J−REIT&配当銘柄&株式投資日記

REITの話題や配当銘柄、配当性向などの動向、株式市場を舞台にした事件へのコメントを綴ります。

2009年01月

日本レジデンシャル投資法人の見解!「パシフィックHDが破綻したら!」


取引条件はありません。入金した時点で5000円もらえるので完璧にノーリスクで5000円もらえます。これほどの好条件はあまり無いでしょう。

日本レジデンシャル投資法人のスポンサーのパシフィックHDが債務超過で破綻した場合、どうなるかという見解を同法人の運用会社のパシフィックレジデンシャル株式会社の管理部 エクイティチーム延島 睦さんからいただきました。

「投資法人はスポンサー会社から独立した存在であり、スポンサーの業況と何らリンクするものではございません。万が一、スポンサー会社が倒産した場合は、運用会社のパシフィックレジデンシャルのスポンサーの変更とういことが考えられます。」

上記内容に関して私はもっともな事と考えています。

で当然のことかも知れませんがそれでも影響を受ける、日本レジデンシャル投資法人の信用力低下と言う問題には言及しませんでした。

ですからそれらの問題が生じて負債、投資法人債の返済期限時の資金繰りに窮した場合に関してはあくまでも間接的影響として捉えられるのでしょう。

やはり投資は自己責任です。皆さんはどう考えますか?良いスポンサーがみつかればいいのですが。

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週末に親会社のパシフィックが上場延期したので破綻観測で日本レジデンシャルが大幅安です。

以下は前回の記事ですがそれから大きく事情が変わりました。

昨日の記事に書いたREIT救済の検討開始ですが、本日、日銀が以下の決定を発表しました。

 [東京 22日 ロイター] 日銀は21、22日開催の金融政策決定会合で、コマーシャルペーパー(CP)の買い取りについて、債務履行能力が高いとされる「a─1」格相当に限るなどの条件を決定した。 

 合わせて議長である白川方明総裁が執行部に対して、残存期間1年以内の社債の買い取りを検討するよう指示したほか、金融調節の一層の円滑化を図る観点から、不動産投資法人債や不動産投資法人が振り出す手形などを適格担保とすることも決めた。利下げ余地が限られる中で、今後は流動性供給を強化することで企業金融を支援する姿勢を鮮明にした。

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 日銀が買い取るCPの規模は、資産担保CP(ABCP)も含め3兆円が上限。3月末まで買い取りを継続することで、年度末に向けて懸念される企業の資金繰りを支援する。白川総裁は、会合後の記者会見で「CPというのはマーケットで資金調達する最後の手段。そのCP市場の機能が大きく低下した事態に対して、日銀が買うことによってCP市場の機能回復を側面から支援する。この意味は大きい」と指摘。その上で「12月に日銀が買い入れ方針を発表したあと、日本政策投資銀行の買い入れとも相まってCPの発行環境は上位格付けを中心に改善を見てきているということも、そうした効果の大きさを潜在的に示している」と政策効果を強調した。

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 この日の会合では、政策金利である無担保コール翌日物金利の誘導目標は全員一致で0.1%前後に据え置いた。今後の金融政策の展開に関連し、白川総裁は「ここまでオーバーナイト金利が下がってくると、企業が実際に資金調達をする長めの資金の金利をどのように引き下げていくのか、量に関する安心感をどうやって確保するのかということが実質的に意味のある論点だ」と述べ、今後の金融政策の力点が、企業金融の支援に移る方針を示した。

 また、前回会合で表明した長期国債の残存期間別の買い入れについては、1年以下を年5兆5200億円、1年超10年以下を同9兆6000億円、10年超を同9000億円、変動利付債を同6000億円、物価連動債を同1800億円とすることを決めた。

 日銀は中央銀行の財務の健全性などを確保するために、なし崩し的なリスク資産の購入には歯止めをかけたい意向。このため会合では金融商品の買い入れについての基本的な考え方も整理し、当該金融商品の市場金利が発行企業の特性如何にかかわらず全体として高騰する、あるいは市場機能が著しく低下しており、これが企業金融全体のひっ迫につながっていることなどを買い入れの条件とした。


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 同時に「今回発表した基本的な考え方を踏まえて、最終的に日本の経済・金融情勢をみて判断していく」と述べ、日本経済がさらに悪化した場合の政策対応に余地を残した。

 <日本経済は2年連続でマイナス成長へ>

 会合では、昨年10月末に公表した「経済・物価情勢の展望」(展望リポート)の中間評価も行った。政策委員が予測する2009年度実質国内総生産(GDP)成長率の中央値は前年度比マイナス2.0%となり、昨年10月時点の同プラス0.6%から下方修正された。08年度も同マイナス1.8%に下方修正となり、この結果、2年連続のマイナス成長見通しとなった。

 2010年度は10月時点の同プラス1.7%から伸び率は縮小したものの、同プラス1.5%のプラス成長と見込んでいる。 

 日銀は22日に発表した声明で、足元の景気について「大幅に悪化している」と指摘。12月の「悪化している」から下方修正した。

 一方、09年度消費者物価指数(除く生鮮食品、CPI)見通しの中央値も昨年10月時点の前年比横ばい(0.0%)から同マイナス1.1%に修正。2010年度も同マイナス0.4%を予測している。

