J−REIT&配当銘柄&株式投資日記

REITの話題や配当銘柄、配当性向などの動向、株式市場を舞台にした事件へのコメントを綴ります。

2008年11月

超高利回りREITと勝率100%投資で勝率99.9%!

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小倉優子のジェット証券が全員に5000円をプレゼント。


これから紹介する投資方法はほぼ損することはありません。勿論、リスクはありますから自己責任です。(実はずばり的中して既にかなり急騰してしまいました。)

非常にたくさんのお金が必要ですので自分の予算に合わせてアレンジしてください。

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REIT


基本にあるのは【実りの特別円定期】5年もの100万円以上の場合 年1.7%(税引前)新生銀行の1.7%の定期です。これは定期預金なので預金保険機構が1000万円までの元本と利息を保証してくれるので100%安心です。

重要なポイントは新生銀行より格付けの高い企業、銀行の債権より新生銀行の定期の方が安全だと言うことです。保証のある定期と無保証の債券の違いは重要です。

さて、この1.7%定期はすぐには申し込まないのがこの投資方法の妙味です。

実はたったの1週間で3万円もらえる投資方法があるので、1週間で3万円もらった後に新生銀行で1.7%定期に申し込む訳です。そして、超ハイリターンREITをその見込み収益の範囲で購入するというプランです。

高額の?とこまめに応募できる?で調整して稼ぎます。

安全にお年玉3万円貰えます。過去に前例の無いキャンペーン。

最低入金額が少ない口座開設キャンペーンを狙え!60万円で3万円!

で新生銀行の特別定期は1/31が期限ですから最初に??でゲットしてその資金をそのまま新生銀行で定期を組みます。

例えば,鉢△韮械僑伊円で6万円もらうとします。

そして新生銀行の1.7%定期で300万円申し込むと5年で20万4000円を得られます。

そうすると??を合わせて26万4000円はほぼ確定です。一応´△離ャンペーン条件の取引でのリスクを大きく取って25万5000円と考えます。

でまあ、最悪のREIT悪化でもゼロになるような範囲でREITを楽しめばいい訳です。

どうせ絶対損しない範囲の取引ですからREITではリスクを取っちゃいます。

以下が超高金利低価格REITです。

REIT名称 分配金 株価 利回り

日本コマーシャル投資法人 11,145円 58,000円 38.8%
クリード・オフィス投資法人 9,700円 52,800円 35.4%
東京グロースリート投資法人 11,400円 69,500円 32.8%
プロスペクト・レジデンシャル 6,020円 42,000円 28.7%
ジャパン・シングルレジデンス 5,600円 40,300円 27.8%
エルシーピー投資法人 5,900円 44,350円 26.6%
ジョイント・リート投資法人 11,000円 85,300円 25.8%
ラサール ジャパン投資法人 10,500円 84,700円 22.4%
スターツプロシード投資法人 4,926円 46,950円 21.0%
リプラス・レジデンシャル投資法人 5,766円 57,400円 20.1%
日本レジデンシャル投資法人 2,700円 45,500円 11.9%

そういう基準化というと10万円以下で買える高利回りREITです。

いくら25万5000円までは損しないといっても1社ではリスクが高いので3社くらいで25万5000円に収まる様にしようという考えです。

もし3社が倒産しても5年間でチャラになります。

でまあ倒産するまでに受け取った分配金は当然プラスです。

勿論

安全にお年玉3万円貰えます。過去に前例の無いキャンペーン。
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【実りの特別円定期】5年もの100万円以上の場合 年1.7%(税引前)新生銀行

つ狭眷枦低価格REIT

の組み合わせを自分の好みでアレンジして自己責任で投資するわけです。

このブログを読んで価値をいただいた方が0人。この基準はブログ村の投票です。で0人の状態が続いてここ3日間、毎日1票の投票をいただいています。70人以上の人が訪れて、しかし1人いました。もう少しがんばります。>5人もの人に投票いただきました。ありがとうございます。


     _| ̄|○ 私の記事を継続するために...。

 
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いろいろ手続きがあって面倒かもしれませんが、面倒な手続きをしないで安易にREITを買って数十万円以上の損をしている人も多いはずです。

投資をする上で面倒くさいを口にした時点で投資家失格です。そんなことを行っている間に手続きは完了してしまいます。

この投資ではREITが倒産しないで金融危機が去った場合にはREIT価格の復帰で100万円以上のリターンが得られる可能性があります。

しかもそれだけリターンがありながら損する可能性はほぼゼロです。よく検討をしてみてください。

REITがこの価格で買えるの?でも損すると嫌だし!

