説して欲しいところです。


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ライブドア証券のダイナミズム

ライブドア証券のダイナミズムはライブドア粉飾決算を契機に失われた。

。稗丕麓茲螳靴い減った。
▲廛譽潺▲爛肇譟璽疋僖垢糧稜笋終了した。

,亡悗靴討麓膣柑はしばらく控えるにしても幹事としては問題ないはずです。
△亡悗靴討魯廛譽潺▲爛肇譟璽疋僖垢陵益がどれくらいかにもよります。

少なくともライブドア時代は顧客にアピールしようとする姿勢があったはずです。

さてコスモ証券など回数制限のある会費制手数料から流れてきたプレミアムトレードパス使用者は終了をもってライブドアからコスモ等の元の証券会社に戻るでしょう。

さらに従来のライブドア証券(旧グローバル証券)の通常手数料の顧客は会費制を使って、会費制が好きになった人もいるはずです。そうであればプレミアムトレードパス導入がきっかけでコスモ等に移動させたことになりあまりにもお粗末です。

しかもライブドア証券は信用を含めない旧プレミアムトレードパスを現プレミアムトレードパスの価格の1/3の価格で発売していました。その後信用も使えるようにして価格を3倍に引き上げました。通常信用取引は買いの場合に金利収入があるため信用の導入で価格が2倍以上になるのは不合理なのですが一応ちゃんと説明しました。

しかし今回のプレミアムトレードパス廃止に関しては理由の説明がありません。

さて現在まだライブドア傘下のライブドア証券はなにを考えているのでしょうか?

私には利益率の薄いプレミアムトレードパスを排除することにより自分達の労力を少なくしているように思えます。そうであるとすれば将来にどのような絵を描いて今回の´△魴茲瓩燭里任靴腓Δ?

ライブドア本体はともかくライブドア証券プレミアムトレードパス利用者にとって堀江の合理主義は恩恵を与えていたように思えます。

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誤発注防止策の異常性

以下の常識外れな提案を読んでください!

誤発注の株売買無効に…日証協、取引所に制度要請へ

 日本証券業協会は10日、誤発注によって成立した株式売買を無効にできる制度の導入を、東京証券取引所など全国の取引所に要請する方針を明らかにした。

 18日に要請の内容を正式決定する。これを受けて、各証券取引所は取引ルールの改正に着手する。

 日証協は、上場株式数の5%を超える売買注文を誤って出したケースについて売買を無効とするよう求める方針だ。具体的には、証券会社が自社の資金力で決済できないと判断すれば、取引所に無効を申請し、取引相手の証券会社などの了解がなくても取引を無効にできる仕組みの導入を求める。投資家が、誤発注で買った株式を他の投資家に売った場合も、売買を無効とするよう提言する。

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

例えば故意に資本力で決済できない注文を出した場合を想定してみましょう。

もしその取引がうまくいけば空前の利益が得られます。逆にうまくいかなければ取引無効で損失はありません。

上記のことは誤発注であっても故意であっても成り立ちます。

次に投資家が誤発注の株を買って、更に売却をして利益確定してもそれを無効にできるという点は異常です。

投資家が誤発注を逆手にとった場合でも問題ないと私は思います。なぜなら誤発注かどうかも投資家の勝負だからです。しかし、誤発注と無関係な人の権利が奪われます。

何故、ミスした証券会社のうまくいった時の利益が確保され、逆にうまくいかなかった場合の損失を免れるルールなのでしょうか?私には作ったのが日証協だからとしか思えません。

