J−REIT&配当銘柄&株式投資日記

REITの話題や配当銘柄、配当性向などの動向、株式市場を舞台にした事件へのコメントを綴ります。

2008年07月

オンボロREITは高利回り!

本ブログはREIT買い方、ホルダー中心です。REIT空売りの方はすみませんが別に行ってください。

日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

賃貸住宅に住んだ人なら分かるでしょうが今年家賃が10万円なら多分、翌年の家賃も10万円と予想されます。

ところがこの住宅の資産価値は減価償却分翌年の方が低くなります。つまり築年数で古くなる分資産価値が減るわけです。耐用年数から考えられる使用限度が毎年短くなっていくと考えてもいいでしょう。

以下の記事を読んでいない人は必ず読んでください。

原価償却(REITの資産は建物劣化でも減らない!)

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あまりの惨状を改善するため上記ランキングを応援していただいた方の為に以下の記事を続けます。

さて経費等は省略して年間家賃÷購入価格=利回りと考えれば

同じ年間家賃なら築年数が古いほど購入金額が安いわけですから、利回りが高くなることが分かると思います。

さてREITの平均築年数を見てみましょう。

平均築年数
ランク        投資法人          平均築年数
1 3226 日本アコモデーションファンド投資法人 2年9ヶ月
2 8973 ジョイント・リート投資法人 3年4ヶ月
3 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 3年5ヶ月
4 8975 FCレジデンシャル投資法人 4年6ヶ月
5 8984 ビ・ライフ投資法人 5年3ヶ月
6 8962 日本レジデンシャル投資法人 5年3ヶ月
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 5年4ヶ月
8 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 5年6ヶ月
9 8964 フロンティア不動産投資法人 5年6ヶ月
10 8958 グローバル・ワン不動産投資法人 5年8ヶ月
11 8968 福岡リート投資法人 5年10ヶ月
12 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 7年8ヶ月
13 3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 7年11ヶ月
14 8969 プロスペクト・レジデンシャル投資法人 8年2ヶ月
15 3249 産業ファンド投資法人 8年6ヶ月
16 8963 東京グロースリート投資法人 8年10ヶ月
17 8977 阪急リート投資法人 9年2ヶ月
18 8956 プレミア投資法人 9年4ヶ月
19 8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 9年7ヶ月
20 8953 日本リテールファンド投資法人 9年8ヶ月
21 8980 エルシーピー投資法人 9年11ヶ月
22 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 10年1ヶ月
23 8966 クレッシェンド投資法人 10年6ヶ月
24 8985 日本ホテルファンド投資法人 11年4ヶ月
25 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 11年5ヶ月
26 8954 オリックス不動産投資法人 11年6ヶ月
27 8979 スターツプロシード投資法人 12年1ヶ月
28 8974 ラサール ジャパン投資法人 12年1ヶ月
29 8955 日本プライムリアルティ投資法人 12年6ヶ月
30 3234 森ヒルズリート投資法人 13年8ヶ月
31 8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 14年1ヶ月
32 8951 日本ビルファンド投資法人 14年7ヶ月
33 3229 日本コマーシャル投資法人 14年10ヶ月
34 8982 トップリート投資法人 15年1ヶ月
35 3227 MIDリート投資法人 15年2ヶ月
36 8972 ケネディクス不動産投資法人 16年10ヶ月
37 8957 東急リアル・エステート投資法人 17年3ヶ月
38 8983 クリード・オフィス投資法人 18年1ヶ月
39 8987 ジャパンエクセレント投資法人 18年5ヶ月
40 8961 森トラスト総合リート投資法人 19年4ヶ月
41 8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 21年8ヶ月
42 8976 DAオフィス投資法人 21年10ヶ月

どうでしょうか?DAオフィスとかは分かりますが森トラストとか野村不動産が実はオンボロ(築年数が古いという観点からです。)REITというのは意外ではないでしょうか?

勿論、同じ利回りなら築年数が若い方がいいREITになります。REITの取得価格と我々のREIT購入価格は勘違いしないでください。

本当に苦しい状況です。ランキングは下がり、来客数は減り、コメントは皆無です。悲しいです。
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[08/7/25] 【お知らせ】2008年夏の4大キャンペーン実施お客様各位

いつも「みんなのFX」をご愛顧いただき、誠にありがとうございます。

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1.初回入金&取引で5000円キャッシュバックキャンペーン
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3.最大20万円キャッシュバックGBP/JPYキャンペーン【延長】
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‐楮戮肋綉クリック後、開くページの左上の「みんなのFX」をクリックして3くページの「みんなのFX」 お知らせ&更新情報 の 【お知らせ】2008年夏の4大キャンペーン実施[7/25]をクリックすると確認できます。(ちょっとわかりにくい案内ですね!)
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ランク 投資法人 当期予想分配金 終値 予想利回り 分配月
1 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 198,900円 11.2%8月
2 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 187,600円 11.0%9月
3 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 186,000円 10.8%8月
4 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 92,000円 10.7%10月
5 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 182,200円 10.4%10月
6 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 419,000円 10.3% 10月
7 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,700円 10.0% 12月

8965 ニューシティ・レジデンスで売却損が発生しました。私はREITの売却損を始めてみました。

ニューシティレジデンス学芸大学  98,194,154円
ニューシティレジデンス洗足公園 −72,386,666円
ニューシティレジデンス三田     65,009,841円
                  計90,817,329円



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しかし、配当権利日に近づいた今日のような日に投売りした人は何を目的にこのREITを買ったのでしょうか?

しかも、売却益で膨らんだ配当ではないので今後売却益が出ればジャパネクセレントの様に莫大な利益が得られるオプション付きです。何にしても11,000円の含み益があると考えられるので気持ちは楽です。


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車を持っている人は分かると思いますが車体の資産価値は新車で買ってから毎年落ち続けすぐにほとんどゼロになる。(それでも実際には移動手段として利用する人にとっては利用価値はがあります。)

建築物も耐用年数があり資産価値は減少します。でREITの資産価値は毎年減っていくと勘違いしている人がいます。

で収入から経費を引いた利益の90%以上を投資家に配当するREITですが実際には99〜100%を配当するケースが多い。

でREITは利益を出しちゃうんで内部蓄積はゼロと考えがちです。

ところが実際にはREITの利益は100%より多いんです。

でその多い分は建物の老朽化で資産価値が減った分は利益から差し引いて残してもいいことになっています。

例えば10億円の建物が老朽化で8億円になれば2億円の現金が蓄積されトータルの資産は10億円です。で通常REITはそれで2億円の建築物を買うので常に資産は10億です。それらが劣化しても劣化した分は積み立てられるので実際にはREITの資産は劣化しません。

でこの資産価値の劣化を減価償却といいます。

勿論、その認められる額以上に建物の価値や地価下落があればトータルの資産はマイナスになりますが実際には売れば必ず売却益が上がるほど優良物件をREITは保有しています。私は売却損を一度も見たことがありません。

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ところで25年間無敗の投資法をご存知でしょうか?これは、情報商材を売りつけようとかいうものではありません。無料で途中まで教えて肝心のところは有料なんてインチキでもありません。過去の結果を分析して確かに過去はそれで勝てたけど未来の保証がないという類でもありません。

7.75〜7.85の範囲の決められた変動しか許されないドル固定相場の香港ドルを対ドルでただ買うだけです。7.85で買って7.75で売る馬鹿はいませんがこの最大損失を計算するとたった1.3%の損です。普通に考えて中間値7.8で買うだけで最大損失0.65%です。

でこの制度が決まって25年の利回り合計は50%くらいあるでしょうから
50−1.3=48.7%の利益が理論上得られる。しかもFXなのでレバレッジ100倍なら、49.7倍になるということです。100万円が4970万です。

で株式情報のようにここで買った人はなんてあんまり関係ないのが味噌です。つまりどこで買おうがその差は1.3%の変動範囲の差だから無視できます。

で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

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REITより実質利回りの高いUSDHKD投資


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私のREIT以外の投資先を紹介します。

投資のアイデア






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電力赤字!ガス赤字!REITは赤字になりません!

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このブログでも何度も書いていますが

電力会社は原料価格高騰で利益が圧迫されるのに料金を上げられないからREITよりもはるかに苦しいのに赤字にならないREITよりもディフェンシブで買われるのはおかしい!金利はREITにも電力にも等しく脅威ですから家賃収入のREITの方が有利である。(多くの人に相手にされませんでしたが当然のことでしょう。)



この予感通り、電力もガスも赤字決算です。配当は過去の蓄積から出せるでしょうけど将来は暗いです。

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ここでディフェンシブの新星としてREITがアピールできれば...。今が本当のチャンスなんです。みんながんばりましょうよ!

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[08/7/25] 【お知らせ】2008年夏の4大キャンペーン実施お客様各位

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ランク 投資法人 当期予想分配金 終値 予想利回り 分配月
1 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 198,900円 11.2%8月
2 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 187,600円 11.0%9月
3 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 186,000円 10.8%8月
4 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 92,000円 10.7%10月
5 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 182,200円 10.4%10月
6 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 419,000円 10.3% 10月
7 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,700円 10.0% 12月

8965 ニューシティ・レジデンスで売却損が発生しました。私はREITの売却損を始めてみました。

ニューシティレジデンス学芸大学  98,194,154円
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ニューシティレジデンス三田     65,009,841円
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7月の配当落ちは大きかった!

本ブログはREIT買い方、ホルダー中心です。REIT空売りの方はすみませんが別に行ってください。

今日の格言 上り框(あがりがまち)に売り板を置く大間抜け!

すでに大きな売り板のある価格に追加で売り板を乗せる大間抜けのこと。まあどこまで厚いと成立しないかわからないので難しいのですが一般には株価を下げる効果しかないので自分の保有株式の評価を下げる間抜けな行為とされる。これとは逆に株価を下げたい人にとっては戦術である。

配当の権利落ちは月末の休日を除く5日間の取引日を書きます。

で一番若い日が権利付き最終日でその翌日が配当落ち、一番最後の日が権利の有無を判定する権利確定日となります。

7月は26日が土曜、27日が日曜なのでこれを除いて書いてみましょう。

7月25日 権利付き最終日 
7月28日 配当落ち日
7月29日
7月30日
7月31日 権利確定日

権利落ち日は自分で求められるようにしておきましょう。簡単ですから!

今時、名義の書き換えにこれだけの期間を要する必要は無いでしょうが実際このようなスケジュールですから7月に配当があるREITは28日に大きく株価を落とすと考えられます。その象徴が

8969 プロスペクト・レジデンシャル投資法人 241,000 -26,600 -9.94%

です。9039円の配当に対し26600円の下落ですからこの例では権利付き最終日に売っておくべきでした。(終値のみで比較。)その他は

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[08/7/25] 【お知らせ】2008年夏の4大キャンペーン実施お客様各位

いつも「みんなのFX」をご愛顧いただき、誠にありがとうございます。

「みんなのFX」では、夏の4大キャンペーンを実施いたします!

1.初回入金&取引で5000円キャッシュバックキャンペーン
2.高級和牛プレゼント!オセアニアキャンペーン
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4.USD/JPY1pip固定キャンペーン【延長】

 

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8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 634,000 -18,000 -2.76%

分配金 14500円

8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 230,000 -11,000 -4.56%

分配金 9250円

3234 森ヒルズリート投資法人 470,000 -23,000 -4.67%

分配金 14100円

ですから7月に関しては配当落ちが大きかったと言えます。

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ランク 投資法人 当期予想分配金 終値 予想利回り 分配月
1 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 198,900円 11.2%8月
2 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 187,600円 11.0%9月
3 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 186,000円 10.8%8月
4 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 92,000円 10.7%10月
5 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 182,200円 10.4%10月
6 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 419,000円 10.3% 10月
7 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,700円 10.0% 12月

8965 ニューシティ・レジデンスで売却損が発生しました。私はREITの売却損を始めてみました。

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ニューシティレジデンス三田     65,009,841円
                  計90,817,329円



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ところが実際にはREITの利益は100%より多いんです。

でその多い分は建物の老朽化で資産価値が減った分は利益から差し引いて残してもいいことになっています。

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でこの資産価値の劣化を減価償却といいます。

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また出た、成り売り、すっとこどっこい野郎!

本ブログはREIT買い方、ホルダー中心です。REIT空売りの方はすみませんが別に行ってください。

今日のリプラスは+1000円、スターツは+500円。まあわずかな上昇ですが日経平均の上昇率の4倍くらい。がんばっています。

しかし、今日のリプラスは引け成りのすっとこどっこいが600円押し下げました。(+1600円が引けで+1000円に変わりました。)何を考えているんだか。どうせ売るなら朝+4000円の時になんで売らなかったのだろう。引けで売るくらいなら、もうすぐ受け取れる1万円超の分配金まで待つか、もっと上がっている時に売るべきだろう。投資スタンスが理解できない。

何にしても、このようなすっとこどっこいや、毎日現れる20〜40口の成り売りに対し、上げ上げで終わらせて売れば損だという相場環境を作らなければ長期投資の素地はできないでしょう。

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[08/7/25] 【お知らせ】2008年夏の4大キャンペーン実施お客様各位

いつも「みんなのFX」をご愛顧いただき、誠にありがとうございます。

「みんなのFX」では、夏の4大キャンペーンを実施いたします!

1.初回入金&取引で5000円キャッシュバックキャンペーン
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‐楮戮肋綉クリック後、開くページの左上の「みんなのFX」をクリックして3くページの「みんなのFX」 お知らせ&更新情報 の 【お知らせ】2008年夏の4大キャンペーン実施[7/25]をクリックすると確認できます。(ちょっとわかりにくい案内ですね!)
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どうせ買うなら引けで買い、売るなら高い時に。そしてREITの話をいろんな人にする。勿論、投資は自己責任ですが。

REIT投資環境が有利な時は何もしないでいいかもしれませんが、ただ買ってほっておけば儲かるほど投資環境は良くないんです。少なくとも成り売りで値を下げていると言うことはREIT長期投資家の努力不足といえるでしょう。
勉強するよりREIT投資家のすその拡大が重要であることがわからない人が多いことが現在のREIT投資家不在の素地を作っているのは明らかでしょう。

皆さん、よーーーく考えてください!このREITの投資環境がせっかくREITの仕組みや優位性を勉強しながら含み損を抱え、有利でもどうせ損する商品と言う認識でREIT投資を止めていっています。これってREIT投資家が増えたことになるでしょうか?みんながREIT投資をするようになればやっぱり勉強したとおり、REITは儲かるんだ!2口買ったけどあと3口買おうか!
こうなると、最初の例がプラスマイナス0口で去っていたのに比べ5口の売られない投資口ができるわけです。

あなたは今年10人くらいにREITの話をしたでしょうか?

私は投資をしている人に会うと必ずREITの仕組みを説明していますがその数は50名に満たないでしょう。しかしどれだけREITを普及させたいと思っているかは私のブログ「BRICs投資信託情報局」でどれだけREITについて書いているかを見ても明らかです。(その他、私のホームページでもこのブログを紹介しています。)ネットと言う媒体ではかなりの人数にREITを紹介しています。皆さんにもできる限り協力をお願いいたします。


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ランク 投資法人 当期予想分配金 終値 予想利回り 分配月
1 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 198,900円 11.2%8月
2 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 187,600円 11.0%9月
3 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 186,000円 10.8%8月
4 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 92,000円 10.7%10月
5 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 182,200円 10.4%10月
6 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 419,000円 10.3% 10月
7 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,700円 10.0% 12月

8965 ニューシティ・レジデンスで売却損が発生しました。私はREITの売却損を始めてみました。

ニューシティレジデンス学芸大学  98,194,154円
ニューシティレジデンス洗足公園 −72,386,666円
ニューシティレジデンス三田     65,009,841円
                  計90,817,329円



日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

まだ2ヶ月以上もありますよ。みなさんいかがでしょうか?

