J−REIT&配当銘柄&株式投資日記

REITの話題や配当銘柄、配当性向などの動向、株式市場を舞台にした事件へのコメントを綴ります。

2008年06月

8986 リプラス・レジデンシャル投資法人(運用会社の見通し)

テレビCMでお馴染み!

私のREIT以外の投資先を紹介します。

投資のアイデア

リプラス・レジデンシャル投資法人の問い合わせの資料として以下の表を作成してみた。(今期は一部聞いた概算値が入っています。)

前々期前期今期
2007年9月2008年3月2008年9月
口数974779747797477
分配金(円)149941431210321
純利益(億円)14.6213.9510.06
賃貸収入(億円)29.4535.8736
売却益(億円)5.821.830
売却益/純利益39.8%13.1%0.0%
短期借入金(億円)19.6156.43
長期借入金(億円)393.6376.98
借入金計(億円)413.2533.41
支払利息(億円)2.5054.02
支払利息率1.21%1.51%
投資法人債(億円)4181
法人債利息(億円)0.2620.609
法人債利息率1.28%1.50%


簡単に言うと売却益/純利益が重要なので高利回りでも売却益が高いものは売却が少なくなれば利回り低下で株価下落というリスクがある。

でリプラスの今期(2008年9月)の分配金は売却益0円で見込まれている。従って下がるリスクはあまり無く、もし売却益が計上されれば上がる可能性がある。
(これはREITの売却はほとんどの場合、損失は無く売却益が見込めるという考えによる。現在私は売却損と言うのを見たことは無いが今後の不動産価格の推移を見守りたい。但し、REITの様に高品質物件の場合、個人のアパート経営などより平均して下落の危険は少ないと思うがやはり自己責任である。)



でその下に書いてあるのは借入金の金利上昇への影響を調べたいので書いているのだが、金利の決まった投資法人債や長期借り入れであってもその返済期限になれば現状の金利上昇傾向から返済利息が増える乗り換えも考えなくてはならない。

で投資法人債の期限は2009年6月、2010年6月と二度訪れるのでそれぞれ2009年9月決算、2010年9月決算で若干マイナス要因かもしれない。

尚、2009年3月に短期の返済期限を迎えるそうであるがこれは上記より影響は少なそうだ。

簡単に言うと2008年9月期に関しては借り入れの条件変更は考えておらず、投資法人債の発行も考えていない。

つまり現時点の10,321円の分配金予想はそういう前提で予想しているわけである。あくまで10,321円の算出前提なので、今期そう動くと言う保障ではない。従って、現時点の変動要因は売却が発生するかであり、発生すればおそらく分配金は上昇するでしょう。

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で今日、ひとつ話題になったのが消費税還付。

私が今期予想の前提賃貸収入を聞くと36億円と前期より微増している。それなのに純利益が前期の売却益1.83億円分以上に少なくなっているのは金利上昇が原因か?と質問した回答に対し

REITというのは物件を売っても、買っても、消費税還付という利益を生じるらしいのである。つまり、今期は売却を0で計上したので売却益が減るだけでなく消費税還付も減る。その分が大きいそうである。

消費税還付=物件取得時所得原価×課税売り上げ割合

で求まるそうであるが簡単に言えば売っても買っても、そういう税法上の収入があるので売買が減れば減収要因ということです。

つまり、もし今期売却が発生すれば売却益+消費税還付がアップすると考えられる。1.8億円の売却益があれば分配金は14000円台なんて取らぬ狸の皮算用をしています。

上記内容はあくまで前提条件に対し、細かい所を知らない私が大まかに動きを聞いて検討した内容に過ぎません。投資は自分の検討に基づいて行ってください。





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以下は6/26現在の9%以上のREIT 記事へのリンクはその下。

1 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 183,000円 11.3%
2 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 387,000円 11.1%
3 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 201,000円 11.0%
4 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
5 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 99,100円 9.9%
6 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 192,000円 9.9%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 211,000円 9.5%



× 8975 FCレジデンシャル投資法人 26,846円 422,000円 12.7%
▲ 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 218,000円 10.2%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 367,000円 9.2%
△ 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 115,000円 8.6%
△ 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 228,000円 9.1%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 200,000円 9.0%
7 8974 ラサール ジャパン投資法人 13,800円 279,000円 8.7%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 12,588円 228,000円 8.6%
9 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 299,000円 8.5%
10 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 238,000円 8.4%
× 8956 プレミア投資法人 27,280円 510,000円 8.2%
12 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 232,000円 8.0%
13 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 276,000円 8.0%

8976 DAオフィス投資法人(投資会社担当の見込み)

テレビCMでお馴染み!