個人の信用取引でライブドア破産した人は誰も救ってくれません。

個人よりプロと考えられる証券会社が個人より保護されるのは「車対人の交通事故が発生した場合、原則人が悪い。」というような異常な事態でしょう。

誤発注の問題に資本力を絡めるなら、資本に不相応な発注が出ないようにするのが当然でしょう。

証券会社が個人の信用取引の追証が追加されなかった場合、強制決済するのに、自分の場合は余力以上の注文が出せて損失が大きければ免れる。余力以上の発注が出せないシステムにした上で余力内の誤発注を防止し、それで発生した誤発注は自己責任というのが当たり前です。個人が誤発注した場合、誰も救ってくれません。私だって誤発注したことがありますがそのときに利益を得た人の権利を阻害するような非常識なことは考えません。

個人の余力管理ができる証券会社が自分自身は管理できないというのは「警察官は殺人を犯しても良い。」というのに等しい。


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大和の新規公開株の抽選回数

Eトレードのポイントシステムは有名だが、大和證券でも新規公開株の抽選確率を上げることができる。

当選確率を2倍にするには1000ポイントを貯めなくてはいけない。

ポイントは売買手数料1050円ごとに10ポイントなので10万5千円で当選確率が倍になる計算である。

但し、ハッスルレートといういわゆるボックスレート手数料を使うと2万5200円で1000ポイント貯められる。

さてこれは元が取れるでしょうか?

私は18ヶ月で1回当選し7万円の利益を得られました。ポイントは0でした。

このまま3年を同じペースと仮定すると3年で14万円が期待値です。

さて大和のポイントは買い物でポイントを使うと減りますがIPOで減ることは無く使用期限は3年です。

もし抽選確率が理論どおり1000ポイントで倍になるなら3年で28万円が期待できます。つまり14万円の増収を2万5200円で得ることができます。

しかしこれは私のたった1例の統計です。

ちなみにポイントを得る為の売買を無理にしてそちらで損失が出ればもともこもありません。


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新規公開株の資金移動の秘技

さて前回のオリックスの余力をケチる理由はオリックスのIPO取り扱い数が少ないからです。しかし初日申し込みは魅力な為の工夫です。

さてケチった余力はEトレの口数積み上げに使えます。ポイントを貯めるには時間的制約があります。口数は工夫次第で積み上げられるのです。

私は大和證券(ネット)に現金を入れています。当たる確率は少なくても主幹事が多い。ちなみに取引実績なしでアトリウムをもらっている。

大和證券の余力は野村など当選後振込み証券会社と兼ねるのに便利です。何故なら大和カードが使えるからです。

通常当選が確定するのは夜です。ところが証券会社にネット経由で出金する場合、翌日受付扱いになりライブドア証券などでは午後3時以降の指示で実際に出金されるのは2日後になります。

大和カードを使うと郵便局で即日出金でき、私はそのまま郵便局のATMで新生銀行にそれを入金してしまいます。そして自宅のパソコンで即日振込みできます。

ところで新生銀行は月5回まで振込み手数料を無料にしてくれます。しかも夜も含め何処のATMで引き出しても手数料は無料です。日本で最も使える銀行でしょう。

ちなみに工夫次第で更に多く無料で振込みが可能ですがここでは教えられないのが残念です。(教えることにより必ず問題を起こす人がでると考えます。)

野村で当選が確定したのなら大和の抽選に参加できなくても良いでしょう。最近高価なIPOが少ないので両立可能な場合がほとんどです。

ずぼらな人なら今までの工夫で400万以上浮くはずですからポイントを節約しても当選可能になるでしょう。

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オリックスのIPOの余力の工夫

オリックスはBB初日に申し込むと配分を優先してもらえる。初日に申し込むために先に振り込んでいる人が多い。

しかしオリックスのIPOは抽選処理時に余力が必要であるが需要申告の時は必要ない。つまり、抽選初日に需要申告して抽選処理時までに振り込めば良い。

つまりこの資金は野村など当選後、振込み可の証券会社と資金を共有できる。

ここでのリスクは当選がダブることであるがこの確率は限りなく低い。しかし、ダブった場合こそ消費者金融で借りる価値があるのです。抽選参加の為、消費者金融から借りることを推奨する人がいますが実は計算するとリスクが大きいことは明白です。