しかし、配当権利日に近づいた今日のような日に投売りした人は何を目的にこのREITを買ったのでしょうか?

しかも、売却益で膨らんだ配当ではないので今後売却益が出ればジャパネクセレントの様に莫大な利益が得られるオプション付きです。何にしても11,000円の含み益があると考えられるので気持ちは楽です。


毎回お願いしている以下の件ですが相変わらず来客者が少ないのですがランキングはREIT投資法共感者のおかげで少し目標の足元が見えてきました。なんとかREITをメジャーにしたいものです。なんとか協力をお願いいたします。_| ̄|○

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車を持っている人は分かると思いますが車体の資産価値は新車で買ってから毎年落ち続けすぐにほとんどゼロになる。(それでも実際には移動手段として利用する人にとっては利用価値はがあります。)

建築物も耐用年数があり資産価値は減少します。でREITの資産価値は毎年減っていくと勘違いしている人がいます。

で収入から経費を引いた利益の90%以上を投資家に配当するREITですが実際には99〜100%を配当するケースが多い。

でREITは利益を出しちゃうんで内部蓄積はゼロと考えがちです。

ところが実際にはREITの利益は100%より多いんです。

でその多い分は建物の老朽化で資産価値が減った分は利益から差し引いて残してもいいことになっています。

例えば10億円の建物が老朽化で8億円になれば2億円の現金が蓄積されトータルの資産は10億円です。で通常REITはそれで2億円の建築物を買うので常に資産は10億です。それらが劣化しても劣化した分は積み立てられるので実際にはREITの資産は劣化しません。

でこの資産価値の劣化を減価償却といいます。

勿論、その認められる額以上に建物の価値や地価下落があればトータルの資産はマイナスになりますが実際には売れば必ず売却益が上がるほど優良物件をREITは保有しています。私は売却損を一度も見たことがありません。

日本株取引手数料が9月末まで無料!!!REITは絶対にここで売買!

でもREITを日本に広めるキーのこのブログがぜんぜん駄目です。

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全員に6000円。普通に考えればまずこれ以上損しません。また3000円で我慢すれば絶対損しません。3000円ならリスクゼロです。

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ところで25年間無敗の投資法をご存知でしょうか?これは、情報商材を売りつけようとかいうものではありません。無料で途中まで教えて肝心のところは有料なんてインチキでもありません。過去の結果を分析して確かに過去はそれで勝てたけど未来の保証がないという類でもありません。

7.75〜7.85の範囲の決められた変動しか許されないドル固定相場の香港ドルを対ドルでただ買うだけです。7.85で買って7.75で売る馬鹿はいませんがこの最大損失を計算するとたった1.3%の損です。普通に考えて中間値7.8で買うだけで最大損失0.65%です。

でこの制度が決まって25年の利回り合計は50%くらいあるでしょうから
50−1.3=48.7%の利益が理論上得られる。しかもFXなのでレバレッジ100倍なら、49.7倍になるということです。100万円が4970万です。

で株式情報のようにここで買った人はなんてあんまり関係ないのが味噌です。つまりどこで買おうがその差は1.3%の変動範囲の差だから無視できます。

で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

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REITより実質利回りの高いUSDHKD投資


愚痴くらい言える場になれば!
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J−REITの利回りランキングは以下の通り

順位 証券コード 投資法人名 利回り
1 8980 エルシーピー投資法人 10.99%
2 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10.98%
3 8979 スターツプロシード投資法人 10.77%
4 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10.41%
5 8975 FCレジデンシャル投資法人 10.38%
6 8974 ラサール ジャパン投資法人 10.00%
7 8963 東京グロースリート投資法人 9.73%
8 3229 日本コマーシャル投資法人 9.46%
9 8983 クリード・オフィス投資法人 8.79%
10 8973 ジョイント・リート投資法人 8.70%
11 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 8.66%
12 8966 クレッシェンド投資法人 8.28%
13 3227 MIDリート投資法人 8.14%
14 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 8.13%
15 8984 ビ・ライフ投資法人 8.07%
16 8962 日本レジデンシャル投資法人 7.95%
17 8985 日本ホテルファンド投資法人 7.87%
18 8987 ジャパンエクセレント投資法人 7.43%
19 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 7.36%
20 8956 プレミア投資法人 7.21%
21 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 7.18%
22 8969 プロスペクト・レジデンシャル投資法人 6.76%
23 8976 DAオフィス投資法人 6.70%
24 3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 6.63%
25 3249 産業ファンド投資法人 6.40%
26 8968 福岡リート投資法人 6.39%
27 8977 阪急リート投資法人 6.37%
28 8982 トップリート投資法人 6.26%
29 3234 森ヒルズリート投資法人 5.72%
30 8964 フロンティア不動産投資法人 5.69%
31 3226 日本アコモデーションファンド投資法人 5.52%
32 8953 日本リテールファンド投資法人 5.51%
33 8972 ケネディクス不動産投資法人 5.34%
34 8955 日本プライムリアルティ投資法人 5.16%
35 8954 オリックス不動産投資法人 4.99%
36 8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 4.49%
37 8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 4.07%
38 8961 森トラスト総合リート投資法人 3.99%
39 8957 東急リアル・エステート投資法人 3.75%
40 8958 グローバル・ワン不動産投資法人 3.51%
41 8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 3.29%
42 8951 日本ビルファンド投資法人 3.23%

ではインデックスファンドの利回りはというと4.86%しかない。

上記REIT42種の利回りランキング35位より悪い。


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何で10%超まであるREITでここまで低くなるかと言うと東証REIT指数に連動するのがJ−REITインデックスファンドだからである。

東証REIT指数はREIT全体の時価総額に比例する指数ですから時価総額の大きなREITの利回りが大きく寄与します。

例えば利回り10.99%のエルシーピーの時価総額は185億円、利回り3.23%の日本ビルファンドは6938億円ですからエルシーピーの影響はほとんど無いことがわかる。(あなたがA社の株を700万円で買いB社の株19万円で買った場合、A社株が600万になり、B社株が25万円になってもトータルではAの負けが強く負けになる。)

で結果、高格付け低利回りのメガサイズのJ−REIT群が利回りを決めているのである。ちなみに日本ビルファンドは16.8%の保有比率である。

私のホームページ

でまあ簡単にインデックスに連動するようにするには各銘柄の上場株数に比例する数を保有すれば良い。株価が高く、株数の多い、高格付け低利回りREITに近いインデックスファンドが出来上がるわけです。

細かい話ですがこれは東証REITインデックスですからジャスダックなど他の市場に上場している銘柄は無関係です。

でまあファンドにはこの東証REITインデックスに連動するインデックスファンドとそれより高いリターンを狙うアクティブファンドがある。インデックスはどこの会社のファンドを買ってもインデックスと同じ訳ですから差がでません。アクティブファンドは組成を変えてリターンを変えるわけですから狙うのは高いリターンでも場合によってはインデックスより低くなる場合もあります。

でまあそのような性格ですからインデックスファンドはほぼ高格付け低利回りREITのような動きをすると考えていいでしょう。

で個人的にはREIT自体が強い時にはいいのですが弱い時には高利回りREITで勝負したいところです。

何故かと言うとREIT自体が弱いと言うことは株価が下がる訳ですから、株価では得ができません。そうであれば配当でたくさん回収してしまう方がいいという考えです。

これは

。劭釘稗圓牢靄榲に低格付け(高利回り)REITでも赤字にはならず、業績通りか上方修正が多い。
∈嚢睛回りと最低利回りの利回りの差があまりにも大きすぎる。
最高利回りREITの利回りが10%超と異常に高い。

という背景によります。

でまあ、インデックスはほぼ低利回りREITの性格を反映しているので高利回りを狙うのであればアクティブファンドを探すことになる。

ところがアクティブファンドの狙いはインデックスファンドより少し利回りを上げようという程度に留まっている。

4.86%のインデックスに対し5%程度のアクティブなら私なら安全度の高いインデックスを買います。

そうではなくて7%以上を狙うアクティブファンドがあればこれを買いたいのですがそのようなファンドは存在しないのです。

何をしたいのかというと低格付け高利回りREITはそれなりに分配金低下のリスクもあるので分散投資したいわけです。

この存在しないファンドを自分で個別銘柄で組成するには多少の資金が必要です。
これはREITがミニ株など単位未満株などの対象外だからです。

もし皆さんのやる気があればリスクもある高利回りREITを共同出資で組成してみたい気もします。例投資倶楽部

ところで株式のサイトは5000人以上1日に閲覧のところがいくらでもあります。

このサイトの目標はその1/10の500人としましたが到底無理なんで200人を第一目標としました。そして以下のお願いの御協力で昨日の来客数は200人を越えました。↓

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もし、このサイトが更に株式サイト並みに発展すれば,剖瓩鼎かもしれません。

そうなれば「分配金が2割下がった?でもどうせみんな売らないんだろ?株価含み損益がマイナスにならないなら8%の配当で我慢できるよ!」という状況になるかもしれません。

実際に株式には熱狂的な信者がいて業績が悪化しても値崩れしない銘柄がいくらでもあります。

これからもよろしくお願いします。_| ̄|○

ランク 投資法人 当期予想分配金 終値 予想利回り 分配月
1 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 198,900円 11.2%8月
2 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 187,600円 11.0%9月
3 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 186,000円 10.8%8月
4 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 92,000円 10.7%10月
5 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 182,200円 10.4%10月
6 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 419,000円 10.3% 10月
7 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,700円 10.0% 12月

8965 ニューシティ・レジデンスで売却損が発生しました。私はREITの売却損を始めてみました。

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しかし、配当権利日に近づいた今日のような日に投売りした人は何を目的にこのREITを買ったのでしょうか?

しかも、売却益で膨らんだ配当ではないので今後売却益が出ればジャパネクセレントの様に莫大な利益が得られるオプション付きです。何にしても11,000円の含み益があると考えられるので気持ちは楽です。


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建築物も耐用年数があり資産価値は減少します。でREITの資産価値は毎年減っていくと勘違いしている人がいます。

で収入から経費を引いた利益の90%以上を投資家に配当するREITですが実際には99〜100%を配当するケースが多い。

でREITは利益を出しちゃうんで内部蓄積はゼロと考えがちです。

ところが実際にはREITの利益は100%より多いんです。

でその多い分は建物の老朽化で資産価値が減った分は利益から差し引いて残してもいいことになっています。

例えば10億円の建物が老朽化で8億円になれば2億円の現金が蓄積されトータルの資産は10億円です。で通常REITはそれで2億円の建築物を買うので常に資産は10億です。それらが劣化しても劣化した分は積み立てられるので実際にはREITの資産は劣化しません。

でこの資産価値の劣化を減価償却といいます。

勿論、その認められる額以上に建物の価値や地価下落があればトータルの資産はマイナスになりますが実際には売れば必ず売却益が上がるほど優良物件をREITは保有しています。私は売却損を一度も見たことがありません。

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でよくマンション投資なんかではこの部分の仕組みは外に外してごまかしている訳です。このマンションを買っていただければ毎年賃料は100万円入ってきます。この100万円は各種複雑な賃貸運営の費用を既に引いているので実際に受け取れる額が100万円です。

いい話に感じるかもしれませんが自分の買ったマンションの資産価値が毎年90万円落ちていたら実際の利益は10万円です。

つまりそこをごまかして説明しない。

REITはその90万円に相当する額は利益から差し引いて積み立てています。つまりREITの利回りが5%と言った場合、本当に5%の利益になっている仕組みがあるわけです。

勿論、この考えは個人でマンションを購入して税法上劣化分を非課税にできるのでしょうけど購入前に利回りを考える時には考えていないのではないでしょうか?

まあ実際のマンション経営はやっていないので間違った情報を送っているかもしれませんのでここでやめにして例えばスターツは昔、平均築年数が長めだったのですぐに建物が価値がなくなる。利回りに騙されるなとか言われたものです。

しかし、実際には減価償却分の蓄積と増資で売買を行い、平均築年数はかなり短くなりグレードアップしました。

サブプライムショックで資金が逃げたことや上記仕組みの理解が成されていなくてREITの利回りは低くて資産価値毀損のリスクが大きいと勘違いした投資家が捨て値で売却した結果が今の高利回りを生んだのではないでしょうか?

というようなことをみんなが理解すれば下落は起こらないと思います。

REIT株価は下落しましたが資産はそれほど下落していないと考えます。それらが実際には増資とか売買で私のような素人には評価しにくいのは事実です。

但し株価が下落したスターツの利回りが倍増しているということは分配金はその下落に比して下落しておらず、だから株価下落で利回りが上がった事実から資産価値の下落も株価の下落ほどないのではないかというのが私の感触です。

ちなみにこの剰余金を投資家に分配してしまえばもっと利回りを上げることが可能なのですが減価償却分の配当は税法上、特別な利益と見なされてしまうのでそのような面倒な申告をさせることは一般投資家には不利益なので当然しません。もしそれをしてしまえば先のデマが真実となりタコ配になってしまうでしょう。

参照 東証の資料抜粋とリンク

投資家がこの分配を受けた場合には出資の払戻しとして扱われ、投資口の一部譲渡があったものとして譲渡所得の計算が求められる。
その結果、分配の都度、取得価格の減額を余儀なくされ、投資家にとって将来投資口を売却した場合の課税上のキャピタルゲイン(売却益)が増加する。要するに、当初の取得価格と同額で売却したとしても課税上のキャピタルゲインがあることになる。この煩雑さは、かえってREITの魅力を半減させてしまうと考えられている。

全文


でまあそんな安定投資環境を構築するためにREITの配当を貰い、あほの様な損切り成り売りやサブプライム損失で生じた損失補填の為売りを浴びせる外資等なんかを当てにしない投資家のすそのを広げるためにランキングアップに協力いただければ幸いです。

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8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
22 8987 ジャパンエクセレント投資法人 16,200円 450,000円 7.2%


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7.75〜7.85の範囲の決められた変動しか許されないドル固定相場の香港ドルを対ドルでただ買うだけです。7.85で買って7.75で売る馬鹿はいませんがこの最大損失を計算するとたった1.3%の損です。普通に考えて中間値7.8で買うだけで最大損失0.65%です。

でこの制度が決まって25年の利回り合計は50%くらいあるでしょうから
50−1.3=48.7%の利益が理論上得られる。しかもFXなのでレバレッジ100倍なら、49.7倍になるということです。100万円が4970万です。

で株式情報のようにここで買った人はなんてあんまり関係ないのが味噌です。つまりどこで買おうがその差は1.3%の変動範囲の差だから無視できます。

で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

−−−−


_| ̄|○ 皆様お願いです。全くランキング不調(少し改善しました。)です。このままではREITは完全に衰退してしまいます。_| ̄|○訪問者も500名はおろか100名という惨状です。 

REIT発展の為、応援お願いいたします。_| ̄|○ _| ̄|○ 
にほんブログ村 株ブログへそうでなければ10人位とREITの会話をしましょう。REITの知名度は実際には異常なくらい低いです。もし空売りで儲けるつもりなら別ですが。

でもし自己責任でREIT投資をお考えなら以下の方法で利回りを更に上げたり、売買手数料を無料にできます。

私は資金を二つに分けることにしました。

ひとつは貸し株で0.5%がもらえるスーパー証券口座だ。この口座で買った株は売却はしない。すぐに貸し株に出せば分配利回りと貸し株利回りの合計が12%を超える。そしてもうひとつは以下の手数料無料キャンペーンを使い短期トレードを繰り返す。

日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

つまり永久保存版の口座はスーパー証券口座で行い、値動きで利ざやを稼ぐ場合は売買手数料無料を使う。

これはかなり効率の良い運用だと思います。

REITより実質利回りの高いUSDHKD投資

まさに取らぬ狸の皮算用です。まあ私の見込みは甘いですからどこかで破綻(例えば優良物件の売却や非優良物件の購入などポートフォリオ変更。)するとしても18万円程度なら安心できます。



愚痴くらい言える場になれば!
租税特別措置法67条の15で法人税無しのREIT
物件購入と売却益!
増資と負債!