そうですこの価格で買えます。但し、ほぼ損をしないで。結局、投資ってやる気です。やる気が無い人が手間を惜しんで損した分がやる気のある手間を惜しまない人に回ってくると考えた方がいいでしょう。

実際に損した後に手間を惜しまなければなんてとんまが世の中にはいくらでもいます。


取引条件はありません。入金した時点で5000円もらえるので完璧にノーリスクで5000円もらえます。これほどの好条件はあまり無いでしょう。


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私は普通の人よりは遥かに多くの投資選択を持っている。

今回のサブプライム騒動でREITを含む株式が下落するのを予期してREITや株式を利益確定し、株式下落局面では債券の投資が有利と考え、10年国債を購入して予想通り巨利を得た。勿論、愚者の選択と呼ばれる個人向け国債ではない。株価が下落すると市場で高く売れる一般の国債である。

リターンとしては大したことは無いが短期の売却なので年利換算ではかなり高い。もし思惑が外れても元本保証で10年で17%のリターンが得られる。

この年1.7%の国債を躊躇無く買えたのはあらかじめ目を着けていたからである。投資対象を広く検討していた成果である。

国債の売買のノウハウ

で現在紹介するとすれば、日本が利下げしてしまったんで新生銀行の1.7%の定期である。新生銀行が不安な人も関係ない。これは債券ではなく定期なので、1000万円までの元本とその利息は預金保険機構が100%保証してくれるからだ。

 

しかし年間1.7%で満足できない人には短期で1.35%を得る裏業がある。

この方法にリスクがあるかどうかを検討してみて欲しい。

但し、同リンク先には年利換算で40%以上のリターンが100%保証されているものもあるので探して欲しい。

そういう選択肢も含めてREITを眺めるのはどうでしょうか?

私の考えはREITを見極めている間にこれらの安全高利回りで運用しながら、投資可能な安全なREIT銘柄を選び、投資時期を待てばいいと思います。

少し参考になりましたら、ランキングに協力いただけると嬉しいです。↓

 
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口座開設で1万5千円もらえます!

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勿論、破綻する可能性のあるREITも有るんですけど時価総額が小さいので破綻時の下落は許容できるのかな思います。


とりあえず以下の口座開設でのんびり5000円×3社=15,000円もらいながら対処します。考えても無駄でしょうから。



豊証券の外国為替証拠金取引「ゆたかFX」は手数料0円!取り扱いペアも30種類





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REITトラコミュ作りました。情報収集の場になれば嬉しいです。

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記事を紹介して、私が仕込む前に爆発してしまいました。朝からストップ高です。

震源地は日本コマーシャル投資法人ですが連想買いでストップ高が連発しました。

親のパシフィックの危機が中国からの出資で回避されたことでREITの資金ショート不安が払拭されました。

以下はそのリリース!

パシフィックホールディング株式会社の中国からの出資

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で本日はストップ高だけ紹介する。

日レジ <8962>
クリードO <8983>

ちなみに日本コマーシャル投資法人は朝からストップ高で売買不成立。

以下は紹介の記事です。

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以下が超高金利低価格REITです。

REIT名称 分配金 株価 利回り

日本コマーシャル投資法人 11,145円 58,000円 38.8%
クリード・オフィス投資法人 9,700円 52,800円 35.4%
東京グロースリート投資法人 11,400円 69,500円 32.8%
プロスペクト・レジデンシャル 6,020円 42,000円 28.7%
ジャパン・シングルレジデンス 5,600円 40,300円 27.8%
エルシーピー投資法人 5,900円 44,350円 26.6%
ジョイント・リート投資法人 11,000円 85,300円 25.8%
ラサール ジャパン投資法人 10,500円 84,700円 22.4%
スターツプロシード投資法人 4,926円 46,950円 21.0%
リプラス・レジデンシャル投資法人 5,766円 57,400円 20.1%
日本レジデンシャル投資法人 2,700円 45,500円 11.9%

そういう基準化というと10万円以下で買える高利回りREITです。

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日本コマーシャル投資法人 朝からスットプ高!中国出資でREIT天国!