簡単に言えば当選するには通常50回程度の応募が必要です。つまり、年間を通して借り続ける必要があります。つまり100万円の借り入れで25万程度は利息で持っていかれます。

しかしその程度の資金で当選できる銘柄で25万以上のリターンは得られないことが多いのです。ほとんどの人はEトレに30口応募×50ポイントなどで当選しているのですから。

簡単にわかるトリックに引っかかってはなりません。それらの指南は複数の口座を開いて応募することを勧めています。つまり例えば100万円の公募なら3証券でも300万円程度必要です。複数証券の応募を勧めていながら借金1口分で当選すれば勝てるというのはおかしな話です。こうなると毎回毎回応募を続ければ年75万円の利息が発生する場合がありえます。これでは妥当に考えて負けです。(1口1回の応募なら確かに数百円なのですが実際に当選を目指すには複数口で1年応募して数口当選するかもしれないというのが実情です。)

ではなぜ消費者ローンを勧めるかというと消費者金融から得られるアフィリエイト収入が目的です。

私がなぜオリックスと野村などの当選後振込み可の証券会社との資金共通化を勧めたかお分かりですね。兼用可能な証券会社は以外に多く、私は4社の資金を兼ねて振込み手数料無料の新生銀行に常に100万円入れています。ここで節約できる分を消費者金融で借りたらどうなるでしょう?

理詰めで考えて節約しないと当選率は上がらないと思います。前回、前々回のコラムは実際に活用できるはずです。工夫してみてください。




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IPO応募方法のミス

昨日の「主幹事が最良の応募先とは限らない。」と似ていますが僕の知り合いの応募方法の不思議です。

Eトレで45ポイントを使用し33万のある銘柄に20口応募。そしてEトレの口座から33万別の証券会社に移しそこで同じ銘柄を応募したらしい。

その証券会社は2%の配分だがEトレは3%。

これなら多少Eトレの口座数が多いにしてもそのままEトレで21口応募したほうが有利です。この銘柄にEトレポイントを45ポイント使う人は少ない感じでした。追加の1口にも45ポイントが有効に生きるからです。

たくさんの口座を開き全てに応募すれば有利という迷信が生きているからです。この銘柄で最も有効な応募方法は主幹事とEトレの2社で全ての余力を使うことでした。

ちなみに主幹事はEトレの20.3倍の配分があるため主幹事に関してはEトレから資金を移動する意味がありました。

この主幹事証券に知り合いは口座を開いていませんでした。私は口座を開いていたため理論の通り行動しました。結果は知り合いもわたしもはずれでしたが、私には知り合いの行動が無駄に思えます。知り合い曰く、某IPOサイトでその方が当たると書いてあるからいいのだそうです...


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科学的なIPO攻略法

世の中には間違った常識が多い。

主幹事に申し込むと当選確率が最も良い。

これは必ずしも正しくない。

例えば私はゴルフ・ドゥというIPOに主幹事のエイチ・エス証券とEトレード証券で申し込み主幹事でははずれEトレードで当選している。

何故でしょう?それはEトレードの方が当選確率が遥かに高いからです。

ちなみに配分はエイチエスは1320株でEトレは550株です。

しかしエイチエスは1口申し込み、Eトレは30口30ポイントで申し込んでいます。

Eトレの当選確率は 口数×(使用ポイント+1)=930倍

ですから株数の多いエイチエスより当たり易い状況にあったからです。

もう少し詳細に解説するとエイチエスよりEトレの方が口座数が多いのですが主幹事信仰の強い現在、エイチエス申し込みはかなり多いはずです。一方EトレはIPOラッシュでゴルフ・ドゥより値上がりの期待できる銘柄が同日周辺に多くありそちらでポイントを使い、ゴルフ・ドゥに使う人が少ないと考えられます。

当選確率は

証券会社の株配分数/(応募率×口座数)