私のREIT以外の投資先を紹介します。

投資のアイデア






このブログのランキングの低迷は著しいです。裾野を広げようとそれなりに時間を割いているつもりですがなかなか協力を得られず...。

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REIT投資家の夢!

本ブログはREIT買い方、ホルダー中心です。REIT空売りの方はすみませんが別に行ってください。

豊証券の外国為替証拠金取引「ゆたかFX」は手数料0円!取り扱いペアも30種類

非常にわかり易いデータですがスターツプロシードの時価総額は100億円に満たないし、一日の平均出来高(売買数×株価)は1350万円に過ぎません。

つまり、100万円分を日本人の1万人に1人が年金目的で購入すれば買占めができます。

また日々の売買をコントロールすることはちょっとした個人投資家で可能です。しかし毎日1350万円投資できる人は少ないので仮にスターツプロシード長期投資友の会が1000人いればかなりの売り板を防衛できるでしょう。


_| ̄|○ なんとかREITの為に
     _| ̄|○ 私の記事を継続するために...。 
にほんブログ村 株ブログへせめて株カテゴリー25位まで行きたいです。

でまあ何が言いたいかというと配当銘柄を考えた時にこの配当が年1万円で株価が10万円で配当利回りが10%の時、

仮に、配当金が翌年は2割下がって8000円になった場合を考えると

,發軍価が動かないなら、配当利回り10%株価含み損益0円が、配当利回り8%株価含み損益0円に変わるだけで2年の平均利回り9%なので非常に有望な投資先といえる。

△發軍価が配当利回りを維持する様に推移するなら2割の配当の減少を補うために配当の10倍ある株価が2割下がるのですから大きく損するわけです。2万円の株価含み損に8000円の配当を貰っても12,000円の損です。
但し、配当が上がる場合もあるのでその場合は逆に得しますが...。

私のホームページ

さて、長期投資家は,鰺想とします。これは難しいかもしれませんが株に投資する程度の人数がREITに投資するようになれば下げ渋ることは可能かもしれません。

ところで株式のサイトは5000人以上1日に閲覧のところがいくらでもあります。

このサイトの目標はその1/10の500人としましたが到底無理なんで200人を第一目標としました。そして以下のお願いの御協力で昨日の来客数は200人を越えました。↓

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もし、このサイトが更に株式サイト並みに発展すれば,剖瓩鼎かもしれません。

そうなれば「分配金が2割下がった?でもどうせみんな売らないんだろ?株価含み損益がマイナスにならないなら8%の配当で我慢できるよ!」という状況になるかもしれません。

実際に株式には熱狂的な信者がいて業績が悪化しても値崩れしない銘柄がいくらでもあります。

これからもよろしくお願いします。_| ̄|○

ランク 投資法人 当期予想分配金 終値 予想利回り 分配月
1 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 198,900円 11.2%8月
2 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 187,600円 11.0%9月
3 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 186,000円 10.8%8月
4 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 92,000円 10.7%10月
5 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 182,200円 10.4%10月
6 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 419,000円 10.3% 10月
7 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,700円 10.0% 12月

8965 ニューシティ・レジデンスで売却損が発生しました。私はREITの売却損を始めてみました。

ニューシティレジデンス学芸大学  98,194,154円
ニューシティレジデンス洗足公園 −72,386,666円
ニューシティレジデンス三田     65,009,841円
                  計90,817,329円



日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

まだ2ヶ月以上もありますよ。みなさんいかがでしょうか?

しかし、配当権利日に近づいた今日のような日に投売りした人は何を目的にこのREITを買ったのでしょうか?

しかも、売却益で膨らんだ配当ではないので今後売却益が出ればジャパネクセレントの様に莫大な利益が得られるオプション付きです。何にしても11,000円の含み益があると考えられるので気持ちは楽です。


毎回お願いしている以下の件ですが相変わらず来客者が少ないのですがランキングはREIT投資法共感者のおかげで少し目標の足元が見えてきました。なんとかREITをメジャーにしたいものです。なんとか協力をお願いいたします。_| ̄|○

_| ̄|○ なんとかREITの為に
     _| ̄|○ 私の記事を継続するために...。 
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車を持っている人は分かると思いますが車体の資産価値は新車で買ってから毎年落ち続けすぐにほとんどゼロになる。(それでも実際には移動手段として利用する人にとっては利用価値はがあります。)

建築物も耐用年数があり資産価値は減少します。でREITの資産価値は毎年減っていくと勘違いしている人がいます。

で収入から経費を引いた利益の90%以上を投資家に配当するREITですが実際には99〜100%を配当するケースが多い。

でREITは利益を出しちゃうんで内部蓄積はゼロと考えがちです。

ところが実際にはREITの利益は100%より多いんです。

でその多い分は建物の老朽化で資産価値が減った分は利益から差し引いて残してもいいことになっています。

例えば10億円の建物が老朽化で8億円になれば2億円の現金が蓄積されトータルの資産は10億円です。で通常REITはそれで2億円の建築物を買うので常に資産は10億です。それらが劣化しても劣化した分は積み立てられるので実際にはREITの資産は劣化しません。

でこの資産価値の劣化を減価償却といいます。

勿論、その認められる額以上に建物の価値や地価下落があればトータルの資産はマイナスになりますが実際には売れば必ず売却益が上がるほど優良物件をREITは保有しています。私は売却損を一度も見たことがありません。

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目標来客数、500人は愚か200人にも満たないのです。

もし多少でも利用価値ありと思われた方、応援お願いいたします。_| ̄|○ 
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でよくマンション投資なんかではこの部分の仕組みは外に外してごまかしている訳です。このマンションを買っていただければ毎年賃料は100万円入ってきます。この100万円は各種複雑な賃貸運営の費用を既に引いているので実際に受け取れる額が100万円です。

いい話に感じるかもしれませんが自分の買ったマンションの資産価値が毎年90万円落ちていたら実際の利益は10万円です。

つまりそこをごまかして説明しない。

REITはその90万円に相当する額は利益から差し引いて積み立てています。つまりREITの利回りが5%と言った場合、本当に5%の利益になっている仕組みがあるわけです。

勿論、この考えは個人でマンションを購入して税法上劣化分を非課税にできるのでしょうけど購入前に利回りを考える時には考えていないのではないでしょうか?

まあ実際のマンション経営はやっていないので間違った情報を送っているかもしれませんのでここでやめにして例えばスターツは昔、平均築年数が長めだったのですぐに建物が価値がなくなる。利回りに騙されるなとか言われたものです。

しかし、実際には減価償却分の蓄積と増資で売買を行い、平均築年数はかなり短くなりグレードアップしました。

サブプライムショックで資金が逃げたことや上記仕組みの理解が成されていなくてREITの利回りは低くて資産価値毀損のリスクが大きいと勘違いした投資家が捨て値で売却した結果が今の高利回りを生んだのではないでしょうか?

というようなことをみんなが理解すれば下落は起こらないと思います。

REIT株価は下落しましたが資産はそれほど下落していないと考えます。それらが実際には増資とか売買で私のような素人には評価しにくいのは事実です。

但し株価が下落したスターツの利回りが倍増しているということは分配金はその下落に比して下落しておらず、だから株価下落で利回りが上がった事実から資産価値の下落も株価の下落ほどないのではないかというのが私の感触です。

ちなみにこの剰余金を投資家に分配してしまえばもっと利回りを上げることが可能なのですが減価償却分の配当は税法上、特別な利益と見なされてしまうのでそのような面倒な申告をさせることは一般投資家には不利益なので当然しません。もしそれをしてしまえば先のデマが真実となりタコ配になってしまうでしょう。

参照 東証の資料抜粋とリンク

投資家がこの分配を受けた場合には出資の払戻しとして扱われ、投資口の一部譲渡があったものとして譲渡所得の計算が求められる。
その結果、分配の都度、取得価格の減額を余儀なくされ、投資家にとって将来投資口を売却した場合の課税上のキャピタルゲイン(売却益)が増加する。要するに、当初の取得価格と同額で売却したとしても課税上のキャピタルゲインがあることになる。この煩雑さは、かえってREITの魅力を半減させてしまうと考えられている。

全文


でまあそんな安定投資環境を構築するためにREITの配当を貰い、あほの様な損切り成り売りやサブプライム損失で生じた損失補填の為売りを浴びせる外資等なんかを当てにしない投資家のすそのを広げるためにランキングアップに協力いただければ幸いです。

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8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
22 8987 ジャパンエクセレント投資法人 16,200円 450,000円 7.2%


でREIT投資を考える方は以下の口座開設をお勧めします。勿論他の証券会社でもREITは買えますが以下なら9月末まで売買手数料が無料ですから。

日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

そしてついでに以下の証券会社で3000円貰っちゃいましょう。取り引きすれば6000円もらえます。(取り引きしないでも3000円もらえるのはすごいですね。)

全員に6000円。普通に考えればまずこれ以上損しません。また3000円で我慢すれば絶対損しません。3000円ならリスクゼロです。

−−−−私の別ブログの紹介です。無用の方はとばしてください。

ところで25年間無敗の投資法をご存知でしょうか?これは、情報商材を売りつけようとかいうものではありません。無料で途中まで教えて肝心のところは有料なんてインチキでもありません。過去の結果を分析して確かに過去はそれで勝てたけど未来の保証がないという類でもありません。

7.75〜7.85の範囲の決められた変動しか許されないドル固定相場の香港ドルを対ドルでただ買うだけです。7.85で買って7.75で売る馬鹿はいませんがこの最大損失を計算するとたった1.3%の損です。普通に考えて中間値7.8で買うだけで最大損失0.65%です。

でこの制度が決まって25年の利回り合計は50%くらいあるでしょうから
50−1.3=48.7%の利益が理論上得られる。しかもFXなのでレバレッジ100倍なら、49.7倍になるということです。100万円が4970万です。

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で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

−−−−


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REITより実質利回りの高いUSDHKD投資

まさに取らぬ狸の皮算用です。まあ私の見込みは甘いですからどこかで破綻(例えば優良物件の売却や非優良物件の購入などポートフォリオ変更。)するとしても18万円程度なら安心できます。



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物件購入と売却益!
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こんな投資家は要らない!

本ブログはREIT買い方、ホルダー中心です。REIT空売りの方はすみませんが別に行ってください。

今日の一言「なんで買ったの?」(投売りの人に!)

豊証券の外国為替証拠金取引「ゆたかFX」は手数料0円!取り扱いペアも30種類

本日は日経が大きく下げている。

で電力は上げてREITは下げている。

では経済が悪い時の投資先を考えた時に明らかに電力より有利(株価ではなく収益で見た場合です。)なREITが売られるのは長期投資家にとって好ましくない投資家が多くを保有しているからです。(彼らは金だけは持ってますから途中で無理せず一番安く売ってもらえばいいんです。)

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電力株が買われるのは経済が悪くても大きく業績が崩れないからであり、細かく見れば経費削減を企業が考えるなら使用量が制限されるし、発電の原料は価格高騰で収益は圧迫されるが値上げは自由にできない。つまり大きく下げないと言う理由で買われる。

ところがREITは原則的に業績が大きく落ちることが無い。

オフィス向けREITは最短6ヶ月の長期契約がほとんどで決算が年2回ですからその期の解約はわかっている。従って業績予想に狂いが出ない。で長期契約を破棄した場合は実はREIT投資家は莫大な利益を得ることになる。

過去にも例があるが御存知のようにREITは得られた利益は全て投資家に配分される。つまり長期契約違約金は契約破棄のあった期に全て投資家に配分される。この額は莫大ですが実際には株価上昇で分配金の急騰以上の利益が見込まれる。

つまり空室がリスクと考えがちですが実際にはチャンスな訳です。

レジデンス系の細かい契約はわかりませんが長期契約ではないとしてもあまり気にする必要はないでしょう。収入が減った時に外食やレジャーの回数を減らす人はいますがお金が無いのに引越し代を払って引越ししたり、とりあえず野宿しようとかいう人はいないでしょうから。

私のホームページ

で話は戻りますが日経が下げるということはREITの最大の脅威である利上げができない状況ですからREITには追い風な訳です。

ですから今日売る人がなんでREITを買ったのかわかりませんし、そのような人はさっさと売って戻ってきて欲しくないのが本音です。安く買うチャンスを与えてくれて戻ってこないならいい機会かもしれません。

ランク 投資法人 当期予想分配金 終値 予想利回り 分配月
1 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 198,900円 11.2%8月
2 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 187,600円 11.0%9月
3 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 186,000円 10.8%8月
4 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 92,000円 10.7%10月
5 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 182,200円 10.4%10月
6 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 419,000円 10.3% 10月
7 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,700円 10.0% 12月

8965 ニューシティ・レジデンスで売却損が発生しました。私はREITの売却損を始めてみました。

ニューシティレジデンス学芸大学  98,194,154円
ニューシティレジデンス洗足公園 −72,386,666円
ニューシティレジデンス三田     65,009,841円
                  計90,817,329円



日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

まだ2ヶ月以上もありますよ。みなさんいかがでしょうか?

しかし、配当権利日に近づいた今日のような日に投売りした人は何を目的にこのREITを買ったのでしょうか?

しかも、売却益で膨らんだ配当ではないので今後売却益が出ればジャパネクセレントの様に莫大な利益が得られるオプション付きです。何にしても11,000円の含み益があると考えられるので気持ちは楽です。


毎回お願いしている以下の件ですが相変わらず来客者が少ないのですがランキングはREIT投資法共感者のおかげで少し目標の足元が見えてきました。なんとかREITをメジャーにしたいものです。なんとか協力をお願いいたします。_| ̄|○

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車を持っている人は分かると思いますが車体の資産価値は新車で買ってから毎年落ち続けすぐにほとんどゼロになる。(それでも実際には移動手段として利用する人にとっては利用価値はがあります。)

建築物も耐用年数があり資産価値は減少します。でREITの資産価値は毎年減っていくと勘違いしている人がいます。

で収入から経費を引いた利益の90%以上を投資家に配当するREITですが実際には99〜100%を配当するケースが多い。

でREITは利益を出しちゃうんで内部蓄積はゼロと考えがちです。

ところが実際にはREITの利益は100%より多いんです。

でその多い分は建物の老朽化で資産価値が減った分は利益から差し引いて残してもいいことになっています。

例えば10億円の建物が老朽化で8億円になれば2億円の現金が蓄積されトータルの資産は10億円です。で通常REITはそれで2億円の建築物を買うので常に資産は10億です。それらが劣化しても劣化した分は積み立てられるので実際にはREITの資産は劣化しません。

でこの資産価値の劣化を減価償却といいます。

勿論、その認められる額以上に建物の価値や地価下落があればトータルの資産はマイナスになりますが実際には売れば必ず売却益が上がるほど優良物件をREITは保有しています。私は売却損を一度も見たことがありません。

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でよくマンション投資なんかではこの部分の仕組みは外に外してごまかしている訳です。このマンションを買っていただければ毎年賃料は100万円入ってきます。この100万円は各種複雑な賃貸運営の費用を既に引いているので実際に受け取れる額が100万円です。

いい話に感じるかもしれませんが自分の買ったマンションの資産価値が毎年90万円落ちていたら実際の利益は10万円です。

つまりそこをごまかして説明しない。

REITはその90万円に相当する額は利益から差し引いて積み立てています。つまりREITの利回りが5%と言った場合、本当に5%の利益になっている仕組みがあるわけです。

勿論、この考えは個人でマンションを購入して税法上劣化分を非課税にできるのでしょうけど購入前に利回りを考える時には考えていないのではないでしょうか?