私のREIT以外の投資先を紹介します。

投資のアイデア

DAオフィス投資法人に関して以下のような計算をした。


前期(2007年11月)売却益1,919,697千円÷205千口=9364円

分配金 21,245円

今期(2008年5月)

札幌千代田ビル売却益644,211,577円
ダヴィンチ新横浜214売却益1,102,274,980円

一口あたり売却益8519円

分配金 19,013円

次期(2008年11月)

ビリーヴ大森売却益1,313,908,477円
ダヴィンチ三田売却益1,572,575,700円

現在の発行済投資口総数 205,000 口
発行による増加投資口数 138,905 口
発行後発行済投資口総数 343,905 口

一口あたり売却益8393

分配金 14,232円

何がしたかったかというと1株あたりの売却益の変化で分配金が変化している分を求めて、そこから外れた要素が何かを投資法人に聞いてみたかったのであり。おそらく金利上昇が大きいのでしょうがそれで今後どう変わっていくのか、あるいは対策をどう考えているのか?

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で多少の計算の相違があったのですが今期以降の決算短信が無いのでなんともいえませんが大きな差が無いので特に訂正はしませんので今後発行される今期次期決算短信で確認してください。

さて簡単に言うと1口当たりの売却益は1000円程度の変化で前期、今期はまあこれくらいの差は無視しちゃいましょうと考え、今期と次期でなんでこんなに下がるの?

回答はやはり金利上昇が大きいと言うことです。

で投資法人債に関しては債券市場があまり良くない状況なので発行予定していたのを取り止めた経緯があるそうです。



それなら、今後の金利上昇に対して増資と短期借り入れの長期借り入れ化が必要ではないかと聞いたとところ、やはりそこら辺を解決策にしているそうです。

ちなみに増資と言うのは上記増資のことであり、更なる増資と言う話は出なかった。

増資で対策済みで分配金対策を売却で手当てしたそうである。で長期借り入れ化は銀行と交渉中だそうです。

でまあこのREITに関しては△×とします。長期見込みは上記対策を行うことにより金利上昇の影響をある程度緩和できると言う感触ですから、次期の配当率で満足できて更にその後やや下落する可能性があるのではと考えます。

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× 8975 FCレジデンシャル投資法人 26,846円 422,000円 12.7%
▲ 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 218,000円 10.2%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 367,000円 9.2%
△ 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 115,000円 8.6%
5 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 228,000円 9.1%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 200,000円 9.0%
7 8974 ラサール ジャパン投資法人 13,800円 279,000円 8.7%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 12,588円 228,000円 8.6%
9 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 299,000円 8.5%
10 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 238,000円 8.4%
× 8956 プレミア投資法人 27,280円 510,000円 8.2%
12 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 232,000円 8.0%
13 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 276,000円 8.0%

愚痴くらい言える場になれば!

私のREIT以外の投資先を紹介します。

投資のアイデア

REITが金利上昇で利回り低下など下落要因があるのはわかるのですが、この下落率が原油高騰で困る運輸業界より大きいのは明らかに不人気です。

何故かと言うと金利がどんなに上がろうとREITは増資して無借金にしてしまえばほとんど不安がなくなります。それで金利が下がっても十分高利回りです。それで投資家が満足するかは別ですがその利回りが他の株式より高いこと、無配になる確率が低いことは確かでしょう。

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でもまあ、そんなことより、不人気で下がって含み損を抱えている人、損切りした人も多いはずです。

でまあ下落でもっと利回り上がれと思っている人だってREITに注目していると言う点では共通です。

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しかし、その両者を足してもREITに投資する人があまりにも少ない。ヤフー掲示板で「なんて落ち方だよー!泣きたい!」とか「今日は珍しく上がったね!」とか書き込んでもRESがない。どころではない。最初の書き込みすらない。前回のコメントが3ヶ月前とかだったけど今日はコメントはありませんと表示される始末。


投資信託手数料全額キャッシュバックキャンペーン九月三十日まで延長決定!