でありEトレの場合

実質口数=口数×(使用ポイント+1)

とすれば

証券会社の株配分数/(応募率×口座数)×(私の実質口数/応募者平均実質口数)

となります。

もし、多くの人が主幹事信仰の信者であればエイチエスで外れ、Eトレで当たることが十分ありえると予想しましたがそのとおりになりました。

ここで注意するべきはそれでも多くの場合主幹事が有利になる場合が多いということです。この株はEトレの配分は副幹事的に多いからです。

また今回の場合、最も起き得るのは両方外れる可能性が高かったということです。この銘柄は先に述べた条件により実質応募口数1000が当選のボーダーラインで1000以上で外れた人も私のように1000以下で当たった人も多いのです。

さて主幹事でさえこうですから主幹事以外の株で資金をわざわざ移動してEトレと並列応募する効果はほとんどありません。Eトレのポイントがある場合ですが。

Eトレ攻略法はHPを参照にしてください。

しばらくEトレポイントの不思議を連載するつもりです。

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大型買収と債務負担

最近、ソフトバンクや日本板硝子、日興コーディアルの行う買収等で債務負担懸念から株価が下がるケースを多く見かける。

これは投資家の質の低下といわざるを得ない。

格付け会社の観点が投資家と違うことがわからない投資家が増えたのだと思う。

格付け会社の格付けは企業の倒産率に重点が置かれているため如何に重要な戦略的価値がありそれが多少のリスクを遥かに凌ぐメリットを持とうと格付けは下がってしまう。

では実際に倒産する確率はどの程度かというと実はほとんどない。

例えばソフトバンクの場合を見るとノンリコース方式の融資が前提になっています。これは孫氏が会見でも強調していた言葉です。つまり子会社が借金して買ったボーダフォンが仮に倒産した場合、この子会社の持つ膨大な債務はソフトバンク自体が返済義務を負わないということです。簡単にいうと

.棔璽瀬侫ンは年間1500億以上の利益を生む優良企業であり倒産の確率は極めて低い。
仮にボーダフォンが倒産しても買収の費用のほとんどの借金は子会社のものでありその借金はソフトバンクに及ばない契約になっている。つまり買収時にソフトバンクが負担する2000億程度のみがソフトバンクの失うもののすべてである。

さてそのような都合のいいローンに応じる金融は額からいって世界の一流企業であり博打のような借金は認められない。従って、ソフトバンクが借金をできるのは極めて倒産リスクが少ないからである。勿論、リスク分金利を高く設定する。

さてここで我々投資家は何に投資するのかである。もし倒産確率オンリーなら国債や東京電力にだけ投資すれば良い。しかし実際は将来の果実に投資するのである。

今回の株価下落は種を持たない農民が借金して種を買う行為を否定するものである。ましてやその借金が闇金融のようなものでなく政府系金融機関程度のリスクであれば種を買うのが正しいのである。

私は過去にLBOの資金調達法および一般的に求められる金利を紹介したはずである。これで計算される年間の利息返済額は特に脅威となる額ではない。

借金の利息と年間の収益のバランスに問題ないなら今回の投資は成功である。(勿論ボーダフォンの経営を今より悪くしてはならないが。)

ソフトバンクグループの生み出すキャッシュを積み上げるだけで将来を見据えた投資をしないのであればソフトバンクに投資する意味はない。あなたは今回の買収をせず携帯事業を10年かけて現在のボーダフォンの半分程度になるかならない状態でADSLが廃れるかもしれないソフトバンクに投資するのでしょうか?