まあ実際のマンション経営はやっていないので間違った情報を送っているかもしれませんのでここでやめにして例えばスターツは昔、平均築年数が長めだったのですぐに建物が価値がなくなる。利回りに騙されるなとか言われたものです。

しかし、実際には減価償却分の蓄積と増資で売買を行い、平均築年数はかなり短くなりグレードアップしました。

サブプライムショックで資金が逃げたことや上記仕組みの理解が成されていなくてREITの利回りは低くて資産価値毀損のリスクが大きいと勘違いした投資家が捨て値で売却した結果が今の高利回りを生んだのではないでしょうか?

というようなことをみんなが理解すれば下落は起こらないと思います。

REIT株価は下落しましたが資産はそれほど下落していないと考えます。それらが実際には増資とか売買で私のような素人には評価しにくいのは事実です。

但し株価が下落したスターツの利回りが倍増しているということは分配金はその下落に比して下落しておらず、だから株価下落で利回りが上がった事実から資産価値の下落も株価の下落ほどないのではないかというのが私の感触です。

ちなみにこの剰余金を投資家に分配してしまえばもっと利回りを上げることが可能なのですが減価償却分の配当は税法上、特別な利益と見なされてしまうのでそのような面倒な申告をさせることは一般投資家には不利益なので当然しません。もしそれをしてしまえば先のデマが真実となりタコ配になってしまうでしょう。

参照 東証の資料抜粋とリンク

投資家がこの分配を受けた場合には出資の払戻しとして扱われ、投資口の一部譲渡があったものとして譲渡所得の計算が求められる。
その結果、分配の都度、取得価格の減額を余儀なくされ、投資家にとって将来投資口を売却した場合の課税上のキャピタルゲイン(売却益)が増加する。要するに、当初の取得価格と同額で売却したとしても課税上のキャピタルゲインがあることになる。この煩雑さは、かえってREITの魅力を半減させてしまうと考えられている。

全文


でまあそんな安定投資環境を構築するためにREITの配当を貰い、あほの様な損切り成り売りやサブプライム損失で生じた損失補填の為売りを浴びせる外資等なんかを当てにしない投資家のすそのを広げるためにランキングアップに協力いただければ幸いです。

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8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
22 8987 ジャパンエクセレント投資法人 16,200円 450,000円 7.2%


でREIT投資を考える方は以下の口座開設をお勧めします。勿論他の証券会社でもREITは買えますが以下なら9月末まで売買手数料が無料ですから。

日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

そしてついでに以下の証券会社で3000円貰っちゃいましょう。取り引きすれば6000円もらえます。(取り引きしないでも3000円もらえるのはすごいですね。)

全員に6000円。普通に考えればまずこれ以上損しません。また3000円で我慢すれば絶対損しません。3000円ならリスクゼロです。

−−−−私の別ブログの紹介です。無用の方はとばしてください。

ところで25年間無敗の投資法をご存知でしょうか?これは、情報商材を売りつけようとかいうものではありません。無料で途中まで教えて肝心のところは有料なんてインチキでもありません。過去の結果を分析して確かに過去はそれで勝てたけど未来の保証がないという類でもありません。

7.75〜7.85の範囲の決められた変動しか許されないドル固定相場の香港ドルを対ドルでただ買うだけです。7.85で買って7.75で売る馬鹿はいませんがこの最大損失を計算するとたった1.3%の損です。普通に考えて中間値7.8で買うだけで最大損失0.65%です。

でこの制度が決まって25年の利回り合計は50%くらいあるでしょうから
50−1.3=48.7%の利益が理論上得られる。しかもFXなのでレバレッジ100倍なら、49.7倍になるということです。100万円が4970万です。

で株式情報のようにここで買った人はなんてあんまり関係ないのが味噌です。つまりどこで買おうがその差は1.3%の変動範囲の差だから無視できます。

で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

−−−−


_| ̄|○ 皆様お願いです。全くランキング不調(少し改善しました。)です。このままではREITは完全に衰退してしまいます。_| ̄|○訪問者も500名はおろか100名という惨状です。 

REIT発展の為、応援お願いいたします。_| ̄|○ _| ̄|○ 
にほんブログ村 株ブログへそうでなければ10人位とREITの会話をしましょう。REITの知名度は実際には異常なくらい低いです。もし空売りで儲けるつもりなら別ですが。

でもし自己責任でREIT投資をお考えなら以下の方法で利回りを更に上げたり、売買手数料を無料にできます。

私は資金を二つに分けることにしました。

ひとつは貸し株で0.5%がもらえるスーパー証券口座だ。この口座で買った株は売却はしない。すぐに貸し株に出せば分配利回りと貸し株利回りの合計が12%を超える。そしてもうひとつは以下の手数料無料キャンペーンを使い短期トレードを繰り返す。

日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

つまり永久保存版の口座はスーパー証券口座で行い、値動きで利ざやを稼ぐ場合は売買手数料無料を使う。

これはかなり効率の良い運用だと思います。

REITより実質利回りの高いUSDHKD投資

まさに取らぬ狸の皮算用です。まあ私の見込みは甘いですからどこかで破綻(例えば優良物件の売却や非優良物件の購入などポートフォリオ変更。)するとしても18万円程度なら安心できます。



愚痴くらい言える場になれば!
租税特別措置法67条の15で法人税無しのREIT
物件購入と売却益!
増資と負債!

私のREIT以外の投資先を紹介します。

投資のアイデア






このブログのランキングの低迷は著しいです。裾野を広げようとそれなりに時間を割いているつもりですがなかなか協力を得られず...。

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配当利回り10%超REITの配当月!チャンス!

本ブログはREIT買い方、ホルダー中心です。REIT空売りの方はすみませんが別に行ってください。

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私の理想は株式と同じだけREITが活発に売買されるように知名度がアップすることです。
そして、サブプライム問題でREITから外国資金が逃げると適正価格から暴落するのではなく、外資がいない状態で適正価格が形成でき外資が入るんなら高値で買ってもらう。

更に言えば外資が入らなければサブプライム問題で日経が下げた時に下げるのではなくディフェンシブ銘柄として上げるようになれる可能性もあります。

例えば円高が進んだときも為替に無関係なJ−REITは買われたっていいはずです。でも現状は外資が逃げれば安値で買うよりも狼狽して損切りする人も多い現状ですから安心して買えないというREIT初心者が多いのも事実でしょう。

多くの人にREITを買ってもらうために、このブログを復活させた次第です。何とか協力をお願いします。(かなりランキング上がってきました。ありがとうございます。でもまだREITとしてはであり、株なんかやってられるか今はREITの時代と言えるほどではありません。)

_| ̄|○ なんとかREITの為に
     _| ̄|○ 私の記事を継続するために...。 
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私のホームページ

ランク 投資法人 当期予想分配金 終値 予想利回り 分配月
1 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 198,900円 11.2%8月
2 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 187,600円 11.0%9月
3 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 186,000円 10.8%8月
4 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 92,000円 10.7%10月
5 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 182,200円 10.4%10月
6 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 419,000円 10.3% 10月
7 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,700円 10.0% 12月

8965 ニューシティ・レジデンスで売却損が発生しました。私はREITの売却損を始めてみました。

ニューシティレジデンス学芸大学  98,194,154円
ニューシティレジデンス洗足公園 −72,386,666円
ニューシティレジデンス三田     65,009,841円
                  計90,817,329円



日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

まだ2ヶ月以上もありますよ。みなさんいかがでしょうか?

しかし、配当権利日に近づいた今日のような日に投売りした人は何を目的にこのREITを買ったのでしょうか?

しかも、売却益で膨らんだ配当ではないので今後売却益が出ればジャパネクセレントの様に莫大な利益が得られるオプション付きです。何にしても11,000円の含み益があると考えられるので気持ちは楽です。


毎回お願いしている以下の件ですが相変わらず来客者が少ないのですがランキングはREIT投資法共感者のおかげで少し目標の足元が見えてきました。なんとかREITをメジャーにしたいものです。なんとか協力をお願いいたします。_| ̄|○

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     _| ̄|○ 私の記事を継続するために...。 
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車を持っている人は分かると思いますが車体の資産価値は新車で買ってから毎年落ち続けすぐにほとんどゼロになる。(それでも実際には移動手段として利用する人にとっては利用価値はがあります。)

建築物も耐用年数があり資産価値は減少します。でREITの資産価値は毎年減っていくと勘違いしている人がいます。

で収入から経費を引いた利益の90%以上を投資家に配当するREITですが実際には99〜100%を配当するケースが多い。

でREITは利益を出しちゃうんで内部蓄積はゼロと考えがちです。

ところが実際にはREITの利益は100%より多いんです。

でその多い分は建物の老朽化で資産価値が減った分は利益から差し引いて残してもいいことになっています。

例えば10億円の建物が老朽化で8億円になれば2億円の現金が蓄積されトータルの資産は10億円です。で通常REITはそれで2億円の建築物を買うので常に資産は10億です。それらが劣化しても劣化した分は積み立てられるので実際にはREITの資産は劣化しません。

でこの資産価値の劣化を減価償却といいます。

勿論、その認められる額以上に建物の価値や地価下落があればトータルの資産はマイナスになりますが実際には売れば必ず売却益が上がるほど優良物件をREITは保有しています。私は売却損を一度も見たことがありません。

日本株取引手数料が9月末まで無料!!!REITは絶対にここで売買!

でもREITを日本に広めるキーのこのブログがぜんぜん駄目です。

目標来客数、500人は愚か200人にも満たないのです。

もし多少でも利用価値ありと思われた方、応援お願いいたします。_| ̄|○ 
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でよくマンション投資なんかではこの部分の仕組みは外に外してごまかしている訳です。このマンションを買っていただければ毎年賃料は100万円入ってきます。この100万円は各種複雑な賃貸運営の費用を既に引いているので実際に受け取れる額が100万円です。

いい話に感じるかもしれませんが自分の買ったマンションの資産価値が毎年90万円落ちていたら実際の利益は10万円です。

つまりそこをごまかして説明しない。

REITはその90万円に相当する額は利益から差し引いて積み立てています。つまりREITの利回りが5%と言った場合、本当に5%の利益になっている仕組みがあるわけです。

勿論、この考えは個人でマンションを購入して税法上劣化分を非課税にできるのでしょうけど購入前に利回りを考える時には考えていないのではないでしょうか?

まあ実際のマンション経営はやっていないので間違った情報を送っているかもしれませんのでここでやめにして例えばスターツは昔、平均築年数が長めだったのですぐに建物が価値がなくなる。利回りに騙されるなとか言われたものです。

しかし、実際には減価償却分の蓄積と増資で売買を行い、平均築年数はかなり短くなりグレードアップしました。

サブプライムショックで資金が逃げたことや上記仕組みの理解が成されていなくてREITの利回りは低くて資産価値毀損のリスクが大きいと勘違いした投資家が捨て値で売却した結果が今の高利回りを生んだのではないでしょうか?

というようなことをみんなが理解すれば下落は起こらないと思います。

REIT株価は下落しましたが資産はそれほど下落していないと考えます。それらが実際には増資とか売買で私のような素人には評価しにくいのは事実です。

但し株価が下落したスターツの利回りが倍増しているということは分配金はその下落に比して下落しておらず、だから株価下落で利回りが上がった事実から資産価値の下落も株価の下落ほどないのではないかというのが私の感触です。

ちなみにこの剰余金を投資家に分配してしまえばもっと利回りを上げることが可能なのですが減価償却分の配当は税法上、特別な利益と見なされてしまうのでそのような面倒な申告をさせることは一般投資家には不利益なので当然しません。もしそれをしてしまえば先のデマが真実となりタコ配になってしまうでしょう。

参照 東証の資料抜粋とリンク

投資家がこの分配を受けた場合には出資の払戻しとして扱われ、投資口の一部譲渡があったものとして譲渡所得の計算が求められる。
その結果、分配の都度、取得価格の減額を余儀なくされ、投資家にとって将来投資口を売却した場合の課税上のキャピタルゲイン(売却益)が増加する。要するに、当初の取得価格と同額で売却したとしても課税上のキャピタルゲインがあることになる。この煩雑さは、かえってREITの魅力を半減させてしまうと考えられている。

全文


でまあそんな安定投資環境を構築するためにREITの配当を貰い、あほの様な損切り成り売りやサブプライム損失で生じた損失補填の為売りを浴びせる外資等なんかを当てにしない投資家のすそのを広げるためにランキングアップに協力いただければ幸いです。

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     _| ̄|○ 私の記事を継続するために...。 
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8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
22 8987 ジャパンエクセレント投資法人 16,200円 450,000円 7.2%


でREIT投資を考える方は以下の口座開設をお勧めします。勿論他の証券会社でもREITは買えますが以下なら9月末まで売買手数料が無料ですから。

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そしてついでに以下の証券会社で3000円貰っちゃいましょう。取り引きすれば6000円もらえます。(取り引きしないでも3000円もらえるのはすごいですね。)

全員に6000円。普通に考えればまずこれ以上損しません。また3000円で我慢すれば絶対損しません。3000円ならリスクゼロです。

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ところで25年間無敗の投資法をご存知でしょうか?これは、情報商材を売りつけようとかいうものではありません。無料で途中まで教えて肝心のところは有料なんてインチキでもありません。過去の結果を分析して確かに過去はそれで勝てたけど未来の保証がないという類でもありません。

7.75〜7.85の範囲の決められた変動しか許されないドル固定相場の香港ドルを対ドルでただ買うだけです。7.85で買って7.75で売る馬鹿はいませんがこの最大損失を計算するとたった1.3%の損です。普通に考えて中間値7.8で買うだけで最大損失0.65%です。

でこの制度が決まって25年の利回り合計は50%くらいあるでしょうから
50−1.3=48.7%の利益が理論上得られる。しかもFXなのでレバレッジ100倍なら、49.7倍になるということです。100万円が4970万です。

で株式情報のようにここで買った人はなんてあんまり関係ないのが味噌です。つまりどこで買おうがその差は1.3%の変動範囲の差だから無視できます。

で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

−−−−


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まさに取らぬ狸の皮算用です。まあ私の見込みは甘いですからどこかで破綻(例えば優良物件の売却や非優良物件の購入などポートフォリオ変更。)するとしても18万円程度なら安心できます。



愚痴くらい言える場になれば!
租税特別措置法67条の15で法人税無しのREIT
物件購入と売却益!
増資と負債!

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こんなに凄い威力です!

本ブログはREIT買い方、ホルダー中心です。REIT空売りの方はすみませんが別に行ってください。

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最近の売買はこんな感じです。

約定日 銘柄名 取引区分 数量 約定単価 損益
2008/7/7 リプラス・レジデンシャル 現物買 1 178000 売却済
2008/7/7 リプラス・レジデンシャル 現物売 1 180000 2000
2008/7/9 リプラス・レジデンシャル 現物買 1 182000 売却済
2008/7/10 リプラス・レジデンシャル 現物売 1 183000 1000
2008/7/10 リプラス・レジデンシャル 現物買 1 182000 売却済
2008/7/11 リプラス・レジデンシャル 現物買 1 185000 売却済
2008/7/17 リプラス・レジデンシャル 現物売 1 186000 1000
2008/7/17 リプラス・レジデンシャル 現物買 1 185000 売却済
2008/7/18 リプラス・レジデンシャル 現物売 1 185000 3000
2008/7/18 リプラス・レジデンシャル 現物買 1 184000 売却済
2008/7/18 リプラス・レジデンシャル 現物売 1 186000 1000
2008/7/22 リプラス・レジデンシャル 現物売 1 188000 4000
2008/7/22 リプラス・レジデンシャル 現物買 1 186000

簡単に言うと7000円の上昇の間に合計12,000円と1000円の含み損(今日の終値185,000円)です。

しかし、これは売買手数料0円だから12,000円儲かっているのであって、もし手数料が無料でなければ売買しないで持っていてもあまり変わらないかもしれません。

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まだ2ヶ月以上もありますよ。みなさんいかがでしょうか?