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今回のサブプライム騒動でREITを含む株式が下落するのを予期してREITや株式を利益確定し、株式下落局面では債券の投資が有利と考え、10年国債を購入して予想通り巨利を得た。勿論、愚者の選択と呼ばれる個人向け国債ではない。株価が下落すると市場で高く売れる一般の国債である。

リターンとしては大したことは無いが短期の売却なので年利換算ではかなり高い。もし思惑が外れても元本保証で10年で17%のリターンが得られる。

この年1.7%の国債を躊躇無く買えたのはあらかじめ目を着けていたからである。投資対象を広く検討していた成果である。

国債の売買のノウハウ

で現在紹介するとすれば、日本が利下げしてしまったんで新生銀行の1.7%の定期である。新生銀行が不安な人も関係ない。これは債券ではなく定期なので、1000万円までの元本とその利息は預金保険機構が100%保証してくれるからだ。

 

しかし年間1.7%で満足できない人には短期で1.35%を得る裏業がある。

この方法にリスクがあるかどうかを検討してみて欲しい。

但し、同リンク先には年利換算で40%以上のリターンが100%保証されているものもあるので探して欲しい。

そういう選択肢も含めてREITを眺めるのはどうでしょうか?

私の考えはREITを見極めている間にこれらの安全高利回りで運用しながら、投資可能な安全なREIT銘柄を選び、投資時期を待てばいいと思います。

少し参考になりましたら、ランキングに協力いただけると嬉しいです。↓

 
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8962日本レジデンシャル投資法人分配金81.5%減!

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日本レジデンシャル投資法人 <8962> が4日続落。午前9時43分の寄り付き時点では、4500円安の5万500円まで売られた。
 18日、08年11月期の1口当たり分配金が08年5月期比81.5%減の2700円になると発表、嫌気されている。従来予想は1万2000円だった。
 不動産市況の低迷や金融機関の不動産関連融資の厳格化を受けて、予定していた物件「パシフィックロイヤルコートみなとみらい アーバンタワー」(神奈川県横浜市)の取得を中止。これに伴い、約23億4300万円の違約金が発生する。
 午前11時時点の株価は、1900円安の5万3100円。


取引条件はありません。入金した時点で5000円もらえるので完璧にノーリスクで5000円もらえます。これほどの好条件はあまり無いでしょう。

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私観ですが、多少下落したにしろ、市場は好感していると思う。つまり、分配金が下がっても破綻してしまうよりいいということで拡大路線に終止符を打ったことでストップ安まで行かなかったのだと思います。

10/27に4万1900円まで行っていますから、11月の配当落ちが穏やかなら一応うまくいったと言えるでしょう。

実際、同物件を買っていたら危険と言う意見は多かったです。

以下は前回の記事です。

日本レジデンシャル投資法人 配当利回り43.2%と言うのを見たとき、配当でかなり回収できるように思われますが、実際は年2回の配当ですから11月の配当は21.6%です。つまり2割受け取っても半年後まで保有するリスクはあります。

でまあ、あくまでも危険視されているREITのギャンブル投資としてみた場合の重要なデータがあります。

それがFCレジデンシャル投資法人 34.4% の10月の配当落ち前後の値動きです。

日付        終値
2008年11月14日  134,500
2008年11月13日  138,900
2008年11月12日  138,300
2008年11月11日  135,500
2008年11月10日  132,100
2008年11月7日  136,000
2008年11月6日  135,100
2008年11月5日  142,500
2008年11月4日  146,800
2008年10月31日  146,900
2008年10月30日  140,000
2008年10月29日  130,000
2008年10月28日  129,900
2008年10月27日  171,000
2008年10月24日  184,500
2008年10月23日  185,000
2008年10月22日  179,300
2008年10月21日  182,000
2008年10月20日  177,900