でこのREITブログも少なくとも最初の記事は少しでも書いています。そしてやっとコメントを頂いたりし始めました。

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あなたがコメントしないREITが上がるとは思えませんでしょう。

そんなわけで愚痴ぐらい言える場所になればと考えています。逆に言うと愚痴すら書いて貰えないブログなわけですね。

みんなでポジティブに意見が交わせる日を願っております。

このブログの1日の来客者が300名以上になったときにはREIT指数は最高値を更新しているでしょう。今の来客数はREITの人気を反映したものです。

租税特別措置法67条の15で法人税無しのREIT

私のREIT以外の投資先を紹介します。

投資のアイデア

REITの配当可能利益の90%超を投資家に分配することと、決算期末において3人以下の投資家の取得が発行済み投資口の50%未満にとどまることを条件に、その分配に充てる所得の損金算入を認めるというものである(租税特別措置法67条の15)。

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上記法令で法人税無しの条件で全REITが運営されています。上記条件を満たさなければ法人税が取られて分配金、利回りは40%程度減少。

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でそんなREITは誰も購入しなくなるので事実上、配当可能利益の90%超を投資家に分配することと、決算期末において3人以下の投資家の取得が発行済み投資口の50%未満にとどまることはREITの絶対条件となります。


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たまにこれに抵触するといううわさが流れることがありその銘柄は暴落しています。配当率を維持するには株価が40%下がらなければならないのですが、次の期に改善される期待が持たれればそこまでは下落するとは限りません。

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物件購入と売却益!

私のREIT以外の投資先を紹介します。

投資のアイデア


物件購入は増資と負債!で書いた通り通常借金して行います。

でREITの場合、建設から開始するわけではなく、物件購入ですから既に入居者がいる場合が多く、借金の利息が発生してもそれを上回る賃貸収入があり、これは分配金にプラスとなります。勿論、増資リスクは増すわけですが。

で結局、問題になるのは売却益です。

普通の田舎の物件などでは売却損が出る場合もあるでしょうがREITに関しては優良物件を買っているので過去に私の見た売却報告は全て高額の売却益が得られています。売却損というのは一度も見たことがありません。

で売却=分配金増=配当率増

の図式があります。

ここでちょっとお願いなのですがもし少しでも記事を読んでいただいて面白いと思われた方はランキングに投票をお願いいたします。REITの価格低迷は金利上昇懸念というより知名度のあまりの低さです。何故なら金利の上昇はREITにも株式にも同様の影響を与えます。もちろん、負債比率の差もありますがやはりREITの投資家が理屈ばかりこね回す象牙の塔にこもっている人が多いという印象も少なくありません。人気が無くて需給が少なくてはいい銘柄だって上がらないんです。

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でこの額は賃貸収入に対して50%以上になる場合もあります。

で一般的に

前期売却益 < 当期売却益 なら分配金が増額。
逆ならば減額となります。

厳密に言えば売却後は賃貸収入が減るのですがその賃貸収入は莫大な売却益に隠れてしまいます。

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で同じ配当利回りのREITでも売却益が少ない方が有利なわけです。売却益が多いREITは時期に売却が減り利回りが低下する可能性が高く、売却なしのREITの場合、これを原因にする利回り低下は絶対に無く、増額の可能性は多いわけですから。

もし毎回、物件の購入と売却が均衡していれば安定的に売却益が得られるわけですがそういう優良物件が少なくなってきていて売却を行うと資産が減ってしまうのが運用者の悩みのようです。


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増資と負債!