しかし、配当権利日に近づいた今日のような日に投売りした人は何を目的にこのREITを買ったのでしょうか?

しかも、売却益で膨らんだ配当ではないので今後売却益が出ればジャパネクセレントの様に莫大な利益が得られるオプション付きです。何にしても11,000円の含み益があると考えられるので気持ちは楽です。


毎回お願いしている以下の件ですが相変わらず来客者が少ないのですがランキングはREIT投資法共感者のおかげで少し目標の足元が見えてきました。なんとかREITをメジャーにしたいものです。なんとか協力をお願いいたします。_| ̄|○

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車を持っている人は分かると思いますが車体の資産価値は新車で買ってから毎年落ち続けすぐにほとんどゼロになる。(それでも実際には移動手段として利用する人にとっては利用価値はがあります。)

建築物も耐用年数があり資産価値は減少します。でREITの資産価値は毎年減っていくと勘違いしている人がいます。

で収入から経費を引いた利益の90%以上を投資家に配当するREITですが実際には99〜100%を配当するケースが多い。

でREITは利益を出しちゃうんで内部蓄積はゼロと考えがちです。

ところが実際にはREITの利益は100%より多いんです。

でその多い分は建物の老朽化で資産価値が減った分は利益から差し引いて残してもいいことになっています。

例えば10億円の建物が老朽化で8億円になれば2億円の現金が蓄積されトータルの資産は10億円です。で通常REITはそれで2億円の建築物を買うので常に資産は10億です。それらが劣化しても劣化した分は積み立てられるので実際にはREITの資産は劣化しません。

でこの資産価値の劣化を減価償却といいます。

勿論、その認められる額以上に建物の価値や地価下落があればトータルの資産はマイナスになりますが実際には売れば必ず売却益が上がるほど優良物件をREITは保有しています。私は売却損を一度も見たことがありません。

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でよくマンション投資なんかではこの部分の仕組みは外に外してごまかしている訳です。このマンションを買っていただければ毎年賃料は100万円入ってきます。この100万円は各種複雑な賃貸運営の費用を既に引いているので実際に受け取れる額が100万円です。

いい話に感じるかもしれませんが自分の買ったマンションの資産価値が毎年90万円落ちていたら実際の利益は10万円です。

つまりそこをごまかして説明しない。

REITはその90万円に相当する額は利益から差し引いて積み立てています。つまりREITの利回りが5%と言った場合、本当に5%の利益になっている仕組みがあるわけです。

勿論、この考えは個人でマンションを購入して税法上劣化分を非課税にできるのでしょうけど購入前に利回りを考える時には考えていないのではないでしょうか?

まあ実際のマンション経営はやっていないので間違った情報を送っているかもしれませんのでここでやめにして例えばスターツは昔、平均築年数が長めだったのですぐに建物が価値がなくなる。利回りに騙されるなとか言われたものです。

しかし、実際には減価償却分の蓄積と増資で売買を行い、平均築年数はかなり短くなりグレードアップしました。

サブプライムショックで資金が逃げたことや上記仕組みの理解が成されていなくてREITの利回りは低くて資産価値毀損のリスクが大きいと勘違いした投資家が捨て値で売却した結果が今の高利回りを生んだのではないでしょうか?

というようなことをみんなが理解すれば下落は起こらないと思います。

REIT株価は下落しましたが資産はそれほど下落していないと考えます。それらが実際には増資とか売買で私のような素人には評価しにくいのは事実です。

但し株価が下落したスターツの利回りが倍増しているということは分配金はその下落に比して下落しておらず、だから株価下落で利回りが上がった事実から資産価値の下落も株価の下落ほどないのではないかというのが私の感触です。

ちなみにこの剰余金を投資家に分配してしまえばもっと利回りを上げることが可能なのですが減価償却分の配当は税法上、特別な利益と見なされてしまうのでそのような面倒な申告をさせることは一般投資家には不利益なので当然しません。もしそれをしてしまえば先のデマが真実となりタコ配になってしまうでしょう。

参照 東証の資料抜粋とリンク

投資家がこの分配を受けた場合には出資の払戻しとして扱われ、投資口の一部譲渡があったものとして譲渡所得の計算が求められる。
その結果、分配の都度、取得価格の減額を余儀なくされ、投資家にとって将来投資口を売却した場合の課税上のキャピタルゲイン(売却益)が増加する。要するに、当初の取得価格と同額で売却したとしても課税上のキャピタルゲインがあることになる。この煩雑さは、かえってREITの魅力を半減させてしまうと考えられている。

全文


でまあそんな安定投資環境を構築するためにREITの配当を貰い、あほの様な損切り成り売りやサブプライム損失で生じた損失補填の為売りを浴びせる外資等なんかを当てにしない投資家のすそのを広げるためにランキングアップに協力いただければ幸いです。

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8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
22 8987 ジャパンエクセレント投資法人 16,200円 450,000円 7.2%


でREIT投資を考える方は以下の口座開設をお勧めします。勿論他の証券会社でもREITは買えますが以下なら9月末まで売買手数料が無料ですから。

日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

そしてついでに以下の証券会社で3000円貰っちゃいましょう。取り引きすれば6000円もらえます。(取り引きしないでも3000円もらえるのはすごいですね。)

全員に6000円。普通に考えればまずこれ以上損しません。また3000円で我慢すれば絶対損しません。3000円ならリスクゼロです。

−−−−私の別ブログの紹介です。無用の方はとばしてください。

ところで25年間無敗の投資法をご存知でしょうか?これは、情報商材を売りつけようとかいうものではありません。無料で途中まで教えて肝心のところは有料なんてインチキでもありません。過去の結果を分析して確かに過去はそれで勝てたけど未来の保証がないという類でもありません。

7.75〜7.85の範囲の決められた変動しか許されないドル固定相場の香港ドルを対ドルでただ買うだけです。7.85で買って7.75で売る馬鹿はいませんがこの最大損失を計算するとたった1.3%の損です。普通に考えて中間値7.8で買うだけで最大損失0.65%です。

でこの制度が決まって25年の利回り合計は50%くらいあるでしょうから
50−1.3=48.7%の利益が理論上得られる。しかもFXなのでレバレッジ100倍なら、49.7倍になるということです。100万円が4970万です。

で株式情報のようにここで買った人はなんてあんまり関係ないのが味噌です。つまりどこで買おうがその差は1.3%の変動範囲の差だから無視できます。

で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

−−−−


_| ̄|○ 皆様お願いです。全くランキング不調(少し改善しました。)です。このままではREITは完全に衰退してしまいます。_| ̄|○訪問者も500名はおろか100名という惨状です。 

REIT発展の為、応援お願いいたします。_| ̄|○ _| ̄|○ 
にほんブログ村 株ブログへそうでなければ10人位とREITの会話をしましょう。REITの知名度は実際には異常なくらい低いです。もし空売りで儲けるつもりなら別ですが。

でもし自己責任でREIT投資をお考えなら以下の方法で利回りを更に上げたり、売買手数料を無料にできます。

私は資金を二つに分けることにしました。

ひとつは貸し株で0.5%がもらえるスーパー証券口座だ。この口座で買った株は売却はしない。すぐに貸し株に出せば分配利回りと貸し株利回りの合計が12%を超える。そしてもうひとつは以下の手数料無料キャンペーンを使い短期トレードを繰り返す。

日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

つまり永久保存版の口座はスーパー証券口座で行い、値動きで利ざやを稼ぐ場合は売買手数料無料を使う。

これはかなり効率の良い運用だと思います。

REITより実質利回りの高いUSDHKD投資

まさに取らぬ狸の皮算用です。まあ私の見込みは甘いですからどこかで破綻(例えば優良物件の売却や非優良物件の購入などポートフォリオ変更。)するとしても18万円程度なら安心できます。



愚痴くらい言える場になれば!
租税特別措置法67条の15で法人税無しのREIT
物件購入と売却益!
増資と負債!

私のREIT以外の投資先を紹介します。

投資のアイデア






このブログのランキングの低迷は著しいです。裾野を広げようとそれなりに時間を割いているつもりですがなかなか協力を得られず...。

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東証が呼び値の刻みを変更

本ブログはREIT買い方、ホルダー中心です。REIT空売りの方はすみませんが別に行ってください。

私のホームページ

リプラスは呼び値の刻みが1000円が100円に変わり驚いた人もいるかもしれません。

7/22より東証が値刻みを変えたのが原因です。以下が変わった部分です。

旧呼び値の刻み

5万円超10万円以下 100円刻み
10万円超100万円以下 1000円刻み
100万円超2000万円以下 1万円刻み


新呼び値の刻み

5万円超30万円以下 100円刻み
30万円超300万円以下 1000円刻み
300万円超2000万円以下 1万円刻み

REITはかなりの銘柄が影響を受けます。慌てないでください。

毎回お願いしている以下の件ですが相変わらず来客者が少ないのですがランキングはREIT投資法共感者のおかげで少し目標の足元が見えてきました。なんとかREITをメジャーにしたいものです。なんとか協力をお願いいたします。_| ̄|○

_| ̄|○ なんとかREITの為に
     _| ̄|○ 私の記事を継続するために...。 
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車を持っている人は分かると思いますが車体の資産価値は新車で買ってから毎年落ち続けすぐにほとんどゼロになる。(それでも実際には移動手段として利用する人にとっては利用価値はがあります。)

建築物も耐用年数があり資産価値は減少します。でREITの資産価値は毎年減っていくと勘違いしている人がいます。

で収入から経費を引いた利益の90%以上を投資家に配当するREITですが実際には99〜100%を配当するケースが多い。

でREITは利益を出しちゃうんで内部蓄積はゼロと考えがちです。

ところが実際にはREITの利益は100%より多いんです。

でその多い分は建物の老朽化で資産価値が減った分は利益から差し引いて残してもいいことになっています。

例えば10億円の建物が老朽化で8億円になれば2億円の現金が蓄積されトータルの資産は10億円です。で通常REITはそれで2億円の建築物を買うので常に資産は10億です。それらが劣化しても劣化した分は積み立てられるので実際にはREITの資産は劣化しません。

でこの資産価値の劣化を減価償却といいます。

勿論、その認められる額以上に建物の価値や地価下落があればトータルの資産はマイナスになりますが実際には売れば必ず売却益が上がるほど優良物件をREITは保有しています。私は売却損を一度も見たことがありません。

日本株取引手数料が9月末まで無料!!!REITは絶対にここで売買!

でもREITを日本に広めるキーのこのブログがぜんぜん駄目です。

目標来客数、500人は愚か200人にも満たないのです。

もし多少でも利用価値ありと思われた方、応援お願いいたします。_| ̄|○ 
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でよくマンション投資なんかではこの部分の仕組みは外に外してごまかしている訳です。このマンションを買っていただければ毎年賃料は100万円入ってきます。この100万円は各種複雑な賃貸運営の費用を既に引いているので実際に受け取れる額が100万円です。

いい話に感じるかもしれませんが自分の買ったマンションの資産価値が毎年90万円落ちていたら実際の利益は10万円です。

つまりそこをごまかして説明しない。

REITはその90万円に相当する額は利益から差し引いて積み立てています。つまりREITの利回りが5%と言った場合、本当に5%の利益になっている仕組みがあるわけです。

勿論、この考えは個人でマンションを購入して税法上劣化分を非課税にできるのでしょうけど購入前に利回りを考える時には考えていないのではないでしょうか?

まあ実際のマンション経営はやっていないので間違った情報を送っているかもしれませんのでここでやめにして例えばスターツは昔、平均築年数が長めだったのですぐに建物が価値がなくなる。利回りに騙されるなとか言われたものです。

しかし、実際には減価償却分の蓄積と増資で売買を行い、平均築年数はかなり短くなりグレードアップしました。

サブプライムショックで資金が逃げたことや上記仕組みの理解が成されていなくてREITの利回りは低くて資産価値毀損のリスクが大きいと勘違いした投資家が捨て値で売却した結果が今の高利回りを生んだのではないでしょうか?

というようなことをみんなが理解すれば下落は起こらないと思います。

REIT株価は下落しましたが資産はそれほど下落していないと考えます。それらが実際には増資とか売買で私のような素人には評価しにくいのは事実です。

但し株価が下落したスターツの利回りが倍増しているということは分配金はその下落に比して下落しておらず、だから株価下落で利回りが上がった事実から資産価値の下落も株価の下落ほどないのではないかというのが私の感触です。

ちなみにこの剰余金を投資家に分配してしまえばもっと利回りを上げることが可能なのですが減価償却分の配当は税法上、特別な利益と見なされてしまうのでそのような面倒な申告をさせることは一般投資家には不利益なので当然しません。もしそれをしてしまえば先のデマが真実となりタコ配になってしまうでしょう。

参照 東証の資料抜粋とリンク

投資家がこの分配を受けた場合には出資の払戻しとして扱われ、投資口の一部譲渡があったものとして譲渡所得の計算が求められる。
その結果、分配の都度、取得価格の減額を余儀なくされ、投資家にとって将来投資口を売却した場合の課税上のキャピタルゲイン(売却益)が増加する。要するに、当初の取得価格と同額で売却したとしても課税上のキャピタルゲインがあることになる。この煩雑さは、かえってREITの魅力を半減させてしまうと考えられている。

全文


でまあそんな安定投資環境を構築するためにREITの配当を貰い、あほの様な損切り成り売りやサブプライム損失で生じた損失補填の為売りを浴びせる外資等なんかを当てにしない投資家のすそのを広げるためにランキングアップに協力いただければ幸いです。

_| ̄|○ なんとかREITの為に
     _| ̄|○ 私の記事を継続するために...。 
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8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
22 8987 ジャパンエクセレント投資法人 16,200円 450,000円 7.2%


でREIT投資を考える方は以下の口座開設をお勧めします。勿論他の証券会社でもREITは買えますが以下なら9月末まで売買手数料が無料ですから。

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そしてついでに以下の証券会社で3000円貰っちゃいましょう。取り引きすれば6000円もらえます。(取り引きしないでも3000円もらえるのはすごいですね。)

全員に6000円。普通に考えればまずこれ以上損しません。また3000円で我慢すれば絶対損しません。3000円ならリスクゼロです。

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ところで25年間無敗の投資法をご存知でしょうか?これは、情報商材を売りつけようとかいうものではありません。無料で途中まで教えて肝心のところは有料なんてインチキでもありません。過去の結果を分析して確かに過去はそれで勝てたけど未来の保証がないという類でもありません。

7.75〜7.85の範囲の決められた変動しか許されないドル固定相場の香港ドルを対ドルでただ買うだけです。7.85で買って7.75で売る馬鹿はいませんがこの最大損失を計算するとたった1.3%の損です。普通に考えて中間値7.8で買うだけで最大損失0.65%です。

でこの制度が決まって25年の利回り合計は50%くらいあるでしょうから
50−1.3=48.7%の利益が理論上得られる。しかもFXなのでレバレッジ100倍なら、49.7倍になるということです。100万円が4970万です。

で株式情報のようにここで買った人はなんてあんまり関係ないのが味噌です。つまりどこで買おうがその差は1.3%の変動範囲の差だから無視できます。

で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

−−−−


_| ̄|○ 皆様お願いです。全くランキング不調(少し改善しました。)です。このままではREITは完全に衰退してしまいます。_| ̄|○訪問者も500名はおろか100名という惨状です。 

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でもし自己責任でREIT投資をお考えなら以下の方法で利回りを更に上げたり、売買手数料を無料にできます。

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つまり永久保存版の口座はスーパー証券口座で行い、値動きで利ざやを稼ぐ場合は売買手数料無料を使う。

これはかなり効率の良い運用だと思います。

REITより実質利回りの高いUSDHKD投資

まさに取らぬ狸の皮算用です。まあ私の見込みは甘いですからどこかで破綻(例えば優良物件の売却や非優良物件の購入などポートフォリオ変更。)するとしても18万円程度なら安心できます。



愚痴くらい言える場になれば!
租税特別措置法67条の15で法人税無しのREIT
物件購入と売却益!
増資と負債!