予想分配金23,121円に対し41,100円も配当落ち(配当落ち日の分かりやすい求め方はHPの下のほうを見てください。)していますがその後回復しています。で権利付き最終日も下げています。

まあ相場環境が荒れすぎていますし、同じ動きをするとは限りませんが、この銘柄に関して言えば、権利確定日に買うよりは権利落ち日に買った方が勝っています。

あくまでもギャンブルです。

またREITの配当金は確定申告しても株式の様に戻ってくることはありません。それどころか住民税を追加で収めることになるので損したい人以外には確定申告不要です。つまり、株式で負けた場合のように配当金の課税10%のうちいくらかでも回収するということはREITではできませんので権利日に購入する場合は留意願います。

J−REITの場合、「配当控除が認められていない」という点で、株式配当金に関する税制との間に大きな違いがあります。

簡単に言うと年間所得が330万円以下の人は株式配当で確定申告すると得ですが、REITの場合はいかなる場合も損するということです。


もっともいかに日本レジデンシャル投資法人 配当利回り43.2%と言えども以下の投資にはかないますまい。何しろ利回り∞ですから。↓


取引条件はありません。入金した時点で5000円もらえるので完璧にノーリスクで5000円もらえます。これほどの好条件はあまり無いでしょう。



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しかし年間1.7%で満足できない人には短期で1.35%を得る裏業がある。

この方法にリスクがあるかどうかを検討してみて欲しい。

但し、同リンク先には年利換算で40%以上のリターンが100%保証されているものもあるので探して欲しい。

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配当利回り43.2% 日本レジデンシャル投資法人 

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日本レジデンシャル投資法人 配当利回り43.2%と言うのを見たとき、配当でかなり回収できるように思われますが、実際は年2回の配当ですから11月の配当は21.6%です。つまり2割受け取っても半年後まで保有するリスクはあります。

でまあ、あくまでも危険視されているREITのギャンブル投資としてみた場合の重要なデータがあります。

それがFCレジデンシャル投資法人 34.4% の10月の配当落ち前後の値動きです。

日付        終値
2008年11月14日  134,500
2008年11月13日  138,900
2008年11月12日  138,300
2008年11月11日  135,500
2008年11月10日  132,100
2008年11月7日  136,000
2008年11月6日  135,100
2008年11月5日  142,500
2008年11月4日  146,800
2008年10月31日  146,900
2008年10月30日  140,000
2008年10月29日  130,000
2008年10月28日  129,900
2008年10月27日  171,000
2008年10月24日  184,500
2008年10月23日  185,000
2008年10月22日  179,300
2008年10月21日  182,000
2008年10月20日  177,900

予想分配金23,121円に対し41,100円も配当落ち(配当落ち日の分かりやすい求め方はHPの下のほうを見てください。)していますがその後回復しています。で権利付き最終日も下げています。

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3234 森ヒルズリート投資法人

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東洋経済オンラインの「危ないJ−REITの見分け方――全42銘柄を徹底分析」を見てニューシティーレジデンスの破綻は読み取れません。この記事の8日後破綻しました。

しかし、そこはプロの目です。相対評価はあっていて金融危機の急進で相対的に悪い評価のところが破綻したと考えて見ましょう。

そういう目で見ると阪急リート投資法人の評価はかなり良いといえないだろうか?と書きましたが、もう一つ考えられる銘柄は3234 森ヒルズリート投資法人です。

森ヒルズリート投資法人(六番目)

基本的にREITは今の環境では総銘柄値下がりの可能性はあるでしょう。

そのリスクがある以上、多少の利回りは貰って、含み損は目をつぶる考えもあります。

株価の下落リスクは水物でしょうがないですが、破綻リスクは避けたい。そう考えると森ビル関連の安心感は何となくあります。

収益の安定性で利回り重視というコメントを重視しました。

さてリスクは無いとはいえませんが11%の利回りです。自己責任で選択して狙っています。↓お願いいたします。


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リターンとしては大したことは無いが短期の売却なので年利換算ではかなり高い。もし思惑が外れても元本保証で10年で17%のリターンが得られる。

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しかし年間1.7%で満足できない人には短期で1.35%を得る裏業がある。

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投資のアイデア








8977 阪急リート投資法人は比較的いいのでは?