私のREIT以外の投資先を紹介します。

投資のアイデア


REITは何故、負債を抱えて物件を購入するかというと

負債の利息 << 賃貸収入

だからです。何故「<<」かというと「<」では将来の金利上昇不安があるからです。

で負債で不動産を買う場合と増資をしてしまう場合の違いは

増資をすると利息を払うことは不要ですが株数が増えてしまうということです。

ですから増資で購入する不動産(手順としては一度負債で購入した後、増資で返済ですが理解を妨げる意味しかないので。)が既に保有している不動産の賃料利回りと同じだとすれば増えた賃料収入分と同じ比率で株数が増えているわけですからREITの利回りは変化しないことになります。

ここでちょっとお願いなのですがもし少しでも記事を読んでいただいて面白いと思われた方はランキングに投票をお願いいたします。REITの価格低迷は金利上昇懸念というより知名度のあまりの低さです。何故なら金利の上昇はREITにも株式にも同様の影響を与えます。もちろん、負債比率の差もありますがやはりREITの投資家が理屈ばかりこね回す象牙の塔にこもっている人が多いという印象も少なくありません。人気が無くて需給が少なくてはいい銘柄だって上がらないんです。

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で負債を抱えて購入した場合に関しては

運用利回り=賃料利回り−負債利回り

は新しい株主は増えないわけですから全て既存の株主の利益です。

簡単なケースで説明すると現在保有する不動産総額と同じ不動産を購入し総量が倍になりその不動産利回りは既存と同じで7%、負債利息は2%とする。

そうすると増加分の運用利回りは5%ですから

既存株主の利回りは7%から12%に上昇します。

もし増資で対応すれば7%のままです。

既存の株主から見れば負債なら7%から2%しか持っていかれないのに増資なら7%の内7%全てを持って行ってしまうと言う事です。

ですが金利上昇の場合、負債の場合リターンが低下しますが増資なら変化しません。

で例えば金利が2%から4%に変わった場合でも負債の場合の方が有利なんですが日本人の性格は不思議で

”藝帖。隠押鵝 筺。隠亜
∩資 7%  >  7%

で負債を嫌がったりするから不思議です。

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8979 スターツプロシード投資法人(投資担当回答)

私のREIT以外の投資先を紹介します。

投資のアイデア


今回、2008年10月期の分配金が4926円と予想開示されました。5494円の4月期に比べて10.3%の下落。

この原因は昨年11月に購入した物件の借入金利息が期中からかかったので6か月分無かったが今期は6か月分かかることの増額分1400万円程度と物件購入した場合にREITが入居者に代わり立て替える消費税が入居者から受け取る事による収入が前期は4000万円程度有ったが今期はないことによる減額の計5300万円が中心。

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つまり、今回の減額は物件購入した際から判っていた内容です。つまり悪材料ではない。

では今後の金利上昇の影響はと言うと今年度末に借入金88億円(負債の43%)の借り換えが予想されるので金利変動の影響は受ける。但し、それは2008年10月期以降なので更に後の期に影響する内容である。

なお上記内容は私の記憶に基づくものなので自己責任で投資するなら私の同様に投資法人に内容の確認をするべきだと思います。以下は前回の記事です。

コメントひとつなくまるでゴーストタウンなので更新はやめようか思案中です。本来なら分配金や株価、配当利回りを更新するのが望ましいのですが記事自体を非公開にするか思案中です。

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今期予想が5,424円で物件の移動がないので基本的には急落はないのではと思っています。ジャスダックなので人気がありませんが私は保有しています。

分配金の推移
2006年04月期 4,061円
2006年10月期 5,927円
2007年04月期 5,812円
2007年10月期 5,437円


スターツプロシード投資法人 プレスリリース一覧
リリース日
2008.04.28 運用資産の名称変更
2007.12.03 物件取得完了
2007.11.15 投資口発行
2007.11.01 投資口発行

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× 8975 FCレジデンシャル投資法人 26,846円 422,000円 12.7%
2 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 218,000円 10.2%
3 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 367,000円 9.2%
△ 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 115,000円 8.6%
5 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 228,000円 9.1%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 200,000円 9.0%
7 8974 ラサール ジャパン投資法人 13,800円 279,000円 8.7%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 12,588円 228,000円 8.6%
9 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 299,000円 8.5%
10 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 238,000円 8.4%
× 8956 プレミア投資法人 27,280円 510,000円 8.2%
12 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 232,000円 8.0%
13 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 276,000円 8.0%

