J−REIT&配当銘柄&株式投資日記

REITの話題や配当銘柄、配当性向などの動向、株式市場を舞台にした事件へのコメントを綴ります。

2009年02月

政府、初めて「上場不動産投信」再編呼びかけへ

政府、初めて「上場不動産投信」再編呼びかけへ
2009.2.8 01:26

 国土交通省と金融庁は、金融危機で異常な安値が続く「Jリート(上場不動産投資信託)」について、投資家の信頼を回復するため、運用を行う投資法人同士の合併・再編を促す方針を固めた。国交省が発足させた有識者会議が10日にまとめる中間報告に再編促進を明記する。

ニュースの少ないREITで頑張って記事を書いています。二つのランキングに投票をお願いします。せっかく少しREITが広まると思いましたがこのままではまたしぼんでしまいます。


 
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 Jリートは平成13年に初登場し、現在は41のリートが上場している。当初は優良物件の組み入れで運用利回りが好調に推移し、人気を集めた。しかし、昨夏の米国発の金融危機以降、国内の不動産市況が急激に悪化し昨年10月には破(は)綻(たん)に追い込まれるリートが出た。

 このため、両省庁では合併によって財務体質や信用力を高めることで、これ以上破綻するリートが増えることを防ぎ、投資家を保護したい考えだ。

 中間報告では、投資家保護が徹底できず、対象不動産の売却で市場縮小が懸念される「非上場化」や「清算」よりも、多額の資金が不要な「合併」を進めるべきだと指摘する。

 有識者会議は今年4月に最終報告書をまとめる予定で、国交省では「再編のためのガイドラインと位置づけたい」としている。

     ◇

 Jリート 日本版の不動産投資信託。投資家から広く資金を集め、賃貸オフィスビルやマンションなどを取得し、家賃収入や物件の転売などで得られた収益を投資家に分配する仕組み。運用を行う投資法人が東京証券取引所などに上場しており、一般企業の株式と同様に市場価格で自由に取引できる。

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超ハイリスクハイリターンJ−REITファンドを作りたい!

投資信託でJ−REIT関連のものは探すと26本ほどあるがなんでみんなインデックスファンドなのだろう。アクティブファンドのパフォーマンスを見ても結局、ほとんどインデックスファンドと変わりません。

で私が買いたいファンドは

超ハイリスクハイリターンJ−REITファンド

です。現在高利回りのREITはこんな感じ。

ランク 投資法人 当期予想 分配金 終値 予想 利回り
1 8963 東京グロースリート投資法人 13,600円 66,600円 40.8%
2 8962 日本レジデンシャル投資法人 8,600円 51,500円 38.1%
3 3229 日本コマーシャル投資法人 11,145円 66,600円 33.8%
4 8969 プロスペクト・レジデンシャル投資法人 6,020円 45,200円 26.6%
5 8983 クリード・オフィス投資法人 10,500円 68,800円 26.0%
6 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 5,600円 45,400円 24.7%
7 8974 ラサール ジャパン投資法人 8,100円 68,500円 23.8%
8 8973 ジョイント・リート投資法人 11,000円 110,200円 20.0%

でファンドコンセプトは

〇価総額比率で保有率を決めるのではなく単純に同株数を保有する。これは時価総額の大きなREITをたくさん持ってそこに倒産されたら分散投資の意味が無いからである。
基本、1社くらい倒産しても構わない。それ以上の倒産が出て損しても、投資であるから納得する。配当金が減額されるリスクもやはり納得する。基本は配当さえもらえれば良いと考える。
づ蟷饋託で1万円から買えるです。

できれば以下の二つのランキングに投票いただけると嬉しいです。↓(少し投票が落ちているので...。お願いいたします。)↓



 
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で今単純に8種買うと52万2800円ですがこの額になるとゼロになるのが惜しい。

でもこれが一万円から買えれば5万円くらいなら遊びで持とうという人は多いでしょう。

で中国やロシアに投資して7割下落したファンドもあることを考えればこれくらいのリスクなら良いのではないか?

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でもう一つの構想はこれらのREITに直接資本を投下する。つまりREITは資金繰りが心配なので全部REITを買うのではなく半分、投資法人債に出資する代わりにある程度REITの運営に影響力を行使する。

つまり、何でREITが破綻する危機にあるかといえば、実は金融機関のチョンボのつけをREITが払わされているわけです。

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でそれなのに、貸す側の強みで金融危機を理由に資金調達コストは上がるかもしれない。

それなら、それをパッケージにすることでファイナンス面を強化すればREITの株価は上がる可能性もあるでしょう。 

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で長期的展望に立つとREIT保有の不動産価値下落というリスクはあります。

しかし、この高利回り投資構想には元々、PBRなんてどうでもいいんです。だって株式だって利益が出ている企業のPBRが高くても気にしませんよね。気にするのはPERですから家賃が極端に下がらなければいいわけです。

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まあ投資法人債云々は抜きにして、単純8種同数購入で1万円から買えるのならパチンコやるより面白いので買いたいと思いませんか?