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しかし、そこはプロの目です。相対評価はあっていて金融危機の急進で相対的に悪い評価のところが破綻したと考えて見ましょう。

そういう目で見ると阪急リート投資法人の評価はかなり良いといえないだろうか?

阪急リート投資法人(一番下)

グラフの下の3行コメントを見ると比較で一番良いと感じる。これは個人の感じ方ですから皆さん42のREITの中でいいものがあったらコメントをいただきたい。

でポイントとして外資の割合が少ない様に思う。

勿論、国内の投資家だってだらしないんですが、最初にトリガを引くのは外資ではないかと考えます。

まあ阪急のブランド名も資金ショートが怖い現状ではある程度の安心感があります。

利回りも7.4%といい感じです。

もう一つ特出すべき銘柄があるんですがそれはまた後日にします。


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投資のアイデア








必見、「危ないJ−REITの見分け方――全42銘柄を徹底分析」

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ブログ村3日間連続0票...。やる気がおきません。

 
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東洋経済オンラインの「危ないJ−REITの見分け方――全42銘柄を徹底分析」は必見の価値がある。

特にニューシティーレジデンスの破綻の8日前に書かれているのでこの物件の評価は必見である。

プロの目でニューシティーレジデンスの評価がこれくらいでも破綻するという観点でみて欲しい。

ニューシティーレジデンスの評価

スポンサー補強に活路を求めているという表現からだけでは破綻は予見できないだろう。

勿論、他のREITも見て欲しい。何故なら破綻したREITの評価に比べて良いか悪いかは重要だからである。


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ところで皆さんには近視眼になって欲しくはない。

REITの横比較は重要ですが現状では投資判断に迷うところです。正しくREITもハイリスクハイリターン銘柄とローリスクローリターン銘柄のジレンマに陥っている。現時点で利回りよりは安全性ですがその安全性を信じていいのか?


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投資のアイデア








REITの制度上の不備、金融行政の不備

REITは利益を全て配当に回すので利益を内部留保できない。

内部留保すると法人税を払わなくてはならないので事実上、全てを配当に回さないREITなんて誰も買わない。で事実上、内部留保するREITは無い。もしあなたが配当を法人税分払っても買いたいなら別ですが40%もの法人税を払うREITを買う様では投資家失格でしょう。

この制度は法人税、と配当課税の二重課税を逃れるために設けられている。

でREITは配当を大きくするために借金をして建物を買う。

その借金の期限が来たときは借り替えるしかない。

何しろ、現金を持てないのだから借金はせざるを得ない。

そこでREITの破綻を考えてみると、金融機能が正常でなくなった時の破綻はREITの経営ミスだけとはいえない。

よく、マンション分譲と勘違いしている人がいるが全く違うものです。雰囲気でしか考えられない人がいるんでしょうね。



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マンション分譲は借りたお金でマンションを建てて、それを販売してその差額を利益とする。

マンションが売れないで地価が下がれば経営として成り立たない。この場合、銀行が資金を貸さないのは理にかなっている。返す利益はマンションが売れないと得られず、地価が下がれば売れても赤字の可能性が高い。


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ところがREITの場合は建物はREITが保有するので地価が下落しても純資産が減るだけの話です。日本程度の地価下落では問題は生じない。

で収益は家賃でほぼ空室は無い状態で購入するし、将来的に空室が増えるような物件でもない。つまり純資産は減るが収益は入るわけです。

でそのREITの多少の信用不安で短期借り入れができないというのは金融行政のミスとしかいえないだろう。

これが1.2%の金利を信用不安があるんで2%でないと借りられないとかならわかるが3%だろうが5%だろうが貸せないというのは(マンション分譲業ならまだしも収入が確実なREITに関しては)金融行政のミスです。

 

勿論、民間銀行が適正貸し出しができているなら別ですが、破綻要素の無いREITまで金利に関わらず借りられないのであれば、公的金融が代わりに貸すか、民間銀行に指導する必要がある。

それができないのに内部留保を事実上認めず、借金の借り換えの保証もしないのであればREITを安心して買えないだろう。政府がREIT推進を本気で考えているとは思えない。

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