8980 エルシーピー投資法人

8980 エルシーピー投資法人は今期11,100円の分配金を予想している。

その前は

2006年08月期 5,780円
2007年02月期 13,116円
2007年08月期 13,425円
2008年02月期 15,637円

となっている。さて何故今期分配金が下落したかと言うと前期の物件譲渡益より今期の譲渡益が少ないことと有利子負債の金利が上昇していることが原因です。

エルシーピー投資法人担当のニュアンスからすると今後の分配金は微減と思える。

担当は当然明言していません。しかし、物件の入手も難しく売却が難しくなってきており、一時的に適量より多く売却を進めれば将来のリスクを抱え込んでしまうこと、金利の負担は更に大きくなる見込みであること(私が担当者と話した時の感触に過ぎません。)を考えると

あくまで私の当てずっぽうですが

次期はいい物件売却先が見つかって現状維持と考え1万円程度ではないかと思います。これは決算書の今期物件売却益2件計3億9000万円以上の売却益を得られるかにかかっています。

従って今回の判定は▲(△よりやや弱い)とします。投資は自己責任で!


今ほどの高利回りであれば株価が下落しても気にならないと言う銘柄もあると思います。

例えば10%なら10年持てば株価0でチャラ。で実際はREITの様な不動産賃貸では倒産は少ないだろうし、無配もありえなそうです。

で結局、増資や物件売買で利回りが下がるのが心配になると思います。

で私の別ブログの左上にあるスーパー証券口座の動画を見てください。

私のブログ

どうでしょうか?実は高利回りなのに株価下落で損切りしている人が多いからなんです。

で今日の記事の一番上を読むと先ほどの動画の意味がわかると思います。

私の考えはもし個別株を今から買うのであれば十分に銘柄選定して現在の下落が止まり利回りが最高になったときに買うのがベストと言うもの。

私自身も購入したREITは下落していて結構つらいものです。

ではどれくらいなら元本が無視できる利回りかと言うと私の感覚では8%くらいでしょうか?でもこの8%が続けばです。

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で私が下のREIT一覧で×がついているのは利回りが下がるのではと考えたものです。

でまあ下落を見極めている間にスーパー証券口座が間に合えば買ったREITをすぐに貸し株にしてしまえます。そうすると大体0.5%の貸し株料で8%のREITなら合わせて8.5%くらいになります。

つまり少しでも利回り低下を防ぐとともに、売らないで分配金を受け取るなら貸し株料の高いスーパー証券口座は使えるのかな思ったわけです。私の保有している証券会社は貸し株やっていません。残念。

御意見お待ちしています。

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× 8975 FCレジデンシャル投資法人 26,846円 422,000円 12.7%
▲ 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 218,000円 10.2%
3 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 367,000円 9.2%
○ 8979 スターツプロシード投資法人 5,424円 119,000円 9.1%
5 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 228,000円 9.1%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 200,000円 9.0%
7 8974 ラサール ジャパン投資法人 13,800円 279,000円 8.7%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 12,588円 228,000円 8.6%
9 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 299,000円 8.5%
10 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 238,000円 8.4%
× 8956 プレミア投資法人 27,280円 510,000円 8.2%
12 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 232,000円 8.0%
13 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 276,000円 8.0%

高利回りREITの増資とスーパー証券口座

今ほどの高利回りであれば株価が下落しても気にならないと言う銘柄もあると思います。

例えば10%なら10年持てば株価0でチャラ。で実際はREITの様な不動産賃貸では倒産は少ないだろうし、無配もありえなそうです。

で結局、増資や物件売買で利回りが下がるのが心配になると思います。

で私の別ブログの左上にあるスーパー証券口座の動画を見てください。

私のブログ

どうでしょうか?実は高利回りなのに株価下落で損切りしている人が多いからなんです。

で今日の記事の一番上を読むと先ほどの動画の意味がわかると思います。

私の考えはもし個別株を今から買うのであれば十分に銘柄選定して現在の下落が止まり利回りが最高になったときに買うのがベストと言うもの。

私自身も購入したREITは下落していて結構つらいものです。

ではどれくらいなら元本が無視できる利回りかと言うと私の感覚では8%くらいでしょうか?でもこの8%が続けばです。

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で私が下のREIT一覧で×がついているのは利回りが下がるのではと考えたものです。

でまあ下落を見極めている間にスーパー証券口座が間に合えば買ったREITをすぐに貸し株にしてしまえます。そうすると大体0.5%の貸し株料で8%のREITなら合わせて8.5%くらいになります。