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原価償却(REITの資産は建物劣化でも減らない!)

本ブログはREIT買い方、ホルダー中心です。REIT空売りの方はすみませんが別に行ってください。

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車を持っている人は分かると思いますが車体の資産価値は新車で買ってから毎年落ち続けすぐにほとんどゼロになる。(それでも実際には移動手段として利用する人にとっては利用価値はがあります。)

建築物も耐用年数があり資産価値は減少します。でREITの資産価値は毎年減っていくと勘違いしている人がいます。

で収入から経費を引いた利益の90%以上を投資家に配当するREITですが実際には99〜100%を配当するケースが多い。

でREITは利益を出しちゃうんで内部蓄積はゼロと考えがちです。

ところが実際にはREITの利益は100%より多いんです。

でその多い分は建物の老朽化で資産価値が減った分は利益から差し引いて残してもいいことになっています。

例えば10億円の建物が老朽化で8億円になれば2億円の現金が蓄積されトータルの資産は10億円です。で通常REITはそれで2億円の建築物を買うので常に資産は10億です。それらが劣化しても劣化した分は積み立てられるので実際にはREITの資産は劣化しません。

でこの資産価値の劣化を減価償却といいます。

勿論、その認められる額以上に建物の価値や地価下落があればトータルの資産はマイナスになりますが実際には売れば必ず売却益が上がるほど優良物件をREITは保有しています。私は売却損を一度も見たことがありません。

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でよくマンション投資なんかではこの部分の仕組みは外に外してごまかしている訳です。このマンションを買っていただければ毎年賃料は100万円入ってきます。この100万円は各種複雑な賃貸運営の費用を既に引いているので実際に受け取れる額が100万円です。

いい話に感じるかもしれませんが自分の買ったマンションの資産価値が毎年90万円落ちていたら実際の利益は10万円です。

つまりそこをごまかして説明しない。

REITはその90万円に相当する額は利益から差し引いて積み立てています。つまりREITの利回りが5%と言った場合、本当に5%の利益になっている仕組みがあるわけです。

勿論、この考えは個人でマンションを購入して税法上劣化分を非課税にできるのでしょうけど購入前に利回りを考える時には考えていないのではないでしょうか?

まあ実際のマンション経営はやっていないので間違った情報を送っているかもしれませんのでここでやめにして例えばスターツは昔、平均築年数が長めだったのですぐに建物が価値がなくなる。利回りに騙されるなとか言われたものです。

しかし、実際には減価償却分の蓄積と増資で売買を行い、平均築年数はかなり短くなりグレードアップしました。

サブプライムショックで資金が逃げたことや上記仕組みの理解が成されていなくてREITの利回りは低くて資産価値毀損のリスクが大きいと勘違いした投資家が捨て値で売却した結果が今の高利回りを生んだのではないでしょうか?

というようなことをみんなが理解すれば下落は起こらないと思います。

REIT株価は下落しましたが資産はそれほど下落していないと考えます。それらが実際には増資とか売買で私のような素人には評価しにくいのは事実です。

但し株価が下落したスターツの利回りが倍増しているということは分配金はその下落に比して下落しておらず、だから株価下落で利回りが上がった事実から資産価値の下落も株価の下落ほどないのではないかというのが私の感触です。

ちなみにこの剰余金を投資家に分配してしまえばもっと利回りを上げることが可能なのですが減価償却分の配当は税法上、特別な利益と見なされてしまうのでそのような面倒な申告をさせることは一般投資家には不利益なので当然しません。もしそれをしてしまえば先のデマが真実となりタコ配になってしまうでしょう。

参照 東証の資料抜粋とリンク

投資家がこの分配を受けた場合には出資の払戻しとして扱われ、投資口の一部譲渡があったものとして譲渡所得の計算が求められる。
その結果、分配の都度、取得価格の減額を余儀なくされ、投資家にとって将来投資口を売却した場合の課税上のキャピタルゲイン(売却益)が増加する。要するに、当初の取得価格と同額で売却したとしても課税上のキャピタルゲインがあることになる。この煩雑さは、かえってREITの魅力を半減させてしまうと考えられている。

全文


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8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
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でREIT投資を考える方は以下の口座開設をお勧めします。勿論他の証券会社でもREITは買えますが以下なら9月末まで売買手数料が無料ですから。

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7.75〜7.85の範囲の決められた変動しか許されないドル固定相場の香港ドルを対ドルでただ買うだけです。7.85で買って7.75で売る馬鹿はいませんがこの最大損失を計算するとたった1.3%の損です。普通に考えて中間値7.8で買うだけで最大損失0.65%です。

でこの制度が決まって25年の利回り合計は50%くらいあるでしょうから
50−1.3=48.7%の利益が理論上得られる。しかもFXなのでレバレッジ100倍なら、49.7倍になるということです。100万円が4970万です。

で株式情報のようにここで買った人はなんてあんまり関係ないのが味噌です。つまりどこで買おうがその差は1.3%の変動範囲の差だから無視できます。

で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

−−−−


_| ̄|○ 皆様お願いです。全くランキング不調(少し改善しました。)です。このままではREITは完全に衰退してしまいます。_| ̄|○訪問者も500名はおろか100名という惨状です。 

REIT発展の為、応援お願いいたします。_| ̄|○ _| ̄|○ 
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でもし自己責任でREIT投資をお考えなら以下の方法で利回りを更に上げたり、売買手数料を無料にできます。

私は資金を二つに分けることにしました。

ひとつは貸し株で0.5%がもらえるスーパー証券口座だ。この口座で買った株は売却はしない。すぐに貸し株に出せば分配利回りと貸し株利回りの合計が12%を超える。そしてもうひとつは以下の手数料無料キャンペーンを使い短期トレードを繰り返す。

日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

つまり永久保存版の口座はスーパー証券口座で行い、値動きで利ざやを稼ぐ場合は売買手数料無料を使う。

これはかなり効率の良い運用だと思います。

REITより実質利回りの高いUSDHKD投資

まさに取らぬ狸の皮算用です。まあ私の見込みは甘いですからどこかで破綻(例えば優良物件の売却や非優良物件の購入などポートフォリオ変更。)するとしても18万円程度なら安心できます。



愚痴くらい言える場になれば!
租税特別措置法67条の15で法人税無しのREIT
物件購入と売却益!
増資と負債!

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REIT投資家の甘い目論見!

本ブログはREIT買い方、ホルダー中心です。REIT空売りの方はすみませんが別に行ってください。

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私の目論見は非常に単純なプログラムです。

’箋儕廚鯀瓦含まない純粋賃料だけで11%程度の配当利回りのREITを購入。有利子負債比率50%とする。

△發靴修慮紂∧件売却があり売却益が生じれば分配金が急上昇して株価が急上昇し莫大な利益が得られることは売却益が発生して上方修正されたら?8987ジャパンエクセレント で明らか。(売却益が最初ゼロですから次期に今期に比べ売却益が減るリスクは絶対に無い。)つまり、売却益増えれば高値で売れるが減ることは無いので売却益が出るまで基本は保有でよい。逆に売却益を含むREITを買ってしまうと次の期に売却が無くそのギャップで大損するリスクがある。

で売却益が発生すればプログラムは売却で終了。発生しない前提で以下のプログラムとなる。

−A もし金利が下落すれば分配金は上昇するがこれはまず無いでしょうから不要。

−B 金利が現状維持なら今の高配当が維持できて保有自体が大きな利益。

−C 金利が上昇する。そうすると有利子負債が50%ですから仮に負債金利が2%上昇しても残り50%の資産に対しては利子が0%ですから半分の1%配当利回りが減少する。

つまり 現在 配当利回り11%
    金利上昇2%なら 配当利回り10%
    金利上昇4%なら 配当利回り9%

と考えれば3年間の平均利回り9%は可能?つまり3年で27%回収可能?
でそれを上回る株価下落があるなら配当利回りが11%を超える。そうすれば買い増しである。なぜなら同じ11%でもこの場合のREITは金利上昇4%分を織り込んでいるからです。日本はそんなにどんどん金利が上げられません。企業利益が最高を極めた時に給与はそれほど上がっていないのでインフレ圧力が先進国でも最低だからです。

実際には物件購入、増資、投資法人債発行などいろんな変化の要因がありますがその対処は省略します。

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でまあREITに関しては将来の分配金の平均値を予想して購入価格に対するその配当率が満足する限り株価が下がっても保有します。

売る時は予想分配金平均値(今期とか来期とか単発の値でなく、数年の変化を自分で予想した平均分配金。)が事情が変わり大きく下がった場合のみです。

つまり年金のつもりで購入し年金が自分の希望する最低ラインより支給されなくなったら負けで含み損とか含み益は気にしない方式です。実際には上昇時に利確して買い戻すことはあります。でも売るのは利益があるときにすることにより相場環境の改善に寄与します。

でまあそんな安定投資環境を構築するためにREITの配当を貰い、あほの様な損切り成り売りやサブプライム損失で生じた損失補填の為売りを浴びせる外資等なんかを当てにしない投資家のすそのを広げるためにランキングアップに協力いただければ幸いです。

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8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
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7.75〜7.85の範囲の決められた変動しか許されないドル固定相場の香港ドルを対ドルでただ買うだけです。7.85で買って7.75で売る馬鹿はいませんがこの最大損失を計算するとたった1.3%の損です。普通に考えて中間値7.8で買うだけで最大損失0.65%です。

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で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

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本ブログはREIT買い方、ホルダー中心です。REIT空売りの方はすみませんが別に行ってください。

今日のリプラスは100株のアホ売りに崩されましたが、そのマイナスから引けで+2000にもって行きました。100株で崩された株価をわずか9株でプラスにできるわけですから買いは引けに集中させるべきかもしれません。

スターツも+400と検討しました。

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19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
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でこの制度が決まって25年の利回り合計は50%くらいあるでしょうから
50−1.3=48.7%の利益が理論上得られる。しかもFXなのでレバレッジ100倍なら、49.7倍になるということです。100万円が4970万です。

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で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

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売却益が発生して上方修正されたら?8987ジャパンエクセレント

8987ジャパンエクセレントが上方修正を発表したのは7/10の東証が閉まった後だったので上昇は11日からです。

日付 終値
2008年7月16日 480,000
2008年7月15日 487,000
2008年7月14日 474,000
2008年7月11日 451,000
2008年7月10日 420,000
2008年7月9日   430,000

でまあ結果から言うとこの魔法は3日間15日までですが16日まで見極めても利益は十分。

で終値で6万7千円の利益は16.0%の上昇。

上昇修正の分配金上昇は16,300>19,500ですから19.6%の上昇。

まあこの分配金の上昇は次の期の家賃が減ることを考えると16.0%でも十分です。

でまあ、私が「売却益0円」を狙うのは予想が0円なら次の期が売却益が減ることは無く、増える可能性があるからです。そしてその期に売却益が発生すれば上記のようなボーナスが得られる可能性があります。

勿論、売却益が既に計上されていても、更に別の物件を追加売却する可能性はあります。しかし、その確率は低くなるでしょう。売却しすぎれば次の期の家賃収入減が気になります。

なんにしても売却益が少ないのに配当利回りが多いというのが最高なわけです。

ところで私の考えですが基本的に売却益が発生して上方修正があって株価が分配金の2倍以上も上昇した場合は売却でよいと考えています。

理由は売却益による分配金の増加は永久に続くとは限らないからです。(更に増加するという意味ではありません。上記の例で言えば16,300>19,500が次の期も19,500が維持できないという意味です。16,300に戻るのような危険が十分あるという意味です。)

もしその売却益が持続可能であれば分配金が19.6%増加したなら株価が同じ比率で上昇したままでいる可能性がありますが次期に売却益が無ければその時点で減配が確定しますから、どこかの時点でその修正が入り株価が下落するはずです。下落しない場合はREIT全体が人気化した場合です。その場合は別の銘柄も同じ条件でしょう。

ですから売却して利益確定しておいてその売却益でまだ上方修正していないで上昇する確率の高い銘柄(つまり売却益が少ない銘柄)を買うか、売った銘柄が下落する時点で買い直せばいいわけです。    

でここでひとつお願いがあります。このブログの目標が読者1日500人でREIT投資家人口を増やしてREITが弱い時代におさらばして売買しないでもどんと構えて保有して安定していれば6%で十分という時代を迎えたいというものです。今は10%貰ってもREIT株価が20%下がったら意味無いじゃんという弱さです。

でも皆さんの応援で昨日は165名、株ランキング31位という改善が見られました。(本当にありがとうございます。)でも500人は遙か先なので、まず200人、株ランキング25位を目指したいのです。なんとなくREITも立ち直ってきましたがまだまだ買ったらドンと保有していればいいという状態は確立されていません。どうか皆さんの協力でこのような長期ホルダー仲間を増やしたいのです。きっと強いREIT投資環境に微力ながら寄与できるはずです。よろしくお願いします。

もし多少でも利用価値ありと思われた方、応援お願いいたします。_| ̄|○ 
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でもし本当の大家さんになると建物の補修とかの管理費や家賃の徴収、税務処理とか、空室の住民募集、住民からの苦情とか面倒なことがあります。でまあその内の多くの部分を不動産屋に任せてその分管理費を納める。

でREITは投資口(=株)を買ってしまえばそれらの面倒なことを全て運営会社が代行してくれる。

で年に2回に分けてその分配金(配当)を郵便振替で送ってくる。ですからその利回りは上記管理費が引かれるので大体4〜5%が相場だったのですが株式市場の低迷で株価が下がり分配金はそのままですから今では利回りが10%を超えるものも複数ある。

以下は7/4現在の利回り。記事にリンクしています。

8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
22 8987 ジャパンエクセレント投資法人 16,200円 450,000円 7.2%

で要約すると

株券と引き換えに渡した代金は不動産に投資されその利益(賃料他)から管理費等を差し引いた純利益を株数で割って分配金を決めて配当する。

で普通の大家さんは事情があってマンションを売却したくなってもすぐに換金できないがREITなら株券ですから株式市場でいつでも売却できます。

しかも個人大家さんの多くは売却時に売却損を生じます。これは地価下落や老朽化、買い手の不在などで酷い場合はそれまでに得た賃料の合計以上の売却損であったりします。

ところがREITの場合、好立地の高級物件ですから買い手が容易に見つかり、私の見た例では売却損の出た例は0件で全てが莫大な売却益がでています。この利益は配当されますから売却があった場合、通常、配当金は上方修正されます。

また家賃収入ですから業績予想の狂いはあまり無く、若干余裕を見て予想を出しているので一般に若干の上方修正される場合が普通です。過去の私のいい加減な記憶では9割が上方修正くらいだと思います。