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新規公開株が連続当選

特に何をした訳でもないが

3/28 アトリウム(大和)
4/6  ゴルフ・ドゥ(Eトレ)
4/12 日本ゲームカード(新光)

に当選した。

昨年が3件なので驚きである。

Eトレはポイントを使用しているので昨年と同じ感じですが、大和はネットでしかも過去に取引実績なし。新光もネットで申し込みで取引実績は合併前の新日本証券時代のみなので現在の履歴には残っていない。

ちなみに主幹事で当たったのはアトリウムと日本ゲームカードである。

ゴルフ・ドゥは主幹事のHSでも申し込んだが外れた。最近HSはネットの配分が減った気がします。

やはり主幹事とEトレが王道でしょう。昨年はDDSをライブドアのプレミアムトレードパス購入で当選確率100倍で当てましたが堀江氏逮捕以後、IPO取り扱いも減りプレミアムトレードパスも6月までなので撤退予定。
オリックスの初日申し込みは有効ですがもう少し取り扱いを増やして欲しい。
松井は外れた場合のお詫び料が終わったので撤退。

Eトレの余力を最大にして主幹事には資金移動で対応でいこうと思います。

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金利上昇とREIT

さてHPの金利上昇の予測はほぼ私の予想通りでしょう。

つまり昨年夏、いい加減なアナリストが長期金利がすぐ(昨年中)2%を超えるといい加減なコメントを出したのを批判しました。散々、市場心理を煽っておきながら量的緩和を解除した今でさえ当時からやっと0.35%アップの1.77%です。

さて私はコラムの中で1.8%を越えたら再検討すると書いているのでその時期が来たようです。

さて私の持論は拘束期間の大きく違う運用法の比較は個人で大きく異なるというものです。

さて良くREITの評価で用いられるのは長期金利からリスクプレミアを引いたものが分配金率と比べて大きいか小さいかという議論です。

運用期間は長期金利の10年国債は10年、個人向け国債は10年であるが解約可である。ところで注意すべきは個人向け国債は解約手数料が2回分取られるので事実上3年程度は解約できないであろうことです。例えば10年国債が1.8%の時個人向け国債の利回りは1%になる。3年で解約すると1年分の利息が無くなるだけでなくこの分の分離税分も損することになる。つまり年1%と思っていた利率が0.6%になってしまう。

まあそれはさておき、金利が上昇するから国債が有利といっても買うまでは利息が貰えず、買ってしまえばその後の金利上昇の恩恵にはありつけず、解約も10年できない。

REITの人気が低下するのは運用会社の怠慢でしかありません。

年金代わりで運用している人の中には元本は考えなくても良いという人がいるはずでその人は人数の割りに非常に多くの資産を持っているのです。

基本的にREITの人気は金利上昇で下がりますが実際に株価が下落して利回りが上昇すれば国債より楽しみです。

基本的なスタンスはREITの保有比率を下げ、下落時に納得した利率で複数のREITに分散投資でしょう。

(あなたに勧めるというよりあなたの両親向けのプランかもしれませんが。)

さて金利上昇で企業業績が落ちなければ上昇金利は維持できます。しかし、金利上昇で企業業績の伸びが止まれば外国人投資家の資金が逃げて行きます。何故なら成長率の前提が無ければ日本株は割高だからです。そうすると銀行や生保の含み損が増えて...

基本的にこれは4年後のシナリオです。数年の成長率は7%を維持するでしょうがそれから徐々に鈍化するというのは考えにくいです。何故なら投資家のスタンスはパフォーマンスの悪い所にだらだら留まらないからです。

日経平均が天井を打ち成長率が鈍化するなら株価は急速に落ち、長期金利は反転するはずです。つまり年末から来年中にはREITのチャンスが生まれますし、生まれない場合でも年金代わりとして十分な利回りが実現するでしょう。

私のリスクプレミアは1.5%程度なのですが市場はそれより大きく取るでしょう。


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(米豪欧日)




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「USD/JPY 0銭〜」「EUR/JPY 1銭〜」「GBP/JPY 2銭〜」「AUD/JPY 2銭〜」「NZD/JPY 3銭〜」(USD/JPY 0銭〜とかでは分かりにくいという方は上記バナークリックでリアルタイムレートが見られます。)



 

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