つまり少しでも利回り低下を防ぐとともに、売らないで分配金を受け取るなら貸し株料の高いスーパー証券口座は使えるのかな思ったわけです。私の保有している証券会社は貸し株やっていません。残念。

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× 8975 FCレジデンシャル投資法人 26,846円 422,000円 12.7%
2 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 218,000円 10.2%
3 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 367,000円 9.2%
○ 8979 スターツプロシード投資法人 5,424円 119,000円 9.1%
5 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 228,000円 9.1%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 200,000円 9.0%
7 8974 ラサール ジャパン投資法人 13,800円 279,000円 8.7%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 12,588円 228,000円 8.6%
9 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 299,000円 8.5%
10 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 238,000円 8.4%
× 8956 プレミア投資法人 27,280円 510,000円 8.2%
12 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 232,000円 8.0%
13 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 276,000円 8.0%

J−REITファンドについて

こばのすけさんから以下のコメントをいただきました。

>1. Posted by こばのすけ 2008年06月10日 22:06
REITについて書いている方がいないので、定期的に更新してください。月に2、3回でもいいので・・・。
ところで、REITのインデックスファンドに投資することをどう思いますか?

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私の過去のヤフーの投稿をまずお読みください。

私の過去のヤフーの投稿

現在、アクティブファンドとインデックスファンドのパフォーマンスが大差ないので事実上どのJ−REITファンドはどれを買ってもインデックスに近くなります。

で高格付けで低利回り(5%)になってしまいます。

さて現在のREITの価格パフォーマンスはあまりに悪いので高格付けであっても下落しないと言うことはない。でどうせ郡で下落するなら私の意見は高配当銘柄でファンドを構成してほしいというものです。

こばのすけさんも書かれているとおり小額投資ならファンドで買うしかなく結果インデックスにならざるを得ないのですが私自身は6%〜9%のREUT銘柄で7.5%程度の利回りのファンドを毎月数万円買いたいのです。

でミニ株とかS株とか調べたとですがREITは対象外です。従って、低格付けのファンドとスターツプロシードを保有して様子を見ているのです。

ここまで人気がないならREITファンド保有者は知り合いにREITの話を口コミで広げる草の根運動しかないような気がします。

でもし現在の高利回り銘柄が更に株価低迷で利回りが上がればそこはもうすでに株価下落を気にせず配当で回収できる領域に入ると思うのです。

で高利回り銘柄のリスクを分散させる方法を考えているのですが今はまだ見つかっていません。

御意見お待ちしています。

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× 8975 FCレジデンシャル投資法人 26,846円 422,000円 12.7%
2 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 218,000円 10.2%
3 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 367,000円 9.2%
○ 8979 スターツプロシード投資法人 5,424円 119,000円 9.1%
5 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 228,000円 9.1%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 200,000円 9.0%
7 8974 ラサール ジャパン投資法人 13,800円 279,000円 8.7%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 12,588円 228,000円 8.6%
9 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 299,000円 8.5%
10 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 238,000円 8.4%
× 8956 プレミア投資法人 27,280円 510,000円 8.2%
12 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 232,000円 8.0%
13 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 276,000円 8.0%

8956 プレミア投資法人

最近、REIT投資家自身がREITを盛り上げるという意識が全くないという気がします。REITのブロガーが消えてしまうのは何故でしょうか?(REITの記事はソースが少ないんで記事の量以上に大変です。)REIT投資家でも特にホルダーはできることがいくらでもあるのではないでしょうか?

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当期分配金27280円で8.2%ですが前期及び時期は以下の通りですから今期が特殊であると考えられます。

ですから8.2%を求める人は買えないということになります。銘柄としては老舗の安心感があります。

     前期      当期      次期
始期 2007年05月01日 2007年11月01日 2008年05月01日
終期 2007年10月31日 2008年04月30日 2008年10月31日
営業収益 4,427百万円 6,583百万円 4,814百万円
当期純利益 1,805百万円 3,584百万円 1,940百万円
1口分配金 17,810円 27,280円 16,195円