でまあ最大の特徴は法人税が免除されているのでまるまる利益を投資家に配当してくれます。

株式では利益が出ても40%程度の法人税を払ってからその残りの一部の配当ですからREITはあきらかに有利です。株式では上方修正は50%程度ですからこの点でもREITが有利でしょう。

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REITでたったの10万円で大家さん!利回り10%以上

REITとは何かを簡単に言えば「マンションを建てて、投資額の10%くらいの家賃を貰ってる大家さんに成りたいけどそこまでの資金はない。」という人が「みんなでお金を出し合って共同経営」するようなものです。

REITは今日の終値で言えば9万1900円でスターツプロシードが唯一10万円以下で買えるのですが、これくらい安くて高利回りのREITなら「口座開設で5000円もらえる証券会社」でとりあえず3万円貰っておけばまず負けないのではないでしょうか?私自体は3年間で口座開設だけで25万円(いろんな証券会社が代わる代わる5000円をくれます。)以上貰っていますから、仮に24万6千円のクレッシェンドを買っても絶対負けない状況を作っています。

でまあ仲間でそんなことやっても数人では結局一人1千万円近くは必要だし、手癖の悪い奴がいて持ち逃げでもされたら大変ですからきちんと企業としてやりましょうというのがREITです。

でまあこの権利は株と全く同じに売買できます。それが証拠に株式情報で誰もが使うヤフーファイナンスで株と同様に表示され、売買も株と全く同じ4桁のコードで証券会社で売買できます。以下でまずそれを確認してください。

上には利回りの一番高いREITがありそして下に行くにしたがって利回りが下がっていき一番下には利回りが一番低いREITになります。そして株価の騰落率を見ると今は利回りが低くても格付けが高いのが人気とか、格付けが低くても利回りに人気があるとかその雰囲気がわかるわけです。順位は株価変動や業績修正で変わる可能性がありますが目安として十分使えると思います。

利回り順株価リスト

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でもし本当の大家さんになると建物の補修とかの管理費や家賃の徴収、税務処理とか、空室の住民募集、住民からの苦情とか面倒なことがあります。でまあその内の多くの部分を不動産屋に任せてその分管理費を納める。

でREITは投資口(=株)を買ってしまえばそれらの面倒なことを全て運営会社が代行してくれる。

で年に2回に分けてその分配金(配当)を郵便振替で送ってくる。ですからその利回りは上記管理費が引かれるので大体4〜5%が相場だったのですが株式市場の低迷で株価が下がり分配金はそのままですから今では利回りが10%を超えるものも複数ある。

以下は7/4現在の利回り。記事にリンクしています。

8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
22 8987 ジャパンエクセレント投資法人 16,200円 450,000円 7.2%

で要約すると

株券と引き換えに渡した代金は不動産に投資されその利益(賃料他)から管理費等を差し引いた純利益を株数で割って分配金を決めて配当する。

で普通の大家さんは事情があってマンションを売却したくなってもすぐに換金できないがREITなら株券ですから株式市場でいつでも売却できます。

しかも個人大家さんの多くは売却時に売却損を生じます。これは地価下落や老朽化、買い手の不在などで酷い場合はそれまでに得た賃料の合計以上の売却損であったりします。

ところがREITの場合、好立地の高級物件ですから買い手が容易に見つかり、私の見た例では売却損の出た例は0件で全てが莫大な売却益がでています。この利益は配当されますから売却があった場合、通常、配当金は上方修正されます。

また家賃収入ですから業績予想の狂いはあまり無く、若干余裕を見て予想を出しているので一般に若干の上方修正される場合が普通です。過去の私のいい加減な記憶では9割が上方修正くらいだと思います。

でまあ最大の特徴は法人税が免除されているのでまるまる利益を投資家に配当してくれます。

株式では利益が出ても40%程度の法人税を払ってからその残りの一部の配当ですからREITはあきらかに有利です。株式では上方修正は50%程度ですからこの点でもREITが有利でしょう。

でREIT投資を考える方は以下の口座開設をすぐにしてください。勿論他の証券会社でもREITは買えますが以下なら9月末まで売買手数料が無料ですから。

日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

そしてついでに以下の証券会社で3000円貰っちゃいましょう。取り引きすれば6000円もらえます。(取り引きしないでも3000円もらえるのはすごいですね。)

全員に6000円。普通に考えればまずこれ以上損しません。また3000円で我慢すれば絶対損しません。3000円ならリスクゼロです。

−−−−私の別ブログの紹介です。無用の方はとばしてください。

ところで25年間無敗の投資法をご存知でしょうか?これは、情報商材を売りつけようとかいうものではありません。無料で途中まで教えて肝心のところは有料なんてインチキでもありません。過去の結果を分析して確かに過去はそれで勝てたけど未来の保証がないという類でもありません。

7.75〜7.85の範囲の決められた変動しか許されないドル固定相場の香港ドルを対ドルでただ買うだけです。7.85で買って7.75で売る馬鹿はいませんがこの最大損失を計算するとたった1.3%の損です。普通に考えて中間値7.8で買うだけで最大損失0.65%です。

でこの制度が決まって25年の利回り合計は50%くらいあるでしょうから
50−1.3=48.7%の利益が理論上得られる。しかもFXなのでレバレッジ100倍なら、49.7倍になるということです。100万円が4970万です。

で株式情報のようにここで買った人はなんてあんまり関係ないのが味噌です。つまりどこで買おうがその差は1.3%の変動範囲の差だから無視できます。

で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

−−−−


_| ̄|○ 皆様お願いです。全くランキング不調(少し改善しました。)です。このままではREITは完全に衰退してしまいます。_| ̄|○訪問者も500名はおろか100名という惨状です。 

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にほんブログ村 株ブログへそうでなければ10人位とREITの会話をしましょう。REITの知名度は実際には異常なくらい低いです。もし空売りで儲けるつもりなら別ですが。

でもし自己責任でREIT投資をお考えなら以下の方法で利回りを更に上げたり、売買手数料を無料にできます。

私は資金を二つに分けることにしました。

ひとつは貸し株で0.5%がもらえるスーパー証券口座だ。この口座で買った株は売却はしない。すぐに貸し株に出せば分配利回りと貸し株利回りの合計が12%を超える。そしてもうひとつは以下の手数料無料キャンペーンを使い短期トレードを繰り返す。

日本株取引手数料が9月末まで無料!!!

つまり永久保存版の口座はスーパー証券口座で行い、値動きで利ざやを稼ぐ場合は売買手数料無料を使う。

これはかなり効率の良い運用だと思います。

REITより実質利回りの高いUSDHKD投資

まさに取らぬ狸の皮算用です。まあ私の見込みは甘いですからどこかで破綻(例えば優良物件の売却や非優良物件の購入などポートフォリオ変更。)するとしても18万円程度なら安心できます。



愚痴くらい言える場になれば!
租税特別措置法67条の15で法人税無しのREIT
物件購入と売却益!
増資と負債!

私のREIT以外の投資先を紹介します。

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REITの優位性とREIT投資家のとるべき道!

最初に多少ランキングが上がったので御礼をこめて以下の株価リストを捧げます。

上には利回りの一番高いREITがありそして下に行くにしたがって利回りが下がっていき一番下には利回りが一番低いREITになります。そして株価の騰落率を見ると今は利回りが低くても格付けが高いのが人気とか、格付けが低くても利回りに人気があるとかその雰囲気がわかるわけです。順位は株価変動や業績修正で変わる可能性がありますが目安として十分使えると思います。

利回り順株価リスト

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REITについてネガティブな発言は

 金利上昇に弱い
 不動産価値の下落が危ない

などがある。

さて日本の企業で金利上昇で儲かるのは銀行ぐらいであり、実際には銀行自体も貸し出しが伸びず困っているので金利が上昇して困らない企業は少ない。そして場合によっては無配になったり、倒産すらある。

不動産価値の下落で売れ残ったマンションを2割引で売っている場合すらあるだろう。

さてこれに基づきJ−REITを考えると過去に一度でも無配になったり倒産したREITがあるだろうか?全42社のREITの1社の1期すら無配になったり倒産した例はない。しかも他の株より高配当である。

さて不動産業者は採算割れの売却と言うのはあるかもしれないが、REITの保有する物件はおんぼろと呼ばれている物件ですら世間相場から考えて超高級物件でしょう。勿論、多くの物件は都内の一等地にある。であなたは過去にREITの売却益がマイナスになったのを見たことがありますか?私は一度も見たことがありません。売れば必ず莫大な売却益が入っています。それくらい有利な物件を保有しているわけです。

全員に6000円。普通に考えればまずこれ以上損しません。また3000円で我慢すれば絶対損しません。3000円ならリスクゼロです。

さてREITの時価総額が4兆円しかないのをご存知でしょうか?これが1社なら別ですが42社でこの額ですから驚きです。

でREITを長期保有者だけで保有すれば簡単に6兆円を超えるのではと考えています。というか一時期は6.8兆円くらいあったわけです。

−−−−私の別ブログの紹介です。無用の方はとばしてください。

ところで25年間無敗の投資法をご存知でしょうか?これは、情報商材を売りつけようとかいうものではありません。無料で途中まで教えて肝心のところは有料なんてインチキでもありません。過去の結果を分析して確かに過去はそれで勝てたけど未来の保証がないという類でもありません。

7.75〜7.85の範囲の決められた変動しか許されないドル固定相場の香港ドルを対ドルでただ買うだけです。7.85で買って7.75で売る馬鹿はいませんがこの最大損失を計算するとたった1.3%の損です。普通に考えて中間値7.8で買うだけで最大損失0.65%です。

でこの制度が決まって25年の利回り合計は50%くらいあるでしょうから
50−1.3=48.7%の利益が理論上得られる。しかもFXなのでレバレッジ100倍なら、49.7倍になるということです。100万円が4970万です。

で株式情報のようにここで買った人はなんてあんまり関係ないのが味噌です。つまりどこで買おうがその差は1.3%の変動範囲の差だから無視できます。

で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

−−−−

でむかし日本が土地バブルだったことが悪い印象を与えているんだと思います。

土地バブルは年間500万円しか収益の無い土地に20億円とかの値がついていたわけで、それが崩壊した理由は収益に対して土地の価値が不当に高かったからです。つまりもっと高く買う人がいるはずだから賃貸収益とか考慮しないでいいと言うキャピタルゲイン神話に基づくインカムゲイン無視が原因です。

そう考えると現在のREITが不当に安いことは利回りを見れば明らかですからバブルと同列に考える必要は無いわけです。

でなんでREITが下落したかと言うとREITを保有していた外資がサブプライム問題で損失を抱えその補填としてREITを売り始めたからです。

で価値よりも需給の流れで下落が始まったわけです。

でこの下落の危機を日本規模で考えて見ましょう。価値はあろうが無かろうが6.8兆円が4兆円になった事実をとらえて危険でしょうか?

私は危険とは考えません。日本の金融資産1300兆円としてその中で6.8兆円を全て個人で保有したとしましょう。

額が大きいので保有する額を個人レベルにして

1300万円の資産のうち6万8000円をREITに投資。これを危険なポートフォリオというだろうか?

さて下落の原因ですが外資保有が原因なわけです。外資が売却した分を全て年金運用すればもう下がる心配はありません。

サブプライム問題が収まり外資が買いに来たときに将来の下落を引き起こす彼らに売ってはいけません。高値なら別ですが。そうすれば外資はREITを手放すと二度と買えなくなると思うから問題が起こったときはREITを真っ先に売ろうなんて考えないでしょう。

さてJ−REITを買わずサブプライム証券なんて買っていた金融関係者は本当にプロなのでしょうか?

配当利回り2%の電力株を買いJ−REITが売り込まれるのは正常でしょうか?ちなみに東京電力の有利子負債は8兆円弱ですから負債比率でREITより有利とは言えません。剰余金を加味して5分としても原料価格高騰や、需要の頭打ちでREITより有利とは言えません。その証拠に北海道電力は赤字となりました。

では日本はどれだけリスク資産を保有しているのでしょうか?個人ではなく法人や外資も含めますが日本の株式の時価総額を500兆円としてこれは元本保証されないリスク資産です。これに比べて4兆円は大きいとは言えません。そしてリターンは賃料ですからマイナスになるとは考えられませんし、利益には法人税がかかりませんから通常株式より40%も有利です。

でもし、日本人がとっても少ない比率でもREITをみんな保有すればREIT株価は高騰するはずです。

ではなんでこんなに弱いかというとREITが全く知られていないからです。REITに投資している人が100人に一人ではある意味無理ないかもしれません。

でもしREITの優位性や短所も含めた概要が十分理解されれば投資環境は一変するはずです。

そんなわけでランキングに協力していただいたおかげで株式ランキング38位なのですがこれはREIT記事ブログとしては異例の好順位です。はっきり言って微妙な位置でREITの広報としては多少あるかと思います。どうでしょう。皆さんランキングサイトを覗いたときに38位のサイトを見ることはあるでしょうか?

最後に日本人が投資の素養があるなら日経が下落して政策金利が上げにくくなった時に金利上昇だけが不安要因のREITを売るなんてことは無いと思うのですが...。なんにしてもREIT投資家ならREITの広報員となるべきです。需給と株価の関係がわからないなら投資家としては未熟といわざるをえません。試しに聞いてみてください。「REITって知ってる?」あなたがこんな簡単なことができないならREITの理解は遠い未来です。

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でもし自己責任でREIT投資をお考えなら以下の方法で利回りを更に上げたり、売買手数料を無料にできます。

私は資金を二つに分けることにしました。

ひとつは貸し株で0.5%がもらえるスーパー証券口座だ。この口座で買った株は売却はしない。すぐに貸し株に出せば分配利回りと貸し株利回りの合計が12%を超える。そしてもうひとつは以下の手数料無料キャンペーンを使い短期トレードを繰り返す。

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つまり永久保存版の口座はスーパー証券口座で行い、値動きで利ざやを稼ぐ場合は売買手数料無料を使う。

これはかなり効率の良い運用だと思います。

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まさに取らぬ狸の皮算用です。まあ私の見込みは甘いですからどこかで破綻(例えば優良物件の売却や非優良物件の購入などポートフォリオ変更。)するとしても18万円程度なら安心できます。

以下は7/4現在の利回り。記事にリンクしています。

8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
22 8987 ジャパンエクセレント投資法人 16,200円 450,000円 7.2%

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タワー投資顧問のREIT大量購入!

私のホームページと現在相互リンクしていただいているぽち916さんの情報ですが

8985 日本ホテルファンド投資法人
8983 クリード・オフィス投資法人
8973 ジョイント・リート投資法人

をタワー投資顧問が買い増しているそうです。
で予想通り、超高利回りの住宅専門は買わず、それでも配当利回りは全て8%付近というところがREITの恐ろしさ。

何にしてもサラリーマン所得日本一を排出した有名投資会社が買うんだからまだまだ捨てたものではありません。

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ところで25年間無敗の投資法をご存知でしょうか?これは、情報商材を売りつけようとかいうものではありません。無料で途中まで教えて肝心のところは有料なんてインチキでもありません。過去の結果を分析して確かに過去はそれで勝てたけど未来の保証がないという類でもありません。

7.75〜7.85の範囲の決められた変動しか許されないドル固定相場の香港ドルを対ドルでただ買うだけです。7.85で買って7.75で売る馬鹿はいませんがこの最大損失を計算するとたった1.3%の損です。普通に考えて中間値7.8で買うだけで最大損失0.65%です。

でこの制度が決まって25年の利回り合計は50%くらいあるでしょうから
50−1.3=48.7%の利益が理論上得られる。しかもFXなのでレバレッジ100倍なら、49.7倍になるということです。100万円が4970万です。

で株式情報のようにここで買った人はなんてあんまり関係ないのが味噌です。つまりどこで買おうがその差は1.3%の変動範囲の差だから無視できます。

で過去にこの範囲に少しの余裕の予算を持って買った人はどんな最悪のタイミングつまり7.85で買った人でさえ勝ちなわけです。この投資法を守って負けた人は25年でゼロです。そして法制度上この制度はあと39年続きます。2047年までの期限ですが途中で変わるリスクはあります。現在勝率100%のUSDHKD

−−−−

でまあ多少のマインドの改善はあったとして徐々に人気化して底堅く上昇したリプラス・レジデンシャル、スターツプロシードですがそろそろリプラスも11%を利回りが下回ってくること、米国が大きく下げたことによる影響で来週は試される局面ですね。

そしてなんと金曜のスターツプロシードの売買高は230万円。1単位が230万ではなく全出来高で230万円。どんな貧乏人でも株価操作できちゃいそうですね!