もし買いたいと思う人が多ければ株価はファンド購入>REIT購入で自然に上がっていく訳です。

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倒産しても悔いの無いファンドコンセプトです。実際には同系列資本の日レジ日コマは二つ持つ必要はないとかあるんですけど、そういうことは抜きにしてあったら面白いREITのファンドでした。


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REIT投資家の善意!感謝です。

REIT投資の不安は資金ですから投資家が増えればおのずとこれらも有利になる。そうなれば配当10%超は当たり前で40%近いものもあるREITは急騰する可能性は十分あります。逆にREITの認識が一般に浸透しなければいくらREITを選択しても分の悪い勝負が続きます。

ですからREITのブログをランキングの上位にというお願いをしましたが...。


 
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のブログ村のランキングの協力はのど元過ぎれば熱さ忘れるの典型的REIT投資家のパターンで激減しました。

またREIT投資をしない投資家の言うとおりREIT投資家は損するための投資家というのを地で行く展開かと思いきや...。

感謝です。

人気ブログランキングに投票を頂いておりました。

二つともランキングに協力頂くと言うのはかなり難しいことなのでブログ村の投票とのバランスを考えていただいたのかもしれません。

何にしても90位前後にいます。株式ブログで90位なんて当たり前ですがREITのブログがこの位置というのはREITの認識拡大にちょっとは貢献すると思います。タイトルくらいはランキングリストで見るでしょうから。

最後に本当にありがとうございました。

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日本レジデンシャル投資法人が不安視されているのはパシフィックホールディングの債務超過による破綻懸念です。

この関係は以下の様になります。以下のランキングに投票いただけると嬉しいです。


 
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パシフィックホールディング 同掲示板
投資法人の運用会社パシフィックレジデンシャルとパシフィックコマーシャルの親会社

パシフィックレジデンシャル
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日本レジデンシャル投資法人 同掲示板
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さて日本レジデンシャル投資法人はパシフィックレジデンシャルという運用会社によって運営されていますが、この運用会社の親会社がパシフィックホールディングというわけです。

パシフィックホールディングは他に日本コマーシャル投資法人というRIETを運用しているパシフィックコマーシャルと言う会社も傘下に収めています。

さて先程ランキングに投票いただいた方はそのままお進みください。投票いただけなかった方は以下のランキングから投票いただければ幸いです。

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さて次に分配金と配当利回りの関係です。

仮にきりよく株価が5万円の時に分配金の予想に対する配当率を以下に示します。

平成20年11月期(平成20年6月1日〜平成20年11月30日)における確定分配金
1口当たり分配金 金3,116円(確定)12.5%


平成21年5月期(平成20年12月1日〜平成21年5月31日)における予想分配金
1口当たり分配金 金8,600円(予想)34.4%


平成21年11月期(平成20年6月1日〜平成20年11月30日)における確定分配金
1口当たり分配金 金11,000円(予想)44.0%


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超高利回りREITと勝率100%投資で勝率99.9%!

そして実際はまず以下の様に進んでいます。

1月に6万2千円もらって、今月2万5000円ゲット!

6万2千円の内訳は

マネースクエアジャパンで3万円。
マネーパートナーズで2万2千円。
エース交易で1万円。

のキャンペーンで貰っています。
そして昨日2万円をみんなのFXでゲットしました。


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日本レジデンシャル投資法人の情報リンク

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さて日本レジデンシャル投資法人はパシフィックレジデンシャルという運用会社によって運営されていますが、この運用会社の親会社がパシフィックホールディングというわけです。

パシフィックホールディングは他に日本コマーシャル投資法人というRIETを運用しているパシフィックコマーシャルと言う会社も傘下に収めています。

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さて次に分配金と配当利回りの関係です。

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1口当たり分配金 金3,116円(確定)12.5%


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全てのREIT投資家に捧ぐ!

私はREITが日本に初上場した時からこれに投資しています。

このブログはかなり遅れて開始していますがそれでも2005年からREIT中心に書いてきました。

しかし、最近のREIT投資家はあまり報われてこなかったと思います。

その原因はREIT投資家のあまりの少なさです。下記ランキングに投票いただける方は株式ランキングの中にどれだけREITブログがあるか見れば一目瞭然です。





 
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で構造はREITのブログを書いても投資家自体が少ないので読者が少ない。でランキング上位に行けないのでREIT投資家も増えない。

で株式需給が悪くファンダメンタルの割りに株価が上昇しない。で儲からないから誰も投資をしようとは思わない。

この悪循環です。

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でREIT投資家は投資家の中では勉強家が多いように思いますがその研究に費やす時間の1/100をランキングに協力していただけ無いでしょうか?

特に人気ブログランキングの投票率の低さは驚異的です。1週間で約1000人の読者で4票です。

これではいくらなんでもREITと株を買う人の比率が逆転しません。

赤字のないREITと赤字続出の株式ですから最近REITは少し底堅くなってきていますが、この時期にREIT投資家を増やさずいれば株式が復活した時にREITは配当は多いけど株価は弱いので含み損を考慮すれば買うことはできないなんて状況に戻るに決まっています。

というかずっとその連続でREIT投資家はのどもと過ぎれば熱さを忘れるを何年間繰り返すのでしょうか?今の内に私の我田引水といえども人気ブログランキングに協力していただけ無いでしょうか?