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× 8975 FCレジデンシャル投資法人 26,846円 422,000円 12.7%
2 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 218,000円 10.2%
3 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 367,000円 9.2%
4 8979 スターツプロシード投資法人 5,424円 119,000円 9.1%
5 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 228,000円 9.1%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 200,000円 9.0%
7 8974 ラサール ジャパン投資法人 13,800円 279,000円 8.7%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 12,588円 228,000円 8.6%
9 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 299,000円 8.5%
10 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 238,000円 8.4%
× 8956 プレミア投資法人 27,280円 510,000円 8.2%
12 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 232,000円 8.0%
13 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 276,000円 8.0%

8983 クリード・オフィス投資法人

下記の記事で言う売却があれば修正するというのは無視です。売却を前提にした配当は考えない方針なので

1万2588円 > 7000円

4.78%(7000円)ですから×です。

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2008年 6月 6日(金) 13時43分
クリードOが続落、経常利益の減額を嫌気

 クリード・オフィス投資法人 <8983> が、2万6000円安の22万2000円と続落。一時3万円安の21万8000円まで下落する場面があり、5月2日に付けた上場来安値24万4000円を下回った。
 同社は5日大引け後、08年4月期(07年11月〜08年4月)経常利益を従来計画の18億3500万円から16億8000万円に8%減額した。利益の下方修正に伴い、1口当たり分配金も同1万2787円から1万2588円に199円引き下げた。営業外費用(金利・融資関連費用)の見積もりに誤りがあったとしている。同社は4月23日にも運用状況の下方修正を実施していた。
 08年10月期(08年5月〜10月)の運用状況の予想は、経常利益9億3600万円、1口当たり分配金7000円を想定している。なお、物件の売却益を見込んでいないため、売却が確実になった時点で、業績の修正を行うとしている。



× 8975 FCレジデンシャル投資法人 26,846円 422,000円 12.7%
2 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 218,000円 10.2%
3 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 367,000円 9.2%
4 8979 スターツプロシード投資法人 5,424円 119,000円 9.1%
5 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 228,000円 9.1%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 200,000円 9.0%
7 8974 ラサール ジャパン投資法人 13,800円 279,000円 8.7%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 12,588円 228,000円 8.6%
9 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 299,000円 8.5%
10 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 238,000円 8.4%
11 8956 プレミア投資法人 27,280円 510,000円 8.2%
12 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 232,000円 8.0%
13 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 276,000円 8.0%

8975 FCレジデンシャル投資法人

今日から高利回り銘柄からひとつづつでも内容を調べて行きたいと思います。
具体的には高利回りが継続できそうかです。

本日はFCレジデンシャル投資法人

まずどうも大量保有問題で法人税を払う必要ありとしていたものが法律の改正で免れて増配。但し現在もProspect Asset Management, Inc.の保有比率は45.59%(平成20 年2 月15 日提出)と、同族会社要件である50%に迫る水準。

そしてその前の3月3日に8億円以上の物件売却。

ということはその後の純益は減る?

ちょっと難しいですね。売却益無ければ5%台くらいか?過去の分配金が半分くらいだからだけど詳細には調べていません。

詳しい方、そうでない方もコメントよろしくお願いします。

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1 8975 FCレジデンシャル投資法人 26,846円 422,000円 12.7%
2 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 218,000円 10.2%
3 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 367,000円 9.2%
4 8979 スターツプロシード投資法人 5,424円 119,000円 9.1%
5 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 228,000円 9.1%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 200,000円 9.0%

FCレジデンシャル投資法人

今日から高利回り銘柄からひとつづつでも内容を調べて行きたいと思います。
具体的には高利回りが継続できそうかです。

本日はFCレジデンシャル投資法人

まずどうも大量保有問題で法人税を払う必要ありとしていたものが法律の改正で免れて増配。但し現在もProspect Asset Management, Inc.の保有比率は45.59%(平成20 年2 月15 日提出)と、同族会社要件である50%に迫る水準。

そしてその前の3月3日に8億円以上の物件売却。

ということはその後の純益は減る?

ちょっと難しいですね。売却益無ければ5%台くらいか?過去の分配金が半分くらいだからだけど詳細には調べていません。

詳しい方、そうでない方もコメントよろしくお願いします。

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3 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 367,000円 9.2%
4 8979 スターツプロシード投資法人 5,424円 119,000円 9.1%
5 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 228,000円 9.1%
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