というかそういう噂を数人の仕手筋が知るだけで吹き上げそうです。何しろ10%の高利回りですからちょうちんを集めるのは楽です。そんな意味で情報をいろんな人に広めれば楽しみも増えます。できれば↓お願いします。

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でもし自己責任でREIT投資をお考えなら以下の方法で利回りを更に上げたり、売買手数料を無料にできます。

私は資金を二つに分けることにしました。

ひとつは貸し株で0.5%がもらえるスーパー証券口座だ。この口座で買った株は売却はしない。すぐに貸し株に出せば分配利回りと貸し株利回りの合計が12%を超える。そしてもうひとつは以下の手数料無料キャンペーンを使い短期トレードを繰り返す。

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これはかなり効率の良い運用だと思う。

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8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
22 8987 ジャパンエクセレント投資法人 16,200円 450,000円 7.2%

愚痴くらい言える場になれば!
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もしも負債がなかったら?無負債と負債と増資

今日のリプラスは引け成り売りの腰抜け2口で残念ながら±0。(いるんですよね!)でもスターツの同士は勇者ぞろいで800円アップでした。

スターツプロシードをモデルにして計算の分かりやすい数値に変えてもし負債が無かったらどうかを検討したいと思います。

物件毎に賃貸料利回りとか違いますが全て利回りは8%と仮定します。負債が無い場合、負債が50%の場合(現状)を比較します。株価は固定で考えます。

スターツプロシードの株価は10万円、分配金は5000円(年間1万円)つまり年利回り10%、売却益0円が現状として無負債は以下の仮定とします。

現在勝率100%


〔吃藝弔離院璽

10万円1口で1万口10億円を集めて賃貸物件を購入し家賃収入は8000万円で経費が2000万円かかり、60000万円を1万人の投資家に3000円×年2回を分配する。 つまり6%の利回り。

現状 負債比率50%

10万円1口で1万口10億円を集めて、更に銀行から年2%の金利で10億円借りて計20億円で物件を購入し家賃収入は1億6000万円。経費が4000万円と銀行に払う金利が2000万円で投資家1万人に5000円×年2回を分配する。 つまり10%の利回り。

△麓擽發靴進の賃貸利回り8%から経費2%と金利2%を引いた4%が投資家に回るので,裡供鵝棕粥鵝瓧隠亜鵑陵回りになる。つまり借金をしても利子を払えば分配金を受け取る人の人数は同じである。

そして△両態から金利が2%アップすると8%の利回り。

△両態から金利が4%アップすると6%の利回りになる。

A資の場合

例えば△両態から金利が6%アップすると4%の利回りになる。しかしこの場合借金をして利回りが下がっているので増資して借金を返せば6%に戻る。

つまり投資口が1万口から2万口に増え、借金がゼロになるから6%に戻るのである。

つまり負債をするメリットは家賃利回りから経費を引いた利回りより金利が低いと言う条件で利回りが上がるからです。メリットが無ければ増資あるのみです。

現状では金利が十分低く多少金利がアップしてもまだまだメリットがあると考えられます。金利が2%アップして利回りが8%に落ちると嫌なのは分かりますが借金を返してしまえば6%になります。借金をしておいて10%、8%を受け取る方が6%、6%より有利なわけです。

もしアメリカ経済が回復しないで今の政策金利を上げられない状況が続けば10%、10%なのですから...。

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私は資金を二つに分けることにしました。

ひとつは貸し株で0.5%がもらえるスーパー証券口座だ。この口座で買った株は売却はしない。すぐに貸し株に出せば分配利回りと貸し株利回りの合計が12%を超える。そしてもうひとつは以下の手数料無料キャンペーンを使い短期トレードを繰り返す。

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つまり永久保存版の口座はスーパー証券口座で行い、値動きで利ざやを稼ぐ場合は売買手数料無料を使う。

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まさに取らぬ狸の皮算用です。まあ私の見込みは甘いですからどこかで破綻(例えば優良物件の売却や非優良物件の購入などポートフォリオ変更。)するとしても18万円程度なら安心できます。

以下は7/4現在の利回り。記事にリンクしています。

8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
22 8987 ジャパンエクセレント投資法人 16,200円 450,000円 7.2%

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高利回りREITの戦略

売却益なしで12%近い利回りのREITを購入したい。

現在勝率100%

考え方 

。隠押鵑陵回りであれば次期の利回りが8%でも平均10%となる。
■隠押鵑8%と言うことは3割以上の分配金下落ですが売却益なしで12%のものがそこまで下落するほど金利が上昇するとも思えない。
その理由はそこまで政策金利を上げられない経済状況だからである。(実際は米国株価低迷絡みで上げられないのだが。)

でまあ、金利が如何に上昇しようとも賃貸利回りを金利が超えれば増資した方が分配金が多いことになる。で増資して株数が倍になっても6%以下になることは無い。実際は現在も金利負担している分があるのでそれより高い利回りになるが仮に6%と仮定する。(まあその状況は日本の政策金利が現在の12倍の6%以上になる必要があるだろう。数年はそうはならないと思う。)

であれば仮に

ぃ廓平均利回り8%は可能かもしれない。この時点で24%は回収できる。

という私の妄想に付き合う必要はない。

実際には12%を目前に株価は下げ渋り11.5%程度である。

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で私は資金を二つに分けることにしました。

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以下は7/4現在の利回り。記事にリンクしています。

8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
22 8987 ジャパンエクセレント投資法人 16,200円 450,000円 7.2%

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高利回りREITの人気化鮮明!

以下のデータは高利回り順に上からREITを並べたものです。

コード 市場 名称 取引値 前日比
8986 東証 リプラス・レジデンシャル投資法人 181,000 +1,000 +0.56%
8980 東証 エルシーピー投資法人 199,000 -1,000 -0.50%
8979 JASDAQ スターツプロシード投資法人 91,000 --- 0.00%
8975 東証 FCレジデンシャル投資法人 416,000 --- 0.00%
8963 東証 東京グロースリート投資法人 177,000 -3,000 -1.67%
8974 東証 ラサールジャパン投資法人 188,000 +5,000 +2.73%
8965 東証 ニューシティ・レジデンス投資法人 210,000 -10,000 -4.55%
8984 東証 ビ・ライフ投資法人 293,000 +1,000 +0.34%
8966 東証 クレッシェンド投資法人 240,000 -2,000 -0.83%
3227 東証 MIDリート投資法人 336,000 -4,000 -1.18%
3229 東証 日本コマーシャル投資法人 299,000 -7,000 -2.29%
8976 東証 DAオフィス投資法人 392,000 -12,000 -2.97%
8973 東証 ジョイント・リート投資法人 258,000 -1,000 -0.39%
8983 東証 クリード・オフィス投資法人 198,000 -1,000 -0.50%
8985 東証 日本ホテルファンド投資法人 297,000 -9,000 -2.94%
8981 東証 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 293,000 -2,000 -0.68%
8962 東証 日本レジデンシャル投資法人 328,000 -7,000 -2.09%
8978 東証 アドバンス・レジデンス投資法人 346,000 +1,000 +0.29%
8970 東証 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 239,000 -2,000 -0.83%
8960 東証 ユナイテッド・アーバン投資法人 478,000 -1,000 -0.21%
8987 東証 ジャパンエクセレント投資法人 441,000 -8,000 -1.78%
8956 東証 プレミア投資法人 452,000 -1,000 -0.22%
8969 東証 プロスペクト・レジデンシャル投資法人 262,000 -1,000 -0.38%
8968 東証 福岡リート投資法人 532,000 -4,000 -0.75%
8982 東証 トップリート投資法人 403,000 +9,000 +2.28%
3249 東証 産業ファンド投資法人 362,000 -7,000 -1.90%
3226 東証 日本アコモデーションファンド投資法人 495,000 -5,000 -1.00%
3240 東証 野村不動産レジデンシャル投資法人 447,000 +3,000 +0.68%
3234 東証 森ヒルズリート投資法人 496,000 +3,000 +0.61%
8977 東証 阪急リート投資法人 559,000 --- 0.00%
8953 東証 日本リテールファンド投資法人 609,000 -14,000 -2.25%
8964 東証 フロンティア不動産投資法人 716,000 +1,000 +0.14%
8972 東証 ケネディクス不動産投資法人 620,000 -13,000 -2.05%
8954 東証 オリックス不動産投資法人 628,000 --- 0.00%
8955 東証 日本プライムリアルティ投資法人 306,000 -8,000 -2.55%
8967 東証 日本ロジスティクスファンド投資法人 670,000 --- 0.00%
8959 東証 野村不動産オフィスファンド投資法人 798,000 -8,000 -0.99%
8961 東証 森トラスト総合リート投資法人 1,010,000 -10,000 -0.98%
8957 東証 東急リアル・エステート投資法人 835,000 -16,000 -1.88%
8958 東証 グローバル・ワン不動産投資法人 1,200,000 -20,000 -1.64%
8952 東証 ジャパンリアルエステイト投資法人 1,130,000 -50,000 -4.24%
8951 東証 日本ビルファンド投資法人 1,310,000 -20,000 -1.50%

これを見ると、今日だけかもしれませんが高利回りのREITは今日の様な最悪の相場でも小幅な下げ又は上昇。低利回りのREITは利回りのサポートが無く下落。ですが高利回りのサポートを得られるのは最上位5銘柄程度であり中途半端な高利回りは避けられる傾向があります。

みたいな内容をやって行きたいのですが、ブログ運営の危機でもあり、多少のサポートをお願いできれば幸いです。投資法人に対する通信費はたいしたことが無いとは言え、個人にとっては結構大きな負担です。
でまあ、せめてランキングアップすれば精神的には助かると考えています。

上記のデータも利回り順にするのは結構面倒なわけですがランキングアップ>読者増があれば現在計画している、決算書のここだけ見れば大丈夫とかも企画したいと思います。

またランキングは数字で現れますが何にも増してコメントは嬉しいものです。無機的なネット情報の中での一言は何にも勝る物だと信じています。

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リプラスは現時点で貸し株料込みで12%超です。

11.6%+0.5%=12.1%


以下は7/4現在の利回り。記事にリンクしています。

8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
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6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
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11.6%+0.5%=12.1%


以下は7/4現在の利回り。記事にリンクしています。

8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
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11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
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8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 178,000円 11.6%
8980 エルシーピー投資法人 11,100円 197,000円 11.3%
8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 90,500円 10.9%
4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 181,000円 10.5%
× 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 410,000円 10.5%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 213,000円 9.4%
8 8966 クレッシェンド投資法人 10,806円 244,000円 8.9%
9 3229 日本コマーシャル投資法人 15,000円 299,000円 8.8%
10 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 290,000円 8.8%
11 3227 MIDリート投資法人 17,644円 342,000円 8.8%
12 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 256,000円 8.6%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 401,000円 8.4%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 7,000円 195,000円 8.2%
15 8985 日本ホテルファンド投資法人 12,007円 303,000円 7.9%
16 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 23,127円 292,000円 7.9%
17 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 13,500円 346,000円 7.8%
18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 239,000円 7.7%
19 8962 日本レジデンシャル投資法人 12,748円 335,000円 7.7%
20 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 18,300円 475,000円 7.4%
× 8956 プレミア投資法人 16,560円 453,000円 7.3%
22 8987 ジャパンエクセレント投資法人 16,200円 450,000円 7.2%

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私のREIT以外の投資先を紹介します。

投資のアイデア



全員に6000円。普通に考えればまずこれ以上損しません。また3000円で我慢すれば絶対損しません。3000円ならリスクゼロです。


このブログのランキングの低迷は著しいです。裾野を広げようとそれなりに時間を割いているつもりですがなかなか協力を得られず...。

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山崎成人氏の悲しきテレビ出演!

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私のREIT以外の投資先を紹介します。

投資のアイデア

昨日のTV東京のクロージング・ベルにREITアナリストの草分け的存在の山崎成人氏が出ていたがちょっと悲しい発言をしていた。

REITの下落で短期で買うのは止めた方がいいという発言は確かに正解でしょう。



しかし、あくまでも私の受けた印象は本来の投資価値はあるのだけれど外資の撤退で弱含んでいるのだということを全くアピールしていない様に思えた。

全員に6000円。普通に考えればまずこれ以上損しません。また3000円で我慢すれば絶対損しません。3000円ならリスクゼロです。

同じ発言でも「今でも十分価値があるけど、幸いにも外資撤退で更にリーズナブルになり高利回りに成りますから、金利動向を見ながら買いのタイミングをじっくり待つことができます。買い急ぐことはありませんが反転すれば大きなチャンスですから株価だけはチェックしてみてください。」と言えば全く同じ内容でもREITの裾野が広がると思います。

昨日の発言を聞くと手を出してはいけないと受け取る人がいるのではと考え、それがREITの大御所の発言だったので悲しくもありました。

REITを買ってもらう発言は我田引水かもしれません。しかし、そうではなくてREITというものがあることを知ってもらう発言をして欲しいわけです。例えばREITがあること自体を知らない人の多さはREIT投資家の想像を絶する多さです。(これは冗談ではありません。株式を20年やってる人でもREITを全く知らない例は多い。重要なのはそんなはずは無いなんていい加減なことはしないで聞いてみることです。きっとREITって何と言う答えがものすごい確率で返ってくるはずです。REITは聞いたことがあると言う程度の話ではなく、存在自体を知らない人が多いのです。想像ではなく実際に質問してきた結果です。)そしてREITが株と同じに売買できること、法人税が免除されることなど当たり前のことを知ってもらうことは重要なのです。

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以下は6/26現在の9%以上のREIT 記事へのリンクはその下。

1 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 183,000円 11.3%
2 8975 FCレジデンシャル投資法人 21,494円 387,000円 11.1%
3 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 201,000円 11.0%
4 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 180,000円 10.0%
5 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 99,100円 9.9%
6 8974 ラサール ジャパン投資法人 10,500円 192,000円 9.9%
7 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 211,000円 9.5%



× 8975 FCレジデンシャル投資法人 26,846円 422,000円 12.7%
▲ 8980 エルシーピー投資法人 11,100円 218,000円 10.2%
△× 8976 DAオフィス投資法人 19,013円 367,000円 9.2%
△ 8979 スターツプロシード投資法人 4,926円 115,000円 8.6%
△ 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 10,321円 228,000円 9.1%
6 8963 東京グロースリート投資法人 9,000円 200,000円 9.0%
7 8974 ラサール ジャパン投資法人 13,800円 279,000円 8.7%
× 8983 クリード・オフィス投資法人 12,588円 228,000円 8.6%
9 8984 ビ・ライフ投資法人 12,750円 299,000円 8.5%
10 8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 10,050円 238,000円 8.4%
× 8956 プレミア投資法人 27,280円 510,000円 8.2%
12 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 9,250円 232,000円 8.0%
13 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 276,000円 8.0%
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