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 声明では、CPIについて「石油製品価格の下落や食料品価格の落ち着きを反映して足もと低下しており、春ごろにかけては、需給バランスの悪化も加わって、マイナスになっていく」との見通しを示したが、2010年度までの中心的な見通しとしては「中長期的な成長期待やインフレ予想が大きく変化しないもとで、2009年度後半以降、国際金融資本市場が落ち着きを取り戻し、海外経済が減速局面を脱するにつれ、日本経済も持ち直し、物価の下落幅も縮小していく」との姿を描いた。

 その上で「こうした下で、見通し期間の後半には、物価安定のもとでの持続的成長経路へ復していく展望が拓けるとみられるものの、このような見通しを巡る不確実性は高い」と付け加えた。

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 CPIについては予測通りなら、09年度、2010年度と2年連続で日銀が公表している中長期的な物価安定の理解(0─2%)を下回ることになるが、白川総裁は「中長期的にみた予想インフレ率が変化するかどうかが非常に大事。ゾーンからはみ出たから直ちに金融政策上の対応が必要であるということでは必ずしもない」と述べ、重要なのは予想インフレ率だとの認識を繰り返した。

 その予想インフレ率については「今のところ大きく下落するという感じはではない」と強調。さらに「デフレスパイラルに陥っていくという感じではない」とも語った。 


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 一方、社債の買い切りは、昨年暮れに決めたコマーシャルペーパー(CP)の買い切りに続き、検討課題になっていた。社債はCPより償還までの期間が長く、日銀が損失を被るリスクが高い。買い切り対象にする場合は、償還期間が短めで、格付けも高いものにするといった条件を付ける見通しだ。

 決定会合では、09年度の実質経済成長率の見通しも改定。昨年10月に示したプラス0.6%から、マイナス1%台後半へと大幅に引き下げるとの見方が強まっている。


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不動産投信債担保に資金供給検討!日本レジデンシャル投資法人は6.35%の上昇!


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不動産投信債担保に資金供給検討 日銀、社債買い切りも
2009年1月19日15時5分

 日本銀行は、金融機関に資金を貸すときの担保に、上場不動産投資信託(Jリート)が発行する投資法人債券を新しく加える検討に入った。この債券は不動産市況の悪化と金融危機で取引がマヒし、対策を求める声が出ていた。日銀はさらに、一般企業の社債の買い切りを通じた資金供給も検討する。

 日銀は、21、22日の金融政策決定会合で資金供給策の拡大を議論する予定だ。

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 Jリートは不動産の賃貸収入を投信購入者に分ける仕組み。資金調達のため、一般企業の社債にあたる投資法人債も金融機関などに売っていた。しかし、サブプライムローン問題が深刻になった一昨年から新規発行が難しくなり、昨年9月にリーマン・ブラザーズが破綻(はたん)した後には、既に発行された債券の取引も停滞。国土交通省や不動産業界、金融機関は資金繰りが厳しくなる年度末を控え、日銀に働きかけを強めていた。

 日銀は短期金利を操作する主な手段として、金融機関から担保をとってカネを貸しているが、担保は国債や格付けの高い社債など、信用力があり市場での取引も多い商品に限っていた。市場規模が約7千億円で取引も薄い投資法人債が担保に認められれば、きわめて異例だ。日銀は、金融機関を通じて不動産市場に資金が流れる効果が期待できるとみている。

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このニュースを受け日本レジデンシャル投資法人は6.35%の上昇。一時ストップ高となった。

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日本レジデンシャル投資法人の稼働率低下とギャンブル投資!


取引条件はありません。入金した時点で5000円もらえるので完璧にノーリスクで5000円もらえます。これほどの好条件はあまり無いでしょう。

日本レジデンシャル投資法人の株価が6万1700円とかなり落ちてきている。

利回りは3116円の分配金で計算して10.1%ですがこれは違約金を支払った事に寄ります。

違約金がなかった前の期は14577円でしたからこれで計算すると47.3%となる。

実際には金利上昇などで14577円は無理。でも3116円と14577円のどちらに近いかと言えば14577円でしょう。

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これは現株価で10.1%より47.3%の方に近いということです。

で10.1%でも十分な利回りですから破綻しなければおいしい投資かもしれません。

あくまでもギャンブルとして見てですが!


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で気になるデータは稼働率

稼働率


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重要な主要5区の稼働率が半年で4.9%下落。全体の48.3%ですから結構大きいです。景気の悪さが影響しているようです。
 
 

でも実際には破綻しないで仮に33.3%の利回り程度なら次回の決算予想がでた時に大きく上がる可能性がありますからギャンブルとしては面白いでしょう。

高額リートが10%株価下落する確率とここが破綻する確率はどっちがたかいでしょうか?


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MHAMJ-REITインデックスファンド(毎月) 8000円台回復!