カテゴリ : 金融・投資 (100%) - 789位 (現状です。789位なんて集客効果はありません。)

人気ブログランキング



 
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REITは資金調達や成長性で不安の面もありますが相対的に株式よりは圧倒的に投資優位性があるのですがREIT投資家自身が「REITが資金調達に窮するほどREIT投資家が少ない現実」を直視しないために結局投資したREITが値崩れするという状況を作り出して事に気が付いていません。

過去に赤字決算だった比率を一般株式と比較してみてください。

まあこのブログのとりえはREITブログにしては更新頻度がそこそこあるぐらいなんですけど!

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絶対負けない投資方法!


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過去にこんな記事をブログで書きました。REITに投資する資金を絶対に負けないと思われる投資で稼ごうというものです。

超高利回りREITと勝率100%投資で勝率99.9%!

REITトラコミュ情報も参考にしてください。

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でまあとりあえずいくつかのREITが買えるようにはなっています。
もし買ったREITが破綻してもトータルでマイナスにならない仕組みは完成しました。

しかし、日本レジデンシャル投資法人は51400円で買って52100円で売ってしまいました。

もう少し見たい気もするんで...。


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現在、投資信託ブログランキング3位まで来ています。株式ランキング上位にREITブログがあるだけでREITってよく聞くけどなんだっけということになるのではと思っています。REIT保有者の思っている程、REIT非保有者の認知度は高くありません。

REITのブログが投資信託ランキングだけでなく株式ランキング上位に並ぶ日もあと5年くらいで来るかも知れません。
現在1325位です。↓





 
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REIT投資の利益を守る方法と金融危機!


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現在のREITの利回りランキング上位は

当期予想利回り終値日付:2009.01.30

投資法人 当期予想分配金 終値 予想利回り
8962 日本レジデンシャル        8,600円 49,000円 40.0%
3229 日本コマーシャル          11,145円 60,000円 37.5%
8963 東京グロースリート         11,400円 65,800円 34.7%
8983 クリード・オフィス          10,500円 64,200円 27.9%
8969 プロスペクト・レジデンシャル    6,020円 46,800円 25.7%
8974 ラサール ジャパン          8,100円 68,300円 23.9%
8970 ジャパン・シングルレジデンス   5,600円 48,200円 23.2%
8973 ジョイント・リート           11,000円 114,500円 19.2%
8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート 18,862円 105,400円 17.9%
8966 クレッシェンド             8,810円 104,300円 16.9%

となっています。

これほどの利回りを実現したのは金融危機による借金借り換え不可で破綻するのではという恐怖です。

で簡単に言うと借金の目処がたてば、収入は家賃ですから一般株式の様に赤字にはなりません。

そう考えるとREIT投資が一般に浸透すればこの問題を払拭することは容易であることはわかるはずです。

つまり、投資家が投資法人債を引き受ければ危機は存在しないし、そうなると銀行も貸し渋りをすることはなくなる。


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つまり、貸してもいいけど、それは自分を含めたトータルで十分な資金が集まりREIT運営に支障が無ければと言う条件があるわけです。

つまり資金不足になれば物件を捨て値で売らねばならず、結果その損失が配当を奪ってしまうからです。

であれば、やはりREIT投資家の今の考え方

「いい銘柄を選択して保有すればいい。」

というのは大きな誤りだということがわかります。今重要なのは、REIT投資を広め、投資家を増やし、資金供給に不安を起こさせないことだと思います。

株でも何でも買うときは安く買いたいものですがその為の安易な売り煽りが実際には安く買ったものが更にそれから安くなってしまうという間抜けを演じます。一般には空売り銘柄ではないREITはもし買ったら、その後はREITを広める努力をするべきだと思います。

そんな訳で以下のクリックで当ブログのランキングに協力して欲しいのです。

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試しに「REITの利回りってどれくらいか知ってる?」と周りの人に聞いてみてください。それだけでREITの普及になると思います。回答の多くは「REITって何だっけ?」と聞き返して利回りを答えません。

我田引水は承知の上です。しかし、当ブログは2005年8月以来、さまざまな情報をお送りしています。そしてREIT中心のブログとしてはそれなりの更新頻度があると思います。また、全投資法人に対する通信費は相当額に達しています。

そんな事情も加味して当ブログを応援してやってもいいと言う方は応援していただければ嬉しいです。

もしREITを保有している方、REIT投資信託、REIT−ETFを保有している方にはたった数秒のクリックでREITの普及によるREIT価格の安定化と言う面で還元できるかも知れません。株式投資額の数パーセントでもREITに回れば、REIT投資家の大きな利益になるのでは我田引水のコメントで本日の記事を終わりにしたいと思います。


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