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以下はカブドットコムの口座ですかがREIT2銘柄がプラスに転じました。

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何にしてもMHAMJ-REITインデックスファンド(毎月) 8000円台回復は久しぶりです。昨年の11月4日以来です。

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最近の値動きはこんな感じ!(本日は8029円)

日付 基準価額 純資産総額(百万)
2009年1月6日 7,884 14,382
2009年1月5日 7,861 14,178
2008年12月30日 7,754 13,965
2008年12月29日 7,655 13,788
2008年12月26日 7,743 13,941
2008年12月25日 7,655 13,784
2008年12月24日 7,672 13,818
2008年12月22日 7,903 14,368
2008年12月19日 7,976 14,507
2008年12月18日 7,740 13,927
2008年12月17日 7,783 14,009
2008年12月16日 7,695 13,848
2008年12月15日 7,853 14,114
2008年12月12日 7,725 13,892
2008年12月11日 7,825 14,106
2008年12月10日 7,869 14,181
2008年12月9日 7,105 12,800
2008年12月8日 6,648 11,974
2008年12月5日 6,574 11,837
2008年12月4日 6,853 12,341
2008年12月3日 6,925 12,472
2008年12月2日 6,937 12,473
2008年12月1日 7,063 12,710
2008年11月28日 7,524 13,631
2008年11月27日 7,102 12,869
2008年11月26日 6,965 12,620
2008年11月25日 6,788 12,304
2008年11月21日 6,532 11,833
2008年11月20日 6,337 11,467
2008年11月19日 6,471 11,653
2008年11月18日 6,678 12,029
2008年11月17日 6,910 12,431
2008年11月14日 6,901 12,411
2008年11月13日 6,915 12,349
2008年11月12日 7,148 12,762
2008年11月11日 7,181 12,819
2008年11月10日 7,235 12,907
2008年11月7日 7,361 13,243
2008年11月6日 7,388 13,190
2008年11月5日 7,787 13,902
2008年11月4日 8,011 14,295


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チャートはこんな感じです。

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基本はJ−REITですが少量ワールド・リートを買って見ただけですけど、今後の動きを見ながら決めたいと思います。


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ワールド・リート・オープン(毎月決算型) 上昇


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上昇したといってもオバマ就任前のドル円上昇の恩恵による面もありますがともかくめでたくプラスになりました。

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最近の値動きはこんな感じ!

基準日 基準価額 前日比
2009/01/05(月) 5,290円 +266
2008/12/30(火) 5,024円 -113
2008/12/29(月) 5,137円 +23
2008/12/26(金) 5,114円 +18
2008/12/25(木) 5,096円 +31
2008/12/24(水) 5,065円 -46
2008/12/22(月) 5,111円 +160
2008/12/19(金) 4,951円 -129
2008/12/18(木) 5,080円 +15
2008/12/17(水) 5,065円 +356
2008/12/16(火) 4,709円 -109
2008/12/15(月) 4,818円 +192
2008/12/12(金) 4,626円 -489
2008/12/11(木) 5,115円 +264
2008/12/10(水) 4,851円 -329

銘柄選択理由はトラコミュ情報による。

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基本はJ−REITですが少量ワールド・リートを買って見ただけですけど、今後の動きを見ながら決めたいと思います。


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REIT投資家は勝てるか?


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REITの銘柄選びを必死に行ってその銘柄を購入し分配金を受け取る。基本は長期投資。

さて勝てるでしょうか?

いえ、敗者の条件を完璧に備えた投資家なのではと思います。何故かと言うと手順を間違えているからです。

売買時の板を見てみると一目瞭然。各値刻みに対し、買い板売り板が一枚も存在しなかったり数枚だけの状況を100枚以上の注文がかっさらって値段を自由に決めて良く。

つまり大口のやりたい放題がREITの現状です。

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そして同じ条件なら収益の安定していて税制で優位なREITが不利な株式の後塵を拝する体たらく。

つまりこの状況では銘柄選びよりREIT投資家の裾野を広げてから購入するのが基本です。

通常の株式でも板がスカスカの銘柄は仕手株になりやすいように個人投資家は搾り取られやすい。

現状はかなりの銘柄選びをして購入した場合でも同時にREIT投資家の人数を増やす必要はあるでしょう。長期で持つのにそれをやらないならはたして投資家といえるでしょうか?

個人的に友人とかに薦めると下落時に関係がギクシャクします。

ですからブログ投資家が団結して普及に貢献できるようにトラコミュを作ったのですが...。

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いつもちょっと調子が良くなると高値で買って投資家が少ないから自然に下落して損切りして再検討の繰り返し。というのが近年のREIT投資家の行動の様な気がします。

今、REITは回復の兆しがあります。なのに銘柄選びをして投資家の人数が少ない。で半年後には...。

普通の株のように考えてはいけない訳です。投資家の数が少ないんですから。

まず流動性を確保し、大口も小口を舐めてると窮鼠猫を噛むこともある程度に投資家を増やす努力から始めませんか?

などとベタにランキングの協力を年頭からお願いしてみました。

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